第一部分 旅游地产研究.ppt

1、嘉里中心,2010.7,旅游地产综述,海南旅游地产发展综述,旅游地产：指所有与旅游业相关的物业类型,旅游景点地产,旅游商业地产,旅游住宅地产,在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。一般以主题公园最为常见。,依靠旅游景区、景点、主题公园或者度假区的各种资源而发展起来的住宅物业。包括为游客提供度假需求的公寓、度假别墅、产权酒店等物业类型，这一类属于第二居所，也就是我们所说的度假地产；同时也包括位于旅游区内外用来居住的第一居所，此类物业的购买者主要来源于旅游区所在地常住居民。,在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。

2、,休闲度假公寓,度假别墅,产权酒店,分时度假酒店,两大 特 征,养身度假、交易、身份象征三者紧密结合,不是简单解决居住问题，要解决更多的其他问题。 旅游房地产是不但让人游还要住，多种消费方式结合才能发展起来。 第二居所概念是在一个更适合于居住和休闲的地区置业。 今后会逐步出现产品功能和产品类型的细化。 如：一些人开始在香港或者其他一些地区购房，外省市一些地区的人跑到海南去购房，这样就带动了海南房地产的提升。,房地产开发与配套服务软硬兼施,除了硬件建设，没有软件建设，很难把普通的地产变成旅游地产。 旅游地产一个转换过程：就是有人替你去管理，有人替你去实行租务。有最优秀的酒店管理公司或者物业管理条

3、件的地区，才有可能逐渐形成旅游地产。 配套、服务系统和硬件不能分离。旅游地产要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅游房地产配套服务经营得很好，两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。,综合分析，我们认为旅游房地产具备行业两大特征，四个要素,四个要素,产业要素,资源要素,功能要素,营销要素,旅游业,房地产业,紧密联系相互依托,可利用地产,旅游资源,利益因子,家生活延伸,产权,时权,投资者,休闲消费者,第一居所、第二居所,四个要素,旅游地产是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。通常意义上，旅游地产划分为

4、四个大类：,旅游地产划分,依托自然资源，我们的切入点,三大类型,滨海类项目是我们的切入点,滨海度假类项目分类,按项目受众广度和类型不同，可分为：,项目功能分区明确，物业类型齐全，周边资源丰富，几乎覆盖了滨海度假应有的所有产品，别墅、公寓、酒店、游艇、温泉、SPA、商业等,目前国内部分滨海类旅游地产热点区域:（非全部）,中国旅游地产发展综述,海南旅游地产发展综述,起步阶段,发展阶段,巩固阶段,提升阶段,突破阶段,腾飞阶段,1987年，中央在海南筹建省和准备兴办中国最大的经济特区。 当年海南接待国内外游客猛增，旅游业起。,1988年正式建省办特区。设立亚龙湾国家旅游度假区，大批星酒店落成。 93年

5、房地产泡沫。 大批投资者涌入海南，海南地产迅猛崛起，三年间，房价快速增长。,1996年，中国度假休闲旅游节在三亚开幕，确立国内顶尖度假目的区地位。东线高速开通。 以旅游业为代表的第三产业蓬勃发展。 93-94年为房产泡沫时期年。,2002年博鳌亚洲论坛开幕。2003年，海南获得抗击非典的胜利，省旅游局、三亚市政府抓住机遇打响“无非典岛”、“健康岛”、“生态岛”品牌，进行市场促销。 2002年开始，房地产行业再次起飞！以三亚为代表的东线旅游地产项目纷纷开始建造。,2007年，海南省提出10到15年的时间打造“海南国际休闲旅游岛”。 2008年3月5日，国务院办公厅以关于支持海南省发展旅游业有关问

6、题的函原则同意海南建设国际旅游岛。 鲁能、万科、富力、雅居乐等国内大品牌开发商进驻海南市场。 区域级旅游地产开发增多。,2010年1月，海南国际旅游岛获国家批复，上升为国家战略，海南旅游发展进入一个新的时期。,海南旅游及旅游地产发展脉络,以三亚、海口为中心： 分为东西两线，东线三亚区域为开发最热区域，东线土地基本饱和，西线属于待开发区域； 其中三亚区域： 一线海景房售价处于47万元/平米 二、三线商品房售价超过1.8万元/平米 东线一线海景基本在1.55万元/平米 西线无一线海景项目，售价在约5000元/平米,东线,西线,一线海景 47万元/ ,一线海景 1.53.6万元/ 二、三线海景 85

7、0015000元/ ,一线海景 1.52.5万元/ 别墅 35万元/ ,一线海景 1.22.6万元/ 二、三线区域 41009000元/ ,一线海景 410万元/ 二、三线海景 1.83万元/ ,地理概况： 全市面积： 1919.58平方公里 管辖海域：5000多平方公里 海岸线：209.1公里港湾：大小19个 气候环境资源： 气候：热带海洋季风性气候 气温：年平均气温25.4 行政区域： “二区五镇”（河东区、河西区、崖城镇、天涯镇、海棠湾镇、田独镇、凤凰镇） 市区环境： 山、海、河三种自然美景集中一地三亚有东、西二条河穿过市区二条河交叉南汇于南边海，北汇于中岛端,回归大自然旅游的“五要素”

8、阳光、海水、沙滩、绿色、空气！,产品市场分布： 三亚湾：为海景公寓房，沿海岸线分为“一线海景”和“二线海景” 市区：楼盘沿三亚河、临春河两岸、凤凰路（二环路）沿线分布 大东海、亚龙湾：以度假酒店为主,产品价格： 三亚湾一线海景的销售均价基本在20000元/以上 二线海景基本保持在10000元/以下。,市内各区域市场差异较大，项目集中于几个热点区域，产品售价与距离海岸远近有直接联系。,四、房地产客群情况,2009年612月客户来源分布图（一）,2009年612月客户来源分布图（二）,客群状况： 市场呈现“岛外市场”2007年17月，三亚共成交7413套商品房，岛外客户88.4%客户地域呈现“两区

9、一都”； 购房客户的高端化导致房地产市场的高端化； “国际市场”和“国内西北边远地区”将成为三亚房地产未来新的利润增长点；,客群呈现明显“岛外客群”占绝对优势，客群住房使用率低，呈现候鸟化趋势。,市场层面：三亚市房地产产业发展迅速，市场需求强劲，土地供给稀缺，热点区域土地价格快速上涨带动房地产价格快速上涨； 供需层面：三大市场需求成为推动市场的发展动力，城市房地产开发投资热潮所形成运营平台，致使市场供需体量同步上涨； 客群层面：三亚房地产市场主要为“岛外客户”；是典型的“候鸟城市”，商品房使用率低； 价格层面：旅游、独家等产业发展远景良好，防通胀的物业保值、增值预期、城市发展战略规划的引导等，

10、整体推动了商品房价格的持续上扬；三亚市房地产项目的价格与其距离海岸远近有直接的联系，一线、二线海景房有较大价差。,三亚旅游地产市场特点：,房地产市场的发展依托于城市旅游规划的发展策略； 旅游产业处于上升期，旅游地产市场同样处于上升期。,市场发展初期,提升阶段,腾飞阶段,1994年起,2007年,2010年,高尔夫温泉小镇；山水云天,山屿湖 克拉码头,重点项目,产品特点,突破阶段,鲁能三亚湾 半山半岛 红树林,2002年,地段、资源的稀缺性和不可复制性、一线海景； 豪华配套； 私属性、各角度观景。,无可借鉴项目,产品、配套与居住氛围等多项资源整合，一线海景；户型丰富。,海景为唯一卖点，户型居住功

11、能、配套等并不完善。,秦皇岛市场,市场发展初期,提升阶段,突破阶段,2006年,2008年-目前,2002年,代表项目,秦皇国际公寓 戴河庭院,森林逸城,半山半岛 类型：公寓,别墅,高层,独栋别墅,联排别墅,双拼别墅 项目位置：大东海区(三亚) 小东海鹿回头半岛 交通位置：三亚龙湾大道 开盘时间：20102 入住时间：201110 占地面积：2066亩 建筑面积：100多万平米 绿化率：45.5 容积率：1.73 物业费：4.5元/月/平米 开发商：三亚鹿回头旅游区开发有限公司 物业公司：世邦魏理仕物业公司 周边配套：小区内有洲际酒店、豪华商业街、国际潜水基地、游艇会等，临近配套有：有着海南中

12、南海之称的六星级酒店悦榕山庄酒店，世界酒店业NO1洲际酒店六星级亚洲旗舰店，全亚洲最好的高尔夫球场鹿回头高尔夫球场，以及夏日百货、大东海美食一条街、银行等 当前价格：49000元/平米；公寓：27000元/平米,世界稀有双海湾，由小东海湾及鹿回头湾组成，背靠弥猴山自然保护区，自然资源异常丰富；,户户私人泳池，下沉式花园、超大露台、SPA，游泳，茗茶，观景，预留非常丰富的情趣生活空间；,坡地独栋别墅，自然起伏的坡地规划，带来充满热带风情的景观奇遇；,南洋风格建筑，线条简约现代，双层屋顶设计，同时透气通风，层次感强，平顶设计；,半山半岛客户以来自上海、北京、浙江等地的绝对高端客户为主。 项目以纯豪

13、宅的定位力图凝聚高端客群，通过高端客群的群聚效应来促进项目的销售。代表性客户：雅戈尔集团掌门人。 客群特征在北京或上海要买得起500万以上的房产，才会在半山半岛置业。上海、北京等地高端别墅的客群，都是半山半岛的准客户。客户的事业可能遍布全国。 另有一定比例的外籍客群，来自美国、加拿大、俄罗斯等。,客户来源分析,外地客户来源分析,媒体营销、事件营销、情景营销、展会营销等方式，树立项目形象，提高项目知名度,红树林 类型：住宅、产权式酒店 项目位置：河东凤凰路海航学院斜对面 售楼处：北京：朝阳区百子湾路32号 三亚：凤凰路155号海航学院斜对面 开盘时间：20102 入住时间：201110 占地面积

14、：400亩 建筑面积：70多万平米 绿化率：55 容积率：1.77 物业费：9元/月/平米 开发商：三亚红树林旅游文化地产开发有限公司 物业公司：红树林国际酒店管理公司 周边配套：周边公交车站、地铁车站、餐饮娱乐购物场所、公园、医院、学校、邮局、银行、超市等生活配套设施描述 当前价格：23000元/平米,“全度假生活酒店”客房5600多见，酒店落成后将成为三亚城市新地标；,多国风情商业街，配套齐全生活设施，足不出户，拥有海洋美景及生活风情；,国际会展中心，同时容纳40006000人开会或者用宴；,大型迪拜水上乐园，将水上乐园与酒店，商业紧紧融合在一起；,红树林客户以来自上海、北京、浙江、东北、内蒙古等地的绝对高端客户为主。 客群特征80以上为投资性客群，考虑到红树林本身的产品投资理念，购房者多看重本项目的投资性。 客群主要为中高端客群，具有一定的经济实力才考虑购置红树林项目，主要为中大型企业主、外企高管，事业分布比较广泛。 另有一定比例的外籍客群，来自美国、加拿大、俄罗斯等。,客户来源分析,外地客户来源分析,产品品质出众，依托海岸线，强调一线海景，彰显景观特色；,产品规划,强调生态的新边锋主义风格带状规划，沿海岸线排部，并利用高差达到户户观海的效果。,核心区海岸资源 社区自建景观配套齐