二手房概念讲义.ppt

1、二手房概念讲 义,总部B组：聂 斌 2011年5月10日,目 录,一、二手房概念及类型 （一）什么是二手房 （二）二手房交易与新房交易的区别 1、交易方式不同 2、费用承担数额不同 3、交易风险大小不同 4、程序繁简不同 （三）可以用于二手房交易的房产类型 1、商品房 2、经济适用房 3、房改房 4、限价房,二、税费 （一）税费的种类 （二）北京市二手房交易各个 税种的详解 三、二手房交易风险,一、二手房概念及类型,（一）什么是二手房 所谓二手房，是百姓生活中的一种俗称，并没有明确的法律定义，通常意义上理解，开发商对外出卖的新建的商品房为一手房，二手房是相对于一手房而言，即凡经过一手买卖之后再

2、次上市交易的房屋均可称为二手房。因此，开发商新建房屋的初次交易称为新房交易或一手房交易；经过初次交易的房屋，再次交易或多次交易，均可称为二手房交易。,（二）可以用于二手房交易的房产类型,1、商品房 商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售的房屋，能办房屋所有权证和国有土地使用权证，可以自定价格出售的产权房，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。 商品房所占用的土地为有偿出让取得，购房所有权人者拥有完整的产权，因此商品房在取得房屋所有权证后可直接进行二次上市交易，对购买主体、期限等均没有限制，是二手房买卖的主要房源。,2、经济适用房 所谓经济适用住房，是指政府

3、提供政策优惠，无偿划拨土地，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。 由于经济适用房是政府提供给中低收入家庭的政策性住房，对其购买对象有着严格限制。因此，对经济适用房的二次转让也有着诸多限制。,3、房改房 房改房又称已购公有住房，是指按房改政策的规定，根据职工的工作年限及所购房屋的实际情况，售房单位给予一定折扣，职工按照房改成本价或者标准价（含标准优惠价）购买的单位的公有住房。,4、限价房 商品住房俗称“两限房”，是指政府采取招标、拍卖、限价挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求，由开发商通

4、过公开竞争取得土地，并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品住房。 限价商品住房供应对象为中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭以及市政府规定的其他家庭，申请购房条件为3人及以下家庭年收入8.8万元及以下，人均住房使用面积15平方米及以下，家庭总资产净值57万元及以下的家庭。,由于限价房属于政策性商品房，因此二次转让时，要受到一些限制，购房人取得房屋权属证书后五年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购。购房人取得房产权属证书五年后可上市交易，但需交纳35的收益金。,（三）限制出售的二手房类型,1、经济适用房，经济适用房只能自住，不

5、得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用房不满5年的，不得上市交易，对于因各种原因确需转让经济适用房的，可向购买人口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。,购买经济适用住房满5年的可以按照市场价进行销售，出售时应当按照届时同地段普通商品房和经济适用房差价的一定比例缴纳土地收益等价款，并由政府优先回购，购房人也可在补交政府应得收益后取得完全产权。,2、房改房按成本价购买的公房，个人享有完全的产权，二次转让时在按规定缴纳相关税费后，收入全部归产权个人所有，转让时需按当年成本价补交土地出让金。 标准价房转让时，按规定缴纳税费并扣除按当年房改成

6、本价计算的价款后，收入全部归产权人所有,3、限价商品住房，限价商品房未满5年不得上市出售，满5年的可以按市场价销售，但需补交35%的收益。 4、校产、军产的房屋，通常这些房子在房改售房时通常会对房屋的再次转让做了特殊约定，需尊重。,二、二手房交易流程,二手房买卖一般有两种方式，一是“自行交易”，即自己寻找买家或卖家进行交易，二是通过委托中介公司进行交易，即通常所说的“委托交易”。还有一特殊交易方式拍卖，通过拍卖购买二手房通常出现在司法实践中，因此这种机会可遇不可求。司法实践中，生效的法律文书（判决书、调解书）确定的债务人到期仍不能偿还债务时，为了保护债权人的利益，法院会依法拍卖债务人的房产以达

7、到偿还债务的目的。法院拍卖房产应按照中华人民共和国拍卖法的相关规定执行，一般会在法院的公告栏或者在相关的报纸上如人民法院报，发布拍卖信息，购房者如有意的话，应注意收集这方面的消息。,委托交易流程,1、卖方确定意向、选择中介公司、与中介公司签订委托代理合同 因为选择一家放心的中介机构直接决定了交易的安全，因此卖方确定卖房意向后，如果决定采用委托交易的方式，则需要找一家可靠的中介机构。那么如何选定中介公司呢？,目前与中介公司的委托代理合同形式有“一般居间服务”、“独家代理”及“限时销售”等，下面对这几种方式做以简单介绍,“一般居间服务”属于普通的居间服务形式，即买卖双方各自登记，由中介公司进行配对

8、，并单独面向一方进行交易。但这种服务形式的缺点是，业主为了快速出售，盲目地在多家中介公司进行登记，这无形中加大了遭遇不法中介的概率，同时又要忍受不同中介公司多个经纪人的频繁打扰，这会给业主带来很多无谓的烦恼。,“独家代理”就是在一定期限内只能将房屋委托给这一家公司进行出售，在该种情况下，卖方最好选一家业务覆盖面广，品牌知名度较高的中介公司，这样既能保证房屋尽快销售，又能避免多个经纪人的骚扰。,“限时销售”指中介公司与卖方商定委托期限，若超过该期限房屋仍未售出，中介公司承诺赔偿卖方一定金额的违约金。这种服务方式给业主带来了满意度收益补偿，同时也制约了中介公司的操作行为，可谓两全其美，是一种新兴的

9、二手房委托出售模式。,2、中介公司发布出售信息 卖方与中介公司签订委托代理合同后，中介公司即可在自己的网站或报纸等媒体上发布出售信息，从而招揽买主。 3、买方通过中介公司挑房、看房 买方了解到房源信息后即与中介公司联系看房事宜，并可向中介公司索要房屋的权属证明等相关文件，了解该房屋是否可上市出售，实地查看房屋本身的现状，如房屋的质量状况、水电暖是否能正常使用，小区环境、物业管理如何等等。 作为卖方，最好了解一下买方的付款能力和资信状况。,4、买方确定购买意向、买方与中介公司或者买卖双方与中介公司签订定金协议，并交付定金 确定购买意向后交付定金的意义在于，可以约束买方在一定期限内签订正式的房屋买

10、卖合同，同时中介公司及卖方不能再将房屋擅自出售给其他第三人，如果买方违反定金协议的，则所收取定金不退，由于卖方违反定金协议的，则须双倍返还定金，即适用法律规定的“定金罚则”。,5、买卖双方签订房屋买卖合同，买房双方与中介公司签订居间服务合同，买方向卖方支付预付款，中介公司收取佣金 一般的，定金合同中会约定买卖双方签订房屋买卖合同的期限，签订定金合同后，在约定的期限内中介公司会组织买卖双方签订房屋买卖合同及居间服务合同，买方向卖方支付首付款（定金可冲抵房款），中介公司收取佣金。,居间服务合同最重要的条款即是中介公司佣金的收取。在我国，房地产中介服务收费实行明码标价制度，为此国家发改委，建设部联合

11、下发了关于房地产中介服务收费标准的通知，对各种服务内容的收费作了明确规定，二手房买卖过程中所涉及的费用为房地产经纪收费，即房地产专业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。 房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不得超过成交价格的3%。另外中介机构收取的还有一项产权代办费。这两项费用一般都由买方缴纳，也有分别向买卖双方同时收取的。,北京市二手房交易税费,（一）税费的种类,北京市二手房交易中涉及到的税费,共有八种： 印花税（包括交易印花税、房产证印花税） 契 税 营业税 城市建设维护税、教育费附加 个人

12、所得税 土地增值税 土地出让金 综合地价款,1、买卖双方各交什么税？,印花税 买方 契 税 土地出让金 印花税 营业税 卖方 个人所得税 土地增值税 综合地价款（经济适用房） 土地出让金（按优惠价或标准价购买）,2、一般税费、特殊税费,印花税 契 税 一般税费 营业税 个 税 土地增值税 土地出让金 已购公房特有 特殊税费 综合地价款 经济适用房特有,二、北京市二手房交易各个税种的详解,1、印花税（不做详解） 2、契 税 3、营业税 4、个人所得税 5、土地增值税 6、土地出让金 7、综合地价款,2、契税,1、税种解析：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象， 向产权承受人征收的一种财产

13、税。 2、征税对象：发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋 3、纳税人：买方 4、税率：90以下1% 901401.5% 140以上3% 5、契税优惠政策 （1）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土 地、房屋权属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安 置补助费的部分，免征契税；（比如拆迁户可免契税） （2）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税； （3）个人购买自用普通商品住房减半征收契税； （4）居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新 购商品房与出售已购公房成交价的差额计征契税； （5）房屋交换价格相等的，免征契税；交换价格不相等的，由多交 付方缴

14、纳款； （6）按继承法规定的法定继承人继承房屋权属，免征契税 （7）对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更,3、营业税,1、税种解析：营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产 和销售不动产的单位和个人,就其营业收入额征收的一种 税。 2、征税对象：提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产 的营业额。 3、纳税人：卖方 4、税率：5.5%,营业税缴纳计算方式及案例,计算方式：成交价5.5% 1、产权证不满5年的房屋交易，营业税按成交价5.5%计算，其中产 权证时间以取得房产证或契税完税证明为准，房屋包括普通住宅及非普 通住宅。 案例： 比如张先生2003年4月购买了一套方庄的房产，2006

15、年10月以60万 元的价格出售。张先生需缴纳营业税：605.5%=3.3万元。 2、产权证满5年的非普通住宅交易，营业税按差额5.5%计算。 比如王先生于2000年购买了一套房产，面积160平米，总价60万 元，2006年10月出售时，成交价为110万元。由于该套房产的面积大于 140平米，属于非普通住宅，因此交易时需按差价征收营业税。王先生 需要缴纳的营业税=（11060）5.5%=2.75万元。,4、个人所得税,1、税种解析：个人所得税是对个人(自然人)取得的各项应税所得征收的一种税，房屋出售所得也是应税所得之一 2、征税对象：财产转让所得 3、纳税人：卖方 4、税率：成交价的1%或差额的

16、20% 5、优惠政策： （1）对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税 （2）对个人转让非家庭唯一生活用房所得就算房屋产权满5年以上，依然要缴纳个人所得税,5、土地增值税,1、税种解析：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而就其增值部分征收的一种税 2、征收对象：增值部分 3、纳税人：卖方 4、税率：1%或减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收 5、优惠政策： （1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20% 免征 （2）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机 关申报核准，凡居住满5年（含）以上，免征

17、；满3年（含）未满5 年，减半征收；未满3年，按规定计征 （3）对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税 （4）对个人之间互换居住住房的，经税务机关核准，可以免征土地增 值税 （5）将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免征土地增 值税,6、土地出让金,1、税种解析：国家作为土地所有者将其一定年限的国有土地 使用权出让给受让人，并向受让人收取的土地使用权价 格。是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出让土 地使用权的交易价款。 2、征收对象：再上市获得土地使用权的已购公房 3、纳税人： 卖方 4、征收办法：成本价按12.9建筑面积；优惠价或 标准价按90.6建筑面积 5、征收

18、范围：已购公房（再上市的已购公房转手后，性质变 为商品房）,7、综合地价款,1、税种解析：国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造 经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的， 与已购公房所缴纳的土地出让金的性质相同 2、征收对象：再上市交易经济适用房 3、纳税人：卖方 4、税率：成交价的10% 5、征收范围：再上市交易的5年以上（以产权证或完税证明准）、 并以市场价出售的经济适用房 6、综合地价款缴纳计算方式及案例 案例：梁女士于2000年购买了一套回龙观的经济适用房，面积 为70平米，2006年11月以市场价32万元出售，由于该套房产已满5 年，并按市场价出售，因此需交纳

19、成交价10%的综合地价款， 即3210%=3.2万元。,三、北京市二手房交易税费判断三步走,第一步：首先看房屋属性，包括已购公房、二手商品房、经济适用房、央产房、回迁房 第二步：看房产证年限，是否超过5年； 第三步：看面积、单价、容积率，判断是否是普通住宅、面积是否超标。,三、二手房交易风险,（一）房屋产权瑕疵,案例一：,刘女士在购买一套别墅时，一家挺有名的中介公司向刘女士推荐了一套价格为300多万元的别墅，刘女士看过很满意，也认可这个价格。中介告诉她，卖方欠银行200万元的贷款，需要靠刘女士的首付才能还贷，所以刘女士首付要付200万元。刘女士也认可了这个条件，之后刘女士委托律师查询房屋的相关

20、情况。律师到房屋所在地的产权交易中心调查这套别墅的产权情况。调查后发现情况跟中介说的不一样，卖方除了银行200万元抵押贷款外，还有个人的抵押贷款100万元。中介了解到这一情况后也很意外。原来卖方到中介处登记房源的时候，确实只有200万元的银行抵押贷款，但后来由于卖方资金紧张，又向他人借了100万元，而且也以这套房产作了抵押。,律师评析： 购房过程中，买方从中介公司了解到的信息往往会与事实有所出入，这里面原因很多，有时是因为卖方根本就没有把真实情况告诉中介公司，有时是由于个别中介公司为了做成这笔业务得到佣金，故意隐瞒了一些情况，等交了定金之后才告诉买方，这时买方反悔也来不及了，还有的就像上述案例

21、一样，原本登记的信息是真实的，但情况发生了变化，而中介公司没有及时得到这些信息。所以，一定要了解第一手的真实信息。,在上述案例中，刘女士打算首付200万元，卖方收到这些钱后到银行还贷，贷款还清就可以过户了，但是，现在又多出来100万元的个人抵押借款，就算卖方用刘女士的首付还清了银行贷款，还要再拿出100万元来还清个人抵押借款，才能办理过户，如果卖方拿不出这100万元，刘女士就不能按期过户，在这种情况下，刘女士已付了200万元首付又拿不到房子的产权，只能诉诸法院，这样买房的过程变得异常复杂。所以，及时了解到房产的真实信息，对交易安全具有非常重要的意义。,当然，一个规范的中介公司也应当到交易中心去

22、核实产权信息，现在网络发达，我们也可以在网上直接输入产权证号码获得相关的信息。但如果你想了解到第一手的资料，建议还是亲自到交易中心去核查一下，以确保信息的真实和全面。核查产权信息包括产权人信息、产权抵押情况等。,1、核查产权人信息。弄清楚产权是一个人的还是两个人的，如果是两个人，他们之间是什么关系。卖方卖房的时候，有时并不是本人来签约，可能委托自己的亲戚朋友，在这种情况下，还应当核实卖方的委托书，看委托人是不是产权人本人。有这样的事，有位许小姐通过中介与卖方签订了定金合同，支付了1万元定金，但后来卖方反悔不卖了，后来许小姐才弄清楚原来和她签合同的不是卖方本人，而是产权人的哥哥，中介公司只是凭提

23、供的产权证就认定他是产权人。没有核实过产权人给他哥哥的委托书，卖方后来反悔不卖了，就说卖房没有经过他本人同意，他愿退还1万元定金。这种情况下，许小姐就不能达到过户的目的。因此，在买房时除要查看产权证外，还要查看卖方的身份证等证件，以确认出售房屋的是否是房屋的所有权人。,2、核查产权的抵押情况。 3、核查产权是否存在查封：如果存在法院的查封，过户不了。 4、查清共有人的情况。,（二）房屋共有产权,案例二： 原告吴某与刘某系夫妻关系，2004年双方共同出资购买了位于北京市海淀区的一处房产，之后吴某到外地工作，2007年吴某回京，刘某称自己已经将双方所购的房屋出卖给曹某，并交付给曹某实际居住一年有余

24、。吴某认为该房是与刘某的夫妻共同财产，刘某未经其同意擅自将房屋卖给曹某的行为，侵犯了其合法权益，合同应属无效。,法院认为，刘某未经共有人吴某知悉并许可，且也没有得到吴某的事后追认擅自将房屋出售给曹某，侵犯了吴某的共有权。而曹某在购买房屋时应做出合理审慎的审查，刘某将房屋出售给曹某时房屋尚未取得产权证，而且房屋的贷款手续上有吴某的签名，而曹某在购买房屋时没有做出审慎合理的审查并提出疑问。因此法院认为刘某和曹某签订的房屋买卖合同因侵犯了房屋共有权人吴某的权益，合同应属无效。,律师评析： 从上述案例可知，房屋如果是夫妻共同财产的，购房者在购房之前，务必要求卖方出示夫妻一方同意出售房屋的证明，以避免自

25、己不受损失。 不同观点。,（三）出售已出租房屋,案例三 原告黄某与被告于2002年签订了房屋租赁合同，约定由原告租赁被告某商铺，租赁期限五年。2005，被告在原告不知情的情况下将原告所租赁的商铺转让给了第三人刘某，且第三人向被告支付了购房款，但双方并未签订书面的房屋买卖合同，过户手续亦尚未办理。之后，原告获悉被告将上述房屋出卖给第三人后， 遂向商铺所在地人民法院提起诉讼，请求法院认定被告与第三人间的房屋买卖合同无效，并确认原告对被告商铺在同等的条件下享有优先购买权。,法院经审理认为：原告与被告之间存在合法的房屋租赁合同关系。房屋买卖合同是要式合同，也就是说买卖房屋的当事人必须签订书面转让合同。

26、被告与第三人协商，由被告将原告承租被告的房屋出卖给第三人，但各方当事人至诉讼之日没有提供有被告与第三人签字（或盖章）的房屋买卖的书面合同，因而被告与第三人之间是否存在房屋买卖合同关系，成为本案的争议焦点。,中华人民共和国合同法第36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，第三人交付了购房款，可见第三人已经履行了主要义务，被告并接受，应认定被告与第三人之间的房屋买卖合同成立。,另按照中华人民共和国合同法第230条的规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同

27、等条件优先购买的权利。”被告将原告承租的房屋出卖给第三人，但其没有履行通知原告的义务，被告与第三人的行为侵犯了原告的优先购买权，被告需对承租人进行赔偿。原告起诉请求法院确认被告与第三人之间的房屋买卖合同无效，合法有理，应予支持；如被告再转让该房屋的，原告在承租期内享有以同等条件优先购买的权利。,律师评析： 根据法律规定，房屋在存在出租的情况下出售的，承租人是有优先购买权，因此，房屋的购买人在购房时也要了解一下房屋的“出租”状况，如存在出租的，最好让卖房提供一份由承租人签字的放弃优先购买权的声明，以避免产生不必要的纠纷。,（四）购房贷款风险,案例四 贾女士与宋先生签订了一份二手房买卖合同，合同约

28、定贾女士应在60日内通过贷款将首付款以外的购房款余款支付给宋先生，逾期付款应承担相应的违约责任，且中介公司向贾女士保证其能获得银行贷款。在贷款手续办理过程中，银行要求贾女士的配偶必须到场签字，但贾女士与其丈夫因感情不和已经两年多没有联系，且贾女士达不到银行要求的收入标准，最终贾女士的贷款申请没有得到银行批准。由于贾女士没有在合同约定的时间内支付余款，宋先生要求贾女士承担相应的违约责任。那么贾女士是否应该承担违约责任呢？,律师评析： 我国合同法第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”合同法第93条第2款规定：

29、“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。”,由于申请按揭贷款条件严格，程序复杂，不是每一个购房者的贷款申请都能得到批准，因此，建议购房者在签订二手房买卖合同时能注意以下问题，以避免承担像贾女士那样的损失。,1、在合同中明确约定贷款手续办理过程中双方的义务，以分清责任。不论贷款手续由谁负责办理，均应在合同中约定买卖各方应当提供的资料清单、提供期限以及不能按时提供资料时所应当承担的违约责任。这样，如果购房者不能按期取得贷款，就可以根据合同约定追究责任人的违约责任。,2、在合同中明确约定贷款未批准或批准的额度、期限没有达到购房者预期要求时的处理方式。建议买卖双

30、方在合同中约定以下内容：买受人已在合同约定的时间内办理了贷款申请手续，贷款银行不能按买受人申请的贷款金额和贷款年限发放贷款的，双方所签二手房买卖合同解除，买受人已支付的购房款全额返还，还款不计利息，即不能将贷款作为合同解除且不用承担违约责任的条件。,3、购房者在签订合同之初一定要充分了解自身的支付能力和银行的信贷情况，如果中介公司承诺在现有条件下购房者能获得贷款的，一定要让其出具书面承诺或体现在合同条款里。,（五）过户风险,案例五 张女士通过中介公司的介绍与李先生就买卖位于朝阳区某处的房子达成了一致，并签订了买卖合同，合同签订后，张女士即向李先生支付了60万元的房款，双方约好某日去办理过户手续。令张女士想象不到的是，过户当日，房管部门却告知该房因被查封而不能过户，张女士一下子蒙了，怎么可能，这是通过中介购买的房子啊，而且自己已经付了房款，但事实就是这样，李先生因存在多笔债务纠纷，房子早已经被多家法院查封，李先生目前身无分文，因此张女士即使要求解除合同，李先生也无力返还张