2011年亿达普罗旺斯调研.ppt

1、1,版权声明： 本文仅供与客户沟通使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 由于未经过市场调要与详尽的研究分析，本资料的结论与分析不能作为世联地产的正式成果。,普罗旺斯调研分享,一、项目基本信息 二、首批推售产品信息 三、竞争PK,纲要,项目基本信息,区域位置,位于旅顺南路产业带，是大连全域城市化的重要区域； 依托旅顺南路的软件产业带，重点打造集产业，商业，旅游，居住于一体，是未来几年政府重点投资和发展的生态宜居城。,项目基本信息,项目一期总规划,占地面积：13.54万平；

2、 总建筑面积：24.9万平； 地上建筑面积：17.15万平； 地下车库面积：7.75万平； 住宅建筑面积：16.53万平； 公建面积：0.34万平； 教育用地面积：0.28万平； 项目规划30栋楼，其中2栋 高层，11栋小高层，17栋 4-5层多层； 绿化率42%，容积率 1.26； 得房率多层85% ,小高层及 高层79%。,项目基本信息,项目配套,交通配套：地铁、202轻轨； 产业配套：项目入口位置规划有5万平产业，距旅顺南路66米，轻轨线路50米； 商业配套：3400平情景商业街，业态包括：超市、洗衣店、咖啡馆等，满足业主生活的基本需求；经营方式包括自营及出售； 教育配套：在项目入口处规

3、划2800平幼儿园，小学； 会所配套：约2000平的会所； 山体公园：30万平的山体公园，植被主要以黑松、山梨、槐树为主。,项目基本信息,楼栋分布图,项目规划30栋楼 (其中2栋高层，11栋小高层，17栋4-5层多层)。,高层,小高层,多层,项目基本信息,各类产品配比,总套数：,标准层产品配比：,项目基本信息,户型配比,标准层户型配比：,首批推售楼栋分布图,首批推售产品信息,项目首开高层1栋，小高 层8栋，多层5栋，共计 14栋654套房源，其中标 准层586套 ，底跃68套。,首批推售产品信息,首批推售产品信息,户型配比,首批推售产品信息,户型还原,首批推售产品信息,户型还原,首批推售产品信

4、息,户型还原,首批推售产品信息,户型还原,首批推售产品信息,户型还原,首批推售产品信息,户型还原,竞争PK,【项目价值梳理】 （该项目的价值点） 城市稀缺，原生态山体资源 三山环抱，专属领地，静美山谷生活 低密多层、洋房社区，70-190多重尊享户型 30万平私家山体公园，全龄主题打造 经典法式园林，山水间自然与尊贵共享 高新园区优质幼儿、小学教育配套 精工细节把控，亿达升级之作 立体交通规划，左右生活 区域大未来规划，城市发展新动力,竞争PK,分析维度：品牌规模区位配套 社区规划精装修问题 隐患 品牌：该项目开发商为大连本土企业亿达集团，年销售额近40个亿，虽号称发展了26年，但是这么多年除

5、了大连,在别的城市没有做过较为出名的项目。然而本项目的开发商大华集团年销售额过百亿元，是亿达集团的3倍还要多。大华集团自1988年创建至今，本着深耕 上海，拓展全国的发展战略稳步前进，在上海这样的一线城市，有多个公交站点路名是以大华及大华项目来命名的。大华集团一直以大盘的运作方式积极参与城市的运营，目前已相继进入了武汉、南京、沈阳、西安、大连、海口、泰州等全国十几个大中城市。在大连政府愿意把庙岭老城区改造工程交给大华却没有交给本地的开发商就充分说明了大华集团是真正具有成熟经验和强大的大盘运营能力的优秀企业。,规模：该项目建面仅为60万平，本项目为150万平，是将近三个普罗旺斯那么大。相比大 连

6、人最引以为傲的星海广场，其总建面也不过110万平，而本项目比一个星海广场还要大， 因此也足以引起政府的关注度及重视度。所以不论规模还是气势我们都比其庞大。,竞争PK,区位：,普罗旺斯说自己是“城市”，按距离计算其距离“青泥洼”25公里，距“西安路” 20公里（轻轨及地铁车程的对外口径，但是如果业主自己开车走，按电子地图显示距离 距“青泥洼桥” 41公里，距“西安路”37公里）；大华距离“青泥洼桥”仅13公里， 距离“西安路”仅8公里。谁更城市？ 按时间距离计算普罗旺斯到达“青泥洼桥”40分钟，“西安路”30分钟（轻轨及地 铁车程的对外口径，但是如果业主自己的开车走，在不堵车的情况下，按电子地图

7、显示到 “青泥洼” 1个半小时，到“西安路” 1个小时25分钟），而大华到达“青泥洼桥”仅要 39分钟，到达“西安路”24分钟。试问谁更城市？,竞争PK,配套： 交通方面： 旅顺南路：该项目紧邻旅顺南路主干道，这条路 属于城市快速路，出行极为不便，唯一可以搭乘的公交车是旅顺到站北广场的旅顺公交。 未来交通负荷：据世联顾问部的盘点，未来黄泥川附近、旅顺等方向有很大的土地放量（例如仅黄泥川板块就建面就达到185的大连天地.悦翠台），旅顺南路是这些社区到达城市的必经之路，交通负荷极大，当这些人都走这条路的时候，交通必然成为该项目最大结症； 轻轨：虽然附近有轻轨，但是这个原定于今年8月份试通车的轻轨至

8、今还没有建成。同时轻轨是附着在该项目社区大门口的 将社区与外围的路隔开有“出门见轨”的风险（风水上不是很好）。,出门见轨,竞争PK,商业方面：该项目体量仅为3400平，业态单一，仅能满足基本生活需要，经营方式为自营和出售，无法保证商业品质；本项目商业体量为20万平，是一个集国际化BLOCK风情商业街、时尚百货、餐饮美食、休闲娱乐、体育健身、假日酒店、文化艺术等于一体的一站式聚集中心。大华集团商业战略合作伙伴有家乐福、乐购 、一兆韦德、必胜客、肯德基、苏宁电器、哈根达斯等众多知名商家，相信这里就是未来整个大连西部区域的核心商圈。所以即便住在圣克拉也需要来本项目的商业区休闲购物。20万平究竟是多大

9、？青泥洼桥的麦凯乐建面为5万平，那么我们的商业配套就是4个麦凯乐那么大。这么大体量的商区并不像那些小的商区那样，随便什么店铺、什么样的经营者都能入驻，所以这也保证了商区人员的质素及商铺品牌及规模。 教育方面：该项目仅规划有幼儿园、小学，而本项目是15年的一体化教育体系，规 划的两所幼儿园还有一所为公立幼儿园，让孩子真正的享受到家门口的优质教育。,竞争PK,自然资源：该项目有2个山体公园，但是30万平米能不能兑现还是个未知数。而本项目临近国家4A级景观资源大连西郊森林公园，项目内还有一片1万平的原生态内湖，不可复制的九山一湖是项目的独特优势。 会所：该项目规划有1个约2000平的会所，而本项目有

10、四个会所。一个PK四个，您会选择一个普通平常的会所还是会选择拥有休闲健身、私家聚会、商业洽等功能强大的主题会所呢？,竞争PK,社区规划： 阴沟：直接带来的是风水学上讲的“风水差”，阴沟（山之南、水之北为阳；山之北、水之南为阴）带来的直接弊端是风大，大连属于临海城市，全年多风，尤其是在春、秋、冬等季节，该项目的北侧开口正好是风口，贯穿整个社区，形成天然的“风箱”。,阴沟、鸡爪,竞争PK,低密度、多层：如果单拿出来这个词来说更多属褒义词，但如果拿到具体情况具体分 析，如果周边的山体高50米，5层的楼房20米，那无疑居住起来会有压抑感（普罗旺斯就是这种感觉），更像“山沟里的住房”，景观并不是为居住者所用，而是一种视觉上的负担。而我们项目规划真正做到低密，住宅区域附近十分开阔。 高差：小高层第一排与最后一排高差约30米，多层第一排与最后一排高差约50米，这样大的高差会使楼与楼之间的坡度增大；楼宇整体排布南高北低，楼与楼之间势必会存在挡光问题。 精装修 普罗旺斯的精装修标准是1500元/平2000元/平全案精装修，非菜单式装修，千余户业 主统一装修风格？难道您买的是集体宿舍么？何况松下的装修质量还不过关，所以何必 给自己找麻烦呢？即便抛去装修质量这个问题，我们单从房款上看一次性交付的装修款可是个不小的数目，如果算上装修款