房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项

1、房地产企业土地增值税清算实务操作规程及技巧，主要内容，土地增值税清算程序及准备材料，土地增值税清算审核注意事项，相关文件：1国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理的通知(国税发2006187) 2国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规定的通知(国税发200991) 3国家税务总局关于土地增值税清算的通知(国税发200991)土地增值税清算程序及准备信息。(1)清算的介入可以从整体上把握项目：证型批准书、国有土地使用证、建设用地规划许可证总平面图、建设工程规划许可证、商品房预售/销售建筑施工许可证、房屋测绘报告结算书、竣工验收备案表；(二)清算单位对国家有关部门批准的房地产开发项目进

2、行清算。分期开发，应当分期进行。目前各地采用土地增值税清算单位的主要依据如下：1 .国家发展和改革委员会的项目审批(备案)文件；2.建设工程规划许可证；3.建筑施工许可证；4.销售(预售)许可证；5、初始产权登记证。以分期销售方式开发的房地产开发企业，可以核算各期收入并扣除项目，也可以作为分期清算单位。房地产企业土地增值税清算问题如下：1 .不同的分期方法将导致不同增值税率的开发项目在每个阶段的总体税负不同。2.没有明确的规定，就有许多分期的依据。应该清算和可以清算的；(3)清算条件，应进行清算；所有房地产开发项目都已完成并出售；所有未完成的房地产开发项目整体转让；土地使用权直接转让。转让的房

3、地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的85%以上，或者剩余的可销售建筑面积已出租或自用，且销售(预售)许可证已三年未完成。纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应当清算并可以清算。符合清算条件而未办理清算手续的纳税人，依照中华人民共和国税收征收管理法的规定处理。对符合清算条件的项目，税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算，由主管税务机关决定是否进行清算；对需要清算的项目，主管税务机关应当发出清算通知，纳税人应当自收到清算通知之日起90日内办理清算手续。税务机关出具的文件、限期提供信息的通知、税务文件的收据、税务事项的通知、纳税人提供的表格，(4)准备清算的信息，1 .房地产开发

4、企业清算土地增值税的书面申请，土地增值税纳税申报表；清单2。证书类型(项目总体把握):项目立项批准书：国有土地使用证、建设用地规划许可证总体规划图、建筑施工许可证预售/销售许可证、建设工程规划许可证商品房、房屋测绘报告结算书、竣工验收备案表，(8)人防审批或人防搬迁建设费，(9)拆迁补偿和政府返还的，应提供补偿协议和返还申请审批；(十)涉及会所、幼儿园、学校、产权房、地下车库的，应特别说明其产权归属，并提供移交协议；(11)涉及结构调整、经济适用房、廉租房、经济适用房等方面的，政府应合同、统计表(1)、前期施工合同、基础、配套及主体建筑、安装及装饰工程及相应的工程预算、决算报告；如需会签相关合

5、同变更，应提供由甲方、乙方和监理签字盖章的变更会签证明；(2)如涉及甲方提供的材料，应提供相应的购销合同和验收交接证明；(3)已完成项目的开发成本账户(公司参考账户显示项目类别、项目名称、建设单位、合同价格、结算价格、发票状态、入账状态、付款状态)。如果未开具应计发票，应提供相应的合同和协议作为应计的依据；(四)能够根据清算事项支付贷款利息的相关凭证和贷款合同；(5)房地产发票及收据存根；(6)、商品房买卖合同统计表(销售控制表)(包括已竣工项目的建筑号、房号、销售面积、销售收入、用途等。(如有代收代付费，应列出)及相应的采购合同和发票，如涉及寄售，应提供寄售协议和结算方式，如销售价格低于市场

6、价格，应提供理由；4.企业电子账户和账簿凭证：(1)已完成项目日历年度内的包括辅助核算项目的一级和末级账户余额表(2)从项目立项到已完成项目完成(截止日期为：)的开发成本明细的计算机账户；(三)历年应缴纳的营业税、城建税、教育费附加和土地增值税的计算机账户；(四)已完成项目历年预收账款、其他应付款、营业收入、非营业收入、营业成本及开发产品的计算机账户；(五)历年已完成项目的记账凭证；对于不同类型的房地产，是否分别计算增值额和增值率，并计算应缴纳的土地增值税。一、分期开发的项目，是否以分期项目为单位进行清算；(5)清算审计开始时首先关注的是房地产开发项目是否按照国家有关部门批准备案的项目进行了清

7、算；(6)土地增值税清算审核后该怎么办？1.审计结束后，应及时编制科目检查核对表、审计工作底稿、成本汇总表和成本调整表，记录税务机关在清算审计过程中的审计内容和数据。具体程序：是制作科目清单，核对纳税人的税务凭证，加盖公章，并在每张清单的最后一页写上：“记录的数据和内容是从我单位提供的账簿和凭证中提取的。经我单位核实，所有数据和内容均与原件相符。”文字，纳税人的签名和日期。及时制作收入、面积、成本、税收、费用、往来等工作底稿，用于记录主管税务机关的内部工作。土地增值税清算审计完成后，税务机关应当出具税务事项通知书和送达回证，并将审计结果书面通知房地产开发企业。主要内容：1 .土地增值税清算结果

8、。2.明确土地增值税的后续管理。3、在规定期限内办理退税。4.其他涉税事项。土地增值税清算数据的备案及要求；(7)清算后土地增值税的后续管理；1.清算后缴纳的土地增值税是否延期缴纳；纳税人在清算期间缴纳的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内缴纳的，不加收滞纳金。2.清算后转让房地产的处置土地增值税清算期间未转让的房地产在清算后出售或有偿转让的，纳税人应按月申报土地增值税纳税申报表，扣除项目的金额按清算时单位建筑面积成本乘以出售或转让面积计算。单位建筑面积成本=清算期间从项目中扣除的总额。T“已清算总建筑面积”是指在已清算的房地产开发项目或分期项目中，经主管税务机关核定并出售的建筑面积。(8)

9、土地增值税预征收与清算的关系。房地产开发项目全部竣工结算后，在清算程序完成前，应按规定预缴土地增值税；在办理清算手续前，被拆迁户以本项目房地产进行安置的，应按规定预缴土地增值税；清算过程中取得房地产转让收入，未取得清算书面审计结果的，继续按规定预缴土地增值税。在取得书面清算审计结果后，清算过程中应缴纳的土地增值税按187号通知第八条计算，并在规定期限内办理退税手续。2。土地增值税清算审核注意事项：(1)实际支付开发费用的截止时间；(1)自187号通知第2条第(1)项清算条件(应清算)满足之日起90天内，或自纳税人申报之日(按先确定者原则)起90天内，计算实际支付开发费用的截止时间。(二)符合1

10、87号文件第二条第(二)项清算条件(可清算)的，开发费用实际支付的计算期限为自主管税务机关收到清算通知之日起90日内，或自纳税人申报之日起90日内(以先到者为准)。(2)区域审计注意事项1。区分不同区域(1)区分实用面积和公共面积(2)区分实用面积和销售面积(3)区分普通住宅区和非普通住宅区以及其他房地产区(4)注意公共配套设施的实际使用。土地增值税条例第八条规定，“普通标准房”享受优惠政策，那么什么是“普通标准房”？彩水200621号和彩水2006141号均定义为国办发200526号(即国八条)制定的“普通住房标准”的三个条件。一般来说，容积率不低于1.0，面积不高于120平方米，销售价格不

11、高于同类产品的1.2倍，可提高20%执行。根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税结算管理的通知(国税发2006187)，小区居委会、派出所、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文化体育场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电等公共设施。由房地产开发企业开发建设并与清算项目相配套的，按照以下原则处理：竣工后产权归所有人所有的，可以扣除成本和费用；竣工后移交给政府和事业单位用于非营利性社会公共事业的，可以扣除其成本和费用；有偿转让完成后，应计算收入，扣除成本和费用。3。注重公共配套设施的实际使用；(3)收益审计要点；1.土地增值税征收范围：转让国有土地使用权、地上建筑物和附

12、着物取得收入；房地产产权转让不征税。纳税人转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。房地产转让总价及相关经济效益。间接销售收入决定了房地产开发企业将开发的部分房地产转为自用或用于租赁等商业用途时，如果不转让产权，不征收土地增值税，收入不计入纳税清算，也不扣除相应的成本和费用。2.清算时的收入确认国税函第2010220号：土地增值税清算时，如果商品房销售发票已经收入审计要点，收入审计要点，3 .征收的税款是否计入所得税，不计入销售收入。县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收取的各种费用，如果已包含在房价中并向购房人收取，可以作为房地产转让收入征税；收取的费用未计入房价，但与房价分

13、开收取的，不得视为房地产转让收入。4.在审核销售面积与销售面积之间的数据相关性时，应结合销售发票、销售合同(包括房管部门的网上登记数据)、商品房销售(预售)许可证、房地产销售分户明细表等相关信息，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目销售面积之间的数据相关性，以核实应纳税所得额；5.审查因销售合同中所列商品房面积与相关部门实测面积不一致而导致的补偿和返还款项的收入调整；(一)房地产开发企业将开发的产品用于员工福利、激励、对外投资、分配给股东或投资者、债务补偿以及交换其他单位和个人的非货币资产等。发生所有权转移时，视同出售房地产，其收入按照以下方法和顺序确认：1 .按照企业在同一地区、同一年度

14、销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地同类房地产的市场价格或评估值确定。6.低价售房、收入调整、江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告、房地产转让价格明显偏低的收入认定纳税人申报的房地产转让价格比同期同类房地产平均销售价格低10%的，税务机关可以委托房地产评估机构进行评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评估的成交价格，且无正当理由的，转让收入按房地产评估机构评估的价格确认。房地产转让价格在下列情况下，即使明显偏低，也可以视为合理：1。法院判决或裁定的转让价格；2.通过公开拍卖转让房地产价格；3.转让价格由政府价格主管部门确定；4.主管税务机关认定的其

15、他合理情况。河南省地方税务局转发土地增值税清算有关问题的通知二。“应税价值明显偏低”的问题。河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知(豫地国税发201028号)第三条第二款第六项：“申报应税价值明显偏低且无正当理由的，按8%的核定征收率征收土地增值税”，此处“明显偏低”是指低于项目当月同类房地产平均销售价格的10%。当月没有销售价格的，按照上月同类房地产的平均销售价格计算；没有销售价格的，主管税务机关可以参照市场指导价、社会中介机构评估价、缴纳契税价格和实际成交价格，按照较高者为准的原则确定应税价值。7.停车位、车库、地下室收入权属，狄青水寒200947(青岛市地方税务局)第十二号。如

16、果房地产开发企业转让车库或停车位，收入是否包括在房地产转让收入中？答：根据房地产相关法律法规，开发项目的建筑分区中规划用于停放车辆的停车位和车库的所有权应由双方通过出售、分红或租赁的方式达成一致。因此，如果房地产开发企业与买方签订销售合同，并同意将上述车库和停车位的所有权出售给买方，所得收入将被并入对于地下基础设施形成的停车场，房地产开发企业与购买者签订合同，在法律法规规定的期限内将停车场使用权转让给购买者，购买者取得的收入视为房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场作为公共配套设施扣除。房地产开发企业与购买者签订一定期限的车库和停车位租赁合同，其取得的租金收入不计入房地产转让收入。河南省地方税务局公告2011年第10号。关于车库和地下室的归属，房地产开发企业在对随房购买的地下室和车库预征收土地增值税时，应采取随房确定的原则：即如果