丰源置业2007年郑州市中牟地块市场分析及开发建议.ppt

1、丰源地产中牟地块市场分析及开发建议，内容：1、基地对比面积2、项目地块分析3、项目开发初步建议1、基地对比面积，一目了然，看面积；第二，看看市场；从行政意义上来说，它很快将属于郑州，一个县城将被撤销和合并的地方，一个连接郑州和开封的纽带。在市场形象上，它是一个纯粹的郊区县，中牟县？到目前为止？只有西瓜和大蒜？根据政府数据，2006年中牟县国内生产总值为116亿元，比上年增长17.9%，比郑州市国内生产总值增长2.2个百分点，居民人均可支配收入达到7900元。郑汴一体化后，郑汴推动了中牟的发展，中牟的区位优势逐渐凸显。随着郑州的城市扩张，中牟的城市建设进一步推进，新的城市规划应运而生！中牟的生活

2、理念和对生活质量的追求也向郑州迅速发展。在对房地产的冲击中，城市建设促进了房地产业的日益繁荣，土地价格和房价水平逐渐上升，升值空间巨大。目前，郑州人越来越关注相对较低的价格水平和巨大的上涨空间。为了更直观地了解中牟县房地产项目的特点，我们从以下八个方面进行了分析。区域市场供销分析2。区域价格特征分析。区域属性的比较分析。区域产品特征分析。区域销售速度分析。区域客户特征分析。区域营销推广渠道分析。项目包装展示分析1。区域市场供求分析。自2006年以来，中牟新区已售出约60万平方米的面积，相对平衡，一般在交付时售罄。大部分待售项目为多阶段开发，后期至少增加5个待上市项目，总投资约80万元，主要集中

3、在中牟新城。从上表可以看出，从上图可以看出，中牟县商品房平均价格在2005-07年翻了一番，但与邻近的郑东新区相比，它仍然具有较大的价格优势。3.区域物业对比分析表明，2007年中牟新区平均价格上涨15%左右，低于郑州市，区域价格具有较强的竞争力和多层平均价格；2100元/，小高层，高层：2300元/，从上表可以看出，4。分析区域产品特征，我们可以从上表看出：1。多层物业是市场的主流产品，约占80%；市场上小高层产品不多，但后续项目大多包括小高层产品的规划和建设；2.市场上的主要单元是8090两个房间和130140三个房间；3.市场上产品同质化严重。新田滨水新城以更好的建筑细节和品质以及自然景

4、观资源引领着当前的中牟市场。因此，以产品为导向的销售和促销原则是当前市场上最有效的竞争武器。区域销售速度分析从上表可以看出，中牟项目月销售速度参差不齐，月销售速度在30-50台之间。其中，金帝和瑞安新城的销售速度相对较快。6.区域客户特征分析。从上表中，我们可以看出：1 .中牟市场至少有70%的客户来自郑州，档次越高，规模越大，推广渠道覆盖面越广，目标客户在郑州的比例越大。2.主要顾客年龄在30-45岁之间，大多数是第二次购房者或多次购房者。7.营销推广渠道分析：1。中牟房地产销售大楼全部使用户外广告牌；2.销售良好的大型项目设立了城市展示点，并通过火车参观房屋。从上表可以看出，8。项目包装展

5、示分析表明，中牟的项目不像营销推广那样重要和必要，项目形象包装差。总结：中牟地产印象3.整体市场容量已经扩展到郑州等地。4.市场多层销售总体良好，高层接受度不高；5.项目营销和推广手段普遍有限，主要是户外和网络，形象包装差。2.项目地块分析，项目位置/市场趋势，2.1。项目选址分析：1 .项目地块位于中牟县上都大道中牟公园正对面，净面积17亩，位于新旧中牟县交界处。西部中牟新区是中牟的中心行政区(中牟县委、县政府、中牟人民法院等行政机关均位于该区)，东部是中牟老城生活区。2.项目对面是中牟目前最大、最贵的房地产(近3000元/)；翠园小区、阳光丽景等地块周边项目的现有房屋将很快被清理并迁入。项

6、目地块为中牟县中心行政区和中牟古镇生活区。2.2 .流量分析：1 .商都路是中牟县的形象大道，交通便利，路况极佳。2.小区周围有很多公交线路，出行方便。2.3 .生活设施分析：商业区周边社区面向街道，休闲区面向中牟公园少医实验中学、县二中、电力学校等。2.4 .项目的重量分析、S、O、T、W、1。位于中牟县中心，发展潜力巨大。2.周围生活设施齐全，适合居住。3.连接开封、郑州很方便。4.热衷于教育的开发者的优势。1.良好的外部环境为郑汴一体化提供了机遇。2.周边项目营销水平低的机会。3.同一地区产品同质化的项目差异化机会。1.地块小，建成的社区相对较小。2.周围的医疗设施不完善。3.商都大道的

7、噪声污染与交通安全。1.中牟古镇的人们购买力不足。2.2008年，中牟县城区约80万个市场投入使用，竞争激烈。3.水安新城项目后期，中牟地产市场2008年的市场走势面临着客户的竞争。1.市场容量大，项目竞争激烈。2008年，从商都大道向西至少有五个项目进入市场，整个中牟县城的成交量约为80万。同质化市场竞争日趋激烈。2.公寓类型趋于紧凑和合理。随着国家90/70政策的实施和第二套房首付款的增加，激烈的市场竞争迫使进入市场的项目单位进一步创新，变得合理紧凑。3.房价会进一步上涨。但是，由于市场容量大，市场竞争激烈，预计中牟2006年和2007年的提价幅度不会增加。这样一个净土面积17亩、容积率3

8、、总建筑面积3.5万平方米的项目，我们如何突破？3.3.1对项目发展的初步建议。关于发展战略的建议，1 .“借势造势”战略，在中牟公园和郑汴一体化的背景下，充分利用中牟县中心城区及其周边地区丰富的教育资源，结合开发商自身优势。2.“短、平、快”的策略，快进快出，将此案例定位为现金流恢复项目。3.“产品差异化”战略以中牟县的市场需求为基础，与市场上的其他产品形成差异化，形成项目竞争力。3.2。主要客户定义：在郑州：郑州市的客户是我们的主要客户。他们年龄在25到35岁之间，处于职业发展或成熟阶段。他们对城市的依赖性很强，对居住环境和生活质量的要求也越来越高，但与郑州近5000元/套的房价和生活成本相比，这已经成为他们在郑州郊区县买房的唯一选择。3.2 .主要客户定义：中牟：离退休老干部、员工、个体户、企事业单位领导、员工、大学生3.5 .门面参考建议：中牟有20多个房地产项目，但很少有做好浮动房