南京高档写字楼详细分析资料(圭谷咨询).ppt

1、珠江1号(金鹰天地),1,地址 ：珠江路1号 占地面积 ：13000 总建筑面积：131000（办公40000） 标准层面积：1700 标准层高 ：3.55米(净高2.66米) 总层数 ：58层(办公28-58) 建筑高度 ：188米 租售形式 ：只租不售 参考租价 ：5元/*天 物业管理费：15元/*月 车位数 ：380个 车位费 ：1200/月（临时5元/小时） 空调 ：特灵 中央空调 电梯 ：8+1 三菱电梯（低高两分区） 建筑开发商：南京国际同仁发展有限公司 物业管理商：南京金鹰国际集团物业管理有限公司 交通情况 ：地铁1号线-珠江路站，10班以上公交车,珠江壹号由新百控股的南京国际同

2、仁有限公司开发，后被金鹰集团收购，并独家拥有整体产权。 金鹰国际集团，创立于1992年，是南京市批准的首家外资企业集团。拥有房地产开发一级资质。荣获“南京市十大支柱产业20强龙头企业”、“最佳外商贡献奖”、“中国外资企业500强”等多项殊荣。经过16年快速成长，2007年总营业额逾百亿元人民币，上缴国家税收逾6亿元，员工总数逾万人。旗下拥有房产、商贸、投资、酒店、物业等专业集团，致力于中国最具消费潜力的城市深度发展、并成为行者佼佼者。,开发商信息,金鹰国际由创建开始扎根南京20年，拥有丰富的高端客户与政府人脉关系。 在项目筹建期就已经引进包括紫金保险、诺基亚、西门子等国际、国内知名公司入驻。

3、写字楼的客户比较看重知名企业的群聚效应，前期知名企业的入驻对写字楼形成良好的商务氛围相当有帮助，并且对后期的成功招租奠定了坚实的基础。,入驻企业,区位与交通： “珠江壹号”位于珠江路与中山北路的交界路口，距离中华第一商圈南京新街口商圈正中心往北500米，坐拥新街口商圈的火爆人气与东大南大的学生资源，给商业的成功添加助力。 紧邻交通主干道中山北路，自驾行车方便快捷。项目与地铁一号线珠江路站无缝对接，周边有两大公交站亭，公共交通优势巨大，为项目的升值提供后盾。,设计与设施： “珠江壹号” 08年初建成时在南京属于最高档次的写字楼，整体外观比较靓丽，标准层面积1700，采用比较方正户型，利用率极大提

4、高。 地下停车场下挖4层，配备车位380个，单个车位整租价格高达1200元/月。 其他硬件设备：8部电梯分为低区与高区各4部，国产三菱荷载18人、美国特灵中央空调、高压10KV双电源供电、千兆光缆。,规模与配套： “珠江壹号”占地1.3万，建筑面积14万，地上58层，地下4层，其中负1-2层为员工餐厅、停车场及接通地铁站商业配套，1-5层为购物休闲广场金鹰天地，6层为大型餐厅作为餐饮配套，7-8层为酒店配套（将配有游泳池、健身房、西餐厅、会议中心），9-26层为5星级酒店套房，27层以上定位为甲级写字楼。建筑总高度为188米。 项目西南为珠江路中山北路交界十字路口，视野开阔无遮挡，以路口为中心

5、西北为龙世中心大厦，西南为易发信息大厦、君临国际，东面有珠江壹号、交通大厦。共同组成了一个集写字楼、酒店公寓、休闲娱乐购物中心为一体的区域性泛商业综合体，对形成商务氛围提供了较好环境。,初步分析,业权与物权： “珠江壹号”08年投入使用，由于公司资金实力雄厚，采取只租不售的经营策略。写字楼只租不售的经营方式给开发商的后期招租筛选与物业维护减少了很多麻烦。 项目物业由金鹰旗下物业公司接手，物业费15元/*月的价格相对较低，写字楼的物业服务与五星级酒店同等，为办公企业提高贴心服务的同时，后期运营提高了效率并且不会产生不必要的管理分歧。金鹰国际在运营项目时选择更优于管理的方式，侧面也彰显了开发商资本

6、实力强大。,升级与趋势： “珠江壹号”在08年作为当时最高档的写字楼，却是水泥地板毛坯交付，这对后期进驻企业的装修布线带来了不小的麻烦。 项目标准层高3.55米，做完吊顶净高仅为2.66米，勉强达标国家标准。（国际甲级写字楼标准不低于2.6米，香港等地标准为不低于2.8米）,初步分析,存在问题： 停车位太少，经常停车场无空位，给企业停车造成困扰，也给客户的来访停车带来问题，留下不佳印象。 与市区其他顶级写字楼相比，物业管理较为松懈，无刷卡进门导致各类信用卡、保险推销人员可以随意进出畅通无阻。 8部电梯为荷载18人的4米/秒中档电梯，平均每部电梯需要承载3.25个楼层的人，根据实地考察，高区电梯

7、尚好，低区电梯经常拥堵，等待时间较长。 无架空地板设计及净高较低的问题，给企业进驻装修造成一定麻烦。可持续成长性较差，无法满足现代各类企业的特殊硬件要求容易被淘汰。例如：金融企业要求较高条件的空调与发电服务；IT企业存放服务器对24小时空调房间的要求等。 “珠江壹号” 从08年开始租赁，由于主要针对知名企业招租，过滤了很多营业性质的企业，提升了项目档次的同时，抬高了门槛也造成了较长的空租期，最近一次调研于11月20号，据了解珠江壹号可选择500的户型就有三层存在，空租最大面积为1300，最小空租面积300。目前入驻率仅达到80%多。,值得学习： 户型比较方正，利用率大大提高； 业权单一，只租不

8、售，提高管理效率减少物权纠纷； 底部商场与衔接地铁商业的成功运营，给盘活整个项目打下基础；,问题解析,南京中心,7,地址 ：中山南路1号 占地面积 ： 17300 总建筑面积： 70000 标准层面积： 1450-1790 标准层高 ： 3.8米（净高2.8米） 总层数 ： 69+4层(办公9-69) 建筑高度 ： 249米 租售形式 ：只租不售 参考租价 ： 低区4元起、高区5元/*天 物业管理费： 22元/*月 车位数 ： 400个 车位费 ： 1200/月（临时4元/小时） 空调 ：三菱 中央空调 电梯 ： 12+2 三菱电梯(高中低三区) 建筑开发商：南京新街口百货商店股份有限公司 物

9、业管理商：南京金鹰物业资产管理有限公司 交通情况 ：地铁1+2号线-新街口站，10班以上公交车,三胞集团是一家大型多元化民营企业，自1993年以来，经过17年的发展，2009年集团总资产已达200亿，年销售额突破350亿，员工人数超过16000人。 该集团拥有宏图高科、宏图三胞、宏图地产、金鹏集团、富士通计算机设备有限公司等独资、合资企业20余家。 综合实力2010年被中国企业家联合会评为“中国企业500强”第174名、“中国制造业500强”第82位；“中国民营500强企业”第14位；“2009江苏省百强企业”第15名、“江苏省百强民营企业”第4名。,开发商信息,南京中心由新百集团开发，新大楼

10、是在新百原有老楼的基础上加盖上来。新百本计划将写字楼采取租售结合的经营模式，后金鹰邀三胞入主新百，新的管理层决定只租不售。 项目前期就已经引进包括工商银行、宏基、松下、华为、爱普生等国际、国内知名公司入驻。,入驻企业,区位与交通： “南京中心”占据中山南路、中山东路两大城市主轴交汇的“城市原点”的独特位置，这里拥有最便捷的地面交通系统，周边公交车站有超过10路以上公交，更是一、二线地铁的最大枢纽中心，每天6：0023：00点可从地铁四个出入口直接进入南京中心，真正实现写字楼与地铁的无缝对接。,设计与设施： “南京中心”多边形的外立面采用LOW-E中空玻璃幕墙，使得大楼立体感更强外形更时尚，但是

11、同时也造成了面积利用率不高，户型不正，标准层面积1450-1790，得房率只有64%。 项目在旧楼基础上加盖而成，地下停车场只能在有限范围内下挖，总配备车位300多，单个车位整租价格1200元/月，临时停车价格45元/小时。 其他硬件设备： 12部电梯分为低中高三区各4部，国产三菱荷载仅13人、美国特灵中央空调组、LOW-E中空玻璃幕墙、科勒卫浴、50KV/层电力供应。,规模与配套： “南京中心”坐落在新百旧楼基础上，建筑高度249米，负1-8层为商场、9-69层为5A写字楼。写字楼总建筑面积7万，裙楼配套商业万，目前为南京新街口最大的商业综合体；整栋大厦实现5A级的监控与管理，同时拥有购物和

12、餐饮等商业配套。 项目地处有号称“中华第一商圈”的新街口黄金地段，周围高楼大厦林立，国际金融中心、商贸世纪、天安国际、金陵饭店、国际贸易中心等等一大批集合了写字楼、酒店公寓、商业购物中心的高层建筑。 商务配套到生活配套资源都是其他区位无可比拟的。,初步分析,业权与物权： “南京中心”采用只租不售的方式，由新百集团掌握整体物业产权。 项目物业由金鹰物业管理公司负责，物业费22元/*月。相比珠江壹号，南京中心物业管理更加严格，进出大楼要刷卡。,升级与趋势： “南京中心”写字楼于2011年正式交付使用，新楼采用架空地板，高度为5CM。标准层高3.8米，做完吊顶净高为2.8米，达到国际甲级写字楼的标准

13、。（国际甲级写字楼标准不低于2.6米，香港等地标准为不低于2.8米）,初步分析,存在问题： 停车位太少，经常停车场无空位，给企业停车造成困扰，也给客户的来访停车带来问题。并且由于老楼规划停车场进出口只有一个，非常不合理，导致新百停车场时常长时间拥堵，高峰期严重影响到中山东路主干道交通。 写字楼区分低中高三区，高区主要进驻知名企业都为大面积客户，而低区则把每层划分为最小面积只有100多平的办公区域分租给各类小公司，据反映其中公司类型五花八门，严重影响写字楼的办公环境。 物业为打造顶级写字楼的环境而努力，但入驻公司员工反映，南京中心物业管理苛刻到恐怖，不仅仅快递送货无法进入大厦，甚至内部工作员工不

14、给带吃的喝的进入大楼，包括快餐饮料等。 南京中心大厅出入需刷门禁卡，但物业规定根据公司面积发放门禁卡，20发一个，对于很多公司超出部分员工没有门禁卡，物业表示只能通过两部货梯上楼。给办公员工造成很大困扰。 由于硬件条件限制大楼只能采用荷载13人的低速电梯，据反映该电梯已经出现多次“罢工”事故，中层停运或者突降几层的的问题，一直有待解决。,值得学习： 大楼顶部大屏幕LED提升写字楼档次同时可以盈利； 业权单一，只租不售，提高管理效率减少物权纠纷； 采用LOW-E中空玻璃幕墙，提升档次的同时可以更加节能环保； 大楼顶部有商用停机坪，可直接连通苏州上海空中路线，为高端客户的商务旅行提供保障。,问题解

15、析,新地中心,13,地址 ：庐山路188号 占地面积 ： 32778 总建筑面积： 280000 标准层面积： 1900 标准层高 ： 4米（净高2.9） 总层数 ：55层 建筑高度 ： 232米 租售形式 ：只租不售 参考租价 ： 4元/*天 物业管理费： 18-20元/*月 车位数 ：1400个 车位费 ：300/月 空调 ：特灵 中央空调 电梯 ： 12+2 进口三菱电梯(高中低三区) 建筑开发商：青岛新地集团南京阳光新地置地有限公司 物业管理商：青岛雅园物业管理有限公司南京分公司 交通情况 ：地铁1+2号线-元通站，4班公交车,新地集团成立于2002年11月，其前身是新世界（青岛）置地

16、有限公司。新地集团经过18年磨砺，目前在青岛、南京、苏州、沈阳、南昌等地均有“城市金融性地标”建筑。在树立企业良好开发品牌的基础上，也与众多的金融企业建立了良好的合作关系包括：汇丰银行、渣打银行、日本三井住友银行、中国银行、招商银行、工商银行等,开发商信息,新地中心自立足南京面向长三角以来，便成为南京政府金融区规划重点扶植项目。从省政府到区政府都在为河西CBD新区的建设提供方便，帮新地中心的招商铺路搭桥。目前所有入驻新地的金融企业总部都可以获得政府资金上的补贴及政策上的扶持。前期入驻知名企业包括汇丰银行、三星电子研发总部、友邦保险、中英人寿、直钱支付、民安中国等。,入驻企业,区位与交通： “新

17、地中心”位于庐山路与楠溪江东街的交界路口。与10万平的河西中央公园只有一街之隔，是除了新街口外唯一的1、2号线地铁交汇点，出大楼步行5分钟可到地铁元通站。周边公交线路较少，目前周边仅通车85路、92路、161路三路公交车。 项目属于政府规划的河西CBD新区最核心的金融区之上，周边文体区、会展区、商贸区、科技园区簇拥而建，区域资源丰富，奥林匹克中心、南京国际博览中心、河西中央公园营造浓烈的高端区域特性。,设计与设施： “新地中心”作为当前顶级的写字楼，从建筑品质上采用智能化5A甲级写字楼标准，配备国际一线的硬件设施。外形由不同高度和倾斜度的玻璃幕墙从基部向上节节层进成“竹”形，建筑平面外圆内方，

18、标准层面积达到1900，LOW-E中空玻璃幕墙让建筑看起来非常炫丽。 其他硬件设备：1400个车位的超大停车场、14部进口三菱电梯荷载高达21人、美国特灵中央空调、智能热回收新风系统等。,规模与配套： “新地中心”占地面积32778.7，总建筑面积28万，由国际标准甲级纯写字楼、高档精品商城裙楼、二期商务写字楼辅楼组成。主楼59层，高232米。 项目地处南京河西CBD新区，与金奥大厦遥遥相望。办公环境尚可，但是周边生活配套设施还不够健全。北面嘉业国际街区零零落落的毫无人气，南面河西中央公园内的沃尔玛超市运营不错，但普通餐饮这一块还是相当欠缺。,初步分析,业权与物权： “新地中心”采用只租不售的

19、运营方式，由新地集团掌握整体物业产权。 项目物业由青岛雅园物业负责，物业费根据区域不同有所区别，低区18元/*月，高区20元/*月。大厅进出门禁，物业管理严格。,升级与趋势： “新地中心”写字楼正式交付入驻是在2010年，项目采用15CM架空地板，标准层高4米，做完吊顶净高高达为2.9米，达到国际甲级写字楼的水平。（国际甲级写字楼标准不低于2.6米，香港等地标准为不低于2.8米） 在这基础上，写字楼配备了24小时空调机房水冷系统，千兆光缆接入。可以为不同类型不同层次的公司提供硬件方面必须的服务。,初步分析,存在问题： 地处偏远，地面公共交通不够便利。 周边商务生活配套设施不够健全。 因政策对金

20、融科技公司进驻有扶持，内部进驻部分保险公司，因业务人员较多，据反映一定程度上影响了同层等候电梯的时间。,值得学习： 大楼采用LOW-E中空玻璃幕墙，配备顶级硬件设备的同时，关注环保与可持续发展，预留了后期升级改造的空间； 业权单一，只租不售，提高管理效率减少物权纠纷； 抓住政府扶持机遇，河西写字楼空档期，10年2.5元/低价入市招租。现成功租赁比例占90%，价格也涨至4元/ 一期租赁成功，二期公寓项目果断改为租售结合写字楼副楼，行动果断。,问题解析,绿地广场紫峰大厦,19,地址 ：鼓楼中山北路1号 占地面积 ： 10023 总建筑面积： 245000 标准层面积： 2000 标准层高 ： 4.

21、2米（净高2.9） 总层数 ： 89+4层（写字楼10-41） 建筑高度 ： 450米 租售形式 ：只租不售 参考租价 ： 5.6-5.8元/*天 物业管理费： 24元/*月 车位数 ：1200个 车位费 ：700元/月 空调 ：日立 中央空调 电梯 ： 14+2 迅达电梯(高低两区) 建筑开发商：南京绿地国际商务中心有限公司 物业管理商：上海科瑞物业管理发展有限公司 交通情况 ：地铁1号线 - 鼓楼站，10班以上公交车,绿地集团成立于1992年7月18日。在2012世界企业500强排名第483位，在2011中国企业500强排名中位列第36位，在中国房地产企业排名中超过万科，位居第1位，在上海

22、地区企业集团中排名第17位。 此外南京国资集团作为融国有资产管理和投资功能为一体的综合性平台，2009年底，集团总资产1923亿，净资产125亿，实现利润超过32亿，资产总量在全省排名第3。,开发商信息,紫峰大厦由南京国资集团与绿地集团共同投资建设。因为项目为国企打造，紫峰大厦前期入驻多数为大型国企单位，包括华能集团、中金及中国农行等。后续入驻包括宾利汽车、渣打银行、挪威船级社、韩国LG物流、新加坡富登金融机构、中国国际金融、远大空调等一大批世界500强知名企业。,入驻企业,区位与交通： “紫峰大厦” 选址位于南京市鼓楼区鼓楼广场，东至中央路，西至北京西路。鼓楼周边区域有玄武湖、北极阁、鼓楼、

23、明城墙等历史文物古迹；该地段是南京城区的中心点及城市的制高点，周边远景尽收眼底。 该地段交通便利，是南京行政中轴线和商业中轴线的交界之处，地铁一号线鼓楼站4号出口直达紫峰广场，附近公交站台有超过10路公交车到达。,设计与设施： “紫峰大厦”由世界摩天大楼设计专家美国SOM设计事务所设计，该设计所是世界著名的摩天大楼设计专家。紫峰大厦分别由绿、蓝两组玻璃勾画出蟠龙模样的外立面，其外立面玻璃的安装方式也和常见的平板式不同，像龙鳞一样呈纵横交错的锯齿状，非常独特。标准层面积达到2000。 其他硬件设备：停车场共950个车位、16部进口瑞士迅达电梯荷载高达21人、美国约克中央空调、智能保安系统、美国汉

24、军一卡通门禁系统等。,规模与配套： “紫峰大厦”建筑用地面积为18721平方米。地块总建筑面积约26万平方米，基地内设一高一低2栋塔楼（主楼和副楼），用商业裙房将2栋塔楼联成一个整体建筑群；主楼地上89层，总高度450米，屋顶高度389米。主要功能设有六星级酒店（约65000平方米）、甲级办公楼（约55000平方米；裙房地上6层局部7层，主要功能为商场（约45000平方米）与酒店附属用房。地下4层，主要功能为商场、停车库及设备机房（约61000平方米）。,初步分析,业权与物权： “紫峰大厦”采取只租不售的运营方式，对进驻企业的审核极为严格。 项目物业由上海科瑞物业负责，物业费由去年的23元/*

25、月涨到24元/*月，依旧是南京市内写字楼物业费最高的项目。物业管理非常严格，进出需要工作或者拜访凭证。工作员工卡只能刷电梯至相应楼层。,升级与趋势： “紫峰大厦”主楼办公层高4.2米，15CM架空地板，做完吊顶业有3米层高，目前南京最高（国际甲级写字楼标准不低于2.6米，香港等地标准为不低于2.8米）。 其他超甲级写字楼必备的设备紫峰大厦业都具备，包括VAV变风量全空气空调系统、德国威乐蓄水变频加压系统、24芯光缆等满足各行业公司设备需求。,初步分析,存在问题： 户型设计新颖，但不够方正，户型利用率不高； 低区的出租户型最小从100多起步，进驻了相当一部分的小型皮包公司、信贷公司等； 小公司居

26、多的低区，空租率一直很高。根据入驻公司反映，自2012年开始很多小公司搬离紫峰，某层入驻率不足50%。 大楼底部商场经营惨淡，经营两年有余，却依旧毫无人气，商铺进驻率只有60%-70%。,值得学习： 大楼采用LOW-E中空玻璃幕墙，配备顶级硬件设备的同时，关注环保与可持续发展，预留了后期升级改造的空间； 紫峰大厦对进驻企业的性质有着严格的把关。不接受任何经营性质的公司进驻，一定程度上提高了整个写字楼办公氛围的档次； 单区7部高速电梯，不存在让人头疼的等电梯问题，并且员工卡及拜访人员临时卡都可刷对应楼层，物业管理严格保证了不会出现闲杂推销人员出现在写字楼中；,问题解析,南京国际广场,25,地址

27、：中央路201号 占地面积 ： 32477 总建筑面积： 227000（一期） 标准层面积： 1937(分割172-355 ) 标准层高 ： 3.8米(净高2.7米) 总层数 ： 38+3层（写字楼11-22） 建筑高度 ： 167米 租售形式 ：只租不售 参考租价 ： 4元/*天 物业管理费： 15元/*月 车位数 ： 800个 车位费 ： 800元/月 空调 ：美意 中央空调 电梯 ： 3+1 迅达电梯 建筑开发商：南京国际集团股份有限公司 物业管理商：仲量联行 交通情况 ：地铁1号线-玄武门站，6班公交车,摩根士丹利是一家全球领先的国际性金融服务公司，业务范围涵盖投资银行、证券、投资管理

28、以及财富管理。公司在全球37个国家设有超过1,200家办事处 。雇员总数达5万多人。2008年9月，更改公司注册地位为“银行控股公司”。摩根士丹利是最早进入中国发展的国际投资银行之一，多年来业绩卓越。 摩根士丹利总公司下设9个部门，包括：股票研究部、投资银行部、私人财富管理部、外汇/债券部、商品交易部、固定收益研究部、投资管理部、直接投资部和机构股票部。涉足的金融领域包括股票、债券、外汇、基金、期货、投资银行、证券包销、企业金融咨询、机构性企业营销、房地产、私人财富管理、直接投资、机构投资管理等。,投资商信息,南京国际广场项目由南京市发改委批准立项，是南京国际集团股份有限公司投资建设的主体项目

29、。 为扩大并提升市场影响力，南京国际广场2009年12月在香港IFC隆重举行了南京国际广场与香港媒体见面会。投资方摩根士丹利高层、酒店管理方喜达屋集团、写字楼及物业管理方仲量联行、购物中心管理方华夏柏欣等均参加了此次见面会。 项目初期就已经引进包括渣打银行、资生堂、韦莱保险、华润燃气、大成基金等国际、国内知名公司入驻。,入驻企业,区位与交通： “南京国际广场”位于鼓楼区中央路靠近湖南路商圈地段，周边商业成熟，人气旺盛。 地铁1号线玄武门站直抵；约500米可进入玄武湖隧道，可方便连接沪宁高速、机场高速等城市交通网络。,设计与设施： “南京国际广场”写字楼部分由美国新现代主义建筑大师詹姆斯盖茨先生按照北美甲级写字楼标准设计。整体户型方正，得房率高达78%。由于是南北向房间较多，特意设计师在南北方向外立面的处理上采用了起伏不平的突出棱角设计，突出部分采用大面积落地窗，有效的