房地产押品价值评估培训讲义184页

1、2019.11,房地产押品价值评估培训班 培训讲义,课程内容,第一部分：房地产押品评估基础知识 第二部分：房地产押品价值评估理论与实务 市场法 收益法 成本法 基准地价系数修正法 假设开发法 评估程序 评估报告 第三部分：房地产押品价值评估操作模板应用,第一部分：房地产押品评估基础知识,第一部分：房地产押品评估基础知识,一、房地产基本知识,第一部分：房地产押品评估基础知识,房地产押品实物层面的基本知识,房地产的含义 指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。 土地是指陆地表面及其上下一定范围的空间。一宗土地的地表范围，是指该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域。这个“边界”

2、是以权属界线组成的封闭曲线。面积大小依水平投影面积计算。 建筑物是指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。 其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外,房地产押品实物层面的基本知识,房地产的种类 按用途划分：首先可把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，在此基础上可再细分为下列10类: 居住房地产 办公房地产 商业房地产 旅馆房地产 餐饮房地产,体育和娱乐房地产 工业房地产 农业房地产 特殊用途房地产 综合用途房地产,房地产押

3、品实物层面的基本知识,房地产的种类 按开发程度划分 生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。 毛地：是指具有一定的城市基础设施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿的土地。 熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。按照基础设施完备程度，可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”。“三通一平”一般指通路、通水、通电和场地平整；“五通一平”一般指在“三通”基础上增加排水、电信；“七通一平”一般指在“五通”基础上增加燃气、热力 在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。在实际估价中，判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为

4、标志。未完成工程竣工验收的，即为在建工程，完成工程竣工验收的，应当有工程竣工验收报告。 现房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。按照新旧程度分为新房、旧房。按照装饰装修状况分为毛坯房、粗装修房和精装修房,房地产押品实物层面的基本知识,房地产的种类 按的结构类型和材料划分 砖木结构建筑 砖混结构建筑 钢筋混凝土结构建筑 钢结构建筑,房地产押品实物层面的基本知识,房地产押品勘查知识 房地产的位置 坐落：房地产所在具体地点。 方位：房地产在所在区域中的方向和位置。 距离：房地产与有关社会场所的远近。 朝向：房地产正门或房间窗户正对着的方向。 楼层：房地产为某幢房屋中某层、某套时

5、，其所在的楼层 房地产的外部配套设施：基础设施和公共服务设施 基础设施一般指道路、供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施。 公共服务一般指教育、医疗、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施,房地产押品权利层面的基本知识,房地产押品权利的含义 我国房地产权利的种类主要有房地产所有权、土地使用权、地役权、抵押权和租赁权 房地产所有权 单独所有是指房地产由一个单位或个人享有所有权。 共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权，共有又分为按份共有和共同共有，按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权，共同共有人对共有的房地产共同享有所有权。 建筑物区分所

6、有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利,房地产押品权利层面的基本知识,房地产押品权利的含义 土地使用权 建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。按取得方式，可分为出让、划拨和其他三种建设用地使用权。其他建设用地使用权主要有出资、入股等形式的建设用地使用权。 宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施 土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等

7、享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产,房地产押品权利层面的基本知识,房地产押品权利的含义 地役权 房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利 抵押权 债务人或第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依法以该房地产折价或以拍卖、变卖该房地产所得价款优先受偿 房地产租赁权 以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利,房地产押品权利层面的基本知识,出让和划拨 出让 协议出让：指出让方与受让方经过协商，就土地使用权出让

8、条件以及双方的权利义务达成一致而出让土地使用权的民事法律行为。 招标出让：由市、县土地管理部门向符合规定条件的单位发出招标邀请书或者向社会发布招标公告，邀请特定或者不特定公民、法人或其他组织参加投标，根据投标结果择优确定中标者，向其出让土地使用权。招标方式包括邀请招标和公开招标,房地产押品权利层面的基本知识,出让和划拨 出让 拍卖方式出让土地使用权，是由市、县土地管理部门或其委托的拍卖机构，在指定的时间地点，通过拍卖的方式公开叫价竞投，以出价最高者为受让人出让土地使用权 挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买

9、人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为 出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。土地使用权出让的实际年限不得突破规定的最高年限，只能限于最高年限的范围内,房地产押品权利层面的基本知识,出让和划拨 划拨 划拨用地范围：（1）国家机关用地和军事用地：（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地 划拨土地使用权的处分 在转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人

10、民政府准予转让的应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿,房地产押品权利层面的基本知识,出让和划拨 划拨 划拨土地使用权的处分 以划拨方式取得国有土地使用权的股份制企业，在补办土地使用出让手续、补交出让金、进行土地登记后，土地使用权由股份制企业持有 职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的住房产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入

11、市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承,房地产押品权利层面的基本知识,土地使用权转让 土地使用权转让条件 土地使用者按出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 土地使用者依出让合同约定进行开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25以上；属于成片开发的，形成工业用地或其他建设用地。转让房地产时房屋已建成的，还应持有房屋所有权证书 土地使用权转让时，不得损害土地及其地上建筑物的经济效益，不得违反城市规划的要求；土地使用权和地上建筑物、其他附着

12、物所有权分割转让的，应经市、县人民政府土地管理部门和房管部门批准，并按规定办理过户登记手续。 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让,房地产押品规范层面的基本知识,规划知识 用地分类 根据城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790），城市用地按大类、中类和小类三级进行划分。城市用地共分10大类、46中类和73个小类 规划控制指标：规定性指标 用地性质，指规划用地的使用功能或土地用途，可根据用地分类标准进行标注。 用地面积，指规划地块划定的面积 建筑密度，指规划地块内各类建筑首层占地面积与地块面积之比，通常以上限控制 建筑控制高度，指由室外明沟面或散

13、水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离,房地产押品规范层面的基本知识,规划知识 规划控制指标：规定性指标 建筑红线后退距离，指建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以下限控制 人口容量。即规划地块内部每公顷用地的居住人口数，通常以上限控制 建筑形式、体量、色彩、风格要求。对规划区重点地段的建筑形体和布局应进行特别控制，包括广场控制线、绿地控制线、裙房建筑控制线、主体建筑控制线、建筑架空控制线、建筑高度控制范围、建筑颜色等具体指标 其他环境要求,房地产押品规范层面的基本知识,规划知识 规划控制指标：指导性指标 容积率，指规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比，可根据需要制定上限和下限。容积率的下

14、限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。 绿地率，指规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，即：绿地率=绿地面积土地面积 绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。 交通出入口方位，指规划地块内允许设置出入口的方向和位置 停车泊位及其他需要配置的公共设施，包括居住区服务设施（中小学、幼托、居住区级公建）、环卫设施（垃圾转运站、公共厕所）、电力设施（变电站、配电所）、电信设施（电话局、邮政局）、燃气设施（煤气调气站）等,房地产押品规范层面的基本知识,规划知识 建设工程规划许可证制度

15、在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续,房地产押品规范层面的基本知识,房地产开发管理知识 立项管理 对房地产开发项目进行可行性研究，形成房地产开发项目可行性研究报告 房地产开发项目用地的土地使用权出让或者划拨前，主管部门应当出具房地产开发项目建设条件意见书，其内容应当作为土地使用权出让合同的必备条件或者划拨土地使用权批准文件的内容之一 房地产开发企业

16、应当在签订土地使用权出让合同或者取得划拨土地使用权批准文件后的15日内，到建设行政主管部门备案，领取房地产开发项目手册。房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案,房地产押品规范层面的基本知识,房地产开发管理知识 四证管理 房地产开发企业应取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证 质量验收和房屋完损等级 房屋验收按国家建筑工程施工验收统一标准（GB50300-2019）规定进行,二、 房地产押品评估基本知识,第一部分：房地产押品评估基础知识,房地产评估基本知识,定义 评估人员依据国家有

17、关法律、法规和评估规范，根据评估目的，选择适当价值类型，遵循评估原则，按照评估程序，运用适当的评估方法，对房地产抵押品在评估时点的合理价值进行分析、估算并发表评估意见的行为和过程 评估主体 从事房地产抵押品价值评估和审核工作的人员，他们是评估工作的主导者。 评估客体（评估对象） 具体评估活动中需要评估的房地产 作为评估对象的房地产，应符合国家有关法律、法规和农业银行相关制度的规定。对于根据有关规定不得抵押的房地产，不得作为评估对象,房地产评估要素,评估依据 评估工作所应遵循的国家法律法规和评估规范、评估活动相关当事人之间的合同协议以及其他参考依据 房地产估价规范（GB/T 50291-2019

18、） 城镇土地估价规程（GB/T 18508-2019） 房地产抵押估价指导意见（建住房20198号） 资产评估准则不动产（中评协2019189号） 中国农业银行押品管理办法（试行）（农银发2009400号） 中国农业银行房地产押品价值评估指引 人民银行、银监会等外部监管部门的监管要求以及本指引等我行内部制度办法的规定,房地产评估要素,评估目的 评估结果的期望用途，它直接决定着价值类型和评估方法的选择 评估时点（评估基准日） 评估结果对应的日期。即只在该评估日期，评估对象才有该评估价值 一般应为完成评估对象实地查勘之日，但评估委托合同另有约定的除外。因特殊需要，评估时点可定为过去或未来的某个日期

19、,房地产评估要素,价值类型 评估结果的价值属性及其表现形式 农业银行房地产价值评估的价值类型为房地产抵押价值，即抵押房地产在评估时点的市场价值。 抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-优先受偿权 =未设立法定优先受偿权下的价值-拖欠建设工程价款-已抵押担 保的债权占用额度-其他法定优先受偿权,房地产评估要素,价值类型 名义价格和实际价格 名义价格是表面上的价格，实际价格是在名义价格的基础上进行计算或处理得到的价格。 例一宗建筑面积为150平方米，总价100万元的住房，在买卖中双方如约定按以下几种付款方式付款：（1）要求在成交日一次性付清；（2）如果在成交日一次性付清，则给予2%的优惠；（3）

20、以抵押贷款方式支付，其中首付50万元，银行贷款50万元，期限20年，贷款年利率7%，按月等额偿还贷款本息；（4）从成交日期起分期支付，成交日期支付50万元，1年后支付剩余50万元，年折现率为10%。请计算各种付款方式下的名义价格和实际价格。 解在以上4种付款方式下，名义价格均为总价100万元。第（1）、（3）中付款方式下，实际价格和名义价格一样，均为总价100万元。在第（2）中付款方式下，实际价格为：100（1-2%）=98万元。在第（4）中付款方式下，实际价格为：50+50/（1+10%）=95.45万元。,房地产评估要素,价值类型 总价格、单位价格和楼面地价 总价格简称总价，是指某一宗或某

21、一区域范围内房地产整体价格 单位价格简称单价。土地单价是指单位土地面积的土地价格。建筑物单价通常是指单位建筑物面积的建筑物价格。房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格 楼面地价是土地上建筑物面积均摊的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价土地总价/总建筑面积 楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价土地单价/容积率,房地产评估要素,评估原则 独立客观公正原则 独立：要求房地产评估不应受外界不合理因素的干扰和影响 客观：要求房地产评估要尽可能地减少评估人员主观意志对评估过程和评估结论的影响。 公正：要求房地产评估时必须站在中立的立场上，不偏袒当事人的某一方，特别是不可有意

22、无意地偏向委托方 合法原则：必须以评估对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提进行评估,房地产评估要素,评估原则 评估时点原则：评估结论具有很强的时间相关性和时效性，要求评估结果是评估对象在评估时点的价格，不能将该评估结果作为评估对象在其他时点的价格 替代原则：评估结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格 类似房地产是指在同一供求范围内，在用途、规模、档次、区位、建筑结构、权利性质等方面与评估对象相同或相近的房地产 谨慎原则：在存在不确定或不可量化因素的情况下，评估人员作出评估相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市

23、场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在评估报告中作出必要的风险提示,房地产评估要素,评估方法 评估方法是指评估所运用的特定技术，它是分析和判断房地产价值的手段和途径。评估人员应根据评估对象、价值类型和评估资料的搜集情况，分析各种评估方法的适用性，选用适宜的评估方法。 房地产价值评估主要使用市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价系数修正法等评估方法以及这些评估方法的综合运用。评估人员应熟知、理解并正确运用这些方法，根据实际情况选择适宜的评估方法进行评估,房地产评估要素,评估程序 评估程序是指评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序，主要包括明确评估基本事项、拟定评估作业方案、搜集评估所需资

24、料、实地查勘评估对象、选定评估方法、计算和确定评估结果、撰写和出具评估报告、审核确认评估结论、评估资料归档等内容,评估信息,评估所需信息的来源 地方政府公布的有关行业数据 地方政府相关的政策文件根据各地情况执行，一般可根据各地的相关地方政府部门及其网站查 外部评估中介机构数据 能提供数据的外部中介机构有评估公司、房地产销售公司、房地产交易会、房地产二手交易中介、电视电台网络等 现场勘查、客户提供 信息归档 将评估报告电子版、现场勘查资料、电子照片、评估测算资料、权证复印件等资料存档备查,第二部分：房地产押品价值评估理论与实务,一、市场法,第二部分：房地产评估理论与实务,市场法,定义 市场法又称

25、市场比较法，是指将评估对象与在评估基准日近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。 采用市场法求得的房地产价格又称为比准价格 使用前提 有一个活跃的公开市场：市场上有自愿的买者和卖者，他们有足够的时间可以获得相关信息并进行平等交易，市场成交价格基本上可以反映市场行情 公开市场上要有可比的交易实例：选择的交易实例及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与评估对象相同或相似，这些交易实例就可以作为评估对象的参照物,市场法,适用范围 同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产 住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等 写字楼。商

26、铺。标准厂房。房地产开发用地。 下列房地产难以采用市场法评估： 数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等； 很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等 可比性很差的房地产，如在建工程等,市场法,操作步骤 搜集交易实例，即从房地产市场中搜集大量的实际成交的房地产及其成交日期、成交价格、付款方式等情况 选取可比实例，即从搜集的大量交易实例中选取一定数量、符合一定条件的交易实例 对可比实例的实际成交价格进行适当处理,市场法,可比实例选择要求 用途相同，指居住、商业、办公、工业等用途 建筑结构相同，指钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构等房屋建筑结构

27、。 权利性质相似，指土地和房屋的权利性质。例如国有土地与集体土地权利性质不同，出让土地使用权与划拨土地使用权的权利性质不同，商品住宅与经济适用房、房改所购住房权利性质不同 交易类型相同，房地产交易类型主要有买卖和租赁两大类，其中根据交易方式可分协议、招标、拍卖、挂牌等交易类型。 所处地段相同或是同一供需圈内，指所处的市场供求环境和竞争状况相同或相似。 交易实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 交易实例的成交日期与评估基准日接近，最长不超过1年,市场法,计算公式 Pf=PBABC Pf评估对象的比准价格； PB可比实例成交价格； A交易情况修正系数； B市场状况调整系数； C房地产状况调

28、整系数,市场法,指标说明 交易情况修正系数（A） 交易情况修正是指排除交易行为中特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比交易实例成交价格调整为正常价格 计算公式 市场状况调整系数（B） 市场状况调整是指由于可比实例的成交日期与评估时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在评估时点时的价格 计算公式,市场法,指标说明 房地产状况调整系数（C） 房地产状况调整是指把可比实例在自身状况下的价格，调整为在评估对象房地产状况下的价格 计算公式 区位状况调整，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为在评估对象房地产区位状况下的价格。内容主要包括：位置、

29、繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、基础设施情况、公共配套设施完备程度、产业聚集度等影响房地产价格的因素。区位状况比较、调整的具体内容应视评估对象的具体用途而确定,市场法,指标说明 房地产状况调整系数（C） 实物状况调整，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在评估对象房地产实物状况下的价格。实物状况比较、调整的内容，土地主要包括面积、形状、进深、宗地内基础设施完备程度和场地平整程度等；建筑物主要包括建筑规模、建筑结构、设施设备、空间布局、层高、工程质量、建筑物年龄、维修养护情况等影响房地产价格的因素。实物状况因素修正的具体内容应视评估对象的具体用途而确定 权益状况调整，是指将可比实例

30、房地产在其权益状况下的价格，调整为在评估对象房地产权益状况下的价格。权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、城市规划限制条件（如容积率）等影响房地产价格的因素,市场法,指标取值范围 单项因素修正不能超过20% 综合因素修正不能超过30% 因素修正超出范围的，应更换其他可比交易实例 现场勘查:比较因素条件指数表,市场法的计算应用,建立比较基准 统一房地产范围 针对某些评估对象，有时难以直接选取到与其范围完全相同的房地产的交易实例作为可比实例，只能选取“主干”相同的房地产的交易实例作为可比实例。统一房地产范围即是进行“有无对比”并消除由此导致的价格差异 带有债权债务的房地产。 房地产价格=带有债权

31、债务的房地产价格-债权债务 含有非房地产成分。 房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价格 房地产实物范围不同,市场法的计算应用,建立比较基准 统一房地产范围 例评估对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为126万元，含有一个现价为15万元的车位和一套全新状态下价值为8万元的家具，家具为八成新，请计算该可比实例经统一房地产范围后的价格。 解选取的该可比实例成交价格为：126-15-80.8=104.6万元,市场法的计算应用,建立比较基准 统一付款方式 需要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额。具体方法是通过折现计算 例某宗房地产成交总价为1

32、20万元，其中首付款40%，余款于半年后一次性支付。假设月利率为0.4%，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付款付清的价格。 解该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下,市场法的计算应用,建立比较基准 统一采用单价 统一价格表示单位可以是总价，也可以是单价，但一般是采用单价 统一币种和货币单位 在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元” 统一面积内涵,市场法的计算应用,建立比较基准 统一面积单位 平方米下的价格=公顷下的价格10000 平方米下的价格=亩下的价格666.67 平方米下的价格=平方英尺下的价格0.09290304 平方米下的价格=坪下的价格3.

33、305793 例搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积120平方米，成交总价240万元人民币，分三期付款，首付款100万元人民币，第二期于半年后付70万元人民币，余款70万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产使用面积3000平方英尺，成交总价122万美元，于成交时一次性付清。已知人民币年利率为6%，该类房地产建筑面积与使用面积的关系为1平方英尺建筑面积等于0.65平方英尺使用面积，乙交易实例成交时人民币与美元的市场汇率为1美元等于6.8383元人民币。如果选取该两个交易实例为可比实例，请对其成交价格进行“建立比较基准”处理,市场法的计算应用,建立比较基准 统一面积单位 解（1）

34、统一付款方式 乙总价=122.00（万美元） 统一采用单价。 甲单价=2340300120=19502.50（元人民币/平方米建筑面积） 乙单价=12200003000=406.67（美元/平方英尺使用面积） 统一币种和货币单位。统一采用人民币表示： 甲单价=19502.50（元人民币/平方米建筑面积） 乙单价=406.676.8383=2780.93（元人民币/平方英尺使用面积）,市场法的计算应用,建立比较基准 统一面积单位 解 统一面积内涵。统一采用建筑面积表示： 甲单价=19502.50（元人民币/平方米建筑面积） 乙单价=2780.930.65=1807.60（元人民币/平方英尺建筑面

35、积） 统一面积单位。以平方米为基准表示： 甲单价=19502.50（元人民币/平方米建筑面积） 乙单价=1807.600.09290304=19456.84（元人民币/平方米建筑面积） 因此，通过建立比较基准处理，甲交易实例的单价为19502.50元/平方米建筑面积，乙交易实例的单价为19456.84元/平方米建筑面积,市场法的计算应用,交易情况修正 交易情况修正需要考虑的主要因素 利害关系人之间的交易 急于出售或急于购买的交易 交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易 交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易 特殊交易方式的交易 交易税费非正常负担的交易 相邻房地产的合并交易

36、强迫出售或强迫购买的交易 受迷信影响的交易 其他非正常的交易,市场法的计算应用,交易情况修正 交易税费非正常负担的修正 将成交价格修正为依照税法及中央和地方政府的有关规定（没有规定的，按照当地习惯），买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。 修正公式为： 正常成交价格=卖方实得金额+应由卖方缴纳的税费=买方实付金额-应由买方缴纳的税费 正常成交价格=卖方实得金额/（1-应当由卖方交付的税费比率）=买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）,市场法的计算应用,市场状况调整 市场状况调整是指将可比交易实例在交易日期的价格调整为评估基准日的价格 市场状况调整的价格指数法 采用定基价格指数进行

37、市场状况调整的公式为： 例某房地产2009年3月1日价格为16000元/平方米，现需将其调整到2009年11月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2009年1月1日至11月1日的价格指数分别为89.3，84.7，86.8，85.0，89.2，92.5，98.1，98.0,97.6,98.0,97.9（以2019年1月1日为100）。请计算该宗房地产2009年11月1日的价格。 解该宗房地产2009年11月1日的价格计算如下：,市场法的计算应用,市场状况调整 市场状况调整的价格指数法 采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为 可比实例在评估时点的价格=可比实例在其成交日期的价格成交日期的下一时

38、期的价格指数再下一时期的价格指数评估时点的价格指数 例某宗房地产2009年3月1日的价格为16000元/平方米，现需将其调整到2009年7月1日。如已知该宗房地产所在地区类似房地产2009年1月1日至7月1日的价格指数分别为94.7，94.8，96.7，105.0，114.2，116.5，120.1（均以上个月为100）。请计算该宗房地产2019年10月1日的价格。 解该宗房地产2009年7月1日的价格计算如下：,市场法的计算应用,市场状况调整 市场状况调整的价格变动率法 采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为 例为评估某宗房地产2009年9月1日的价格，选取了成交日期为201

39、9年12月1日、成交价格为8000元/平方米的可比实例。另获知该类房地产的价格2019年1月1日至2009年2月1日平均每月比上月上涨1.5%，2009年2月1日至9月1日平均每月比上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行交易日期修正。 解对该交易实例的交易日期修正为：,市场法的计算应用,市场状况调整 市场状况调整的价格变动率法 采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为： 可比实例在评估时点的价格=可比实例在其成交日期的价格（1价格变动率期数） 房地产状况调整 区位状况调整 例已知在某宗房地产评估中，选取的可比实例A、B、C的区域分析如下表所示，请计算可比实例A、B的区位状况调

40、整系数,市场法的计算应用,解可比实例A、B的区位状况调整系数分别为,市场法的计算应用,房地产状况调整 实物状况因素修正 例 已知在某宗房地产评估中，选取的可比实例A、B、C的实物状况分析如下表所示，请计算可比实例A、C的实物状况因素修正系数,市场法的计算应用,房地产状况调整 实物状况因素修正 可比实例A、C的实物状况因素修正系数分别为,市场法的计算应用,房地产状况调整 权益状况调整 将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、城市规划限制条件（如容积率）等影响房地产价格的因素 求取比准价格 求取某个与可比实例对应的比准价

41、格 比准价格可比实例价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数 交易情况修正系数=可比实例的交易情况指数/100 市场状况调整系数=可比实例的市场状况指数/100 房地产状况调整系数=100/可比实例的房地产状况指数,市场法的计算应用,求取比准价格 求取其他几个可比实例的比准价格 采用算术平均数法，将多个可比交易实例的比准价格相加求和，除以可比实例的个数，得出评估对象的最终比准价格 例某宗房地产评估时，选取周边成交的同类房地产实例A、B、C、D，成交单价分别为8700元/平方米，8200元/平方米，8550元/平方米，8400元/平方米，已知交易情况修正率为0，2%，3%，0，交易

42、日期修正率为6%，7%，12%，10%，房地产状况调整打分分别为104，101，98，65。假设没有其他需要考虑的因素，请计算该宗房地产的最终比准价格（采用算术平均数法）,市场法的计算应用,求取比准价格 解由于同类房地产实例D的房地产状况调整修正超过30%，不宜作为评估对象的可比交易实例。本宗房地产评估的可比交易实例为A、B、C，依据比准价格=可比实例成交价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数实物状况因素修正系数，相应计算如下： 利用算术平均数法计算评估对象的最终比准价格为：,二、收益法,第二部分：房地产评估理论与实务,收益法,定义 收益法是指预计评估对象未来正常净收益，选用适当

43、的报酬率或资本化率将其转换为价值，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。通常把收益法测算出的价值简称为收益价格 选用条件 被评估房地产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量 房地产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币衡量 被评估房地产预期获利期限（寿命）可以预测 适用范围 对于可独立经营获利或具有潜在收益的房地产，一般采用收益法进行评估,收益法,操作步骤 确定未来收益期限 求取未来净收益 求取报酬率 选用恰当的报酬资本化法公式计算收益价格 基本公式 V评估时点的收益价格（通常称为现值）； Ai未来第i年的正常净收益； Y房地产的报酬率； n可获收益的年限,收益法的计算公式,

44、可参考公式 净收益每年不变 V评估时点的收益价格（通常称为现值）； A未来第i年的正常净收益，保持不变； Y房地产的报酬率； n可获收益的年限 例某宗房地产是在有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用权年限是70年，不可续期，至今已使用了8年；预计该宗房地产在正常情况下每年的净收益为7万元；该类房地产的报酬率为6.5%。请以收益法计算该宗房地产的价格。 解该宗房地产以收益法计算的价格为,收益法的计算公式,可参考公式 净收益在若干年前有变化 V评估时点的收益价格（通常称为现值）； Ai未来第i年至第t年的正常净收益； A未来第t年后的正常净收益，保持不变； Y房地产的报酬率； n可获收益的

45、年限 例某宗房地产的收益期限为40年，通过预测得出未来5年的净收益分别为18万元，20万元，21万元，23万元，26万元，从未来第6年到第40年每年的净收益将稳定在28万元左右，该类房地产的报酬率为10%。请以收益法计算该宗房地产的价格。 解该宗房地产以收益法计算的价格为,收益法的计算公式,可参考公式 净收益按一定数额递增 V评估时点的收益价格（通常称为现值）； A未来第1年的正常净收益，此后按数额b逐年递增； Y房地产的报酬率（不为0）； n可获收益的年限,收益法的计算公式,可参考公式 净收益按一定数额递减 V评估时点的收益价格（通常称为现值）； A未来第1年的正常净收益，此后按数额b逐年递

46、增； Y房地产的报酬率（不为0）； n可获收益的年限，为有限年，满足n,收益法的计算公式,可参考公式 净收益按一定数额递减 例预计某综房地产未来第一年净收益为37万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，该类房地产的报酬率为10%，产权有限时间为40年。请以收益法计算该宗房地产的价格。 解该宗房地产的合理经营期限n计算如下,收益法的计算公式,可参考公式 净收益按一定比率递增 V评估时点的收益价格 A未来第一年的正常净收益； Y房地产的报酬率； g净收益逐年递增的比例； n可获收益的年限,可参考公式 净收益按一定比率递增 V评估时点的收益价格 A未来第一年的正常净收益； Y房地产的报酬

47、率； g净收益逐年递增的比例； n可获收益的年限,收益法的计算公式,可参考公式 净收益按一定比率递增、递减 例预计某综房地产未来第一年净收益为26万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少1%，该类房地产的报酬率为7%，收益期限为5年。请以收益法计算该宗房地产的价格。 解该宗房地产以收益法计算的价格为,收益法的计算公式,可参考公式 预知未来若干年后的价格 V评估时点的收益价格（通常称为现值）； Ai未来第i年至第t年的正常净收益； Vn房地产在未来第n年末的转售净收益或市场价值 Y房地产的报酬率； t持有房地产期间,收益法的计算公式,可参考公式 预知未来若干年后的价格 例某写字楼过去的市场价

48、格为28000元/平方米，目前房地产市场不景气，其市场租金为每天13元/平方米，该类写字楼的净收益为市场租金的70%。预测房地产市场3年后会回升，那时该写字楼的价格将达到30000元/平方米，转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类资产的报酬率为10%，请以收益法计算该写字楼目前的价值。 解该写字楼以收益法计算的价值为：,收益法的指标说明,未来第i年的净收益（Ai） 基于房地产出租的净收益的计算。 基于房地产出租的净收益计算的基本公式为： 年净收益=房地产出租年总收入房地产出租年总费用。房地产出租的总收入 房地产出租年总收入=有效毛收入+其他收入 有效毛收入=单位租金建筑面积36

49、5天（1空置率）拖欠的租金以及其他收入损失 其他收入主要包括租赁保证金和押金的利息收入、房地产经营业态带来的除租赁收入外的其他收入。没有其他收入取值为0,收益法的指标说明,未来第i年的净收益（Ai） 基于房地产出租的净收益的计算 房地产出租年总费用 保险费=重置单价建筑面积保险费率。房屋保险费率一般按1.5-2计算。 税金：按照国家和地方政府有关规定执行，主要包括房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加等。 其他费用：根据当地具体情况确定，主要包括供暖费、水电费、电话费等，但是要注意租金收入是否包括该项费用，并根据实际情况决定是否计算或扣除 基于营业收入的净收益的计算。 使用收益法对百货商场

50、和超市等业态评估时，净收益测算公式为：净收益主营业务收入主营业务成本和税金管理费用财务费用销售费用商业利润。,收益法的指标说明,房地产的报酬率（Y） 市场提取法 搜集三宗类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出每个可比交易实例的报酬率（Yi）,算术平均或加权平均后，得出评估对象的报酬率 风险累加法 Y=安全利率风险调整值。 综合考虑现行的定期存款利率和风险调整值，根据风险累加法确定的报酬率，取值应不低于5%。 投资收益率排序插入法 找出相关投资类型及其收益率、风险程度，将按照风险程度排序，将评估对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定折现率,收益法的指标说明,可获收益

51、的年限（n） 评估对象可获收益的年限一般应根据房屋剩余经济寿命（耐用年限扣除已使用年限）、建设用地剩余使用年限孰低原则来确定，哪个年限短，就将其作为可获收益年限 对单独土地或单独房屋建筑物的评估，应分别根据土地使用权年限和房屋建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，并选用有限年的收益法计算公式（净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销） 对土地与房屋建筑物合一的评估对象，当房屋建筑物耐用年限大于等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用有限年的收益法计算公式（净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销）,收益法的指标说明,可获收益的年限（n） 对土地与房屋建

52、筑物合一的评估对象，当房屋建筑物耐用年限小于土地使用权年限时，可采用下列方式之一进行处理： 先根据房屋建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值 根据房屋建筑物维修养护状况，在适当增大未来维修费用的情况下，按土地剩余使用年限确定未来可获收益的年限，选用有限年的收益法计算公式测算,收益法的指标说明,净收益增长率（g） 不同区域和不同实物状况的房地产，其租金收入增长水平是不一致的。在实际测算过程中，要对评估对象特点进行分析，选取适当的净收益增长率。如果

53、预计未来收益保持稳定不变，该值按0计算 若干年后的价格（Vn） 在计算若干年后的价格（Vn）时，要依据实际情况合理预测。如果购买房地产的目的是为了持有一段时间后转售，则为预测的实现转售时的价格减去销售税费后的净值，简称期末转售收益。期末转售收益是在持有期末转售房地产时可以获得的净收益,收益法的计算应用,例某商场的土地使用期限为40年，自2019年4月1日起算。该商店共分为2层，每层可出租面积各为1000平方米。一层于2019年4月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为160元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米和140元/

54、平方米，运营费用为30%。该类房地产的出租率为90%，报酬率为9%。请计算该商场2019年4月1日带租约出售的正常价格,收益法的计算应用,解（1）商店一层价格测算： 租约期限内年净收益=1000160（1-30%）1290%=120.96万元 租约期限外年净收益=1000200（1-30%）1290%=151.20万元 （2）商店二层价格测算： 年净收益=1000140（1-30%）1290%=105.84（万元） （3）商场正常价格计算： 该商场正常价格=商店一层价格+商店二层价格=1551.30+1123.15=2674.45（万元）,三、成本法,第二部分：房地产评估理论与实务,成本法的基

55、本原理,定义 成本法又称成本逼近法，是指求取评估对象在评估时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算评估对象客观合理价格或价值的方法。 采用成本法求得的房地产价格又称为积算价格 成本法的理论依据 生产费用价值论：商品的价格依据其生产所花费的必要费用而决定 替代原理：同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格,成本法的基本原理,适用范围 只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。 市场发育不完善，成交实例不多； 折旧较少、建筑成本易于评估的新房地产； 折旧额能够准确估计的旧房地产； 房屋保险价值的确定； 来验证其他评估方法的评估结果,成本法的基本原

56、理,选用前提 评估对象处于继续使用状态或假定处于继续使用状态。 具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础上的，许多信息需要通过历史资料获得。 形成资产价值的耗费应体现社会或行业的平均水平 操作步骤 搜集有关房地产开发建设的成本、税费、开发利润等资料。 估算重新购建价格。 估算折旧。 求取积算价格 基本公式 房地产价值=土地重新购建价格+地上建筑物重新购建价格-建筑物折旧 重新购建价格=取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润,成本法重新购建价格的确定,重新购建价格 重新购建价格是评估时点的价格。 重新购建价格是客观的价格。 建筑物的重新购建价格是全新状

57、况下的价格，土地的重新购建价格是评估时点状况下的价格 根据建筑物重新建造方式的不同，分为重置价格和重建价格。 重置价格：又称重置成本，是指采用评估时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在评估时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与评估对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。 重建价格：又称重建成本，是指采用与评估对象相同的的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在评估时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与评估对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。可将这种重新建造方式形象地理解为“复制”。,成本法重新购建价格的确定,房地产价格

58、的构成 土地取得费用 取得房地产开发用地所必需的费用、税金等。在完善的房地产市场下，土地取得费用一般是由购置土地的价款和在购置时应由房地产（作为买方）缴纳的税费（如契税、交易手续费）构成。 通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。具体包括：土地补偿费。安置补助费。地上附着物和青苗补偿费。农村房屋拆迁安置补偿费。占用耕地的耕地占用税。占用耕地的耕地开垦费。占用菜地的新菜地开发建设基金。征地管理费。政府规定的其它有关税费,成本法重新购建价格的确定,房地产价格的构成 土地取得费用 通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金

59、等。具体包括如下各项：房屋拆迁补偿安置费用。房屋拆迁估价服务费.房屋拆迁管理费。政府规定的其它有关税费。 通过市场“购买”取得的，如购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。,成本法重新购建价格的确定,房地产价格的构成 开发成本 勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、工程勘察、设计，施工通水、通电、通路及平整场地等开发项目前期工作所发生的费用。 基础设施建设费。包括所需要的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等设施的建设费用。如果取得的房地产开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或没有基础设施建设费。 房屋建筑安装工程费。包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。附属工程如房屋周围的围墙、水池、绿化等。 公共配套设施建设费。包括所需要的非营业性的公共配套设施的建设费用。 开发建设过程中的税费,成本法重新购建价格的确定,房地产价格的构成 管理费用：为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。 投资利息：包括土地取得成