房地产公司避税方案分析.ppt

1、房地产企业避税方案分析、土地增值税一般知识点、土地增值税是对转让国有土地使用权和地上建筑物及其他附着物产权并取得增值收益的单位和个人征收的一种税收。扣除项目包括：1 .为获得土地使用权而支付的金额。2、开发土地、新建房屋及配套设施的费用和开支。3.旧房屋和旧建筑的评估价格。4.与房地产转让相关的税收，包括营业税、印花税、城市建设税和教育附加费。5.对于财政部确定的其他扣除项目，目前规定允许从事房地产开发的纳税人扣除取得土地使用权时已支付金额的20%和房地产开发成本。土地增值税税率表：最新政策。2007年1月16日，国家税务总局网站发布了关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(以下简

2、称通知)。通知要求各地从今年2月1日起对房地产开发企业进行土地增值税清算，并正式对企业征收30%至60%的土地增值税。土地增值税的要点是在两种情况下免征土地增值税。1.纳税人建造普通标准房屋出售，增值额不超过扣除项目金额的20%；增值额超过扣除项目金额20%的，全部增值额按规定征税。2.因国家建设需要依法征用和收回的房地产。1 .土地增值税清算单位。土地增值税由国家有关部门批准的房地产开发项目进行清算，分期开发的项目进行分期清算。2.如果开发项目包括普通住宅和非普通住宅，则应单独计算增加值。3.因工作调动或居住条件改善而转让原自住住房的个人，报经税务机关批准后，免征土地增值税。如果你已经住了3

3、年但不到5年，土地增值税将减半征收。居住不满3年的，应按规定征收土地增值税。土地增值税清算条件(一)符合下列情形之一的，纳税人应当清算土地增值税：房地产开发项目全部竣工并出售；2.未完成的房地产开发项目的整体转让；3.土地使用权直接转让。(二)有下列情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目实用建筑面积的85%以上，或者虽不超过85%，但剩余实用建筑面积已出租或自用；2.销售(预售)许可证三年未售出；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4 .省税务机关规定的其他情形。下列项目暂免征收土地增值税；(1)

4、房地产用于投资和合营，合营方以房地产作为股票价格或作为合营条件将房地产转让给被投资或合营企业。(二)一方出土地，一方出资金，合作建房，建成后按比例分配住房自用。(3)房地产开发公司代表客户开发房地产，开发完成后向客户收取收益。(四)在被兼并企业中，房地产转让给被兼并企业。适当的增值规划方法，纳税人建造普通标准房屋出售，当增值额不超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，按规定计算纳税。首先，如果纳税人想享受门槛的照顾，假设一个房地产开发企业已经建造了一批商品房出售，除销售税和附加费外，所有允许扣除的金额为100。当出售该商品房的价格为X时，相应的营业税及附加为

5、：X5(173)5.5X 5营业税7城市维护建设税3教育费附加。允许扣除总额为：1005.5倍。根据门槛的相关规定，企业在门槛的最高销售价格为：x 1.2(1005.5倍)。根据上式，此时最高售价为128.48，允许扣除金额为107.07(1005.5128.48)。其次，如果企业想通过提高销售价格来增加效益，就应该是增值率。假设此时的销售价格是(128.48)。由于销售价格上涨(金额为Y)，相应的销售税及附加和允许扣除的金额应增加5.5Y。此时，允许扣除的金额为107.075.5Y，增值税金额为128.48Y(107.075.5Y)。增值额的简化计算公式为：94.5Y21.41，故应缴纳的土

6、地增值税为30(94.5Y21.41)。如果企业想提价，Y30(94.521.4)等于Y8.96。也就是说，如果你想通过提高售价来获得更多的利润，你必须把价格定得高于137.44(128.488.96)。从以上两个方面的分析可以看出，当扣除销售税和附加费后的所有允许扣除额为100时，销售价格设定为128.48。在这个价位上，你可以享受门槛的呵护，获得更大的利益。如果售价低于这个数字，你可以享受门槛的照顾，但你只能得到较低的收入。如果你想提高售价，你必须把价格提高到137.44英镑以上。否则，价格上涨带来的收入将不足以弥补价格上涨带来的税收负担。例如，2005年，一家房地产开发企业的商品房销售收

7、入为1.5亿元，其中普通住宅1亿元，豪华住宅5000万元。税法规定的扣除项目为1.1亿元，其中普通住宅8000万元，豪华住宅3000万元。1.企业在混合核算期间应缴纳的土地增值税：增值额与扣除额之比(以下简称增值率)=1500011000=11000=36%，适用30%的税率，应缴纳的土地增值税金额=(1500011000)30%=1200(万元)。2.单独核算时应缴纳的土地增值税：普通房屋增值税率为(100008000) 8000100%=25%时，适用30%的税率，应纳税额为(100008000) 30%=600(万元)；如果豪宅的增值税率为(50003000) 3000100%=67%，

8、那么税率为40%，应交税金为(50003000) 40005%=650(万元)。应纳税总额1250万元，比混合核算多50万元。为什么会这样？因为普通标准房的增值率是25%，所以要缴纳土地增值税。因此，控制普通住宅的增值率(临界点20%)非常重要。3.进一步规划，适当降低房价或增加绿化成本，使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样，我们可以免除土地增值税，降低房价，改善住房质量和配套设施，并在竞争中获得优势。如上例，假设普通房屋价格降低450万元，营业税及附加减少4505.5%=247500元(不含印花税)，普通房屋的增值税率为10000450(800024.75)(800024.75)100%

9、=19.75%；如果开发成本增加450万元，扣除项目金额增加45020%=90(万元)，增值率=(10000450800090)(8000 45090)100%=17.1%后，两种情况下均免征土地增值税。豪华住宅增值税率=(50003000)3000100%=67%，适用税率为40%，应交税金=(50003000) 40005%=650(万元)，应交税金总额为650万元，节约土地增值税550万元(1200650元)与混合核算相比即使价格降低或开发成本增加的因素被抵消(不考虑营业税等因素)，收入也会增加100万元(550，450元)。增加可抵扣项目的方式有很多，如增加房地产开发成本、房地产开发费

10、用等。然而，在增加房地产开发成本时，应注意税法规定的比例限制。根据税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权所支付的金额与房地产开发费用之和的10%，纳税人应予以关注。如果希望降低住房销售价格，导致销售收入减少，就必须将减少的销售收入与降低的增值税率进行比较，控制税收支出，以便做出选择。例如，土地增值税用于具有特殊扣除项目的税务规划。根据土地增值税暂行条例实施细则，财务费用中的利息支出，如果能够根据房地产项目的转让情况进行计算和分配，并提供金融机构的证明，可以据实扣除，但最高不得超过商业银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按本条规定计算金额的5%以内计算扣除。转让的房地产项目

11、不能计算利息费用或者不能提供金融机构证明的，应当在按照本条规定计算的金额之和的10%以内计算并扣除房地产开发费用。例1:2005年3月，一家房地产公司开发了一个房地产，花了1000万元获得土地使用权，花了1200万元开发土地、盖新房和配套设施。根据转让房地产项目可计算的利息费用为200万元，不超过商业银行同期贷款利率。如未提供金融机构证明，公司可扣除的最高金额为(1000 1200)10%=220(万元)；如提供金融机构证明，公司最多可扣200 (1000 1200)5%=310(万元)。因此，在这种情况下，公司提供金融机构认证是一个有利的选择。例2:2005年8月，一家房地产公司开发了另一个

12、房地产，支付了1000万元获得土地使用权，花费1200万元开发土地、建造新房和配套设施，根据转让的房地产项目可计算的利息支出为80万元，不超过商业银行同期贷款利率。现在由公司决定是否提供金融机构证书。如例1，如果没有提供金融机构证明，公司最多可以扣(1000 1200)10%=220(万元)；如果提供金融机构证明，公司最多可以扣80 (1000 1200)5%=190(万元)。可以看出，在这种情况下，公司不提供金融机构认证是一个有利的选择。企业判断是否提供金融机构证明的关键在于税法规定的开发成本中可以扣除的利息费用的比例。如果超过5%，提供证明更为有利；如果不超过5%，最好不要提供证明。巧用专

13、项扣除项目进行税收筹划，规范“开发间接费用”的核算，节约土地增值税。在一家房地产公司成立后，一个项目于2005年初开始开发和建设。该项目为多层“花园住宅”，建筑面积为2万平方米。2005年底，项目竣工交付，销售收入8000万元，图书开发总成本4000万元(其中，2005年所有管理人员费用300万元(含工程管理部人员费用200万元)，计入“管理费用”科目；项目贷款4000万元的利息支出为250万元，其中包括2005年项目管理部人员支出200万元，计入“开发间接成本”核算。经过这样的会计处理，2005年计入开发的间接费用总额为450万元。换句话说，计入开发成本的金额比原会计处理多450万元。土地增

14、值税的计算如下：(1)原会计处理方式，增值税金额为80004000(12010)2800(万元)，增值税税率为2800/520010053.8，应交土地增值税为28004052005860(万元)；(2)标准化会计处理模式的增加值为80000。增值税率2438/556210043.8与土地增值税应纳税额243830731(万元)的差额为860731129(万元)。从以上分析可以看出，本例核算是规范的，正确使用“开发间接费用”科目可以为企业节约100多万元的土地增值税。收入多元化的避税方案，一个企业出售带有设备和土地使用权的房子。签订两份合同，一份是房地产转让合同，另一份是办公设备的购销合同。这

15、不仅降低了增值额，节省了土地增值税，还降低了印花税(买卖合同的印花税税率为0.03%，产权转让文件的印花税税率为0.05%)。房地产开发企业建造和出售房屋，将签订两次合同，并在房屋未安装设备或装修时与购买者签订房地产转让合同。然后与买方签订设备安装和装修合同，纳税人只需支付第一份合同的土地增值税。一、营业税、纳税人的计税基础税率(税率是由行业设定和确定的，没有太大的计税空间)，一般知识点，在中华人民共和国境内提供应税服务、转让无形资产或出售房地产的个人和个人均为营业税的纳税人。1.上述服务主要是指交通运输、建筑、金融保险、邮电通信、文化体育、娱乐服务业等税收范围内的服务。2.应税服务在中国境内

16、发生，是指应税服务的使用环节和地点在中国境内，无论应税服务的提供环节是否发生在中国境内。3.税率：交通、建筑、邮电、文化体育，税率为3%。服务业、房地产销售、无形资产转让、金融和保险，税率为5%。娱乐业实行5%的范围税率。4.计税依据：营业额，即为纳税人提供应税服务、转让无形资产或出售房地产而向对方收取的总价和额外费用。额外费用包括费用、基金、代收费用、代收基金、代付基金和其他各种性质的额外费用。营业税。物业租赁与承租人签订了水、电回收合同、房屋租赁合同、水、电收入核算、房屋租赁合同、水、电收入核算、租金收入核算、会计处理。一方面，它缴纳的营业税较少，另一方面，它可以扣除水电的增值税投入。2.企业参与投资者利润分配、与房地产投资者分担投资风险的行为不征收营业税，投资后股权转让不征收营业税。3.建筑企业总承包人将工程转包或者分包给他人的，工程总承包额减去支付给分包人或者分包人的价款后的余额，应当作为应纳税所得额。例如，营业税(使用营业额)、“甲房地产开发公司”和“乙贸易公司”，它们都是同一投资者，具有独立的法人资格。乙方投资建设综合大楼，由于乙方没有资格建房，所以以甲方的名义投资.