基本制度与政策3.ppt

1、第一节业主大会制度第二节管理规章制度第三节前期物业管理招投标制度第四节物业管理验收制度第五节物业服务企业资质管理制度第六节物业服务人员执行资格制度第七节住宅专业保养资金制度第三章物业管理的基本制度第一节业主大会制度第一、业主二、业主大会三、业主委员会四、限制规定、条例所确立的业主一般事项在业主大会的授权范围内决定。 重大事项由业主大会制定。 第一节业主大会制度，第一，业主第二是房屋共享门票持有人第三，是领取房屋所有门票和房屋共享门票的购买者。第一节业主大会制度、第一节业主大会制度、(二)业主的权利(谅解要点1 ) 1按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务2，建议召开业主大会会议，就

2、物业管理的有关事项提出建议3，制定管理规章、业主会议议事规则， 提出修改建议4，参加业主会议，行使投票权5选举业主委员会委员的被选举权6监督业主委员会的工作7监督物业服务企业履行物业服务合同的8个物业共享部位，对共享设施设备和有关场所的使用情况以及知情权和监督权9个监督物业共享部位， 共享设施设备专业修理资金(以下简称专业修理资金)的管理和使用10法律、法规规定的其他权利，第一节业主大会制度(3)业主的义务(了解要点2) 1管理规约、业主会议议事规则2物业管理区域内的物业共享部位和共享设施设备的使用， 有关公共秩序和环境卫生维护等的规章制度3执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会的决定4国

3、有关规定按期支付特别修理资金5的物业服务费用6法律、法规规定的其他义务，二、业主大会业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，不动产2 .性质。 所有者大会的代表和物业管理区域内所有者在物业管理活动中的合法权益的维护，有权根据法律法规的规定和所有者条约的约定，决定物业管理区域内的一切物业管理事项。 根据第一节业主大会制度、第一节业主大会制度、(二)业主大会的准备和设立1 .业主大会的限制和选择(要点5 )条例第十条的内容规定，一个物业管理区域只能设立一个业主大会，不能设立多个业主大会。 2 .业主大会的准备(要点6 )业主大会的准备要求(要点7) (1)设立业主大会准备小组(2)业主大会准备小

4、组的工作内容(3)业主大会的准备要求3 .业主大会的设立(要点8 )、(3)业主2 .选举业主委员会委员监督业主委员会工作3 .选聘、解聘物业管理企业4 .使用专业维修资金、决定持续采购方案、监督实施5 .制定、修改物业管理区域内的物业共享部位和共享设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等规章制度6 .法律、法规或业主会议议事规则规定的其他物业第一节业主大会制度，第一节业主大会制度，(4)业主大会活动规则1 .定期会议和临时会议召开临时会议的三种情况(要点10 )，(1)20%以上的业主建议召开业主大会临时会议的情况(2)发生重大事故或紧急事件的情况，有必要及时处理(3)。 2 .业主代理和

5、业主代表3 .业主大会决议的表决效力(把握要点11 )条例第12条规定： (1)业主大会的一般性决定，必须通过会议业主拥有的投票权的1/2以上；(2)业主大会作出重大决定，实行特别多数表决原则三、业主委员会(1)业主委员会的性质(要点12)(2)业主委员会的作用(掌握要点12)(2)业主委员会的备案(要点14 )条例第16条规定内容(4)业主委员会委员的资格条件(知道要点12)(2)再(8)业主委员会的工作经费，第一节业主限制规定业主大会、业主委员会的限制要求(要点18 )条例第十九条内容1 .必须在法定职责内活动，规定行使权利的范围和对象在物业管理区域内， 不得就物业管理有关事项对所有业主行

6、使权利3 .条例规定主管部门对业主组织的监督管理职能，第一节业主大会制度、本节练习问题，1以下事项中，专有部分占建筑总面积2/3以上的业主，需要占总人数2/3以上的业主同意a业主会议制定议事规则在改建、重建b管理规约的c建筑及其附属设施的d物业服务企业2物业管理活动中，代表并维护物业管理区域内所有业主的合法权益() a业主委员会b业主大会c街事务所、乡镇人民政府d物业管理行政主管部门、第二节管理规章制度、一、管理规章二、临时管理规章条例中建立管理规章制度的规定1 .管理规章的特殊作用(要点21 ) 管理规约对所有人具有约束力的条例第十七条内容2 .有关条例暂行管理规约的规定(要点26 )条例第

7、二十二条内容3 .管理规约生效时，暂行管理规约终止，第二节管理规约制度一、管理规约(一)管理规约的概念管理规约由所有人共同制定，所有人在物业管理区域内使用物业， 在规定维护、管理等有关所有者共同利益的事项时，对所有者全体具有普遍约束力的自律性规范一般以书面形式缔结。 管理规约的性质(要点19 )管理规约是物业管理法规和政策的有益补充，是有效调整所有者之间权利和义务关系的基础文件，也是物业管理顺利进行的重要保证。第二节管理规章制度、第二节管理规章制度、(二)管理规章的主要内容(把握要点20 )主要包括四个方面：1.房地产的使用、维护、管理2 .所有者的共同利益3 .所有者应履行的义务4 .违反管

8、理规章的责任(注)、第二节管理规章制度、(三)管理规章的法律效力(把握要点22 ) 管理规则对物业管理区域内的所有人都具有约束力，即具有法律效力，同时应注意以下两点：1.管理规则对物业使用者也产生法律效力，如租赁人，根据其实际物业的使用，影响物业管理2 .管理规则对物业的继承人(即所有人) 对自动产生效力在房地产的转让和继承中，房地产的所有权应当变动转让给受让人(或者称为新所有者)。但是，管理规章不经新业主在任何形式上的承诺，自动发挥效力，(1)业主临时管理规章的概念条例第二十二条内容(2)业主临时管理规章的制定1 .临时管理规章的制定主体是建设单位(要点23) 2.临时管理规章的制定时间是房

9、地产销售前(3)有关主体的法律(4) 所有者临时管理规约的内容(把握要点24) 1.不动产的自然状况和权利状况2 .所有者使用不动产应遵守的规则(要点27) 3.维护养护不动产应遵守的规则4 .所有者的共同利益相关事项5 .违约责任(要点25 )，本节的练习问题a开发者b政府c全体所有者d不动产服务企业2 a管理规则对房地产继承人不具有约束力b管理规则对房地产使用者不具有约束力c管理规则在生效后对新入住的所有者不具有约束力d管理规则对尚未售完的房屋建设单位具有约束力第三节房地产管理招投标制度一、前期房地产管理投标的概念、意义和原则二， 前期物业管理投标的形式、编制和规则三、物业管理项目投标规则

10、四、投标、审查和投标五、违反前期物业管理项目投标规定的法律责任一、前期物业管理投标的概念、意义和原则物业管理是市场经济的产物， 竞争是市场经济的基本特征所有者保障自主选择物业管理企业的权利，同时为了创造物业服务企业参与平等竞争的机会，条例明确了推进招标对促进物业管理健康发展的重要作用，所有者通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物业管理企业建设部门按照物业开发与物业管理分离的原则，鼓励采用招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 条例二十四条明确规定：住宅房地产建设单位，应当以招标方式选择采用具有相应资质的房地产服务企业。 第三节物业管理招投标制度，第三节物业管理招投标制度，(1)前期物业管理

11、招投标的概念物业管理招投标是指所有者或建设部门以投标方式选择物业服务企业，物业服务企业以投标方式招募物业管理项目的活动。 其中，建设部门以招标方式选聘物业服务企业的，称为前期物业管理招标投标。 第三节物业管理招投标制度，(二)前期物业管理招投标的意义(熟悉)1.有助于节约所有者的物业服务费用，保证物业服务质量，减少物业管理纠纷。 2、有利于协商抑制物业服务企业选择各种不正当竞争行为。 3、有利于创造物业管理公平的市场竞争环境，物业管理企业提高物业服务质量，改善物业服务态度，尽量满足投标人的合理要求，体现了机会均等的市场原则。 第三节物业管理招标制度，(三)前期物业管理招标原则(了解点28 )招

12、标活动应遵守“公开、公平、公正和诚信”的原则。 招标投标法和前期物业管理招标投标管理暂行办法的各项活动内容和程序规定，是为了保证实现这一基本原则。 第三节房地产管理招投标制度，(四)前期房地产管理招投标的强制规定(把握点30 )条例特别要求，住宅房地产建设单位，应以招投标方式选择房地产服务企业。 对于规模较小的住宅房地产，投标人不足3人的，房地产建设部门可以按协议的方式选择采用房地产服务企业。 以协议方式选聘物业管理企业的，条例可以特别规定，经物业所在地区、县物业行政主管部门批准后进行。 无论采用招标方式还是协商方式，都应当选择采用具有相应资质的物业管理企业。第三节物业管理招标制度、二、前期物

13、业管理招标的形式、编制和规则(一)招标原则和招标形式1 .招标原则(一)应当在不合理的条件下限制或拒绝潜在投标者(二)不得对潜在投标者实行差别待遇(三)对潜在投标者实行招标物业管理2、招标形式的前期物业管理招标分为公开招标和招标。 3 .招标代理机构(1)有从事招标代理业务的营业场所和相应的资金；(2)有能制作招标文件和组织评价的相应专业能力；(3)有房地产行政主管部门制作的房地产管理评价专家名册。 (2)招标文件的制作和招标项目的申报1 .招标文件的内容(了解点31) 2.招标项目的申报(点32)(3)招标流程规则(点34 )，第3节物业管理招标制度，第3，物业管理项目招标规则(3) (2)

14、 投标程序1投标文件的投标2投标文件的补充修改或撤回3投标禁止行为，第3节物业管理投标制度4、投标、审查和中标(一)投标(二)审查1 .审查专家名单(要点35) 2.审查委员会(要点36) 3.审查规则(三)投标(要点37)5， 前期违反物业管理项目a质量价格一致b资信一致c诚实信用d协议一致2前期物业管理招标投标，审查委员会根据评分结果推荐按规定合格的投标人。 投标人确定中标人的方法是() a选项之一是中标人b按照中标候选人的名次确定中标人c，房地产行政主管部门确定中标人d，其中报价最低的确定中标人，第四节房地产接受检查制度的意义二、房地产接受检查的内容三、房地产的保证责任、第四节房地产接受

15、检查制度，一、 把握房地产接收检验制度的意义(要点39 )现阶段，我国实施房地产接收检验制度具有以下方面的现实意义： (1)有利于明确各方面的责任、权利、利益，维护建设单位、业主和房地产管理企业的正当权益，对避免矛盾纠纷具有重要的保障作用(二)鼓励建设部门按照修订设施标准和柜台约定，重视房地产共享部位、共享设施设备建设，对提高建设质量、保障所有者财产权益具有重要意义。 (3)可以弥补前期物业管理期间业主大会不足的弊端，加强物业建设和物业管理的联系，保障开展物业管理的必要条件。 另一方面，接管新老物业管理企业时进行验收检查，有利于规定物业共享部位共享设施设备的管理责任。 第四节房地产接收检查制度

16、，二、房地产接收检查的内容(了解点40 )房地产接收检查包括房地产管理资料的交付和房地产现场检查两部分(一)房地产管理资料的交付(了解)交付的房地产资料(点41 ) :1.竣工验收资料2 .技术资料3 .房地产质量保证4 .房地产管理所需的其他资料(二)房地产现场检查1 .房地产共享部位共享设施检查2 .房地产管理区域环境检查，第四节房地产接纳检查制度，三、房地产保证责任(掌握要点42 )条例第三十一条的规定：“建设部门按照国家规定的保证期限和保证范围，对房地产进行保证责任1 .房地产担保责任的含义2 .在担保期间和范围内的，建设部门承担第一责任的担保期间和范围外的，房地产企业按合同约定承担。 3、两书关于房地产保证范围和期限的规定、本节的练习问题、1房地产服务企业接受房地产时，现场应检查的对象是