扬州开发东路地块二十万方项目前期定位与投资分析(定稿1).ppt

1、扬州开发东路地块 前期定位与投资分析,背景： 自从08年以来，地产经历了波峰到波低的强烈震荡，而且趋势愈演愈烈。 我们认为： 房地产低迷阶段，投资风险是首要考虑因素，房地产代理公司竞争的核心转向为帮助房地产开发企业进行风险的控制，一个强大的地产运营合作团队是必不可少的。 本案开发理念： 先以最低的开发成本启动项目运作，以最快速度回收投资成本，再以“零”成本经营后期项目，实现赢利。 附注：我们的合作团队 东南大学物业管理研究所; 北京山鼎国际有限公司； 杭州奥园生态美景观设计公司(日本PROSHUMA有限公司) ；,前 言,第一章节 地块环境分析,扬州主要交通和用地规划图,三湾公园,本案,扬州区

2、域划分图,根据扬州区域划分，本案属于东部分区，因紧挨老城区，交通便利。 东部分区规划为大型居民居住区，西靠古运河，东连京杭大运河，另外本案紧挨规划中的三湾公园，景观资源优越，为本项目增加了卖点。,今年来全国各地商品住宅均出现销售量大幅回落、价格逐步下滑的不利局面，下半年来受金融危机影响，国家为稳定经济陆续出台多项政策，扩大内需、保障经济增长,降低证券交易印花税： 2008年4月24日下调证券交易印花税，证券交易印花税税率由3调整为1； 2008年9月16日，对证券交易印花税政策进行调整，由现行双边征收改为单边征收，税率保持1。 百日内五次降息： 2008年9月16日、2008年10月15日、2

3、008年10月30日、2008年11月27日、2008年12月23日今年连续5次下调金融机构人民币存贷款基准利率，目前一年期存款基准利率下调至2.25%；一年期贷款基准利率下调至5.31%；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。 5年以上公积金贷款利率为3.87% 减免契税和首付比例：2008年10月22日，国家财政部出台新政，11月1日起对于第一次购房面积低于90平方米，可以享受住房契税税率降至1%、首付2成、利率最高享受30%的优惠。,国十条：11月9日国务院出台了十大扩大内需的政策。此次政策的核心仍然是通过中央政府对基础设施的大规模投资（4万亿），来拉动需求的增长，进而刺激经济的发展。,宏

4、观政策分析,扩大内需政策,金融政策,中央救市政策,各地地方政策保障楼市发展着重在于减税、货币补贴及提高公积金贷款金额等政策，目前来看，这些政策的出台对刚性需求产生了一定的促进作用。,经适房全面推行货币补贴方式、多项房地产税费减免或延迟收取； 二手房交易综合税1.1%，公积金贷款最低首付至两成，最长年限至30年；,契税减免以及财政补贴、可异地申请住房公积金按揭贷款； 公积金贷款优惠措施：公积金贷款首付可两成，贷款最高额度至30万元，贷款最长期至30年。,福州：单套建筑面积小于等于140平方米、且单套成交价格小于等于7000元/平方米的商品住宅，可获契税减半征收等相关税收优惠政策 、调整公积金贷款

5、规定； 重庆：小于等于90平方米普通商品房免征契税、二手房交易综合税1.1%.购买二手普通商品房，符合一定条件者，相关税收给予财政全额补贴； 河南：公积金贷款最低首付至两成，最长年限至30年、首套商品房购买者可获房贷利率优惠 、省内购房，可异地申请住房公积金贷款 。,常州：取消对二次及以上住房公积金贷款最高额度限制、开放住房公积金异地贷款 、实行商业贷款转住房公积金贷款政策； 西安：对购房客户按购房款总款给予一定比例的财政补贴，分1.5%、1%、0.5%三个等级 、房产企业城市基础设施配套费减免35元/平方米；,6月：成都,7月：长沙,8月：福州、重庆、河南,9月：常州、西安,中央：个人将购买

6、不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。,北京：11月5日，北京出台公积金贷款新政，最高贷款可达80万元。,扬州：我市从2009年元旦起正式取消“一房一价”核价制度。各级价格主管部门将暂停对普通商品住房销售前的价格审批，定价权“下放”给企业。,11月：北京,12月：中央,12月：扬州,杭州：住房公积金贷款最高额度由50万元提高到60万元 、职工购买商品房首付款比例由30%降低至20% 、实行购买商品房

7、契税、印花税补贴等24条新政 ； 上海：对个人销售或购买住房暂免征收印花税、购买自住普通住房的住房公积金贷款最低首付比例调整至20%、对第一次购买自住普通住房的家庭，每一借款人基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元等14条新政 。,10月：杭州、上海、苏州,市场盘整期 （2008-2009年）,快速发展期 （02-04年上半年）,市场震荡期 （04年下半年05年）,稳步发展期 （2006年）,飞速发展期 （2007年）,快速发展期 （2010年后）,房地产发展时间轴线,房地产为周期性行业，扬州住宅市场

8、依次经历了快速发展期、市场震荡期、飞速发展期，目前正进入市场盘整期，在09年盘整期过后，市场仍将步入发展的快车道。,从房地产发展趋势看，房地产市场周期波动非常明显，08年市场进入盘整期，各项政策频出，房地产需求得到明显控制。,扬州楼市走势分析,07年楼市销售形势一片大好，房产成交继续保持快速增长，受宏观政策及国家经济层面影响08年三月之后楼市开始萎缩，一直至今。,地块区位之城东区域分析,08年11月份，东区成交商品房77套，成交面积10681.19平方米，环比增长20.56%，同比下降74.64%。 相对于去年同期，东区市场仍显冷淡。,地块区位之城东区域分析,08年11月份，东区商品房成交均价

9、为4877.13元/，环比微涨2.77%，同比上涨19.8%。东区市场发展相对西区而言较为滞后，相对全市价格下跌，东区由于起步较低，因此反而呈现出增长的局面。但受大环境影响，上涨空间有限。另外，11月份东区价格上涨，与新盘蓝海现代城的开盘有一定关系，其它楼盘实际价格是在下调。,东区个案特征汇总分析/ 推盘节奏,地块区位之城东区域重点楼盘分析,东区个案特征汇总分析/ 产品与销售,地块区位之城东区域重点楼盘分析,东区个案特征汇总分析/立面风格与景观特色,地块区位之城东区域重点楼盘分析,东区个案特征汇总分析/ 成交客户,地块区位之城东区域重点楼盘分析,地块区位之城东区域重点楼盘分析/ 东方名城和园,

10、地块区位之城东区域重点楼盘分析/ 广陵世家,地块区位之城东区域重点楼盘分析/ 骏和天城,小高层11层，高层18层。 分两期开发，四期推出，共18栋，当前第一期由3栋高层5栋小高层共8栋组成，在售为5栋小高层1栋高层共300多套，均价4200元，销售率超过80%。 二期由2栋高层组成，三期由6栋小高层高层组成，四期由2栋高层组成。,该项目凭借较高的品质和景观、物业、建筑等整体规划，通过大盘的运作手法并辅以开盘时超乎想像的价格实现了销售的极大成功。,市场典型项目分析/ 金轮星城,国商观点,成交客户,产品与销售,推盘节奏,汇金谷婵连2月扬州楼市成交冠军 汇金谷项目位于扬子津大学城广陵学院西侧，是我司

11、在扬州市场全程营销代理的一个重要项目，占地面积4万多平米，建筑面积7万多平米。 一批房源在销售均价高出周边项目500元/平米的情况下于5月18日正式开盘，当日成交108套，成交率高达94，两日内全部售罄，创出扬州5月楼市的销售神话和月度成交冠军。 在仅隔一个月的蓄水时间内成功蓄水1136批客户，二批公寓住宅房源于6月28日正式开盘，当天热销78套成交率高达77.8，再创6月份成交冠军，二次开盘取得圆满成功！ 汇金谷购物公园商业部分在经过4个月的蓄水后，虽遇到极差的市场环境，但一批房源88套于11月22日正式开盘，推出珍稀旺铺88席，开盘热销45套，成交率为50%，达到开发商的销售预期。,市场典

12、型项目分析/ 汇金谷,汇金谷户型去化分析：,分两期推出，一期总建筑面积23.8万平米，二期总建面16万平米。,建筑风格、景观特色、立面效果 极具品质感的现代建筑风格，落地大玻璃窗，半封闭阳台，预留隐藏式空调机位，东西楼头分设观景阳台，突显项目高档品质。 约2万平米主题水景绿地，配以七大主题园林，水景园林式手法打造出高品质大盘形象。 中心水景环绕整个社区，并利用对景、借景、框景手法塑造出空间的丰富变化。,市场典型项目分析/ 依云城邦,成交客户,产品与销售,推盘节奏,立面风格与景观特色,项目分两期开发销售，目前已进入尾盘期。,该项目是扬州市场上紧凑户型的典型代表，通过良好的面积和总价控制，吸引了大

13、部分首次置业者和普通二次换房人群，实现了成功的销售。,市场典型项目分析/ 蓝山庄园,国商观点,成交客户,产品与销售,推盘节奏,地块研究分析,扬农化工,汶 河,南 路,经济技术指标分析： 占地面积：350亩，属于大规模社区 前期规划容积率：1.5-1.8，产品类型多样化（可以实现46多层/911小高层/1618中高层） 地理区位分析： 项目北临开发东路，东靠渡江南路，道路宽广，交通方便。距离市区近1000米左右。 （优势） 汶河南路南延将缩短与老城中心区的交通距离，给项目带来极大利好。（优势） 项目周边居住环境分析： 项目东南及西南均为大体量拆迁安置和经济适用房小区，并有部分房屋对外出售。 （威

14、胁） 周边大多为零零散散农民居住房。整体区域居住档次偏低。（劣势） 2010年联谊批发市场的搬离对本区域人文环境方面带来一定好转。（机会）,地块研究分析,配套资源分析： 项目东边有瓜果批发市场及冷冻食品批发市场，东南有一中型苏果超市和规划建设中的农贸市场，为周边唯一生活配套。配套不完善。（机会） 环境资源分析： 地块内有部分水系。西北处1500米以内有扬农化工、电厂、制药厂，存在一定环境污染。 （劣势） 客户资源分析： 项目西边3000米左右为扬州经济开发区，入驻企业上百家。南边2500米左右有食品工业园，为政府重点打造园区，已有部分大企业进驻。 （机会）,1、社区规模大。 2、处于开发区，有

15、较好的客户资源。 3、社区建成后将有相关生活配套设施。 4、道路交通条件较好，汶河南路延伸段建好后给本项目带来极大利好。,1、2010年联谊农贸市场的搬离对本区域的人文环境带来转好。 2、随着城区的发展完善，市民对区位的居住认同正在转好。 3、东区及周边在售竞争项目较少。 4、中心城区住房价格的不断上升促使消费者选择城区周边价格相对适中的楼盘 5、周边生活配套匮乏，掩藏部分项目商业配套机会。,1、项目周边无明显品质及环境优势。 2、随着区域开发，未来1-2年内同区域内会出现较多大体量竞争楼盘 3、周边拆迁安置房，部分商品方销售。,1、周边配套不完善。 2、周边环境差，高压线遍步，社区东面有变电

16、站。给置业者造成心理阴影。 3、地处城乡结合部，地理位置较偏。 4、周围自然资源差。 5、扬农化工距离项目近，污染影响较大。,威胁,优势,劣势,机遇,项目SWOT分析,项目优势分析,项目机会分析,项目劣势分析,项目威胁分析,地块研究分析项目SWOT分析,地块研判： 面对40多万方的项目体量，我们必须走出去， 在研究和迎合扬州城整体市场上，挖掘更多潜在的消费客群。,地块研究分析,潜在的几大消费力值得关注。本地块未来2年主力消费客群探求 熊市下“有钱”人都躲在自己的洋房别墅里，捂紧自己的钱袋，计算着金融危机使自己的资产又缩水了多少！他们成了“伪有钱人” 熊市下，真正“有钱人”买不起房，但真实需求住

17、房的才肯花钱买房,第二章节 2009年-2010年 市场最大的蛋糕在哪里,人口总量稳步增长。人口总量持续增长，但自然增长率逐年降低。说明外来人口在扬安家者逐步增多。,近3年人口自然增长3万人口，1年约增长1万人口。,人口及城市化进程,分析：人口总量增长，是市场刚性需求的重要保障。05年以来，扬州人口增长放缓，但总体人口仍然呈逐步增长的趋势。,分析：新生人数总体呈下降趋势，新婚夫妇随之下降。表明刚性需求有所减少。但可推断出每年有3-4万对新婚家庭，婚房刚性需求市场仍然较大。,07年新婚市场较06年增加20%；08年市场预计在07年市场基础上小幅度增加。,新生儿直接对应新婚家庭。出生人口数量增长，

18、直接反映扬州新婚市场的数量。,人口及城市化进程,农村户数逐年降低，从05年开始，每年大约有2-3万户农村居民进城。乡镇进城需求旺盛。,乡镇进城人口增长。乡镇进城促进扬州城城市化进程，大大增加房地产需求量。,人口及城市化进程,乡镇进城人口，大都是解决第一次住宅问题，需求的大都是紧凑型的1房、2房。,2007年全市城市总人口230.54万人，比2002年增加32.92万人，增长16.7%；城市化率达50.2%，比2002年提高6.5个百分点。 2007年扬州人均GDP为3920美元，而城市化水平却只有50.2%。 城市化发展的长期目标是：2010年全市城市化水平达到55%。扬州作为全国较发达地区，其城镇化水平应高于全国的平均水平，城镇化进程要快于全国。 考虑到人口老龄化和计划生育，人口自然增长率会自然下降，扣除2007年后城镇人口的自然增长,测算3年内需要转移17.39万农村人口。平均每年将带来5.5万的乡镇进城人口。,世界各国（地区）人均GDP与城市化水平的关系,扬州城市化进程，带来的乡镇人口增长。,人口及城市化进程,私营业主大幅增加，城镇在岗职工和乡镇从业人员稳步上涨。 在岗职工为市场的去化提供了稳定的市场，而私营企业和个体从业人员的大幅增长则为市场需求注入了新鲜的活力。,个体户与私企从业人口增长。,人口及城市化进程,城市