王志刚策划案锦集=长安新城项目策划报告6、7.ppt

1、第6部分第1阶段开始，第1阶段项目市场定位2，第1阶段项目构建3，第1阶段开始战略4，第1阶段价钱战略，第1阶段项目市场定位，第1阶段目标消费者组定位：西安市自由职业者(包括记者、律师、会计师、顾问、搜狐系列等)；产品市场定位：第一个产品以多层(5-6层)为主，适当开发9-12层的小高层，形成比较丰富的多元产品结构。第一个专题概念、整个项目战略市场定位和基于目标客户的市场定位，以及第一个开始项目，第一个专题概念已确认如下：充分发掘智慧的花街软化年，第一期开发俱乐部酒店和风土商业街的内涵，重点展示风土商业街(即智慧的花街)，西安市新阶层真正的商业体验新天地。2、项目建设的第一阶段，总体思路：第一

2、阶段项目正式销售的第一阶段，为了支持第一环境，可以使用会所、美食广场、风格商业街(智能街)等套餐，环境景观也形成了。如果没有以比竞争对手快半步的速度入住，就已经感觉像家一样，就可以体验套装的完美。市场定位支持，第一阶段核心引擎市场定位：酒店式俱乐部：长安新城的政务交流中心和商务中心式商业街(智能街):大学城时尚消费新天地；美食公园：长安新城是以陕西膳食为主，各地风味兼备的美食天堂。支持功能计划，酒店俱乐部：15英亩，建筑面积5000平方米；风风商业街(智慧的花街):占地20亩，总长200米(考虑第一次开发100米)，总建筑面积20000平方米(第一次开发8000平方米)；美食公园：10亩，建筑

3、面积5000平方米，1-2层临时建设为主，半包围式，中间是美食文化广场，绿化散布在美食街之间。建筑示意图，第3，1期项目启动战略，选择时机：明年“五月一日”将利用五月一日假期的购房高峰和长安新行政中心的投入，充分制作舆论地图。利用项目高质量和中低价创造“开盘密封”的奇迹。起始规模：面积约80英亩；建筑规模约为8万至10万平方米，其中以多层住宅为主，平方米配制约1万套。4，根据价钱战略的第一阶段、项目市场定位和企业发展需要，本案第一阶段价钱第一阶段采用“进入低价市场，逐步改善”战略。第一次开业价格为2680元，总价约26万元，合同金8万元，月供应量约1000元。之后，根据销售情况，可以分3个阶段

4、将房价逐步提高到3000韩元，总价格控制在30万韩元左右。第7部分营销，1，营销战略2，营销理念3，营销方法4，营销专题5，项目卖点细化6，6大营销节点，1，营销战略，“区域营销项目营销”全部，“区域营销项目营销”推荐的知识长安，“推荐的知识长安”，2，营销宣传的整体思考，提出“营销树”的立体营销理念：所谓“营销树”结构的传播方式是以项目重大时间节点为主。整合新闻舆论、宣传事件及广告宣传，与主要节点的主题对接，实现项目营销的“看点、立体轰动”，项目广告传播渠道、3、传播方式、智能城的营销要以活动营销和重大节点营销为主线，以新闻舆论指导和宣传广告为两翼，组合式全方位展开。事件爆炸：以节点为核心，

5、将长安新行政中心的搬迁、多个大学入住(大学联合和大学生文化庆典)等各种事件和活动融合在一起。舆论引导：即借权势做戏。充分利用西安市及长安的新闻事件和平台(如西安市集会、长安重点建设项目推荐等)。提出了“为南部新西安市地区创造价值”、“打造大学城中风华正茂的社区”等口号。广告：在广告公司整合、广告战略开发媒体选择中，建议使用主要有适当报纸、杂志、电视广告等的户外媒体。4，营销宣传整体主题的建立，主要诉求的节奏：理性感性从理性诉求开始，用理性说明描述西安市南部新中心、西部大学城诞生的高贵人文共同体，使人们对市场建筑有了认识。接着用感性的呼吁，用极具力量和感染力的语言来描述项目代表的高尚生活和美好的

6、梦想，创造市场牙齿强烈的购买冲动，将潜在需求切换为现实需求。主要诉求：知识书知识人生惠慧天下，开盘前整体普及专题建议：知识长安智慧新城，5，项目卖点精化，(1)项目本身的卖点：人文环境：西部大学城中数十万大学生与你一起成长！教育：山时代联为幼儿园、子女提供优质教育机会！智慧街：体验法国风格，享受时尚生活！健康社区：拥有游泳池、健身房、蓝场、羽毛球等多种体育健身房！(2)位置环境卖点：位于新长安区行政中心的核心区域；位于大学城市。交通便利，子午大道、威郭路等交通干线直通智慧之城。离市中心不到30分钟的车程；大型商业中心繁荣接近商业资本。(3)项目核心优势长安区新行政中心的住房支持项目；长安区20

7、06年主要建设项目；西方大学城第一个高尚的人类社区；(4)价钱/性能诉求智能城市住宅(2800元/平方米)10万元轿车高科技区中高档住宅套；(5)规划设计的重点是200多英亩，占地近30万平方米的人文社区。气势宏伟，西安市南部新中心第一位法国风情丰富的新生活代表；自然和谐共生，对话交流的发展观；简洁优雅的外观，天际线，美丽的居住空间家具有风景，家具有阳光，家具有绿地。(6)景观销售法国风格商业街智能花街；区域社会东西方出口各有大型绿化公园。法国主要入口和水景广场；社区中心地标人文建筑智慧之光(智能塔或钟楼)；多层立体绿化，前往多处园林景观，宜景。商业街的风格雕塑和建筑小品；(7)是一家包和服务

8、齐全的酒店式俱乐部，在屋外也可以享受高贵的商务生活。与陕西师大联合经营一流常春藤学校村，使子女接受更好的教育。整个宽带进入社区、高质量的房地产管理和人性化服务。与长安新行政中心共享医疗卫生等辅助服务。享受盛世商家和智慧花家完美的商业配套服务。(8)其他卖点设计合理、利用率高的多种户型选择；提供个性化的装饰服务。美食公园等等。6，市场营销控制：6茄子主要专题节点，(1)项目整体营销流程，项目整体时间节点控制，(2)项目宣传的6茄子核心节点，智能城市项目营销中的每个流程链接对应于每个促销节点，因此每个时间节点的控制至关重要。宣传目的：正式出道社会，传递项目信息，为下一步强势普及奠定基础。主要舆论：

9、通过户外媒体、报纸媒体等发布项目信息，给民众以项目认识。组建项目西安市媒体俱乐部。核心事件：项目奠基工程酒店式会所及美食公园封孔广告宣传：制作智慧的花街招引手册，发布招租信息，制作新闻议题。牙齿阶段以户外广告为主，兼部分软线画和新闻。，专题广告提案：大学城人文社区300，000景观洋房智慧之城，节点2: 06四月，阶段性质：强有力的宣传和客户批准阶段。宣传目的：通过前一阶段的气势宣传，打开水闸，放水，扩大项目主要卖点，引起西安市房地产的轰动，形成了大学城第一个高尚的人文住宅概念。舆论引导点：(1)智慧之城，知识场增加价值。(2)智慧城市，大学城中的知识景观信阳玉。核心事件：(1)投入酒店式俱乐

10、部和智慧的花街，先体验智慧之城的生活。(2)参加西安市春季住宅博览会，通过现场展示全面展示智慧城市项目。广告宣传：以户外广告和报纸广告(硬宽屏)为主，部分电视机和网络广告。现阶段的专题广告：知识书了解人生，慧仁惠自行引领天下！智慧城市，节点3: 06五月初，阶段性质：快速销售阶段打开。宣传目的：通过广告、现场等创造人气氛围，促进项目快速销售。舆论地图店：(1)大学城第一座高尚人文住区智慧之城全面上市。(2)先体验智慧的花街的花样年华。(。核心事件：“五月一日”黄金周主办西安市大学生文化节。“足够”的智慧，欧洲主题促销。广告宣传：以现场展示推荐和户外指示广告为主，报纸和网络宣传合作。牙齿阶段的专

11、题：(1)智慧之城，邀请数十万大学生一起成长！(2)智慧之城，给你一生的智慧！提出核心活动：西安市大学生文化节，目的：聚集人气，创造品位，促进项目销售。主办：短期示威，长安区政府大楼：长安集团协办：西安市大学生联合会场所：智能广场，智能化街时间：2006年四月末五月初，5日左右内容：大学生音乐节，大学生街舞比赛，大学生电子竞技大会，大学生文化用品展等。核心活动提议：“充分”的智慧，欧洲主题活动，目的：促进销售，提高智慧城市的影响力，建立好的牌子形象的形式：抽奖，智慧城市第一期项目所有者中挑选10名幸运儿，赞助欧洲大学城(如剑桥大学城市等)。要求：(1)全部公证；(二)媒体俱乐部追踪报告；(3)

12、中奖者发表中奖感言或旅行经验。(4)其他详细要求。专题：“足够”的智慧，欧洲之旅！内涵：(1)用“购买”和“足够”的谐音，暗示有机会到智慧之城，即欧洲旅行。(2)充分智慧。项目客户群都是新知识阶层，高智商的人。加强项目人文素质。节点4: 2006年78月，促销目的：拉平销售淡季，制作持续热门话题。主要内容：中奖业主旅行日程或部分媒体记者同行追踪报道。宣传形式：以媒体软线化和新闻报道为主，完善户外、印刷媒体广告。节点5: 06年910月，活动1:九月教师节特别宣传活动(1)活动目的：促进销售，提高项目文化内涵和社会形象(2)活动口号：大学城风格社区，支持建设“西部大学城”。(3)活动形式：A方案

13、(价钱打折):对购买大学城市教师进行特别优惠，活动期间对买房的教师给予9.5% 9.8%的优惠。b方案(学生支持):以张建智的名义，设立智慧之城特别奖学金，对西部大学城内优秀贫困大学生进行学校支持活动，帮助贫困大学生完成学业。活动2:九月秋季集会：(1)目的：展示智慧现建筑的美丽景色，促进销售，注册项目二期圣心城。(2)内容：根据销售控制计划和第一期销售情况，适当提高房价，提高前期购买者的信心，利用“买价上涨不景气”心理影响潜在的住房需求。(3)方法：现场展示和解说，连同部分媒体广告。，活动3: 10.1黄金周促销活动(1)活动目的：充分利用购房旺季，促进项目全面销售，实现第一期结束。(2)活动内容建议：举行