新联康XXXX年09月18日吉林万科城营销策划报告.ppt

1、角度维度，万科城市营销策划报告，新联康万科城市项目团队，2010年9月18日，从角度确定愿景、思路和策略，确定项目推广的起始高度，选择合理的市场竞争维度，解决项目定位和推广策略，以滨江为价值诉求，以万科为价值基础，树立高端形象，将主要高端产品从滨江区和城区分开，确立产品独特性。明确客户定位，定义项目定位，制定项目推广策略。第一部分是项目的高价值和形象。人们经常被他们所看到的所欺骗。因此，有必要突破传统的印象和外观，认真理解项目的价值。1.印象和第一印象不一定是“真实的”。印象：早期的丰满区以旅游资源为主，自然环境良好。丰满区位于吉林市南部。东、南与蛟河市、桦甸市接壤，西与永济县、穿营县接壤，北

2、与穿营、昌邑区、龙潭区接壤。总面积为1066.7平方公里。总人口为189，618人。丰满区森林覆盖率高达68%，盛产30多种珍贵树木和400多种野生动物和鸟类。丰满区是雾凇的故乡，雾凇是中国四大自然景观之一，也是东北三宝的重要产地。中国的松花湖是截取松花江水，修建丰满水电站形成的人工湖，从东南向西北贯穿丰满。丰满区也是中国发展冰雪体育和冰雪体育旅游的理想城区之一。印象深刻，非传统核心居住区，居住环境需要改善，区域是新的，老式社区是主要的建筑群体，公园的配套设施陈旧，公园内没有景观。本案所在区域距离市中心稍远，周边社区多为传统老式社区，开发时间短，配套设施不完善；附近没有大型商业设施，只有一些低

3、档的生活设施。医疗等民生配套条件一般，公共交通条件差，公共交通辐射能力有限。第二，核心价值深挖成茧，粗玉之石，核心价值松花江畔，松花江纵贯南北，蜿蜒而下。本案的南面是松花江上游。从大角度看滨河景观，自然条件优越，核心价值理论为100万，总建筑面积为200万。在吉林市的项目规模中，只有梦幻城市可以与本案相提并论，其余区域都很小，100万平方米以上的规模是一个空白区域。200万平方米的新城，具有明显的规模优势。万科的作品在吉林推出，万科品牌是核心价值。展会期间，万科积累了3800多组会员，其中2900多组对万科品牌有着强烈的意向和较高的认可度。以滨江的名义诠释高端形象，以市场的发展引领住宅潮流，以

4、万科的高度塑造住宅价值，以形象高度为核心，2009年各板块的市场表现，第二部分市场特征和滨江板块的诠释，站立高度高，视野自然开阔清晰。让我们从俯视的角度来看松花江，第一部分龙潭区，第二部分昌邑区，第三、二、五、六、六部分。1，7，7，2，2，7，5，8，4，1，9，10，6，3，本案，12，11，3，2，8，4，9，7，1，10，11，12，待售项目少，总成交时间为2009年，待售项目相对较多，大型房地产较多。2009年，总营业额达到45.01万平方米，占全市营业额的29.2%。产品以刚性需求为主，以高层建筑居多，主要面积在70-90平方米之间。产品主要是混合的。由于地域属性相对成熟，居住密度

5、高，产品形式多样，有多层、高层和小高层。不仅有主面积70-90平方米的产品目前，该地区的产品以商业为主，土地供应相对较少。2009年市场表现，2。湘江名园，项目特色，2。风景如画，面积范围，价格规模，产品线，客户描述，消费项目，90-140m2，均价3000，小而高，价格低廉，是一个区域性的急需客户。项目特点、区域范围、价格、产品线、客户描述、文化市场、96-205m2、4300-4500、周边劳动人口、普通职工集中的吉林化工、高层、别墅、龙潭区项目分布及重点项目介绍、1、项目特点、1、绿地国际花都、陆60-110m2、4200、小高层、多层、高层、以刚性需求为主、辐射全市、项目特点、区域区间

6、、价格、产品线、客户面积范围，价格范围，产品线，客户描述，中东附近，配套设施齐全，42-270m2，3800-3900，多层和高层，主要以刚性需求和较多投资为主的客户，项目特点，面积范围，价格范围，产品线，客户描述，滨江和位于市中心。简要介绍项目分布及川营1、8、80-300m2、1号楼重点项目、项目特点、天润市、区域区间、价格、产品线、客户描述、临河、临河、6200、高层、城市高端人群聚集区、政府及企业高管、项目特点、区域区间。也有一些外国顾客在学校给他们的孩子买房子，这些房子是多层的，小的高的和外国的房子。7.丰满区项目分布及重点项目。12.在重点高中附近，主要卖点是学区住宅，面积分别为4

7、0-200平方米和98-193平方米。综上所述，吉林房地产市场发展稳定，总体营销规模较小，平均交易价格稳步上升，逐渐成为沿江一线的高价。河边竞赛案例的数量是巨大的。顾客的地理情结不明显，住宅需要逐步追求更高的品质。2.滨江核心竞争力案例分析。项目位置：丰满区江湾大桥南华山路888号，江湾大桥南华山路与南山街交叉口。开发商：吉林中环房地产有限公司占地面积16万平方米。建筑面积：26.8万平方米。容积率：1.67；建筑形式：高层层数：33层面积区间：81-143销售情况：二期预售二期建设：54000，平均成交价：6200元/销售率：一期工程质量好，得到了广泛的赞誉和认可。第二阶段产品的数量很少，约

8、为54，000件。目前仍处于客户蓄水阶段，开放时间和价格尚待确定。项目基本信息、二期地块、资源型竞争产品、冠江项目、中心滨江花园、重点案例、规划景观：周边高层和小高层产品，确保社区的宁静和私密性。花园住宅布置在公园的中心，与植被和景观小品一起构成了社区的景观中心。中央案例河畔花园、外立面和建筑细部：周围的高层和多层建筑为德国建筑风格，而中央花园住宅具有北美的建筑特色。整体建筑色彩丰富、稳定，建筑细部精美，充分体现了项目的高端品质。中心案例滨江花园，项目位置：吉林大桥东南临江，世纪广场对面开发商：吉林一恒叶巍房地产开发有限公司，占地面积：20.8万平方米，建筑面积：67.7万平方米，容积率：3.

9、25；建筑形式：高层建筑层数：29-32层面积间隔：81-143销售数量：约6万。平均成交价：可观河6300元/不可观察河5500元/销售情况：二期销售率为35%。这些产品开发较早，并于2007年开始销售。最早的平均价格约为3900元，目前该项目的平均价格约为6000元。、项目基本信息、待售产品、资源型竞争产品冠江项目、重点案例江南一号、项目位置：吴淞路与宏源街交叉口、川鹰开发商：长春中东房地产开发有限公司面积：12万平方米建筑面积：20万平方米容积率：1.67；建筑形式：平房，高层层数：6层，16-18层，面积区间：50-120平方米，平均成交价：4200元/套，销售率：80%，项目基本情况

10、，项目位于中东新生活区附近，由于靠近中东，周边配套设施比较齐全，发展潜力很大。基于位置的竞争产品不是看河项目，中东的帕萨迪纳是一个关键案例。规划：庭院封闭式布局，别具特色。建筑之间的距离很短，这就保证了住宅的私密性，降低了舒适度。景观：下沉式庭院和封闭式布局创造了江城新的居住理念。陶罐、文化石和熟铁饰品呼应了八大主题景观。关键案例帕萨迪纳，中东，立面和建筑细节：独特的浅墙，红色瓷砖和西班牙建筑的倾斜屋顶勾勒出美丽的建筑曲线。陶罐、文化石和熟铁饰品呼应了八大主题景观。底层的下沉庭院和顶层的观景台都是经过设计的。关键案例是中东的帕萨迪纳。综上所述，充分利用江景树立形象，挖掘未来价值，将规划纳入自身

11、的购买点，建设高端的社区企业和俱乐部，弥补周边设施，搭建看河样板房，充分展示江景的魅力，激发顾客的购买欲望，以该区域的顾客为基础，充分挖掘外国游客。第三，滨河板块的价值体系，林峰别墅9000元/，多伦多花园500元/。中环滨江花园6200元/，江南一号6200元/，中国名园4800元/，荣邦新城4050元/，紫光神苑4400元/，光泽紫晶城4500元/，苏宁天润城4300元/，升世纪伯爵(不出售)4500元/，渤海山4700元/。目前，江景房仍是区域市场的高价产品，价格在6000到8000元之间，其他普通住宅产品的平均价格在4500元左右。根据我公司的市场调查和深入分析，结合本地区各项目的情况

12、，滨江板块买家的基本情况概括如下：吉林70%，其他五县20%，其他省市10%，主要是城市中高档收入群体，现有的居住环境已经不能满足他们各方面的居住需求。政界和商界人士是主要群体，他们的收入更高，对生活质量的要求也更高。在外努力工作的成功人士会回到自己的家园，或者是普通的农民工，他们在一、二线城市买不起高房价，会回到吉林买房。滨江板块的客户特征，滨江板块的客户特征，从表中可以估计，江景房与非江景房的差价可高达2000元，江景房的产品价值比普通房子有了进一步的提高，导致价格比普通房子溢价近50%。总的来说，河景房，非河景房，大型项目，中小型项目，3600，5000，5200，5050，7000，7

13、000，6000，6000，3800。滨河板块的共同需求，从滨河角度塑造形象，从大市场角度寻找客户，从万科角度提升项目价值，把握河景与区域的关系，找到本案例的竞争市场，并给本项目以启示，第三部分项目价值挖掘与项目定位，一是项目价值再挖掘，项目潜在价值再挖掘，“河”与“大市场”还有其他的宝石映衬着皇冠！在政府工作报告中，全市提出了“北扩、南优、西移、东控”的总体思路，推动工业重心北移，迅速形成北方新工业区的发展规模；规划开发吉峰西线以南区域，充分发挥南部空间优势；实施城区和永济县“对面”开发建设，大力拓展西部地区发展空间；开辟城市西部至环高速和姬神高速的交通干线，优化西南地区的投资和发展环境；逐

14、步组织哈达湾地区工业企业转型升级。“组团式空间形态与结构”已成为吉林市未来发展的蓝图。经过逐步调整，我市将逐步形成“沿江开发、重心北移”、“北进北出、中间经商、南方居住”的城市轮廓，建设新型现代化工业城市。全面推进北方新工业区建设，要坚持“一区多园”的发展模式，力争在8-10年内重建“吉林工业”；对城市空间发展布局产生影响的哈达湾老工业区，应按照“循序渐进”的原则逐步搬迁；土地利用日益紧张的高新区应加快开发区的整合与发展；同时，结合轻轨建设，全面提升我国城市基础设施的现代化水平。工业厂房集中区、住宅集中区、繁华商业区，工业朝北，住宅朝南。“工业朝北，住宅朝南”的发展规划将为丰满地区未来的发展带

15、来巨大的效益。重新挖掘项目的潜在价值，重新挖掘项目的潜在价值，地块的位置，吉林街，临江门大桥，吉林大桥和江湾大桥，地块的位置可以通过三个主要的桥梁，交通方便。重新挖掘项目的潜在价值，产品的现代建筑风格不仅外观大方。项目中有4-5所幼儿园、小学、初中和其他各年龄段需要的学校，给项目带来了浓厚的文化和学术氛围，也解决了孩子们上学的后顾之忧。在公园的后期，规划了一条特殊的餐饮街，这样你就可以随时享受美食和生活。还有150，000平方米的商业、大型商店和办公楼，计划满足您所有的生活需求。6号地块、幼儿园、公寓或会所、7号地块、后期地块、滨河公园、项目潜在价值再挖掘、项目本身配套设施完善、教育和商业完善

16、、基于项目价值点的竞争突破、滨河景观绝佳、200万规模打造新城、一站式城市级社区配套设施、江城独特的滨河景观。最好的精装产品类型引领市场，松花江边，非传统住宅区，周边大部分地区都是肮脏、混乱和贫穷，配套设施都是SWOT完善，档次低。以滨江的名义和万科的高度，立足于200万平方米的规模，以发展的眼光，深入挖掘区位价值和内涵。万科的作品首先出现在吉林，这是好是坏。优势(s):万科品牌大规模开发项目，配套创新产品齐全，高品质社区打造面向松花江的滨江资源，劣势(w):非传统高档住宅社区周边环境差，高档感弱，机遇(o):滨江越来越受关注的高档社区沿江岸聚集，引领置业和大规模产品潮流，直接竞争压力小。威胁(t):地区意识不高。目前，对外交通不能辐射整个城市，公交系统差