未成年人的房产如何办理权属登记或产权转移手续

1、未成年人的房产如何办理权属登记或产权转移手续？近几年来，我国以未成年人名义购买房屋的现象越来越多见。少年儿童房主的增多反映了人民生活的改善、全社会法制观念的加强，同时，也体现了长辈对子女的一片关爱之心。未成年人是可以买房的，也可以领取房屋所有权证书。只是在签订买房合同和办理产权登记时应当由未成年人的法定监护人（一般为父母）代理，这种代理属于法定代理，并不需要委托或授权。在登记时，房屋所有权人为未成年人，而由其法定监护人作为代理人在登记文件上签字。但是在办理转移登记时，这类房屋与一般的房屋情况有所不同，就是这类房屋在行使处分权（如将房产进行转让和抵押）时出现的问题，这也是在实际工作中因少年房主的

2、增多带来的问题。我国民法通则规定：“未成年人的父母是未成年人的监护人”，民法通则同时规定：未成年人的“监护人是他的法定代理人”。未成年人的父母作为未成年人的法定代理人可以代为购买房屋。但是，如果在子女尚未成年时就要将房屋出卖或是进行抵押，这时就产生了一个问题，因为无论是将房屋出卖还是抵押，都是对房屋所有权的处分，法定代理人可以代为购买房屋，但无权随意处理被监护人的房屋。按民法通则的规定：“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”。而在现实生活中，未成年人的父母处理房产并不一定是为了未成年人的利益（如有的家长为了经营所需而要贷款，准备用未成年人的房产抵押）。即便是为了未成年人的利益，也还有

3、如何取得这一证据的问题。如果未成年人的法定监护人违反民法通则关于“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”这一规定，擅自处分了未成年人的房产，那就应当由该法定监护人承担民事责任。如由登记机构来审查这种处分行为是否是为了被监护人的利益，不切实际也不属登记机构职能。因而，这类问题最终的解决方法是通过立法，规定处分无完全行为能力人的房产，由其监护人书面声明系为未成年人的利益后，即可予以登记。我国由于目前社会诚信程度较差，且产生纠纷以后，当事人及一些基层法院往往会把应由当事人承担的民事责任变成行政机关的责任，这一问题应当在今后的立法中解决（合同法第四十七条虽然规定了“限制民事行为能力人订立的合同

4、，经法定代理人追认后，该合同有效”，但是这是指订立合同在前，“追认”在后，而实际上，处分未成年人的房产大都是未成年人的监护人的意见。因此，也极易产生争议）。而在目前，登记机关无法轻信所有监护人的保证。一些城市的做法是：除了以产权交换形式为未成年人更换更好的房屋外，均要求当事人在处分未成年人房产的合同中说明理由，并要求对该合同进行公证。大家也许会问：”我们可以买房子吗？”我现在告诉大家：“未成年人是可以买房的，也可以领取房屋所有权证书。只是在签订买房合同和办理房屋登记时应当由未成年人的法定监护人（一般为父母）代理，这种代理属于法定代理，并不需要委托或授权。在登记时，房屋所有权人为未成年人，由其法

5、定监护人作为代理人在登记文件上签字。”下面我就给大家详细讲解一下这个问题有关未成年人购房政策和流程：1、根据我国民法通则，父母可以以孩子名义买房子，因 此孩子无论年龄大小，健康状况如何，都是具有民事权利的人，都可以依法成为房屋所有权人2、未成年子女买房子需要父母代理。在我国从年龄上可以把公民的民事行为能力分三种：第一，十八周岁以上的完全民事行为能力人；第二，十周岁以上不满十八周岁限制民事行为能力人；第三，不满十周岁无民事行为能力人。只有完全民事行为能力人才能独立进行民事活动，限制民事行为能力人只能进行进行与其年龄、智力相适应的民事活动。无民事行为能力人和限制民事行为能力人的其他民事活动均需要其

6、法定代理人代理。3、父母为未成年孩子购房时，有些银行不给予按揭贷款，一般情况下只能采用一次性现金付款的交易方式。在一次性现金付款情况下，父母代理子女选房，然后带上孩子的出生证或独生子女证，户口簿，孩子还有监护人的图章，就合同各项条款与开发商协商后签订商品房买卖合同，并在买受人一栏上签上孩子的名字，在法定代理人签字的地方签上自己的名字，这样一个有效的房屋买卖合同就成立了。父母为未成年孩子购房时，极个别银行给予按揭贷款，在选择按揭贷款的情况下，由于向银行申请贷款，不仅要求具备完全民事行为能力，而且还要求申请人有一个相对稳定的职业和较高的收入，因此就不能成为贷款的申请人。许多银行不办理房屋产权人是未

7、成年人的按揭请示，申请住房贷款只能由未成年的父亲或者是母亲甚至是福怒瞪法定代理人共同申请，父亲或者母亲和他们的孩子都应在商品房买卖合同上签名，然后由父亲或者母亲作为贷款申请人向银行提出借款申请。同时还需办理三份公证：监护关系公证；房产份额公正（若为孩子购房可将孩子的房产份额约定为百分之九十九，父母份额为百分之一）；不可撤销的连带责任承诺书公证。以上公证，为了证明父母买房子给孩子是自愿行为，以及父母向银行做按揭贷款还钱的保证，上述手续经审查通过了，就可以为孩子贷款买房了。4、父母为孩子代办产权登记需提交的材料无民事行为能力人或者是限制民事行为能力人的房屋权属登记，由其父母作为监护人代理申请，需提

8、交监护人关系身份证明、背监护人居民身份证或者户口簿，证明法定监护关系的户口簿。还需提交商品房买卖合同、买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书（期房需提交，现房无需提交）、房屋登记表、分户平面图以及专项维修基金专用收据、契税完税凭证或者减免税凭证。这样房屋就可以登记在孩子名下了。上面我给大家已经说了许多，不知道大家听明白没有，下面我在就一个实例来给大家说明一下：本市的刘先生说，他很想以儿子的名义购房，但是儿子今年才12岁，他不知道未成年人是否可以作为权利人办理证？应该怎样办理手续？如果将来需要出售儿子名下的房产还可不可以？答：根据我国购买的相关政策法规，未成年人是可以作为权利人办理房产

9、证的，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在房产证上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。如果是未成年人买房，那么刘先生在看好房产后，如果决定要买，并且是想以12岁未成年儿子的名义去办理房地产权证的话，由于孩子是未成年人，那么刘先生除了按照正常的房屋交易登记程序提交资料外，还需要提交购房人，也就是刘先生儿子的户口簿或出生证以及监护人的身份证明。当然，如果监护人只有一个，还须提供经公证的监护人证明书，证明其唯一监护人资格。备齐以上资料后，刘先生就可以办理房屋交易登记手续，将该房产登记在自己儿子的名下了。如

10、果是未成年人卖房，那么，刘先生想出售儿子名下的一套房产，则必须遵循出售未成年人名下房产的特别规定，一是监护人为了未成年人的利益才能出售其房屋，并须提供监护人签名保证其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人利益的保证书；二是监护人出售未成年人房屋的情况应当公告，公告期为7天，且公告期间无异议。满足了以上条件，刘先生除了按照正常的房屋交易登记程序提交资料外，还需提交售房人，也就是刘先生儿子的户口簿或出生证、监护人的身份证、单位或团体出具的监护人证明书，证明其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人的利益。下面我再给大家讲一下大连现行的契税缴纳标准1、契税是在办产权时交纳,如果现在政策调整导致多缴纳契税的,只能按政策办理。2、大连契税政策如下:对个人购买普通住房,以家庭为单位，且该住房属于家庭唯一住房的,购房房子面积小于90平，价格低于200万,契税按1%征收对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,购房面积大于90平小于144平，单价小