房地产开发对城市发展的影响分解PPT教学课件.ppt

1、房地产开发对城市发展的影响 -以武汉光谷世纪城步行街为例 汇报人：徐璐 杜启迪 调研日期：2013年5月,调研成果展示导图,选择地块 市场背景分析 地块土地区位条件 世界城光谷步行街 周边商业开发项目分析 土地用途 区位条件 武汉天地 经济区位 公共设施建设情况 万达汉街 交通区位 周边住区开发 案例的借鉴与分析 文化景观区位 地标性建筑物分析 公共设施建设情况 商业步行街营销定位 商业区规划的总结 建筑分区域分布 商业步行街招商与经营 代表性建筑 房地产经市场定位 房地产经营及营销策略 历史文化街区与建筑保护单位 走访方式： 实地调研 部门走访 资料的整理及汇总,前期调研,调研成果汇报,分析

2、与总结,目标地块的锁定 what居住？商业？ where哪里？ how调研形式？调研内容？ 实地调研考察,前期调研,武汉“东方芝加哥”,中国中部地区最大都市及唯一的副省级城市。 中国内陆地区最繁华都市及国家区域中心城市武汉号称九省通衢，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽，国家的经济地理中心； 全国仅次于北京、上海的第三大科教中心，在校大学生人数全球第一； 内陆地区的金融、商业、贸易、物流、文化中心，被誉为世界开启中国内陆市场的“金钥匙”、经济发展的“立交桥”，具有承东启西、接南转北、吸引四面、辐射八方的区位优势。,美国硅谷，中国光谷,人才的摇篮 高等院校林立，有武汉大学、华中科技大学等18所高等院

3、校，科研机构众多，有中科院武汉分院、武汉邮电科学研究院等56个国家级科研院所，10个国家重点开放实验室，7个国家工程研究中心，700多个技术开发机构。 世界一流的科技园区 关东光电子产业园、关南生物医药产业园、汤逊湖大学科技园、光谷软件园、佛祖岭产业园、机电产业园等园各具特色，2000家高新技术企业分类聚集，以光电子信息产业为主导，能源环保、生物工程与新医药、机电一体化和高科技农业竞相发展。 依山傍水，风光秀丽。 区内地势北高南低，湖泊密布，山峦起伏，三湖（东湖、南湖、汤逊湖）、六山（珞珈山、南望山、伏虎山、喻家山、马鞍山、九峰山），再加上外围的东湖风景区、南湖风景区、马鞍山森林公园、九峰森林

4、公园、汤逊湖旅游度假区，绿化和水面多达200 平方公里。,光谷步行街基于三大特色的选择,一、中国第一条大型体验式世界风情步行街 汇集全球各国标志风情，整条街实际分成四段，分别由四大建筑群落组成，由西到东是美式的现代西班牙的热烈北欧的天真，和英伦的古典构成。在建筑设计中充分汲取各国建筑的精华，成为具有代表性的建筑博览，包括广告、柱饰、店招都浑然一体，给游人和顾客超越时空的跨际体验，带来“每次都有不同体验，感觉永远都没逛完”的消费体验。,二、中国光谷之上的唯一的光概念特色 将以全世界最大规模的炫彩激光群落，打造武汉的世界级夜空。最高500米的光影效果，将是整个武汉都可以看见的高度，通过整条街的灯光

5、规划设计，形成一条发光的银河，成为武汉夜空独特的风景,光谷步行街基于三大特色的选择,光谷步行街基于三大特色的选择,三、代表性空间尺度趣味宜人化处理 作为一条专为步行设计的商业街，在空间尺度和景观空间的设计上秉持趣味宜人化原则，以形成“两步之间的欢乐，一条街的开心”。,市场背景分析 光谷世界城步行街 区位条件分析 周边住区开发 公共服务设施配建 地标性建筑 步行街营销定位 步行街招商与经营,调研成果汇报,市场商业背景分析 武汉市商业概况,武汉九省通衢，中国几何中心城市 全国商业最发达，商业消费最尖端城市之一 常住人口达1000万，流动人口近400万 人均GDP及GDP排名全国十强 城市综合实力强

6、，二线城市的领头羊 城市居民投资力强，商用物业销售单价屡创新高 武汉市交通区位优势显著，有黄金轨道京广线、内陆第一长江水运航道及京珠、沪蓉高速等国内一级运输通道。 天河机场是华中地区最大的航空港，年吞吐量1200万/人次，仅次于北京、上海、广州位居全国第四；新建成的武汉火车站开通直达深圳的高铁，4小时超快动力拉近与珠三角的亲密距离；建设中的阳逻深水港、汉口北列车编组站将成为国内最大的内陆深水港和亚洲最大的列车编组 站。,全国GDP排名第十,仅有的三个中部城市之一,中部六省 No:1 连续三年稳坐中部六省第一的排名,武汉市作为千万级人口消费市场，消费力极其旺盛,全国消费品零售总额排名第六 省会城

7、市排名第二，仅次于广州,2007年武汉人均消费性支出破万，LV强势进驻武汉；2011年已达到17141元，进驻武汉的奢侈品牌有Gucci、LV、Chanel、Herms、等近百家国际一线品牌和国内一线品牌商家,武汉市2011年奢侈品零售总额超过60亿元，涨幅位居第一，达到50%，继续保持全国第五的位置,市场商业背景分析 武汉市商业概况,住宅板块政策未放松，武汉市商铺投资火热,武汉市2011年商铺去化面积达87.2万方，市内核心区域商铺均价超过2万元/,国内二线城市快时尚零售商集中度排名第七,市场商业背景分析 武汉市商业概况,国内二线城市大型卖场集中度排名第四,汉口,三环线,历史商业老区 现代金

8、融港 第三产业极为发达,长,江,江,汉,沙湖,东湖,二环线,内环线,汉阳,武汉随着城市化进程的加快，武汉呈多核模式发展，商圈分散，各自为阵，主要核心商圈集中在汉口,市场商业背景分析 武汉市商业概况,武汉地区主要大型购物中心有：武汉国际广场、菱角湖万达、销品茂、金开万达、摩尔城等； 主要大型商场有：新世界中心百货、王府井百货、庄胜崇光百货、群光百货、大洋百货光谷、汉商银座等； 主要购物步行街有：江汉路步行街、武汉新天地、花园道、汉正街第一大道、光谷世界城、楚河汉街等； 除此之外武汉还有一家奥特莱斯：百联；,汉口,武昌,汉阳,市场商业背景分析 武汉市商业圈概况,武汉地区主要大型购物中心有：武汉国际

9、广场、菱角湖万达、销品茂、金开万达、摩尔城等； 主要大型商场有：新世界中心百货、王府井百货、庄胜崇光百货、群光百货、大洋百货光谷、汉商银座等； 主要购物步行街有：江汉路步行街、武汉新天地、花园道、汉正街第一大道、光谷世界城、楚河汉街等； 除此之外武汉还有一家奥特莱斯：百联；,汉口,武昌,汉阳,市场商业背景分析 武汉市商业圈概况,中国光谷（武汉光谷）位于武汉市东南部，在东湖、南湖和汤逊湖之间，与武昌区、洪山区、江夏区相邻，东起武汉中环线，西至民院路，北接东湖，南临汤逊湖。,光谷,区位条件分析,世界城光谷步行街全长1390米，位于武汉市武昌区鲁巷广场，是一条建设在以鲁巷为中心的光谷核心地段上的全球

10、第一步行街，由一条1350米目前世界最长纯步行商业街串起，集购物消费、餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体的、多功能、全业态、复合型超级商业步行街区，与武昌以往任何一个项目不同，整个世界城项目由九大组团串起，复合了五星级酒店、高档写字楼、步行街以及高档住宅的“四位一体”的大型城市中心建筑群。,区位swot分析,位于武汉市城市发展副中心鲁巷。坐拥光谷高科技产业区与武昌传统观商业区交汇点，是世界最长，也是中国唯一的光概念特色商业中心。作为进入光谷高新技术开发区的门户，世界城光谷步行街将吸纳更多投资商和消费群体。 缺乏文化遗存积淀，不具备城市象征。没有泛商业圈支持，品牌定位大众化，

11、难以满足高消费群体的需求。由于人口密集，经常出现交通堵塞的现象。 世界城光谷步行街任在建设，其中第三期意大利的风情街将带来又一积极的促进因素。通过充分利用自身特点，扩大名气，产生品牌效应。开展各种高宣传活动来推动主题街的主题呈现，保证稳定现有顾客群的同事扩大未来群体。 周边商业圈相同品牌的辐射竞争力,Strength,weakness,opportunity,Threat,武汉光谷”周边交通状况及客流量、图标的车站、停车场的位置 调研项目地处光谷核心地域，6条交通网络纵横交错，分别是：珞喻路，鲁磨路，光谷，民族大道 ，卓豹路。又以珞喻路，民族大道为主要道路，车流与人流要高于其他四条道路。 因项

12、目地处中枢，交通客流量较大，特别是鲁巷广场附近每天有大量的人员流动中转，附近既有（鲁巷公交停车场）。我们在鲁巷公交车站（两边车站）做过一项统计，平均每一分钟有5辆公交车达，下车及中转人数平均为53人次。 我在鲁巷广场及鲁巷超市门口统计，每分钟进入人次为19人，每五分钟进人人次为86人次。,区位条件分析 交通区位,关山一路和关山二路已经全线贯通。加之该区域已有的从民院路，两湖大道，江夏大道八车道宽敞的行车路网已成型，三条纵向的主干道使光谷核心区和市区的交通联系更加紧密，中环线的全面竣工使人们从光谷核心区可从容通达三镇各地。现已有715、586、733、901、168等多路公交线路通达，加上运营穿

13、梭的巴士线路，光谷核心区的交通状况已经大为改善。 轨道交通：香港地铁公司欲投资260亿元，参建3条地铁线，包括近期(2010年)建成轨道交通一号线二期(宗关吴家山、黄浦路堤角)、二号线一期(常青花园鲁巷)和四号线一期(武汉新火车站武昌火车站)，形成70公里的工字型线网骨架 轨道2号线规划线路走向及建设计划 规划走向：自常青花园汉口火车站青年路解放大道江汉路过江和平大道中山路小龟山中南路珞瑜路至关山止，全长32.294KM，设站25座。预留支线自鲁巷沿关山一路至庙山，长9.35KM，设站7座。在常青花园设车辆基地，在小龟山和关山设停车场。 分期建设计划：一期工程（2010年建成）：常青花园鲁巷，

14、线路长约27.12公里，设站21座（比选：22座）。 二期工程：东延至关山（2020年建成）：鲁巷关山，线路长约5.174公里，设站4座； 三期建设：鲁巷庙山支线，线路长约9.35公里，设站7座。 公共交通： 注：（灰色为能达到鲁巷） 经过项目周边的公交线路主要有：703，733，702，715，15，18 ，510，518，521，536，581，591，593路通达武汉三镇。,区位条件分析 交通区位,周边住区开发,周边部分已建项目： 光谷中心花园：11.6万 巴黎豪庭:35.5万 虹景花园:1.1万 剑桥春天:25万 广厦华庭:6万 慧谷时空:3.9万 光谷国际:10万 高科大厦:3万 光

15、谷创业街:21万 保利花园:43.36万 洪福家园:10万 七零社区:6.2万 枫林上城:13.8万 阳光城:14万 金地太阳城:23万 关山春晓:35万 坐标城:40万 国际企业总部:40万 万科城市花园:39万 银河湾:30万 英伦城邦:18.9万,周边住区开发,公共设施建设,周边共有居委会： 华中科技大学东校区、中南财经政法大学南湖校区、中建三局、学府、博苑、太阳智慧城、关山口、关山路、沙湾、南望、关南、黄金山、通惠、城南新居、徐东、金桥、石牌园、联合、狮南、建材、左岭、祥龙、王店、鲁巷街、长山、和平、板桥、武珞、广埠屯、张家湾、鼓风。 村委会：关山村 原有老社区房屋栋数大概为：200栋

16、左右（6层以上）,(1) 本项目与各大学，中学，小学，娱乐/写字楼/酒店的直线距离 企业名称直线距离（备注） 武汉铁路卫生学校车行10分钟（3站路） 湖北邮电学校车行10分钟（3站路） 湖北民政学校车行10分钟（3站路） 湖北交通学校车行10分钟（3站路） 华中女子大学车行10分钟（3站路） 华中师范大学车行13分钟（4站路） 湖北供销学校车行13分钟（4站路） 武汉科技大学车行20分钟（6站路） 湖北省艺术学校车行25分钟（7站路） 武汉大学车行35分钟（9站路） 华中科技大学车行2分钟（1站路） 武汉城建学院车行7分钟（3站路） 湖北城市建设学校车行4分钟（2站路） 湖北广播电视大学车行2

17、分钟（1站路） 武汉电信技工学校就在本案附近 武汉湖滨花园酒店车行7分钟（3站路） 福盛光谷酒店车行4分钟（2站路） 龙安大酒店车行2分钟（1站路） 楚源大厦车行13分钟（4站路） 湖北信息产业大楼车行2分钟（1站路）,公共设施建设,规划总平面,各层平面图,地标型建筑物,步行街营销定位,目标消费群体范围 项目周边社区生活居住群体（项目所在区域已建及在建的各级别社区） 武昌区内13所高等院校及131所中小学组成的学生群体 大武昌区内居住及商务群体（包括武昌区,洪山区,江夏,关南,青山区） 武汉市及湖北省内、外旅游群体（项目位于东湖磨山风景区及九峰山森林公园之间） 国内、外商务旅游群体（武汉光谷高

18、科技会展中心为项目带来商机） 目标消费群体购物消费模式的设定 从自由式分散购物向主题式定向一站式购物模式转变 从原居民外出购物消费逐步向区域内集中购物消费转变 从吸引区域内消费群向把握并吸引区外消费者的模式转变 从追求单一产品质量、价格、实惠性向享有全程优质服务转变 从被动型消费向主动型、互动型、体验型模式转变,步行街营销定位,华中第一超级互动式商业步行街区 首创华中集购物、饮食、休闲、娱乐、旅游观光与商业文化全程式服务、体验式购物环境相结合的一站式多功能综合性购物步行街区。 1) 充分发挥地理位置优势，项目规模优势，在快速填补当地市场经营空白的同时，并从武汉市整体城市商业经营高度上作规划。

19、2) 对整体商业形象进行塑造及提升其商业价值及地位，形成商业新格局及商圈，强化其商业核心地位，增强项目经营发展规模优势，形成深远的社会影响力，扩大租售推广范围，提升租售价格及总体资金收益。 3) 特色化经营定位创造商业价值，引入主力龙头店的同时，吸纳品牌旗舰店进驻，并凭借其市场号召力大范围吸纳散户入场，同时与独特的经营模式商业文化、全程式服务、体验式购物环境相结合，打造全新一站式多功能综合步行街区，并为长久旺盛经营奠定良好的市场基础。,鲁巷商业核心武昌商业精华武汉商业奇迹 创建武汉商业“最具市场价值”的商业购物中心街区 创建各类消费群体“最爱去、最需要”的地方 创建武汉商业奇迹,步行街的招商活

20、动,周边商业开发项目分析 武汉天地 万达汉街 案例的借鉴与分析 商业区规划的总结,分析与总结,周边商业开发项目分析 万达汉街,定位：以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游项目。 持有的商业和酒店面积达60万，投资500亿元人民币打造。“中国第一，世界一流，业内朝拜之地”,项目布局,30亿元投资的 电影文化主题公园 8万,155万方 精装豪宅,万达广场 购物中心 15万,4栋24层 4栋40层 甲级写字楼 45万,六星级万达君悦酒店、六星级万达威斯汀酒店、五星级万达皇冠假日酒店、三星级假日快捷酒店和商务酒店 18万,25 亿打造的“汉秀剧场” 2.5万,功能分布,项目物业形

21、态,项目物业形态,项目商户组合,8月27日开盘，推出230套房源，当日销售203套，报价14820-21120元/平米；折后均价16000元/平米，开盘销售率为88%；,11月19日加推，推出340套房源，当日销售235套，报价15250-22219元/平米；折后均价17500元/平米，开盘销售率为69%；,项目写字楼目前已经销售188套，成交总面积31658，累计成交金额5.42亿元,项目写字楼出售情况,周边商业开发项目分析 武汉天地,武汉天地项目包括住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮及娱乐设施，内设500个左右的店铺，物业产权只租不售。 总投资额约100亿元，项目总体规划顾问为美国SOM公司。

22、其中武汉天地内历史建筑重建项目的建筑设计师为原“上海新天地”的总设计师本杰明伍德先生，将项目内的九幢历史建筑进行改造和修缮，设计融合传统建筑特色，并赋予它新的生命力，提升其商业经营价值。,B,A,总体规划,A6,A8,A10,区位及规划,整个项目由黄浦大街（即长江二桥的引桥）分成A、B两个地块。南面为A地块，总建筑面积约68万方，以高档零售、餐饮、娱乐、办公楼、酒店为主，包括一幢250米高的标志性建筑，辅以少量住宅；北面为B地块，以住宅为主，总建面约82万方，辅以适量商业配套设施。整体规划于2017年落成，将成为武汉市的新地标。,御江苑,新天地,商务群,A4商业区一二三期已于2009年11月全

23、面竣工，地上总建筑面积5.7万，地下车库总建筑面积2.5万。截至2010年12月，A4商业区共有90家租户，其中餐饮占52%,其他还包括零售、电影院、电玩城、超市、美容美发等业态。,御江苑精装住宅项目一期A9、A7总建筑面积6.9万,已全部交房，入住率达70%；二期A6、A8、A10总建筑面积8.9万，已全部交房；三期A11、A12住宅项目总建筑面积5万，已于2011年3月封顶。,总建筑面积约50万平方米的武汉天地商务群项目，建成后将成为集甲级写字楼、五星级酒店、高档百货等为一体的武汉市中心配套最齐全的商务中心。一期A5项目已于2009年10月开工，总建筑面积近5.9万方，它将被打造为以办公为

24、主，少量商业为辅的30层130m高的甲级写字楼。,武汉天地A区规划设计,餐饮类共46家，主要分布在一期和二期范围内； 娱乐类共6家，主要集中于三期东北-西南一线； 休闲购物类共38家，主要分布在一期西南和三期东北方向。,商业经济指标商业出租率达100%,地上总建筑面积5.6万，地下车库总建筑面积2.5万，商铺面积区间201000，价格350元/月，物业费25元/月，只租不售。业态包括中西特色餐厅、酒吧、清吧、美容、美发、电影院、服装、饰品、游戏厅、国际超市等。,这里原是一片将军楼，还有项英当年领导成立的新四军军部和民国第一任总统黎元洪住过的房子。 保留9栋老建筑，为上世纪20年代外国租界名邸，

25、西洋古典风格民居。老房子外设置了进出楼的上下阶道，布置庭院式的氛围，又可以避免大汛期老房子淹水。 在9栋老建筑的周边新建了一系列与这些老建筑风格基本保持一致的时尚小楼，3组数十栋各式建筑，均为3层，以砖墙等自然材料建造，不用玻璃材料，突出自然、舒适的环境。 时尚元素加现代化设施，立柱、雕塑、小阳台、落地窗完美组合，突显出欧式城镇街区的风格特色。,武汉天地的建筑设计师就是“上海新天地”的总设计师本杰明伍德先生,法国艺术家 Jean Louis Simeray（让路易 西蒙）设计的“武汉天地” 的主题雕塑,既传统又现代、自然、舒适的典型瑞安“新天地”空间体验,案例分析与借鉴,定位先行在规划之初即定

26、位在“城市名片”的高度上，对项目的投入看起来是不惜代价，花重金全力打造，商业业态的整体布局在一开始就规划好并全力按既定的方向打造，实际实现中也基本达到预期目标；,万达集团投资500亿元人民币，打造以文化为核心，兼具旅游 、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游项目。武汉中央文化区的规划设计定位是“中国第一，世界一流，业内朝拜之地”，将打造成世界文化新品牌。,城市名片“八大看点”,中国最长汉街总长1.5公里，是目前中国最长的城市商业步行街,(也是世界最长的商业步行街）,最具文化品位“汉秀”剧场与美国弗兰克演艺公司（美国拉斯维加斯的“O秀”、“梦秀”和澳门的“水舞间秀”）合作，投资25亿元打造的号称

27、超越目前世界所有演艺水平的舞台节目。,世界唯一室内电影文化公园投资35亿元的室内电影主题公园，设有4D影院、5D影院、飞行影院、互动影院、体验影院、太空影院、魔幻餐厅等七个电影科技娱乐项目。,中国最大电影城万达旗下最大的电影城，也是目前中国规模最大、设施最先进的电影城，共15个影厅，总座位数3000座，包括数字3D影厅、IMAX巨幕影厅等。,最具建筑特色主体采用民国建筑风格，同时将时尚现代建筑和欧式建筑穿插在民国风格建筑中，实现传统与现代的融合。,最丰富的商业内容杜莎夫人蜡像馆、迪士尼旗舰店、全国万达广场旗舰店、文华书城、正刚艺术画廊、三十多品牌商家的中国旗舰店,世界十大流行快时尚品牌最全包括

28、ZARA、H&M、C&A、GAP、MUJI、M&S、UNIQLO、GAP、UR等流行品牌，全球首次实现世界十大快时尚品牌在同一条街上比邻而居的盛况。,夜景灯光最炫汉街的炫丽夜景与楚河景观带、四座跨河大桥交相辉映，成为武汉乃至中国最具魅力的城市夜景旅游胜地。,独一无二的汉街,独一无二的体验,经营权的统一 【销售与持有经营的矛盾】 借鉴：为了实现商业定位目标，汉街大部分商业均为持有经营，以保证商业能统筹运营。因此，经营权的统一至关重要。 实践：壹海城以销售为主，局部持有，目前暂定的“返租销售”模式是否最佳的解决、销售与经营矛盾方案还有待深入探讨，对经营权的统一，美格行近期给出的无锡哥伦布广场“两个

29、合约”的操作模式可以参考（即：返租合同+委托经营合同）,楚河汉街,控制核心商业界面 借鉴：汉街大部分核心界面的商业都为持有经营型，只有少部分靠近住宅区的商业散售，这样可以很好的控制业态，又可以实现现金回笼；另外汉街的店招标识系统也均纳入了立面景观设计，为商业街的风情感添色不少； 实践：壹海城项目在商业核心界面的控制上除了店招统一设计及后续管理外，主力店、节点铺的持有经营势在必行，以保证商业核心界面的形象。,对主力店的店招有严格的控制，确保商业形象不杂乱与风情的有效展示； 风情商业展示新方法：橱窗背投视频,楚河汉街,古代中式与现代时尚结合，外加植物点缀 同时考虑到夜间效果，清晰明亮,楚河汉街,骑

30、楼与小国旗,黄砖与小雨篷,玻璃幕墙,路灯下的绿植也有层次,沿路各式花草盆栽,橱窗背投视频,烟幕投影,楚河汉街,楚河汉街,每天傍晚都会举办K歌比赛，市民与游客都可以免费上台表演卡拉ok,武汉天地商业区主要由四条主干道组成，配以多条分支副干道；,面宽 近4米,最大进深290米,4条主干道，人行通道总面积约4000,3.1,290米,90米,16米,25米,18米,建筑密度50%，高度20米，内部街道宽度9米-12米,内向型回字流线打造内部商业活力,案例分析与借鉴,商业引导体系的建立,出入口必定设置雕塑或重要景观节点，吸引人流进入内街；,武汉天地,商街靠近中心城区，交通优势明显，位于十字路口， 双面

31、临街且临街面长285米+150米,多层大铺外置，打造内向型商业流线,更精致、更艺术的商业风情建立,武汉天地,无处不在的双首层短+长楼梯,武汉天地,商业外摆扩大经营面积,武汉天地,武汉天地,在各入口处都有整个商业街3期的地图 对各店铺进行业态分类，方便查找 圆筒状的导视能尽可能多地展示 同时文字也不会太细,露天区域的电视机有金属框包边，防盗防水,木雕刻装置也有名牌来向游人解释它的来历,武汉天地,武汉天地,商业区规划的分析总结,通过研究了多个国内外著名商业街区，从中总结出成功的基本规律,位于城市中心区，以城市居民消费为主 为城市中商业价值最高的地点之一 其成功经历了时间的考验 具有一定的规模,初步考虑案例 纽约第五大道 FIFTH AVENUE，美国 巴黎香榭丽舍大街 CHAMPS-ELYSEES，法国 伦敦牛津街 Oxford street，英国 东京银座大街，日本 东京浅草仲见世大街，日本 东京都