安居兰亭后续策划方案.ppt

1、安住兰庭事务商业销售规划报告，2012.4，项目区域和属性普陀真如，中环，长风商务区辐射核心区，精致的社区型商业项目，项目位置：项目位于兰溪路和梅川路口，普陀真如副中心位于中环，长风商务区辐射核心位置，区域发展成熟交通便利的项目规模：秘书长建设面8047.76、商业5481.25、地下位86个、长风商务区、中环CBD、本案、真如副中心、项目产品事务：3-10F标准办公大楼、楼层： 4号大楼3 4号大楼5号大楼1F下面的街道面对的店铺主力面积区间面向110-200大道的铺装面积适中，银行、服装、书店、金店、超市行业入住，对4号楼2F、5号楼2-3F 4号楼2F的面积为1063.94平方米的项目有

2、初步了解， 办公室： 8千方商品办公室房地产业务：成熟地区的社区业务，项目是如何在市场大环境低迷的气氛下找到项目突破口实现的项目思考点，第一编事务定位，事务区占据事务市场机会事务房地产定位，事务区占据， 项目位置普陀中环CBD和长风商务区真属于次中心辐射区，区域板块属于曹杨板块，北部真毗邻次中心。 普陀中环CBD、长风生态商务区、本案、项目区位、真如副中心、修订范围：真如城市副中心在项目北侧5公里范围内，修订范围为东至静宁路、西至桃浦河、南至武宁路、北至海西站北侧富平路和修订边界地区规模：总用地面积2.4平方公里，地面总建筑面积466 其中新设总量约300万方功能定位：辐射长三角开放性生产力服

3、务中心(包括产业服务中心、技术服务中心、现代物流服务中心和企业总部中心等)、上海西北地区公共活动中心(包括地区商贸中心、大型公共文体活动中心等)，1， 真如城市副中心修订项目在北侧真如城市副中心2公里范围内该地区修订为辐射长三角生产力服务中心和上海西北部公共活动中心，2、长风生态商务区修订区定位为总部型、国际化现代服务业集聚区，其核心事务区主要集中在苏州河沿岸一线建设规模：开发总量290万方，其中商业事务200万方，酒店公寓和高级住宅70万方，公建套20万方建设目标：生态环境优美，文化特色鲜明，功能特征显着，规模企业集聚总部型，国际化现代服务业集聚区事务项目主要集中在苏州河沿岸一线北岸长风、旭

4、辉世纪广场、汇银铭尊、苏宁天御等多个办公项目，长风生态商务区，3，普陀中环商务区规划普陀中环商务区委托区域产业基础和普陀中环“金跑道”、 集“金平担”于一身的城市副中心和连接长风国际生态商务区的“金天平”也是产业基础：上海海最早的城市工业示范区之一长征工业园区区域修订：“十二五”重点修订的市级商圈，是继五角场商圈之后位于上海市第二中环线上的“市级商业中心” 2010年普陀区六大支柱产业产值、通用设备制造业35.9亿元，电气机械及器材制造业27.76亿元，化学原料及化学制品制造业26.54亿元，医药制造业14.83亿元，印刷业33.27亿元以上企业完成产值214.85亿元， 5个支柱产业占规模以

5、上工业产值的64.4%，普陀区主要工业园分布，长征工业园、上海西北综合物流园、桃浦城市产业园、桃浦城市产业园及上海西北综合物流园等有生产性服务业园的相关行业包括物流、机械制造、商贸、化学材料等，区域交通区域内有11号线13号线(建设中)和中环线的3条城市动脉、11号线、区域内有11号线和修订的13号线和中环线金带的3条城市动脉的项目和修订建设的13号线真北路站和投入运营的11号线枫桥路站需要15分钟左右的时间，同时邻接普陀快速干线道路， 轨道交通要素占据优势不足，地面快速网络交通优势明显，本案，确立自我定位，中间摇摆吗？ 占据真的是副中心还是中环，长风生态商务区？OR、真如副中心OR中环长风生

6、态商务区、区域修订角度、小结节：区域产业基础、区域交通条件、长风生态商务修订为本部型国际化现代服务业集聚区，中环CBD南部区域为综合商务、旅馆和生活服务功能区域、本项目事务产品借入力区域依靠区域产业基础和中环CBD内长征工业园产业基础，存在许多企业事务需求，作为项目脱化支撑点，该项目事务产品，区域占据结论：联动周边综合业务和事务服务功能区提高项目竞争力依靠区域生产性服务业的产业基础条件，拓展项目客户， 根据项目西接国家高速邻中环的优越交通条件引导大区域西城商贸区的核心概念，项目的核心价值，上海西部商贸的核心是有潜力的投资型商业地产，事务市场的研究判断，区域事务市场的成交分析整体的成交平均价格持

7、续稳定增长，年复合增长率为11.6%， 交易量基本维持14-17万方，板块成交中长风、长征板块所占比例高，受2005-2011普陀长寿武宁板块长城大厦、源达大厦以及长风胜华国际和中环CBD绿洲中环产量价格的影响， 11年普陀事务整体成交平均价格比10年大幅上涨的成交量： 08年金融危机市场成交下降，除09年整体市场精彩外，成交量几乎在14-17万方稳定的各版本成交量可以看出，长寿、长风、长征板块成交量居前3位， 光新板位于第四位长寿，光新位于内环内，交易量相对高，目前提案量小，但长风、长征版本由于长风生态商务区和中环CBD的订划建设，办公市场成交量逐渐上升，绿洲中心、金沙商务广场、旭辉世纪广场

8、、国浩胜华国际广场中环CBD长风生态商务区事务项目分布和价格代表项目中环CBD绿洲中心，长风生态商务区胜过华国际广场武宁板长城大厦，地区项目供应量大的中环CBD内价格最高的项目是绿洲中心，目前平均价格28000元/； 长风生态商务区价格最高的项目是胜华国际广场，目前平均价格为30000元/曹杨板块代表项目长城大厦目前平均价格为31000元/，长城大厦、中环CBD长风生态商务区的办公体量和后续供应中环CBD内办公体量比长风生态商务区规模少，后续供应体量相对少、后续竞争大、市场稳定、产品一致、本件120-300平方米办公大楼产品市场适应度高，但后续竞争压力极大、办公产品市场可行性结论：办公定位、西

9、部商贸区核心产品投资型办公、 目标定位：以区域产业客户为主要办公需求前景，整合为真，第二编商业定位、本案商业区位、周边环境、商业体量等客观因素，商业部决定分为社区型商业。 如何提高本案的商业形象，体现商业投资潜力是实现脱轨的重要因素。 建议引入社区生活休闲中心的概念，提高商务品味，商务研究判断：社区生活休闲中心，引导生活和休闲，具有鲜明主题特色的购物中心。 “生活品味”、“享受休闲”、通过商业定位、环境、商品、服务、活动、氛围构建全方位的生活休闲主题、新的购物休闲环境、开放的社交场所、流行信息的发布地、提供给消费者、生活休闲中心、 寻求鲜明的主题确立投资潜力以形成项目的核心竞争力，期待交互的娱

10、乐、主题饮食、广场活动、生活休闲购物、舒适的休闲、完美的生活链、追求生活质量的人们可以选择休闲的消费环境、生活休闲中心行业、前庭广场生活休闲产业核心载体人流聚集的商业核心活动中心，本案成为人们兴趣所在，流行生活信息发布各种文艺表演宣传、促销活动展示活动宣传活动和公益活动假日活动、前庭式广场，提供并满足各种活动功能。 生活休闲购物与一般购物不同，包含更多的生活、休闲因素。 与当地业者形成有效的交流，为这些产品提供展销平台。 营业状态设定，满足最活跃的消费阶层需求，体现时尚休闲风格的商业氛围，20-35岁年轻化日常休闲消费概念，品牌折扣店，品牌折扣店，面积需求约500-2000平方米，如： OUT

11、LETS，FOXTOWN等时尚专卖店抬头抬头低头购买，无论是体育服装和用品、精品体育用品店、品牌还是种类，都能经得起体育爱好者的选择。 童装，把所有的孩子都扮成公主和王子，每天狂欢节。 特色饰品/生活用品、布局面积8-10平方米的零售店丰富多彩，各有特色，精品超市，在社区居民中高端需求，进口食品占相当比例的食品超市，面积需求约500平方米，咖啡/面包/甜品开放式露天茶座，广场配备休闲座椅，中庭咖啡，可以灵活地适应各种活动的需要。 舒适的休闲，通过氛围和业者的共同建设，给消费者带来独特的休闲感。 休闲、愉快、舒适、自然、喜欢这种感觉、主题餐厅、不同主题的特色休闲餐厅、享受美食享受环境。 主题饮食

12、，通过特色主题饮食，与周边的大众化饮食形成差异，提高水平，聚集人气，具有特色，享有独特的饮食感觉，本案形象必须与本案的定位一致，反映本案定位的精髓。 休闲、生活、精品、建筑和配套建议、风格的橱窗、裙子外立面图、商业事务组合定位总结、生活休闲商业中心、商业、事务、集聚人脉、商业中心、配套服务、展示平台、 共荣连动3.1营销目标3.2价格战略3.3推动战略3.4目标营销战略、营销推动战略、营销目标、销售目标：在实现项目价值最大化的年度内完成事务。构建推动战略、推动总战略、区域高质量商业地产概念，锁定投资类客户群落，进入产品线、分阶段推动战略、高调市场，建立项目品牌形象、推动媒体、推动渠道、年度推动

13、节奏阶段销售不设目标， 以50%的目标实现50%的收回成本，以35%的目标实现85%的收回成本，项目销售前期准备蓄水期，4月，以15%的目标实现100%的收回成本，持续销售期，、 合理控制，适应市场变化及时调整，迅速脱轨。、大面积销售方案、项目以半全层全层大面积进入市场，从面积500起销售，实现快速回收，实现利弊分析，大面积回收销售资金，符合目前半全层租赁的实际情况，客户层质量高有利，项目形象口碑客户服务大面积客户层占比低投资大客户项目选择要求高面积产品区域市场接受度低低迷市场氛围投资支持度低合同谈判难度高附加条件多合同成交付风险大、小面积分割方案、项目实测方案1楼9户分割、单套面积范围76.

14、91-182.59、小面积户型进入市场， 利害分析小面积是市场主要脱化面积客户水平展望面高的单套户型总价格控制合理销售服务贷款融资难度低的专业中介渠道客户资源大，优势：缺点： 项目售后服务处理情况复杂销售投入成本高的客户不能与商业资源联动小面积业主的个人需求对项目质量有负面影响的项目实施低区3-4F小面积分割、中区5-7F半层分割、8-10F全面销售方案，优缺点分析、 推荐方案在客户层面复盖多种需求销售控制，提供能够实现高价值销售服务贷款融资相对难度低的专业中介渠道资源，优点：项目售后服务关系处理情况复杂，销售投入成本高(企划成本) 客户与商业资源形成不能联动的小面积业主个人需求不符，商业部分

15、，商业销售原则：前期蓄水排触市场需求，寻找整个事务包销大面积客户。 根据合理的控制、市场反馈及时适应调整，根据当前租赁实际情况主导后续推荐方案，商业销售方案，商业销售：销售户型面积区划根据当前租赁实际情况进行分割，租赁家自身努力使一部分住宅来源化，项目与2-3F租赁试验率的租赁并行销售。 商家入住提高整体商业氛围，促进后续销售。大面积方案市场风险大，提议在前期蓄水期在市场上寻找这种类型的客户，力求化，市场大面积需求低，如果不存在明显的市场支持，销售滞后，对项目销售产生负面影响。 小面积方案符合当前区域市场主力脱化需求，市场支持力强。 但是，小面积销售需要进行合理的销售控制，建议逐步向上，逐步避免销售混乱。 大小面积耦合方案面积全面复盖，能满足多种客户需求，在推进过程中灵活调整推进方式控制脱化节律。 有序可控的良性机制、办公销售建议、销售方案建议、商业10月进市销售租赁内部资源