深圳市房屋建筑面积测绘计算课件.ppt

1、2.2 房屋建筑面积测绘的分类,房屋建筑面积预售测绘 测绘对象：经审批的建筑施工图 用 途：预售审批 房屋建筑面积竣工测绘 测绘对象：建筑竣工现状 用 途：竣工规划验收、产权登记 房屋建筑面积报建测绘 测绘对象：待审批的建筑施工图 用 途：审批建筑设计,3.1 国标房产测量规范,发 布：国家质量技术监督局发布 制 定：建设部、国家测绘局 实施时间：2000年8月1日施行。 相关文件：建设部 建住房2000166号文，要求 规范实施后，原有关房屋面积测算的规定与规范相矛盾的，以规范为准； 各省、自治区建委（建设厅）、直辖市房地产管理局可参照规范的基本原则，制定本地的实施细则或技术规定。 我国第一

2、个房产测量的国家标准 以1991年国家测绘局发布实施的行业标准房产测量规范为基础； 结合近期的科技发展和生产需求； 参照国内外有关标准和规定；,3.2 建设部建住房200274号文,关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知 2002年5月1日执行。 对国标房产测量规范的补充。,4.国标与相关补充技术规定的基本内容,4.1 房屋建筑面积的基本定义 4.2 房屋建筑面积的相关名词 4.3 计算全部建筑面积的范围 4.4 计算一半建筑面积的范围 4.5 不计算建筑面积的范围 4.6 公用建筑面积分类,4.1 房屋建筑面积的基本定义,4.1.1 基本定义 4.1.2 定义的内涵,4.1 基本定

3、义,房屋的建筑面积 系指 房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积， 包括 阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等， 且 具备有上盖、结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。,4.1 定义的内涵,有上盖 ； 层高大于等于2.20米； 结构牢固； 有围护结构； 适合人类生活及生产活动等；,4.1 房屋建筑面积的定义的内涵有上盖,有上盖： 一般可以计算建筑面积 无上盖： 一般不计算建筑面积 如何判定是否无上盖? 上盖的高度2个自然层高度；,4.1 房屋建筑面积的定义的内涵层高2.20米,层高2.20米： 一般可以计算建筑面积 反例：外倾墙体 层高2.20米： 一般不计算建筑面积 反例

4、：室内楼梯间,4.1 房屋建筑面积的定义的内涵结构牢固,结构牢固的 一般可以计算建筑面积 结构不牢固的 一般不计算建筑面积 如： 简易铁皮车棚等,4.1 房屋建筑面积的定义的内涵有围护结构,有围护结构的 一般可以计算建筑面积 反例： 进深0.60米的顶层阳台 无围护结构的 一般不计算建筑面积 反例： 加油站：独立柱或单排柱雨蓬 车 站：单排柱站台,4.1 房屋建筑面积的定义的内涵适合人类日常生活与生产活动,适合人类日常生活与生产活动的 一般可以计算建筑面积 不适合人类日常生活与生产活动的 一般不计算建筑面积 如： 窗外的花池、空调平台,4.2 建筑面积的相关名词,4.2.1 建筑容量名词 4.

5、2.2 建筑名词,4.2.1 建筑容量名词,水平投影面积 对应于某个具体的客观存在的建筑空间； 计算建筑空间的水平投影面积，只能选择一个投影面。 计算建筑空间的水平投影面积的三种方法： 1）按建筑空间的外围的水平投影范围； 2）按建筑空间的上盖的水平投影范围； 3）按建筑空间的底板的水平投影范围；,4.2.1 建筑容量名词 水平投影面积,1）、按建筑空间的外围的水平投影范围； 一般规定 ： 同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙厚度计算。 各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。 金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。 特殊规定： 对于倾斜、弧状等

6、非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积； 房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。,4.2.1 建筑容量名词 水平投影面积垂直墙体,主墙与玻璃幕墙同时存在,4.2.1 建筑容量名词 水平投影面积倾斜墙体：少年宫,4.2.1 建筑容量名词 水平投影面积外倾墙体：招商海月会所,4.2.1 建筑容量名词 水平投影面积,2）按建筑空间的上盖的水平投影范围；,4.2.1 建筑容量名词 水平投影面积,3）按建筑空间的底板的水平投影范围；,4.2.1 建筑容量名词,房屋的建筑面积 。 房屋的产权面积 产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。 房屋产权面积由直辖市、市

7、、县房地产行政主管部门登记确权认定。,4.2.1 建筑容量名词,共有建筑面积 各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 内容包括： 电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算； 还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。 计算方法： 整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。,4.2.1 建筑容量名词,不计入 共有

8、建筑面积 独立使用的地下室、车棚、车库， 为多幢服务的警卫室、管理用房， 以及 作为人防工程的地下室 不计入共有建筑面积。,4.2.1 建筑容量名词,商品房销售面积 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。 商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。,4.2.1 建筑容量名词,（成套房屋的）套内建筑面积 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分组成。 套内（房屋）使用面积 套内（

9、房屋）使用面积为套内（房屋）使用空间的面积，以水平投影按以下规定计算： 1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。 2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 3）不包括结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 4）内墙面装饰厚度计入使用面积。,4.2.1 建筑容量名词,（成套房屋的）套内墙体面积 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。 套内自有墙体按水平投影面积全部计入套

10、内墙体面积。 套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。 封 闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积； 未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积；,4.2.2 建筑名词,建筑空间的分类 私有建筑空间 商铺、住宅、办公室 公用建筑空间 共有建筑空间 公共开放建筑空间： 建筑物内部开辟出全天开放供公众使用的室内建筑空间。 公共开放空间应与建设用地周围的城市空间密切联系成有机的整体。,4.2.2 建筑名词,建筑空间的外围 围护物：墙体（外墙、共墙、玻璃幕墙） 柱 栏杆 上 盖： 底 板：,4.2.2 建筑名词建筑空间,建筑空间的投影,4.2.2 建筑名词建筑空间,楼

11、梯间的水平投影,4.2.2 建筑名词,层高（2.20米） 定义：相邻楼层楼（地）面板之间的垂直距离。 高度的比较：2.20米 自然层（只能为自然数）的比较： 层高大于一个自然层，应理解为 层高2个自然层（ 层高1个自然层） 层高不大于一个自然层，应理解为： 层高2个自然层（ 层高1个自然层） 净高（2.0米） 楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离。,4.3 计算全部建筑面积的范围,A）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 房屋层高 计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应2.20米以上（含2.20米）。 二层及二层以上的房屋建筑面积均按房产测量规范中多层房

12、屋建筑面积计算的有关规定执行。 外墙墙体 同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。 各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。 金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。,4.3 计算全部建筑面积的范围,非垂直墙体 对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。 房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。,4.3 计算全部建筑面积的范围,B）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。 C）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。 门厅、大厅内

13、的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。 D）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。,4.3 计算全部建筑面积的范围,E）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。 F）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。 G）

14、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。 室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。,4.3 计算全部建筑面积的范围,H）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。 I）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 J）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。 K）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。,4.3 计算全部建筑面积的范围,L）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。 M）属永久性建筑有柱

15、的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。 N）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平面积计算。 O）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。 与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。,4.4 计算一半建筑面积的范围,A）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算； B）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算； C）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算； D）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的

16、一半计算； E）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算；,4.5 不计算建筑面积的范围,A）层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层；层高小于2.20米的地下室和半地下室； B）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、墙脚、台阶、无柱雨蓬等； 与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积 C）房屋之间无上盖的架空通廊； D）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池； E）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；,4.4 不计算建筑面积的范围,F）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分； 临街楼房、挑廊下的底层作为公共道

17、路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积 G）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋； H）活动房屋、临时房屋、简易房屋； I）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线； J）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝；,4.6 公用建筑面积,4.6.1 公用建筑面积分类 国标房产测量规范中的分类 共有建筑面积 *不计入共有建筑面积,4.6.1.2 不分摊的公用建筑面积,一、房产测量规范中规定的建筑面积 独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。,4.6.2 公用建筑面积分摊的相关问题,基本上是属于产权领域的概念

18、； 分摊后的公用建筑面积仅仅是一个数量的概念，与具体的建筑空间不存在一一对应关系； 分摊后的各类建筑面积（商业、住宅等）与建筑空间也没有严格的一一对应关系；,5 特殊问题的处理,5.2 空中花园 5.3 阳台、露台 5.4 内、外走廊 5.5 内、外楼梯间 5.6 凸窗 5.7 玻璃幕墙 5.8 落地窗,5.2 空中花园,A）不计算建筑面积的空中花园 （层高2层层高） B）计算一半建筑面积的空中花园 类似无柱外走廊的空中花园 C）计算全部建筑面积的空中花园 类似有柱外走廊的空中花园； 类似 内走廊的空中花园,5.3 阳台、露台,5.3.1 阳台,一、分类 仅分类为封闭阳台与不封闭阳台、有盖与无

19、盖； 二、计算阳台建筑面积的一般原则 有盖封 闭阳台计算全部建筑面积； 有盖不封闭阳台计算一半建筑面积； 无盖阳台不计算建筑面积；,三、计算阳台建筑面积的特殊规定 A）判断是否有盖的主要指标； 上盖的高度应小于两个自然层； 顶层上盖水平进深应大于60厘米； B）上盖的水平投影小于阳台的水平投影时 以上盖的水平投影面积替代阳台的水平投影面积； C）首层阳台的计算建筑面积的两个条件 应有围护结构； 应有开门；,5.3.2 露台,基本定义 无盖的露天平台； 无盖的露天阳台； 上盖超过一个自然层的阳台； 计算方法 无盖部分不计算建筑面积； 部分的有盖私用露台，有盖部分计算一半建筑面积； 部分的有盖公用露台，不计算建筑面积；,5.4 内、外走廊,门廊 通廊 檐廊 挑廊,5.4 内、外走廊,一般规定 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算； 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算； 相关规定 阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。 临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行