公寓分项研究深圳为例

1、,深圳公寓分项调研,1.普通公寓,2.商务公寓,3.产权式酒店公寓,4.酒店式公寓,1.普通公寓,案例分析玮鹏花园,占地面积：34604.7M2 建筑面积：245101.65M2 总户数：870户 均价：8300元/M2（毛坯） 销售期：16个月 销售率：80%,玮鹏花园成交客户分析,主要年龄段在2535岁，以周边电子信息行业的企业主及职员为主，并有公务员、贸易等行业，用途体现物业的多功能性（自用、投资、办公、第二居所等） 共同特征：事业、生活与本区域关联度极高,案例分析玮鹏花园,成交客户置业目的,成交客户职业,占地面积：8000.7M2 建筑面积：77450.17M2 总户数：826户 均价

2、：8200元/M2（毛坯） 销售期：7个月 销售率：100%,案例分析都会100,都会100成交客户分析,主要年龄段在2635岁，以周边电子信息行业生意人、商业人士为主，并有公务员、贸易等行业，用途体现物业的多功能性（自用、投资、办公、第二居所等） 共同特征是事业、生活与本区域关联度极高,案例分析都会100,占地面积： 9529.1 M2 建筑面积： 55270 M2 总户数：488户（其中一期250户） 均价：8000元/M2左右（毛坯） 工程进度：结构第6层 预计入市期：2004年5月（一期）,案例分析燕南路88号,一期北区户型：,深圳普通公寓市场销售情况普遍良好 主要分布于华强北都市繁华

3、核心区 产品、客户同质化严重，产品已经成为高 效率工作群体的多功能城市空间单元 价格范围在8000-11000元/M2之间 高价位产品需付出长推广期及高销售费用的代价,普通公寓市场总结,模式一的KPI体系（关键绩效指标体系）,此操作手法较为传统，风险小，溢价空间小，根据市场价格趋势预估，可实现1000011000元/ M2的均价，难以支撑开发商的目标价格。倾向指数：,1.普通公寓,2.商务公寓,3.产权式酒店公寓,4.酒店式公寓,2.商务公寓,深圳公寓分项调研,占地面积：6769.8M2 建筑面积：82600M2 总户数：400户（公寓） 均价：11000元/M2（毛坯） 销售期：6个月 销售

4、率：90%,商务公寓案例分析现代之窗,占地面积：4884M2 建筑面积：33000M2 总户数：780户 均价：8200元/M2（精装修） 销售期：1个月 销售率：70%,案例分析金茂礼都,地址：福田福明路（上海宾馆对面） 占地面积：13172.7M2 建筑面积：140000M2 总户数：600户 均价：10000元/M2（毛坯） 销售期：18个月 （高推广费） 销售率：100%,案例分析嘉汇新城,占地面积：5288M2 建筑面积：38470M2 电梯数：6部客梯、1部货梯、1部消防梯 车位：220 均价：8500元/M2（毛坯） 销售期：8个月 销售率：100%,案例分析创展中心,占地面积：

5、6533M2 建筑面积：19136.65M2 电梯数：7台客梯、2台货梯 户数：351户 车位：230 均价：8600元/M2（毛坯） 销售期：7个月 销售率：100%,案例分析财富广场,商务公寓市场分析总结,商务公寓通常作为写字楼的补充形式出现 区域商务氛围可对商务公寓的价格产生一定支撑 主要集中在华强北、车公庙商务氛围浓郁的繁华区 市场上商务公寓的价格区间为800010000元/M2 。 商务公寓客户群多为电子、贸易类小企业，讲究经济实惠。,模式二的KPI体系（关键绩效指标体系）,本片区商务气息相对淡薄，对商务公寓的需求并不旺盛。如果打造为商务公寓，项目地块价值难以实现最大化。倾向指数：,

6、1.普通公寓,2.商务公寓,3.产权式酒店公寓,4.酒店式公寓,3.产权式酒店公寓,深圳公寓分项调研,华侨片区典型酒店分析,华侨城环境优美，为深圳著名的旅游景点区，片区酒店入住率高，经营良好，酒店业发展势头良好，片区内暂无产权式酒店公寓。,产权式酒店公寓案例分析,产权式酒店公寓案例分析,产权式酒店公寓案例分析,华侨城酒店入住率较高，酒店业市场发展空间大，前景良好 聘请专业酒店管理公司费用相对较高、存在一定操作难度 业主利润与酒店经营相关，发展商承担一定风险 目前市场上产权式酒店的价格区间在13000-15000元/ M2 溢价空间大，可卖高价，上不封顶，价格视投资回报率而定,“产权式酒店公寓”

7、市场结论,功能化体系星级酒店功能，硬软性配套完善,KPI体系,外因,内因,明确定位星级酒店式布局、服务/投资回报/,一流的合作团队,地理位置旅游、休闲区,交通可达性地铁、主干道沿线,溢价空间投资回报率、承诺、区域发展升值潜力,独具特色使用权与经营权分离/经营性/,区域旅游业发展良好，消费需求旺盛,酒店式经营管理,规划设计,模式三的KPI体系（关键绩效指标体系）,本片区为深圳最具知名度的旅游景点区，片区环境舒适优美，酒店经营良好，酒店业发展潜力巨大，产权式酒店存在市场空白，投资回报有保证，溢价空间大。 倾向指数：,1.普通公寓,2.商务公寓,3.产权式酒店公寓,4.酒店式公寓,4. 酒店式公寓,

8、深圳公寓分项调研,占地面积：5288.33M2 建筑面积：41780M2 总户数：467户 均价：8800元/M2（精装修） 开盘时间：2004年3月20 销售率：50%,案例分析国际市长交流中心,价格支撑点： 华侨城西标志性高层建筑/地铁上盖物业/投资回报/尊煌高尔夫会员优惠卡/戴德梁行星级物管/家政秘书/24小时管家服务/24小时医疗急救/高级生活、商务配套/,占地面积：3393.9M2 建筑面积：17297M2 容积率：3.94 均价：12000元/M2（精装修） 开盘时间：2003年11月8日 销售率：50%,案例分析趣园,价格支撑点： 270度高尔夫全景/高尔夫优先使用权/私人酒店/

9、喜福会/会员制封闭式私家会所/楼层自动锁定智能保安功能/24小时酒店式服务/,层数：33层 建筑面积：43125M2 户数：322 均价：11000元/M2（精装修） 租赁情况：104 M2 租9000/月 123M2 租10000/月 销售率：40%,案例分析地王公寓,价格支撑点： 金融商贸中心/深圳标志性建筑地王大厦/超高层顶级形象/五星级酒店式服务/完善的生活、商务配套/,总体酒店式公寓的销售情况并不理想 酒店式公寓一般位于金融中心或者可独享稀缺资源的城市景观休闲区，强调私人性、专有性、资源稀缺性 所提供的星级酒店式服务无法用规定的标准衡量，服务标准难以作出定性比较 物业以居住功能为主，

10、租售并举，通常为出租 目前市场上酒店式公寓的的价格区间在9000-12000元/ M2 溢价空间较具弹性化，价格视物业硬性配套及软性服务情况而定,酒店式公寓市场结论,功能化体系以居住功能为主，硬软性配套完善,KPI体系,外因,内因,明确定位私人尊贵空间/优越感/,一流的合作团队,地理位置金融中心或者都市景观休闲区,交通可达性地铁、主干道沿线,溢价空间景观资源、服务品质,独具特色私密性/专属性/强制性视觉冲击性/,自然景观资源的稀缺性,酒店式物业管理或引入酒店进行经营管理,规划设计,模式四的KPI体系（关键绩效指标体系）,酒店式公寓市场运作风险相对较小，但难以以定性指标评价，一方面产品品质提升受主观因素影响较大，而另一方面产品的溢价空间相对有弹性，便于价格提升。 倾向指数：,以上两种开发方向 本项目均可以考虑,公寓依附