物流园区项目经济评价

1、物流园区项目经济评价（1）项目概况物流园区拟建设集装箱场站87.65万平方米、仓储运输中心42.46万平方米、保税仓储区22.11万平方米、临港工业区21.52万平方米以及铁路站场区34.09万平方米。另外，根据现代物流发展的需要，还在物流园区内布置有商业区5.61万平方米、金融中心4.18万平方米、办公区3.18万平方米以及绿化休憩区11.95万平方米以及道路管网等区域建设。（2） 基础数据2.1 项目的计算期 本项目的计算期为13年。其中建设期为3年，营运期为10年，项目预计在10年内达产。2.2 项目的总投资估算和资金来源（1）项目建设投资 物流园区的投资是指完成基础建设的成本，包括：物

2、流园区回填区域工程形成费用；物流园区内外相关设施费用以及应分摊的区外配套设施费用。本项目建设投资估算为58168万元（不包括建设期借款利息），在三年建设期内平均投入使用。项目投资具体估算情况见表3-1投资估算表。（2）资金来源 项目投资的65%考虑采用国内贷款，其余35%企业自筹。年贷款利率为6.21%。本项目打算采用等额还本付息的方式归还借款，投产后7年内还清借款。（3）流动资金 为300万元，企业自筹解决，并于投产第一年一次性全部投入。（4）资产形成 工程费用、工程建设其他费用、预备费和建设期利息三者形成固定资产原值；无其他资产和无形资产形成。2.3营运收入及营业税金估算 其中有2.424

3、平方公里的有效面积可供入园企业直接使用，转让期按10年计。（1）园区转让年收入 园区可转让面积为242.4万平方米，园区转让价格450元/。在营运期10年内平均转让完。考虑土地升值影响，设定迟一年的园区转让价格按6.21%增加。（2）营业税金及附加 按营业收入的5.5%计算。2.4营业成本估算如不计土地出让金，年成本估算如下。（1）工资及福利估算 现设定未来需要应聘员工12人，工资及福利按每人每年5万元估算。（2）折旧费估算 采用分类法计算折旧。经济算每年折旧额为2191万元，残值为4%，由于物流园区土地最后完全转让，所以在建设期，末不计固定资产回收净值。（3）摊销费用计算 建设投资全部形成了

4、固定资产投资，不存在无形资产投资和其他投资，因此没有摊销费。（4）维护费计算 按20万元/计。（5）企业管理费计算 为运营收入的1%。（6）其他费用 为每年5万元（7）利息支出 建设投资利息估算占主要部分。2.5利润计算 根据相关规定，该项目可免交土地出让金这部分支出，所得税税率为33%，法定盈余公积金提留按净利润的15%计算。（3） 财务分析1.项目总投资估算（1）建设投资估算 建设投资估算表 万元序号项目名称折旧/年合计/万元备注1工程费用530541.1土建工程2511601.2道路工程等2538561.3给排水、消防、污水处理工程2595631.4采暖通风工程2511971.5供电照明

5、工程22125251.6通信工程1124761.7大围堰工程2543351.8护岸工程257581.9吹填工程2845911.10排洪沟工程2827001.11土石方回填工程2892931.12大临工程106002工程建设其他费用14002.1建设单位管理费3240.61%2.2工程建设监理费3130.59%2.3工程质量监督费70.01%2.4定额编制管理费130.025%2.5前期工作费及勘察设计费7431.40%3预备费3714基本预备费37147.00%1+2+358168建设投资=工程费用+工程建设其他费+预备费=53054+1400+3714=58168万元（2）流动资金估算流动资

6、金由企业自筹解决，并于第一年一次性全部投入共300万元。2.投资分年度使用计划按照项目建设进度计划安排，本项目资金投入计划详见表1“项目总投资使用计划与资金筹措表”。 表1项目总投资使用计划与资金筹措表 万元序号项目合计计算期123营运期1总投资613301978020587206623001.1建设投资581681938919389193891.2建设期利息2862391119812731.3流动资金3003002资金筹措613303002.1项目资本金206593002.1.1用于建设投资203596786678667862.1.2用于流动资金3003002.2债务资金406712.2.1

7、用于建设投资378091260312603126032.2.2用于建设期利息2862391119812732.2.3用于流动资金0000建设期每年建设投资=58168/3=19389万元根据表3-3建设期利息估算表可知建设期各年的利息，总和=391+1198+1273=2862万元 总投资=建设投资+建设期利息+流动资金=58168+2862+300=61330万元 项目资本金=5816835%=20359万元 债务资金=5816865%=40671万元3.资金筹措计划详见表1 。另建设期利息估算表见表2。 建设期利息是指项目借款发生在建设期内并计入固定资产原值的利息。建设期利息是在完成建设投

8、资估算基础上，年度投资计划完成后，按资金来源和融资金额、利率及融资费率等进行计算。有关公式如下：各年应计利息=（上年末借款本息累计+本年借款额/2）年利率（按复利计）故借款总额为5816865%=37809万元 借款在建设期三年内平均使用，每年借款为37809/3=12603万元 第一年借款利息=（0+12603/2)6.21%=391万元 第二年借款利息=（12603+391+12603/2）6.21%=1198万元 第三年借款利息=（12603+391+1198+12603/2）6.21%=1273万元建设期利息=391+1198+1273=2862万元表3-3 建设期利息估算表 万元序号

9、项目合计计算期1231借款378091260312603126031.1建设期利息2862391119812731.1.1期初借款余额012994141921.1.2当期借款1260312603126031.1.3当期应付利息391119812731.1.4期末借款余额1299414192154651.2其他融资费用0001.3小计（1.1+1.2）129941419215465 11（四）投资分析基础数据的预测和选定1.销售收入的测算。2.成本及税金（1）成本测算 总成本费用=折旧费+摊销费+维护费+利息支出+经营成本=折旧+摊销+维护费+利息支出+工资及福利+企业管理费+其他费用经营成本=

10、工资及福利+企业管理费+其他费用 固定成本=折旧费+摊销费+维护费+其他费用 可变成本=利息支出+企业管理费 表3 总成本费用估算表 万元序号项目合计计算期45678910111213生产负荷100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1折旧21912191219121912191219121912191219121912摊销费00000000003维护费202020202020202020204利息支出252621651804144310827223610005工资福利费606060606060606060606企业管理费10911612313113914

11、71571661771887其他费用55555555558经营成本1741811881962042122222312422539总成本费用4911455742033850349731452794244224532464固定成本2276227622762276227622762276227622762276可变成本26352281192715741221869518166177188（2） 税金 园区可转让面积242.4万平方米，营运期10年内每年平均转让。每年转让24.24万平方米，且园区转让价格为450元/营运期每年收入情况如下： 第一年营业收入：24.24450=10908万元 第二年营业

12、收入：10908(1+6.21%)=11585万元 第三年营业收入：10908(1+6.21%)2=12305万元 . 第n年营业收入:10908(1+6.21%)n 营业税金及附加：每年营业收入5.5% 表4 销售收入、销售税金及附加估算表 万元 序号项目合计计算期45678910111213生产负荷100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1营业收入109081158512305130691388114743156581663017663187601.1园区转让收入10908115851230513069138811474315658166301766

13、3187601.2其他收入00000000002营业税及附加60063767771976381186191597110323流动资金3. 利润分配 表5 利润与利润分配表 万元序号项目合计计算期456789101112131营业收入109081158512305130691388114743156581663017663187602营业税金及附加60063767771976381186191597110323总成本费用49114557420338503497314527942442245324644补贴收入05利润总额（1-2-3+4）53976391742585009621107871200

14、31327314239152646所得税26212830305232883539380540874387470551437净利润（5-6）277635614373521260826982791688869534101218期初未分配利润09可供分配的利润（7+8）2776356143735212608269827916888695341012110法定盈余公积金416 534 656 782 912 1047 1187 1333 1430 1518 11可供投资者分配的利润（9-10）2360 3027 3717 4430 5170 5935 6729 7553 8104 8603 12投资各

15、方利润分配1180 1513 1859 2215 2585 2967 3364 3777 4052 4301 13未分配利润（11-12）1180 1513 1859 2215 2585 2967 3364 3777 4052 4301 14息税前利润（利润总额+利息支出）792385569229994310703115091236413273142391526415息税折旧摊销前利润（息税前利润+折旧）10114107471142012134128941370014555154641643017455（五）项目经济效益评价1.现金流量分析 本报告从全部资金、自有资金两方面编制了现金流量表，主

16、要评价指标如下：（1） 全部资金评价指标 详见表6 “项目投资现金流量表”。 表6 项目投资现金流量表 万元（续表）序号项目合计计算期123456789101112131现金流入109081158512305130691388114743156581663017663190601.1营业收入109081158512305130691388114743156581663017663187601.2补贴收入1.3回收固定资产余值1.4回收流动资金3002现金流出196891938919389774818865915967102310831146121312852.1建设投资193891938919

17、3892.2流动资金3002.3经营成本1741811881962042122222312422532.4营业税金及附加60063767771976381186191597110322.5维持运营投资00000000003税前净现金流量(1-2)-19689-19389-19389101341076711440121541291413720145751548416450177754累计税前净现金流量-19689-39078-58467-48333-37566-26126-13972-105812662272374272159171769465调整所得税2621 2830 3052 3288 3

18、539 3805 4087 4387 4705 5143 6税后净现金流量（3-5）-19689-19389-19389751379378388886693759915104881109711745126327累计税后净现金流量-19689-39078-58467-50954-43017-34629-25763-16388-64734015151122685739489（2） 自有资金评价指标 详见表7 表7 项目资本金现金流量表 万元序号项目合计计算期123456789101112131现金流入1090811585123051306913881147431565816630176631906

19、01.1营业收入109081158512305130691388114743156581663017663187601.2补贴收入1.3回收固定资产余值1.4回收流动资金3002现金流出708667866786117311162311531114561139811360113415533591864282.1资本金投资6786678667862.2流动资金（自筹）3002.3经营成本1741811881962042122222312422532.4营业税金及附加60063767771976381186191597110322.5所得税2621 2830 3052 3288 3539 3805

20、4087 4387 4705 5143 2.6长期借款本金偿还58105810581058105810581058100002.7借款利息支付252621651804144310827223610003净现金流量-7086-6786-6786-823-3877416132483338343171109711745126324累计净现金流量-7086-13872-20658-21481-21519-20745-19132-16649-13266-8949214813893265252. 贷款偿还分析 由于本项目采用等额还本利息照付方式还款，投产后七年内可还清借款。由表1可知第三年末借款总额为40

21、671万元。七年内每年还本金额：40671/7=5810万元 第一年利息：406716.21%=2526万元 第二年利息：（406715810）6.21%=2164万元 . 第n年利息：第n年期初借款余额借款利率 表8 还本付息计划表 万元序号项目合计计算期456789101112131借款1.1期初借款余额40671348612905123241174311162158110001.2当期还本付息8336797576147253689265326171000其中：还本5810581058105810581058105810000 付息25262165180414431082722361000

22、1.3期末借款余额348612905123241174311162158110000(六)融资前分析 1.项目投资现金流量表，见表6。根据该表计算的评价指标为：项目投资财务内部收益率（FIRR）为 13.74% （所得税前），项目投资财务净现值（ic=12%）（所得税前）为 29138万元；项目投资财务内部收益率(FIRR)为8.03%（所得税后）。项目投资财务内部收益率大于行业基准收益率，说明盈利能力满足了行业最低要求，项目投资财务净现值大于零，该项目在财务上是可以接受的。 2.项目静态投资回收期为 Pt=（累计净现金流量出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份净现金流量 =9-1+1058/1