仙女湖物流园区控制性详细规划.ppt

1、仙女湖物流园区控制性详细规划 第一轮成果汇报,仙女湖管理委员会上海同济城市规划设计研究院新余市规划设计院2008年06月,前 言,新余市作为一个新型工业城市。按照省委、省政府的要求，新余市要在新的起点上实现“两个率先和一个努力”，即希望新余在全省率先实现全面建设小康社会目标，率先实现城乡一体化，努力建成资源节约型环境友好型生态园林城市的发展目标。 因而新余市需要充分利用自身的地理位置优势和丰厚的资源优势，整合物流市场，拓宽市场发展空间，有力推动全市物流业全面发展。仙女湖物流园区的规划建设问题正是在这样的发展背景提出的。 受仙女湖管委会的委托，上海同济城市规划设计研究院承担了仙女湖物流园控制性详

2、细规划的设计工作。 经项目组设计人员的分析比较和实地勘察，并收集了相关资料，也充分听取了仙女湖管委会及相关职能部门对本次规划工作的意见和建议。通过对新余市物流产业等相关问题的研究，形成了本阶段成果。,技术路线,本规划采取“规划研究”指导“规划编制”的技术路线，以期通过前期的规划研究使得规划的制定更有依据。 本规划沿用如下工作技术路线。,仙女湖物流园区控制性详细规划,第一部分 研究报告 第二部分 规划说明 第三部分 规划图集,汇 报 内 容,仙女湖物流园区控制性详细规划,第一部分 研究报告,第一部分 研究报告,1 仙女湖物流园区规划建设的背景 2 物流园区的产生及功能分类 3 仙女湖物流园区发展

3、定位的战略环境分析 4 仙女湖物流园区的物流需求分析 5 仙女湖物流园区规模的确定 6 仙女湖物流园区的发展定位分析,1 仙女湖物流园区规划建设的背景,物流园区是物流业发展、尤其是现代物流规模化、集约化发展的产物，在促进现代物流业发展中发挥着十分重要的作用，近年来在我国现代物流快速起步发展实践中，物流园区的规划建设得到广泛重视，成为各地现代物流发展的重点和主要特征 。 经分析比较和实地踏勘，面对全国、江西省及新余市现代物流业的蓬勃发展和日益增长的市场需求，适应新余市构建现代物流服务网络体系，促进现代物流业发展的需要，依据新余市“十一五”发展规划，提出在袁河工业平台以东、河下镇以西、南依袁河、北

4、靠清宜公路的区域规划建设仙女湖物流园区。 该物流园区的建设不应仅仅是新建一个满足新余市货运需求的传统物流货运平台，而应建设一个满足新余市现代物流发展要求的大型现代物流园区。,1 仙女湖物流园区规划建设的背景,仙女湖物流园区位于新余市城区的西南侧，河下镇镇区的东南侧。北靠省道清宜公路，东邻袁河工业平台并距洋坊铁路货运站约2.5公里，西距武吉高速公路约6公里，南依袁河。园区内现有仙女湖大道从东至西穿过，并与武吉高速公路下口相联，交通联系十分便捷，在此规划建设发展物流园区具有优越的区位条件。,图1全国区位图 图2：江西省区位图 图3：新余区位图,1 仙女湖物流园区规划建设的背景,该物流园区符合新余市

5、整体规划要求；同时，紧邻袁河工业平台和新余支柱产业新钢企业，有较大潜在的运输与物流市场需求。仙女湖物流园区的建设不仅可以有力地促进新余内贸外贸运输物流发展，同时也可满足新余当地经济社会发展的现代物流服务需求，而且在新余乃至赣西地区现代物流网络体系构建中具有十分重要的战略地位，应发挥其重要作用。,1 仙女湖物流园区规划建设的背景,仙女湖物流园区的科学规划和成功运作，不仅对促进新余当地经济与现代物流业发展有重要意义，而且对于新余铁路局乃至全市各企业大力拓展现代物流、增强市场经营能力和可持续发展能力、加快部分改制，做好再就业工作的推进，具有积极的示范和带头作用。,2 物流园区的产生及功能分类,2.1

6、 物流园区的产生及其背景,物流园区建设和发展问题的提出，是由现代物流发展的特点和趋势决定的，是现代物流业和社会经济发展到一定阶段的产物，也是物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作不断深化的产物。,2001年，原国家经贸委会同铁道部等六部门联合印发关于加强我国现代物流发展的若干意见，这是中国政府发布的有关现代物流业发展的第一个政策性、指导性的文件。“意见”鼓励国内不同所有制和外商投资者参与物流基地（物流中心）的建设，要求“继续加强物流基础设施的规划与建设”，政府部门要对公益性的物流基础设施的建设提供土地等方面的优惠政策。,2 物流园区的产生及功能分类,2.1 物流园区的产生及其背景,意见出

7、台后，许多省市把发展现代物流产业作为提升区域竞争力的重要措施并陆续进行区域物流园区的建设，各地的物流园区发展规划一般均被纳入当地物流体系整体规划中，相应的优惠政策也纷纷出台，物流园区成为物流业发展的“热中之热”。如上表中列出了我国部分城市建设物流园区的一些情况。,2 物流园区的产生及功能分类,2.2 物流园区的功能分类,物流园区，也称物流基地，是物流业的大本营，指一家或多家物流(配送)中心在空间上集中布局的场所，是具有一定规模和综合服务功能的物流集结点。物流园区通过物流产业的聚集来降低物流成本提高物流效率从而推动物流业的发展，并在一定程度上减少城市由于不合理的物资流动而造成的交通拥挤和环境压力

8、，促进城市结构的优化。,3 仙女湖物流园区发展定位的战略环境分析,物流园区所处的环境既广泛又复杂，同样的环境对不同的物流园区所产生的影响是不同的，不同因素对于同一物流园区的各个方面的影响和制约也不尽相同。本专题在进行环境分析的时候，采用外部环境和内部环境来进行分析。,物流园区定位的战略环境分析,3 仙女湖物流园区发展定位的战略环境分析,改革开放以来，中国稳定的政治制度为物流产业的发展创造了良好的社会条件。2001年12月，中国正式成为世界贸易组织（WTO）成员。加入世贸组织标志着中国对外开放进入新的阶段 。,3.1 外部环境分析,3.1.1 物流园区发展的政治法律环境,据统计，2003-200

9、5年间国家新出台的物流相关政策60多项，其中国家发改委等9个国家部门印发的关于促进我国现代物流业发展的意见最具有代表性。 新余市在积极响应国家号召的前提下，将发展现代物流业作为国民经济和社会发展中的一项重要而迫切的任务，并先后制定了一系列的政策措施，为仙女湖物流园区的规划建设提供了发展的良好政策环境。有力推动了全市物流业的发展。,3 仙女湖物流园区发展定位的战略环境分析,3.1 外部环境分析,3.1.1 物流园区发展的政治法律环境,国家颁布的政策法律文件,3 仙女湖物流园区发展定位的战略环境分析,3.1 外部环境分析,3.1.2 物流园区发展的经济环境,（1）国家层面,近年来，随着改革开放的进

10、一步深入，特别是进入二十一世纪以来，国家经济发展战略逐步向中、西部转移，江西无疑占据了国家宏观经济发展承东启西的有利区位。为此，江西省委、省政府适时要求全省加快工业化，城市化发展步伐，做大做强区域中心城市，新余市作为赣西地区的重要发展区域，东接江西省经济中心南昌经济区，西连湖南省长株潭经济区，优越的区域经济背景为新余市的发展提供了良好的区位环境。,3 仙女湖物流园区发展定位的战略环境分析,3.1 外部环境分析,3.1.2 物流园区发展的经济环境,（2）江西层面,新余市位于赣西中心区，江西省东西向城镇发展主轴上，是省内城市发育最密集、经济发展较好的区域。近年来，其社会经济水平得到大幅度增长，物流

11、行业作为促进当前社会经济发展的重要一环，应能与城市经济发展相适应。,3 仙女湖物流园区发展定位的战略环境分析,3.1 外部环境分析,3.1.2 物流园区发展的经济环境,（3）新余市域层面,新余因钢设市、因钢立市，工业门类齐全，工业基础扎实，是近年来江西省经济发展较快的新兴工业城市之一。 钢铁、光伏、新材料、电力四大支柱产业支撑作用加强。 由于这些支柱产业的原材料、能源主要依靠外部输入、生产成品流向全国和全世界，这就使得新余的这些产业对流通和物流业具有强烈的依赖性。 大力发展现代物流业，建设功能完善的现代化物流基础，正是顺应新余经济发展特色的战略举措。 以上这些宏观的经济环境为仙女湖物流园区的发

12、展提供了发展的极好机遇 。,3 仙女湖物流园区发展定位的战略环境分析,3.1 外部环境分析,3.1.3 物流园区发展的社会文化环境,现代物流产业在中国发展仍然会受到积极和消极方面的影响。自给自足的传统文化导致物流方式也为自给自足，物流成本高效率低。 城乡差异的二元文化阻碍了中国农村城市化发展，也制约了物流产业的发展。消费文化对物流产业的影响。消费文化的变化需要多项作业在物流园区集中。个性化的消费改变了以往的配送模式。城市共同配送使城市物流园区的重要功能。 虚拟购买挑战物流服务。外包文化在中国的传播是从理念到行动的过程。外包文化作为一种企业业务发展和管理方式，直接影响着物流产业的发展。物流园是物

13、流企业集中运作的场所， 同时，企业外包物流服务需求的发展也是物流园区业务拓展的基础。 社会文化环境对仙女湖物流园区的规划建设提出了极大的挑战。,3 仙女湖物流园区发展定位的战略环境分析,3.1 外部环境分析,3.1.4 物流园区发展的技术环境,现代信息技术是现代物流观念和产业形成的前提，它对物流活动和产业运作方式有直接的影响，也是我国现代物流园区应该重点建设的基础设施。 中国物流标准化体系的初步建立，通用基础类标准、物流技术类标准、物流信息类标准、物流管理类标准、物流服务类标准等。 如何提高物流园区的技术含量，建立物流园区标准化体系，将是本次仙女湖物流园区规划的一个重要方面。,3 仙女湖物流园

14、区发展定位的战略环境分析,3.2 内部环境分析,3.2.1 优势条件分析, 交通优势 仙女湖物流园区位于新余市城区的西南侧，河下镇镇区的东南侧。北靠省道清宜公路，东邻袁河工业平台并距洋坊铁路货运站约2.5公里，西距武吉高速公路约6公里，南依袁河。园区内现有仙女湖大道从东至西穿过，并与武吉高速公路下口相联，交通联系十分便捷。,交通区域分析图,3 仙女湖物流园区发展定位的战略环境分析,3.2 内部环境分析,3.2.2 优势条件分析, 区位优势 仙女湖物流园区位于新余中心城区的西南、仙女湖区的东北部，北临仰天岗地区，并与下村工业基地和新余开发区等工业基地联系便捷，具备了物流集散、配送、加工等的良好区

15、位优势。,仙女湖物流园区与新余市域各区位置关系图,3 仙女湖物流园区发展定位的战略环境分析,3.2 内部环境分析,3.2.4 优势条件分析, 地缘优势 由于江西大范围区域物流市场规模小、系统不完善，物流企业小和少，功能不全。而该区域物流资源丰富、物流量大。邻近省会城市南昌、樟树、高安、上高、宜春、萍乡、湖南株洲、长沙等经济区域，所以说该区域显示其独特位置的优越条件，该物流基地的启用，将大大改变该区域物流零散混乱的局面，同时繁荣了大流通市场。,3 仙女湖物流园区发展定位的战略环境分析,3.2 内部环境分析,3.2.4 优势条件分析, 资源优势 该址位于新余市城区西南,周边有新钢、袁河工业平台、江

16、钢等大型企业，主要产品是钢铁、金属制品、部分煤炭等，物资流通量大，周转量大，仓储量大，运输量大。,3 仙女湖物流园区发展定位的战略环境分析,3.2 内部环境分析,3.2.4 优势条件分析, 机缘优势 新余市域物流业滞后，严重阻滞物流流通速度与量，随着物流产业的发展，区域内早期设立的零散货运场地将逐步淘汰或正面临淘汰，除江西新余市天润物流市场规模较大外，该区域周边城镇尚无有规模有档次的物流市场，当地政府急需引进和重点扶持现代物流项目，降低企业的物流成本，促进当地的经济发展。所以说时机条件成熟，机缘逢时。,新余市域各物流企业分布图,3 仙女湖物流园区发展定位的战略环境分析,3.2 内部环境分析,3

17、.2.4 优势条件分析, 人力资源优势 江西新余仙女湖物流园区的建立，将进一步扩大新余物流产业的影响力，可以延伸更广泛的人际关系，形成更大规模的物流网络，并且有着资金支持和扶持的来源和渠道，这是一个非常难得的人力资源整合的机会并让其发挥十分重要作用。 战略优势 传统货运发展必将走向现代物流业，传统的商品批发市场走向专业现代的商流集散中心，而物流的兴旺最终减少企业成本，降低产品价格，加强企业在市场的竞争力，实惠到用户，货物流量增大从而使物流企业产更大的利润。物流市场则为物流企业提供较具规模上档次的场所，集中信息、货源再分散又集中专一线路配送。因为物流企业的利润是从货物的轻重组合上赚取利润，降低物

18、流企业成本，使物流企业在场所内集中经营产生二次增值，最后使市场也同时增值、增效。,3 仙女湖物流园区发展定位的战略环境分析,3.2 内部环境分析,3.2.4 发展劣势分析,（1）大型专业运输企业数量少，综合实力弱 目前，新余市较大的“ 宏顺”、 “ 春宇”、 “ 盛龙”、 “ 中新”等几家货运企业，自备运力不足，仍然以传统的运输模式为主，缺乏缺乏市场竞争优势。 （2）物流企业分散且规模小，难以发挥集约效应 据统计，新余城区目前拥有大小物流企业80多家，主要分布在城南的桥下、五金市场、火车站等周围，仅天润物流初具规模，其他企业只是小的店面进行作业，使物流产业发展受限。 （3）第三方物流发展滞后

19、目前新余市的物流企业主要业务还是做物流市场、或者负责物流过程中的某一个环节，还没有真正意义上的第三方物流。,4 仙女湖物流园区的物流需求分析,4.1 物流需求的理论分析, 物流需求的概念 物流需求是指一定时期内社会经济活动对生产、流通、消费领域的原材料、零部件和半成品、成品以及废旧物品、废旧材料等的配置作用而产生的对物品在空间、时间、作业量和费用方面的需求，涉及运输、库存、包装、装卸、搬运、流通加工以及与之相关的信息等物流活动诸方面的需求。物流园区需求是指规划研究范围(区域)内全部物流需求中适合在本物流园区完成有关物流业务活动的那部分需求 。,4 仙女湖物流园区的物流需求分析,4.1 物流需求

20、的理论分析, 物流需求的内容概述 物流需求的内容主要包括两方面，即物流需求的数量和物流需求的结构。物流需求的数量是物流园区物流需求数量的大小，物流需求的结构。从服务的内容上、从服务的质量分析、还有按照服务的对象或客户，可以包括各类工业企业、事业单位、连锁商业及消费者需求等。,4 仙女湖物流园区的物流需求分析,4.1 物流需求的理论分析, 物流需求的内容概述 物流需求的内容另外还有一种分类方法，那就是按照不同的行业及其所处的发展阶段对物流需求的不同进行描述。,4 仙女湖物流园区的物流需求分析,4.2 江西省域现代物流产业发展分析,“十一五”期间，江西省工业化步伐加快，工业发展进入快车道，支柱产业

21、和工业园区成为主要增长极，带动消费品市场需求旺盛，对外贸易高速发展，农业产业化水平不断提高，推动了江西省物流业进入新的发展时期 。,4 仙女湖物流园区的物流需求分析,4.2 江西省域现代物流产业发展分析,“十一五”期间，江西省规划了 五大物流园区、构建三级节点,4 仙女湖物流园区的物流需求分析,4.2 江西省域现代物流产业发展分析,五大物流园区：,（1）南昌物流区域：以南昌市昌北、昌南、昌西南物流基地为主，辐射周边县市等； （2）赣北物流区域：以九江市为中心，包括景德镇在内，辐射赣北区域的县市； （3）赣南物流区域：以赣州为中心，包括赣中南等各县市； （4）赣东物流区域：以鹰潭上饶为主，包括抚

22、州，辐射赣东北各县市； （5）赣西物流区域：以新余宜春为主，依托萍乡、辐射赣西各县市等。,4 仙女湖物流园区的物流需求分析,4.2 江西省域现代物流产业发展分析,江西省现代物流产业发展迅速，根据发展需求规划布置了五大物流区域，服务于省域各地级市产业发展的需求，在这五大物流区域中，各主要节点城市的主导产业有所不同，则对物流功能的需求也有所不同，重点的物流中心与所在区域的主导产业存在的很大的相关关系。,4 仙女湖物流园区的物流需求分析,4.2 江西省域现代物流产业发展分析,4 仙女湖物流园区的物流需求分析,4.3 新余市物流产业发展分析,新余市则处于赣西物流区域，是省级物流圈的重要节点城市。在“十

23、一五”期间将重点建设天润物流中心、钢铁物流基地和专业配送中心，从整个赣西物流区域所重点建设的物流类型来看，只有萍乡要建设综合型物流园区，因而对于整个赣西地区而言，建设一个多功能、高质量、高效率运转的综合型物流园区很是必要。随着赣西地区以及新余市物流产业的发展，仙女湖物流园区有望在今后的发展中承担更重要的物流功能。,新余市域主导产业分区布局图,4 仙女湖物流园区的物流需求分析,4.3 新余市物流产业发展分析,罗坊农副产品物流园,分宜工业园物流园,天润物流市场,仙女湖物流园区,新余市在“十一五”规划中规划了四个专业物流园区，分别为天润物流园区、仙女湖物流园区、分宜工业园物流园区、罗坊镇以农副产品运

24、输为主的专业物流园区 。,新余市域物流节点布局图,4 仙女湖物流园区的物流需求分析,4.4 新余城市物流需求分析,持续增长的国民经济水平创造了良好的物流产业发展环境，90年代中国从经济的短缺时代，走进了消费时代，经济增长的方式也由供给约束为主转化为需求为主，这些发展变化对物流产业有深刻的影响，物流产业从属于计划经济中的一个流通环节，发展为相对独立的渗透到整个供应链环节的生产型服务业。 与此同时，进入20世纪以来，新余市保持着更高的发展速度。这一时期的高速发展是多种因素的综合结果。一是国家调整产业政策，重点支持农业、基础工业、交通运输和高新技术产；二是短缺经济下的供给扩张，最大限度地发挥了各地农

25、业、能源、原材料、优势产业、基础工业、新兴产业等的比较优势。,4.4.1 城市经济发展规模的物流需求分析,4 仙女湖物流园区的物流需求分析,4.4 新余城市物流需求分析,通过历年数据的统计分析，从综合货运量的角度侧面反应了新余市国民经济发展规模对物流需求的影响程度 。,4.4.1 城市经济发展规模的物流需求分析,图4-4新余历年货运量趋势图 图4-5 新余历年国民经济发展趋势图,4 仙女湖物流园区的物流需求分析,4.4 新余城市物流需求分析,物流基础上市规模扩大主要体现在铁路、公路、水路、航空运输和管道运输等基础设施的建设等方面。 经济增长带来货运量的持续增长，货运量和货运周转量都得到快速发展

26、。2007年底，巨大的货运市场反映出新余市物流服务市场的需求量。货运周转量的增长高于货运量的增长，说明物流产业发展的前景极为广阔 。,4.4.1 城市经济发展规模的物流需求分析,4 仙女湖物流园区的物流需求分析,4.4 新余城市物流需求分析,（1）产业结构的不均衡性决定对物流需求结构的特征,4.4.2 新余市产业结构对物流的需求,新余因钢设市、因钢立市，工业门类齐全，工业基础扎实，是近年来江西省经济发展较快的新兴工业城市之一，是江西省内行政区域面积最小的设区市，面积仅为全省的1.9，却容纳了全省2.6的人口，创造了全省3.67的产值，经济效益高，生活较富裕。,如图所示，从20002007年，新

27、余市的产业结构优化初见成效，一、二、三产占国内生产总值的比重由2000年的21.5:42.5:26调整为2007年的8.8:63.85:27.4。相对2006年，新余市第三产业的比重下降将近三个百分点，反映出第三产业发展滞后。,图4-2 新余历次产业结构分析图,4 仙女湖物流园区的物流需求分析,4.4 新余城市物流需求分析,（2）产业结构的升级对城市物流的需求影响,4.4.2 新余市产业结构对物流的需求,产业结构的升级对城市物流需求有着极其重要的影响，主要表现在： 1)就物流需求量而言，首先，高技术含量、高附加值产品的增多，对物流需求强度会降低。 2)就物流需求结构而言，产品技术含量增加，单位

28、商品的价值增加，对物流服务质量提出了更高的要求。首先，公路运输逐渐显示出优势，使公路运输成为主导;其次，对仓储条件的要求提高了，对现代化仓库设施的要求逐渐增多;再次，由于低梯度地区接受的产业一般是成熟产业，利润空间很低，所以企业对于增值服务的重视增强，如产品包装趋于复杂化，服务个性化等，综合物流服务的需求也相应增加。,4 仙女湖物流园区的物流需求分析,4.4 新余城市物流需求分析,（3）新余市工业发展物流需求分析,4.4.2 新余市产业结构对物流的需求,目前，支柱产业支撑作用加强。钢铁、光伏、新材料、电力四大支柱产业完成工业增加值86.77亿元，比上年增长35.4%，对规模以上工业增长的贡献率

29、为63.8%，拉动规模以上工业增长20.2个百分点。这些支柱产业的快速发展，以占领本地市场为立足点，渐次向外延伸，逐步实现跨地区乃至跨国经营，因此将产生大量的原材料供应和产成品的销售物流服务需求。 新余地区工业企业物流发展的特征主要有：工业企业物流总体需求将明显增长；工业企业物流需求种类短期内相对单一，远期将逐步多样化，专业化物流需求将明显增长；工业企业物流基础设施匮乏；工业企业的物流管理水平普遍较低，需要通过发展专业化社会化的现代物流帮助企业加以提升；近期内工业企业物流需求流量流向极不平衡，远期这一状况将逐步有所缓解；在城市转型发展过程中发展起来的高新技术企业和其他替代及接续产业的企业将比既

30、有传统企业更易于接受现代物流理念，更多地与第三方物流企业开展战略合作，由后者为其提供部分或全部的物流服务 。,4 仙女湖物流园区的物流需求分析,4.4 新余城市物流需求分析,4.4.3 城市对外贸易对物流需求的影响,随着新余市外向型经济的发展，外贸物流在将在整个城市物流规模中占有较大的比重。同时，外贸物流对现代物流服务提出了较高的要求，因此在分析新余城市物流需求时应充分考虑外贸物流，更好的满足对外经济交流的需要。,4 仙女湖物流园区的物流需求分析,4.4 新余城市物流需求分析,4.4.4 城市居民消费水平对物流需求,消费水平的提高不仅体现在城乡居民收入水平的提高上，而且也体现在社会商品零售总额

31、的增长方面。从家庭恩格尔系数上看，新余的城乡居民都已逐步实现向小康社会型转型。,城乡居民收入变化趋势图,4 仙女湖物流园区的物流需求分析,4.4 新余城市物流需求分析,4.4.5 城市商贸物流需求分析,新余市商贸流通企业基本以自营物流为主，一方面商贸企业自身的运营尚未实现网络化规模化，使用第三方物流的需求动力不足；另一方面，新余市现有的第三方物流服务比较集中于工业企业和港口物流方面，商贸流通物流服务供给能力及服务水平有待提升，尚不适应商贸流通企业的服务需求 。,城市社会消费品零售总额能很好的说明一个城市商贸流通的活跃程度，也能从一个侧面较好的反映城市物流需求的规模。,图4-2 新余历年社会消费

32、品零售总额趋势图,4 仙女湖物流园区的物流需求分析,4.4 新余城市物流需求分析,4.4.5 城市商贸物流需求分析,下图反映的是2007年新余市社会消费品零售总额的构成情况。按行业分类中批发零售业所占的比重最大，占78%，住宿餐饮业也占到了19%的比例，显示出对商贸物流的极大需求。,社会消费品零售总额构成图,4 仙女湖物流园区的物流需求分析,4.4 新余城市物流需求分析,4.4.5 城市商贸物流需求分析,在新余市的社会消费品零售总额构成中，食品类所占比重最高，达40%，其次居住类占18%，为衣着类占13%，交通、通讯设备等为10%，文化教育娱乐、医疗等基本都在7%左右。对零售总额构成的分析可反

33、映出物流需求中适合城市配送的物流对象及其结构。 在城市与农村零售业中，城市零售业总额达67%，而农村仅占有33%，城市与农村在零售业中的比例为2：1，可见城市对商贸物流的需求较大。,4 仙女湖物流园区的物流需求分析,4.4 新余城市物流需求分析,4.4.6 新余物流市场规模分析,通过新余市的交通运输仓储邮电业生产总值在2003年至2006年期间的比较，近几年新余市在物流市场规模方面发展水平不高，呈下降趋势，发展比较缓慢，有待提高.,历年交通运输、仓储及邮电通讯业变化趋势,4 仙女湖物流园区的物流需求分析,4.4 新余城市物流需求分析,4.4.7 新余物流信息化程度分析,通过新余市的交通运输仓储

34、邮电业生产总值在2003年至2006年期间的比较，近几年新余市在物流市场规模方面发展水平不高，呈下降趋势，发展比较缓慢，有待提高。,新余市历年邮电业务量变化趋势图,4 仙女湖物流园区的物流需求分析,4.5 新余市物流产业需求类型分析,由上述分析可知，新余市的物流需求较大，可分为生活资料型物流需求和生产资料型物流需求，对于生活资料型物流需求主要表现为吃、穿、住等方面，主要为一些大型零售连锁企业、如麦德龙、百安居、苏宁电器等物流企业；还有一些专业市场的迁入等，物流产业类型主要为轻工业产品、农副产品的零售、批发、产品等；生产资料型物流需求主要是针对新余市域的几大主导产业，首先是解决钢铁工业的物流需求

35、、其次是电力、光伏、机械电子、金属冶炼产业、纺织、化工、建材、食品医疗、采掘业等产业类型。,4 仙女湖物流园区的物流需求分析,4.6 新余市物流需求量化预测分析,4.6.1 物流需求量化分析的基本思路,新余市物流需求是指在新余市域全部物流需求，即新余市社会物流需求总量的规模，首先取决于新余市的经济、贸易及消费水平，其次取决于新余市的物流市场的社会化程度（即第三方物流服务所占的市场份额）。本次专题主要从新余市生活资料型物流量与生产型物流量两个方面来考虑，主要体现新余市对物流产业的需求情况，另外从新余市目前可能供给的物流规模来分析可能发展的物流量，通过对需求与供给的角度综合判断新余市的物流量及其所

36、需的物流用地规模。,4 仙女湖物流园区的物流需求分析,4.6 新余市物流需求量化预测分析,4.6.2 新余市分货物品类的物流需求量化分析,新余中心城区由于其产业的特点，新余市的很多生活资料需要与外地进行交易，由此可会产生生活资料型物流量，按照目前人均生活资料物流需求量来计算，这个指标采用与人民生活息息相关的历年社会消费品零售总额与历年社会货运量之间的比例获得，我们取均值为221.39万元/吨，这意味着每消费221.39万元的生活产品就要产生一万吨的货运量，而人均消费品指数为2.0元，那么到2010年，根据新余市城市总体规划（2004-2020年）中确定的新余市人口规模117万人计算，则由此将产

37、生2994万吨，考虑到今后消费模式的改变，生活资料的货运量会有所变化，所以我们将这个数值给予浮动值。 最终确定为在目标年限内将产生28003500万吨的货运量，即相当于物流量。,（1）生活资料型物流需求量化分析,4 仙女湖物流园区的物流需求分析,4.6 新余市物流需求量化预测分析,4.6.2 新余市分货物品类的物流需求量化分析, 钢铁工业物流需求量化估算 钢铁产业是新余市的主导产业，其生产总值逐年增加，运输产量也在不断增加，由于钢铁行业的投资回报率较高，钢铁产业出现强劲的发展势头。据统计，新余市新钢企业2007年产量为564.03万吨，而由此产生的运量为2824.5万吨，比例接近1：5。随着新

38、钢三期技改的成功，预计2010年钢铁产量将达到1000万吨（包括江钢的100万吨），预计销售收入达600亿元。如假设1吨刚产生的运量比例为1：5保持不变的话，预计到2010年钢铁产生的运量将为5000万吨。则预计由此产生的物流量将达6000万吨。,（2）生产资料型物流需求量化分析,4 仙女湖物流园区的物流需求分析,4.6 新余市物流需求量化预测分析,4.6.2 新余市分货物品类的物流需求量化分析, 钢铁工业物流需求量化估算 目前新钢企业内部有一个小型的综合原料基地，储存能力有限；有一个可利用的洋坊铁路货场，这条铁路专线每年的货运量为2000万吨，其中85%是新钢的，1%来自新余电厂，主要进口的

39、货物有铁矿石、废钢铁、油等。对于新钢这样一个大型企业，对今后对物流的需求是极大的。目前新钢运输方式为70%是靠铁路运输，30%靠公路运输，水运很少。今后随着新钢产量和的增加，对原料的需求和成品出口的需求会越来越大，而作为主要运输方式的铁路运输能力存在不足，铁路的实际运输能力每年只有2000万吨左右，同时作业场地极小，只能满足日用或者几天周转时间的货运量，这很有可能造成物资没有地方储存和停运等待的现象。同时在新钢内部还保存一个公路运输公司，仅靠职工居住区，在居住区生活性道路上通行，势必造成很大的环境污染，影响了职工生活的质量。,（2）生产资料型物流需求量化分析,4 仙女湖物流园区的物流需求分析,

40、4.6 新余市物流需求量化预测分析,4.6.2 新余市分货物品类的物流需求量化分析, 钢铁工业物流需求量化估算 上述问题有望得以解决，将在很大程度上缓解铁路运能保障问题，为新钢提高内部生产作业能力提供良好的集疏运条件；另一方面，规划建设仙女湖物流园，将大幅度增加作业场地的，可为新钢作业能力增长提供仓储加工能力保障 。,（2）生产资料型物流需求量化分析,4 仙女湖物流园区的物流需求分析,4.6 新余市物流需求量化预测分析,4.6.2 新余市分货物品类的物流需求量化分析, 光伏工业物流需求量化估算 作为亚洲最大的多晶珪生产企业大型企业江西赛维LDK，也是新余市投资过百万的企业之一。随着赛维三期16

41、00兆瓦硅片和1.5万吨硅料项目的建设，预计2010年光伏产业销售收入将达600亿元，将对物流产生极大的需求，虽然已建成天润物流市场，规划占地规模为455亩，其中一期工程开发为130亩，日均物流量为9600多吨，一年仅350万吨的运量，目前基本能满足赛维企业的生产产品的物流需求，但是对于原料、特别是硅料的储存与运输，由于作业场地有限，同时北面紧邻生态旅游区，硅料的储存将产生一定的污染，因而本次规划建议将硅料和部分废料等物资在仙女湖物流园区集中。另外天润物流市场建设规模小，主要针对赛维LDK，是一个偏专业型的物流市场，仅可以是一个物流配送中心，不能在承担起满足新余市物流需求的重任，近期可以保留天

42、润物流市场，远期则建议整合。,（2）生产资料型物流需求量化分析,4 仙女湖物流园区的物流需求分析,4.6 新余市物流需求量化预测分析,4.6.2 新余市分货物品类的物流需求量化分析, 新材料工业物流需求量化估算 新材料工业江俚电厂是江西省新余市另一个投资过百亿的企业，地处分宜县，新材料公司今后要生产5万吨电解镍、30万吨电解锌和60万吨硫酸等重大项目建设，预计2010年新材料产品销售收入达200亿元，可见对物流市场有较大的需求。由于分宜县是一个综合型县，按照有关规划，建议在分宜规划的物流园区则处理分宜县的物流需求。按目前的发展，分宜县的货运量不足1000万吨，随着新材料工业的进一步发展，预计今

43、后将产生2000万吨的货运量。 电力工业物流需求量化估算 新余电力工业是新余的四大支柱产业之一，新余电厂发电需要大量的煤进入，对煤的需要很大，有大部分的煤从铁路运输，作为有一定的原料，今后需要远离中心城区 。,（2）生产资料型物流需求量化分析,4 仙女湖物流园区的物流需求分析,4.6 新余市物流需求量化预测分析,4.6.2 新余市分货物品类的物流需求量化分析,（3）相关规划指导 通过对新余市统计年鉴、新余市 “十一五”规划纲要、新余市城市总体规划、新余市现代物流业发展的探索和思考、新余市所有在册企业的抽样调查结果等资料的整理分析，结合新余所面临的飞速发展的良好的经济发展环境，综合确定新余市20

44、10年物流量为1-3亿吨。 （4）新余市的物流用地规模的供给情况 按照相关规划，新余市目前规划的物流园区有仙女湖物流园4.5平方公里、天润物流市场30公顷左右、分宜工业园物流园区约30公顷、罗坊农副产品也仅有几十公顷，因而新余市物流用地规模在5个平方公里左右。,（2）生产资料型物流需求量化分析,5 仙女湖物流园区规模的确定,5.1 新余市物流园区总规模的确定,城市物流规划的目的主要是尽可能减少物流作业对城市交通、环境等各方面的影响。 物流园的总规模计算公式为：S=LR1R2/365 其中： S为城市物流园区建设总面积(104m2)； L为预测规划目标年份的城市全社会货物流总量(104万吨)；

45、R1为目标年份第三方物流量占全社会物流量的比重； R2为目标年份第三方物流量中，通过物流园发生的物流量的比重； a为单位生产能力用地参数(m2/t)。,5.1.1 物流园区总规模的计算方法,5 仙女湖物流园区规模的确定,5.1 新余市物流园区总规模的确定, 单位生产能力用地参数a的取值 由于中国物流园区的建设还缺乏经验积累，因此可以参照国外物流园区的建设经验来取值。日本东京物流园区的单位生产能力用地参数a约为4060 m2/t，考虑到中国城市的经济发展水平及总量远比不上东京，但再过十几年有的城市可能会接近东京目前的实力，因此在中国进行物流园区规划建设时a的取值要比4060m2/t小。 另一方面

46、在参考公路枢纽货运站场的布局规划，在公路枢纽货运站场规划中a通常取值为2040 m2/t。考虑到物流园区要比公路枢纽货运站场的功能全面、强大，因此在物流园区规划建设时a的取值要比2040m2/t大。 综合上述两种因素在物流园区规划中单位生产能力用地参数a可以取值为3060 m2/t。当城市经济总量大对周边地区影响辐射强则a取大值；反之取小值。,5.1.1 物流园区总规模的计算方法,5 仙女湖物流园区规模的确定,5.1 新余市物流园区总规模的确定, 参数R1和R2的确定 综合当地的物流外包量比例、经济和物流市场发展目标，同时对比欧美部分国家的物流外包量比例如表所示，可以合理确定R1，一般考虑在2

47、0%左右。第三方物流总量既包括通过物流园发生的物流量，又包括不进入物流园的货运配载市场、交易中心、小型物流配送中心等的物流量，有时还有物流短路现象所产生的物流量，因此并不是所有第三方物流量都在物流园发生。一般考虑R2在60%80%范围内。,5.1.1 物流园区总规模的计算方法,5 仙女湖物流园区规模的确定,5.1 新余市物流园区总规模的确定,通过对新余市统计年鉴、新余市 “十一五”规划纲要、新余市城市总体规划、新余市现代物流业发展的探索和思考、新余市所有在册企业的抽样调查结果等资料的整理分析，结合新余所面临的飞速发展的良好的经济发展环境，综合确定各参数的值：L为1500030000万吨 (20

48、10年)；a取值范围为：3060m2/t 代入公式： 综合比较三种发展速度，结合新余市的物流需求，最终确定新余市物流园区总用地规模为5.0平方公里。,5.1.2 新余市物流园区总规模的确定,5 仙女湖物流园区规模的确定,5.2 仙女湖物流园区建设规模的分配,仙女湖物流园的规划规模是在市域范围内物流园规划总用地规模的基础上进行比例分担的，比例按照公式（1）计算：,其中，（i=1、2、3.等，分别代表规划的不同的物流园区）是各物流园区的物流量比例；Li是各物流园区预测2010年份的物流量；L是新余市域预测2010年份的物流总量。 本次规划建议将生活资料型物流需求全部整合在仙女湖物流园区，则仙女湖将

49、承担的不仅是新钢工业产生的物流量，还将承担生活资料型物流量，预计为9000万吨左右，同时考虑到一些不可预计的因素，本次规划预测仙女湖物流园将承担新余市物流总量的大部分物流需求，占新余物流总量的比例为4060%。,（1）,5.2.1 仙女湖物流园区建设规模的计算方法：,5.2.1 仙女湖物流园区建设规模的计算方法 按照公式（2）计算 其中，Si为各地物流园规划规模，S为市域范围内物流园规划总规模。 不同行业、不同货物的用地特点不一样，根据行业、货物的分布特点对 Si进行修正，得到四个物流园区的规划建设规模Si. 为按不同行业货物的用地特点与货物的年周转次数、单位面积额定处理量、单位面积用地日处理

50、量等相关的修正系数。由于商品品类繁多、情况复杂，不同情况下修正系数凡取值有差别，一般根据当地经验来确定具体的值。,5 仙女湖物流园区规模的确定,5.2 仙女湖物流园区建设规模的分配,（2）,（3）,5 仙女湖物流园区规模的确定,5.2 仙女湖物流园区建设规模的分配,仙女湖物流园区主要面对的是大型的工业建筑商品，最终确定值范围为1.31.7是比较合理。,新余市的主导产业为钢铁、光伏、新材料、电力；其次金属冶炼及压延、纺织服装、机械加工等产业也发展较好。所以参考表不同商品类修正1进行取值。,5 仙女湖物流园区规模的确定,5.2 仙女湖物流园区建设规模的分配,5.2.2 仙女湖物流园区总建设规模的确

51、定 由上述公式计算得出的仙女湖物流园区的总用地规模为3.254.25平方公里，同时考虑到规划范围内部分居民安置用地和一些不能用于建设的用地，因而本次规划选择4.5平方公里的用地规模是比较合适的。 按照中华人民共和国国家标准:物流园区分类与基本要求(意见稿）（中华人民共和国国家标准GB/TXXX200 x）：本次规划的物流园区物流强度：单位时间、单位面积的物流处理能力。 园区物流强度=园区年度物流总量园区总用地面积。 =10000/4.5 = 2222万吨/km2.年 该数据符合国家综合物流园区物流强度300万吨/km2.年的标准。,物流园区也称物流基地，是为了实现物流设施集约化和物流运作共同化

52、，或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等区域，集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地。 物流中心从事物流活动的具有完善的信息网络的场所或组织。应基本符合下列要求：a)主要面向社会服务；b)物流功能健全；e)完善的信息网；d)辐射范围大；e)品种少，大批量；f)存储、吞吐能力强；g)物流业务统一经营、管理。综合性，仓库功能转化的产物。 配送中心从事配送业务的物流场所或组织，应基本符合下列要求：a)主要为特定用户服务；b)配送功能健全；e)完善的信息网络；d)辐射范围小；e)多品种、小批量；f）以配送为主、储存为辅。流通性，运输（转运型节点）发展的产物。,6.1.1

53、 基本概念,6 仙女湖物流园区的发展定位分析,6.1 仙女湖物流园区的类型选择, 集约运作功能 可视为一个物流业的开发区，一批物流企业在此集中经营以实现集约功能。完备的基础设施和物流系统的支持能够使入园企业降低运营成本，增加企业的综合竞争能力。物流企业通过细化分工来实现优势互补，实现综合运作：一是将商流与物流的统一，将商流信息、仓储、配送、多式联运和市场展示及交易功能一体化，以实现产业运作配套化和系统化；二是发挥有效衔接功能，主要表现在要实现公路、铁路、河运、海运等多种不同运输形式的有效衔接。 产业开发功能 服务区域不局限于某个行政区域，而是一个经济区域。通过物流园区将产业发展链条中的采购、供

54、应、会展、销售、客户服务以及交易结算、物流、信息反馈等各项功能集中在一起，带动产业链的发展。,6.1.2 主要功能,6 仙女湖物流园区的发展定位分析,6.1 仙女湖物流园区的类型选择, 信息控制功能 物流信息是物流园区系统运作的中枢神经，是沟通物流网络体系运行的血脉，也是进行物流过程调控的前提与基础，物流园区的信息中心负责信息的收集、整理、处理、传递等，为物流企业提供信息咨询、求车、求货、车辆调度、法律法规等服务。 综合辅助功能 物流园区负责园区的整体发展规划、宣传推广、组织监督、物业管理、紧急调运疏导协调工作，另外物流园区内的工商、税务、海关、检验检疫、交警等职能部门的进驻，既为企业提供一条

55、龙服务，又能实现依法经营、规范运作的目标。 环境及交通缓解功能 理顺城市客运、货运、商贸功能，减轻城市交通，实现合理配载、共同配送，减少环境污染，美化城市环境。,6.1.2 主要功能,6 仙女湖物流园区的发展定位分析,6.1 仙女湖物流园区的类型选择,6 仙女湖物流园区的发展定位分析,6.1.3 园区类型,根据国家标准，物流园区的类型可分为以下几种： 、货运服务型 、生产服务型 、商贸服务型 、综合服务型, 货运服务型 货运枢纽型物流园区应符合以下要求： 依托空运或海运或陆运枢纽而规划，至少有两种不同的运输形式衔接； b) 提供大批量货物转换的配套设施，实现不同运输形式的有效衔接； c）主要服

56、务于国际性或区域性物流运输及转换。,6.1 仙女湖物流园区的类型选择,6 仙女湖物流园区的发展定位分析,6.1.3 园区类型 生产服务型 生产服务型物流园区应符合以下要求： a) 依托经济开发区、高新技术园区等制造产业园区而规划； b) 提供制造型企业一体化物流服务； c) 主要服务于生产制造业物料供应与产品销售。,6.1 仙女湖物流园区的类型选择,6 仙女湖物流园区的发展定位分析,6.1.3 园区类型 商贸服务型 商贸服务型物流园区应符合以下要求： a) 依托各类大型商品贸易现货市场、专业市场而规划，为商贸市场服务； b) 提供商品的集散、运输、配送、仓储、信息处理、流通加工等物流服务； c

57、) 主要服务于商贸流通业商品集散。,6.1 仙女湖物流园区的类型选择,6 仙女湖物流园区的发展定位分析,6.1.3 园区类型 综合服务型 综合服务型物流园区应符合以下要求： a) 依托城市配送、生产制造业、商贸流通业等多元对象而规划； b) 位于城市交通运输主要节点，提供综合物流功能服务； c) 主要服务于城市配送与区域运输。,6.1 仙女湖物流园区的类型选择,2006物流园区调查： 配送中心型物流园区17个，占8； 仓储型物流园区9个，占4 ； 货运枢纽型物流园区76个，占38 ；其中港口物流园区34个，占17 航空物流园区10个，占5 ，陆路物流园区32个，占16； 综合物流园区103个，

58、占5O 。,6 仙女湖物流园区的发展定位分析,6.1.4 仙女湖物流园区的类型确定 通过对仙女湖物流园区建设发展环境分析，对新余市物流市场需求及发展趋势，仙女湖物流园区在新余市现代物流体系构建及现代物流业发展中所处的地位和应起的作用及其所具备的各种优势、条件的分析可以确定仙女湖物流园区将是在依托航空运输、铁路运输、公路运输等三位一体的交通运输服务体系上，针对不同的服务对象以及不同的服务需求，进行合理的物流服务。将规划建设为为新余地区客户企业提供集疏运和仓储、加工物流服务等多种物流服务功能的综合型物流园区。,6.1 仙女湖物流园区的类型选择,6 仙女湖物流园区的发展定位分析,6.1.4 仙女湖物流园区的类型的确定 按核心物流服务类别及覆盖地域范围特征判别，仙女湖物流园区应伴随着新余市的发展和城市转型定位的变化实现渐进式的转型提升和发展。 在发展初期，应充分发挥沪瑞高速公路及大广高速公路的优势，着力建成以钢铁等大宗散货的集疏运输、流通加工、仓储等专业性物流服务为主，应定位建设发展为主要服务覆盖新余市域范围的市域型物流园区； 在发展远期，随着新余市经济贸易的发展及城市化进程的推进，仙女湖物流园区应不断增强为新余市及周边地区提供多种物流服务的功能，远期考虑依托以浙赣线铁路和即将规划建设的宜春机场进行远距离、专业性的物流集中和中转功能为主，建议将基地东侧