合同法分则--租赁合同.ppt

1、第一节 租赁合同概述-,一、租赁合同概念 -出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人 向出租人支付租金的合同。,第四章 租赁合同,【第212条 】 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。,第一节 租赁合同概述-,第四章 租赁合同,二、租赁合同特征 1、租赁合同的标的物是特定的非消耗物； 2、租赁合同转移的是租赁物的用益权，而非所有权； 3、租赁合同具有期限性和连续性; 【第214条 】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 4、租赁合同是诺成的、双务的、有偿的合同；

2、,第一节 租赁合同概述-,三、租赁合同的分类 1、按照合同的形式要件划分： 要式租赁合同与不要式租赁合同 2、按照租赁物的种类划分： 动产租赁与不动产租赁 3、按照合同的期限划分： 定期租赁合同与不定期租赁合同,第四章 租赁合同,第一节 租赁合同概述-,三、租赁合同的分类 关于不定期租赁的立法,第四章 租赁合同,【第215条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书 面形式的，视为不定期租赁。】 【第236条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议 的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。】 【第232条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十

3、 一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同， 但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。】,第一节 租赁合同概述-,四、租赁合同的主要条款 1、租赁物的名称、数量、用途 2、租赁期限 3、租金及其支付期限和方式 4、租赁物维修 5、其他条款,第四章 租赁合同,【第213条 】租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。,第二节 租赁双方的义务-,一、出租人的义务 1、交付租赁物并在租赁期间使租赁物符合约定的用途 【第216条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租 赁期间保持租赁物符合约定的用途。】 2、维修租

4、赁物的义务 【第220条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约 定的除外。】 【第221条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期 限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费 用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租 金或者延长租期。】,第四章 租赁合同,第二节 租赁双方的义务-,一、出租人的义务,第四章 租赁合同,3、物的瑕疵担保义务 【第233条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。】 4、权利的瑕疵担保义务 【第228条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使

5、用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。】,第二节 租赁双方的义务-,一、承租人的义务 1、依约定方法或租赁物的性质使用租赁物的义务。 【第217条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方 法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当 按照租赁物的性质使用。】 【第218条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租 赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。】 【第219条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使 租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。】 2、应当妥

6、善保管租赁物 的义务 【第222条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、 灭失的，应当承担损害赔偿责任。】,第四章 租赁合同,第二节 租赁双方的义务-,一、承租人的义务 3、不作为的义务。 包括：（1）不得随意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物 ； （2）不得随意转租。 【第223条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求 承租人恢复原状或者赔偿损失。】 【第224条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转 租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失

7、的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合 同。】,第四章 租赁合同,第二节 租赁双方的义务-,一、承租人的义务 4、支付租金的义务 【第226条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定 或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年 的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时 支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。】 【第227条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可 以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合 同。】 【第228条 因第三人主张权利，致

8、使承租人不能对租赁物使用、收益 的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。】,第四章 租赁合同,第二节 租赁双方的义务-,一、承租人的义务 5、返还租赁物的义务 【第235条 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁 物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。】,第四章 租赁合同,第三节 租赁合同的解除-,一、租赁合同解除的特别规定 【第219条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质 使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合 同并要求赔偿损失。】 【第224条承租人未经出租人同意转租的，出租人可 以解除合同。】 【第227条

9、 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租 金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人 逾期不支付的，出租人可以解除合同。】,第四章 租赁合同,第三节 租赁合同的解除-,一、租赁合同解除的特别规定 【第231条 】因不可归责于承租人的事由，致使租赁物 部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或 者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使 不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 【第232条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明 确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定 期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应 当在合理期限之前通知承租人】。 【第233

10、条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即 使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍 然可以随时解除合同。】,第四章 租赁合同,第四节 租赁权的物权化-,一、租赁权的物权化概念 -租赁关系中，租赁物所有权在租赁期间内的转移并不 影响承租人的权利，原租赁合同对受让租赁物的第三人仍 然有效，该第三人不得解除租赁合同。使租赁权具有了对 抗第三人的效力。 【第229条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效 力。】 二、租赁权性质 主要有债权说、物权说和物权化说三种学说。,第四章 租赁合同,第四节 租赁权的物权化-,三、租赁权物权化体现 1、租赁权具有对抗效力。 2、承租人得基于

11、租赁权对第三人主张排除妨害请求权及损害赔偿请求 权。 3、租赁权具有继续性。即租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出 租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效； 4、限制出租人的解约权 5、租赁权的处分可能性。即租赁权被让与及转租。 6、废止限制利用。即承认承租人得享有改建建筑物或进行重大修 缮的自由。,第四章 租赁合同,第五节 租赁合同的风险负担-,一、租赁合同风险负担 1、租赁物的风险负担问题 除非法律有特别规定，或当事人之间有特别约定，租赁物的所有人 应负担此种情形下标的物毁损灭失的风险。 2、租金风险负担问题 合同法第231条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租 赁物部分或全部毁损、

12、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付 租金。”,第四章 租赁合同,第六节 承租人的优先购买权-,一、承租人的优先购买权概念 -指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依 法享有优先于其他人购买房屋的权利。 合同法第230条出租人出卖租赁房屋的，应当在出 卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件 优先购买的权利。,第四章 租赁合同,第六节 承租人的优先购买权-,二、承租人的优先购买权特征 1、优先购买权属于形成权，其实质系对出租人选择房屋买 卖合同对方当事人自由的限制。 2、承租人的优先购买权是依法产生的，而不是根据当事人 之间的合同产生的。 3、优先购买权具有一定的专属性。只能

13、属于特定的人享 有，承租人不能将该权利转让给他人享有。,第四章 租赁合同,第六节 承租人的优先购买权-,三、承租人的优先购买权的适用 1、承租人的优先购买权发生于出租人转让房屋所有权时 2、出租人出卖租赁房屋，应在合理期限内负担通知义务。 3、承租人仅限于同等条件下得享有优先购买权。 【注】：同等条件主要是指出价条件，包括价格、交付房价期限、方式 等同一，如果出租人基于某种特殊原因给予了其他买受人一种较优惠的价格， 而此种优惠能以金钱计算，则应折合金钱加入价格中。如果不能以金钱计算， 那么应以市场价格来确定房价。,第四章 租赁合同,第六节 承租人的优先购买权-,三、承租人的优先购买权的适用 4

14、、承租人应在合理期限内使优先购买权，此项要求是承租 人优先购买权的行使条件。 5、出租人在转让房屋所有权时，未告知承租人，并未给承 租人提供行使优先购买权的机会的，出租人与第三人之间 所订立的房屋买卖合同为相对无效合同。承租人得基于行 使优先购买权的目的请求人民法院确认出租人与第三人之 间的合同无效。并得主张依照与第三人同样的购买条件， 与出租人订立房屋买卖合同，出租人不得拒绝。,第四章 租赁合同,第六节 承租人的优先购买权-,四、承租人的优先购买权立法 1、 国务院城市私有房屋管理条例第11条规定：“房屋、所有人 出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下承租人有优先 购买权。” 2、最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干 问题的意见（试行）第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3 个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未 按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。 3、合同法 第234条 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共 同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。,第四章 租赁合同,第七节 房屋租赁的特别规定 -,附： 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 （法释200911号）,第四章 租赁合同,第七节