《投资性房地产H》PPT课件.ppt

1、概述,投资性房地产的后续计量,投资性房地产的转换和处置,第八章 投资性房地产,第八章 投资性房地产,概述,投资性房地产的初始计量,投资性房地产的确认,投资性房地产的内容,第八章 投资性房地产,第一节 概述,一、概述,投资性房地产是指为,赚取租金,资本增值,两者兼有,而 持 有 的 房 地 产,第八章 投资性房地产,第一节 概述,（一）投资性房地产,一、概述,第八章 投资性房地产,第一节 概述,（二）投资性房地产的特征,1、投资性房地产是一种经营性活动；,2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于做为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；,4、投资性房地产有两种后续计量模式。,成本模式,公

2、允价值模式,3、投资性房地产能够单独计量和出售；,二、投资性房地产的内容,（一）属于投资性房地产的内容,是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。,【资料81】发达公司与盛世公司签订一项经营租赁合同，盛世公司将其因接受外单位投资而持有使用权的一块土地出租给发达公司，年租金10万元，租期10年。发达公司又将该块土地转租给先锋公司，年租金12万元，租期3年。假设上述活动均在国家法律许可的范围内进行。,第八章 投资性房地产,第一节 概述,1、已出租的土地使用权；,2、持有并准备增值后转让的土地使用权；,是指企业通过出让或转让方式取得的、准备增值后转让的土地使用权,第八章 投资

3、性房地产,第一节 概述,二、投资性房地产的内容,（一）属于投资性房地产的内容,按国家有关规定认定的闲置土地，不属于“持有并准备增值的土地使用权”。,3、已出租的建筑物；,是指企业拥有产权，并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。,第八章 投资性房地产,第一节 概述,二、投资性房地产的内容,（一）属于投资性房地产的内容,企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产,【资料82】发达公司与盛世公司签订一项经营租赁合同，盛世公司将其拥有产权的两间门面房出租给发达公司，租期5年。发达公司一开始将这两间门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏

4、损，发达公司将餐馆转租给先锋公司，以赚取租金差价。,【资料83】发达公司在中关村购买了一栋写字楼，共12层。其中5层经营租赁给盛世公司，6层经营出租给先锋公司，底层出租给东方连锁超市。发达公司同时为整栋写字楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。,第八章 投资性房地产,第一节 概述,二、投资性房地产的内容,（二）不属于投资性房地产的项目,1、自用房地产和作为存货的房地产；,2、一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理：,用于赚取租金或资本增值的部分；,能够单独计量和出售的，,投资性房地产,不能单独计量和出售的，,用于生产商品、提供劳务或经营管理的部分；,不能做

5、为投资性房地产,不能做为投资性房地产,三、 投资性房地产的确认,（一）投资性房地产的确认条件：,1、满足对投资性房地产的定义；,2、与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；,3、该投资性房地产的成本能够可靠的计量。,第八章 投资性房地产,第一节 概述,三、 投资性房地产的确认,（二）投资性房地产的确认时点：,1、已出租的土地使用权、已出租建筑物：,2、持有的准备增值后转让的土地使用权：,第八章 投资性房地产,第一节 概述,将自用土地停止自用，准备增值后转让的日期,3、持有的以备出租的空置建筑物：,企业管理当局作出正式书面决议的日期。,租赁开始日,新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑

6、物,不再用于日常生产经营活动，且经整理后达到可经营出租状态的建筑物,（ 一）外购投资性房地产的初始计量,可直接归属于该资产的其他支出。,购买价款；,相关税费；,第八章 投资性房地产,第一节 概述,四、 投资性房地产的初始计量,（二）自行建造投资性房地产的初始计量,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。,第二节 投资性房地产的后续计量,2、采用成本模式进行计量的投资性房地产；,3、采用公允价值模式进行计量的投资性房地产；,第八章 投资性房地产,本节内容,4、投资性房地产后续计量模式的变更；,5、与投资性房地产有关的后续支出。,1、投资性房地产后续计量的总体要求,3.在符合一定条

7、件下采用公允价值模式后续计量；,4、计量模式一旦确定，不得随意变更；,成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更；,已经采用公允价值模式计量的，不得从公允价值模式转为成本模式。,一、投资性房地产后续计量的总体要求：,第八章 投资性房地产,第二节 投资性房地产的后续计量,2、通常采用成本模式计量；,1、只能选择一种计量模式；,二、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,（一）处理要点,第八章 投资性房地产,第二节 投资性房地产的后续计量,1、投资性房地产计提折旧及摊销通过”投资性房地产累计折旧（累计摊销）“进行核算；,2、计提折旧或摊销计入”其他业务成本“。,二、采用成本模式进行后续计量的

8、投资性房地产,（二）账户设置,第八章 投资性房地产,第二节 投资性房地产的后续计量,1.投资性房地产,外购、自行建造投资性房地产成本；,将自用房地产转为投资性房地产时，转换日的原价；,处置的投资性房地产成本,期末余额：投资性房地产的成本,按类别和项目进行明细核算,2.投资性房地产累计折旧（摊销）,第八章 投资性房地产,第二节 投资性房地产的后续计量,二、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,（二）账户设置,减少的投资性房地产已提折旧（摊销）,按期计提的投资性房地产累计折旧（摊销）,期末余额：期末在用投资性房地产已提折旧（摊销）,（三）账务处理,【资料84】2006年8月开始建造一栋厂房，根据

9、管理需要，在厂房达到预定可使用状态后对外出租。至年末共支出500万元，均用存款支付。年末，该厂房达到预定可使用状态，办理竣工手续，同时将该栋厂房出租给发达公司，租期5年，年租金90万元。该厂房每年计提折旧50万元。假设租金均于年末收到，且按年计提折旧。2010年初，按租赁协议收回厂房使用权，并将厂房交付二车间使用。,第八章 投资性房地产,第二节 投资性房地产的后续计量,二、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,（三）账务处理,【资料85】2006年8月，发达公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。10月6日，发达公司与盛世公司签订租赁合同，约定写字楼自购买日起出租给盛世公司，租期6年，年租金20

10、0万元。10月23日，发达公司购入写字楼，共支付1200万元。该栋写字楼预计使用50年，10残值，采用平均年限法计提折旧。假设租金均与约定时间收到。,第八章 投资性房地产,第二节 投资性房地产的后续计量,二、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,三、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,（一）采用公允价值模式的条件,1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；,2、企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。,第八章 投资性房地产,第二节 投资性房地产的后续计量,（二）处理要点,1.企业采用公允价值模式计量的，不

11、对投资性房地产计提折旧或进行摊销；,2.以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值（公允价值变动），公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。,第八章 投资性房地产,第二节 投资性房地产的后续计量,三、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,（三）账户设置,投资性房地产,成本,品种或类别,公允价值变动,第八章 投资性房地产,第二节 投资性房地产的后续计量,三、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,（三）账务处理,第八章 投资性房地产,第二节 投资性房地产的后续计量,三、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,【资料86】发达公司为从事房地产经营

12、开发的企业。2007年7月，发达公司与盛世公司签订租赁协议，约定将发达公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时租赁给盛世公司，租期10年。10月1日，该写字楼开发完成并开始起租。该写字楼造价9 000万元，预计使用50年，10残值。发达公司对该项出租资产按公允价值模式进行后续计量。12月31日，该栋写字楼公允价值为9 200万元；08年12月31日，公允价值为9 300万元。,第八章 投资性房地产,第二节 投资性房地产的后续计量,四、投资性房地产后续计量模式的变更,（一）成本模式变更为公允价值模式的处理要求：,1、按会计政策变更要求处理；,2、结转“投资性房地产”账面价值；,3、初始确认时

13、，以变更日的公允价值计量投资性房地产；,4、原账面价值与变更日公允价值之间的差额调整期初留存收益。,第八章 投资性房地产,第二节 投资性房地产的后续计量,四、投资性房地产后续计量模式的变更,（二）举例：,【资料87】2006年初，发达公司将一栋写字楼对外出租，采用成本计量模式。2008年初，发达公司决定采用公允价值模式计量该项投资性房地产。该写字楼建造成本9 000万元，已提折旧270万元，08年初公允价值为9 500万元。发达公司按10计提盈余公积。,第八章 投资性房地产,第二节 投资性房地产的后续计量,五、与投资性房地产有关的后续支出,（一）资本化支出,1、成本计量模式下,满足投资性房地产

14、确认条件,将发生资本化后续支出的投资性房地产账面价值结转至“在建工程”；,通过“在建工程”归集投资性房地产发生的后续支出；,在发生后续支出的投资性房地产达到预定可使用状态时，将“在建工程”转入“投资性房地产”（或固定资产等）；,发生后续支出期间，投资性房地产不提折旧或摊销。,第八章 投资性房地产,第二节 投资性房地产的后续计量,五、与投资性房地产有关的后续支出,（一）资本化支出,2、公允价值计量模式下,结转投资性房地产账面价值至“在建工程”；,投资性房地产达到预定可使用状态时，将“在建工程”账户归集的金额结转至“投资性房地产成本”。,第八章 投资性房地产,第二节 投资性房地产的后续计量,五、与

15、投资性房地产有关的后续支出,（二）费用化支出,投资性房地产发生的费用化后续支出计入“其他业务成本”。,第八章 投资性房地产,第二节 投资性房地产的后续计量,五、与投资性房地产有关的后续支出,（三）账务处理,【资料88】08年初发达公司一项厂房租赁合同即将到期，为提高厂房租金，发达公司决定租期届满时对厂房进行改造，并与盛世公司签订经营租赁合同，约定改造完成时将厂房出租给盛世公司。该厂房原值2 000万元，已提折旧600万元。3月1日租期届满，厂房随即进入改造状态，至08年10月23日共发生支出150万元，全部用存款支付。厂房达到预定可租赁状态，即日出租给盛世公司。,第八章 投资性房地产,第二节

16、投资性房地产的后续计量,五、与投资性房地产有关的后续支出,（三）账务处理,【资料89】08年初发达公司一项厂房租赁合同即将到期，为提高厂房租金，发达公司决定租期届满时对厂房进行改造，并与盛世公司签订经营租赁合同，约定改造完成时将厂房出租给盛世公司。该厂房原值2 000万元。3月1日租期届满，厂房随即进入改造状态，“投资性房地产公允价值变动”账户有借方余额100万元(贷方余额100万元)。至08年10月23日共发生支出150万元，全部用存款支付。厂房达到预定可租赁状态，即日出租给盛世公司。发达公司对该房产采用公允价值模式计量。,第八章 投资性房地产,第二节 投资性房地产的后续计量,五、与投资性房

17、地产有关的后续支出,（三）账务处理,【资料810】发达公司对其经营租出的房产进行日常维修，发生支出15 000元，用存款支付。,第三节 投资性房地产的转换和处置,投资性房地产转换概述,投资性房地产转换为自用房地产,披露,第八章 投资性房地产,非投资性房地产转换为投资性房地产,投资性房地产的处置,第三节 投资性房地产的转换和处置,一、投资性房地产转换概述,第八章 投资性房地产,（一）投资性房地产转换形式,1、投资性房地产开始自用；,2、做为存货的房地产改为出租；,3、自用土地停止自用，改为出租；,4、自用建筑物停止自用，改为出租。,用途转换,第八章 投资性房地产,第三节 投资性房地产的转换和处置

18、,一、投资性房地产转换概述,（二）投资性房地产转换日的确定：,1、投资性房地产开始自用；,转换日,房地产达到预定自用状态，开始将其自用的日期,2、做为存货的房地产改为出租；,转换日,租赁开始日,3、自用土地、自用建筑物停止自用，改为出租；,转换日,租赁开始日,4、自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值。,转换日,停止自用的日期或管理当局作出转换决议的日期,二、投资性房地产转换为自用房地产,第三节 投资性房地产的转换和处置,第八章 投资性房地产,（一）采用成本计量模式下的转换,将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的投资性房地产账面余额、投资性房地产累计折旧（累计摊销）、投资性房地产减值准备

19、等，分别转入“固定资产”（无形资产）、“累计折旧”（累计摊销）、“固定资产（无形资产）减值准备”等科目。,1、转换要求,固定资产（无形资产）,累计折旧（摊销）,固定资产（无形资产）减值准备,二、投资性房地产转换为自用房地产,第三节 投资性房地产的转换和处置,第八章 投资性房地产,（一）采用成本计量模式下的转换,2、账务处理,【资料811】08年10月23日，发达公司将对外出租的房屋（或土地使用权）收回，开始用于产品生产。该房屋（或土地使用权）原值5 000万元，已提折旧（摊销）1 300万元。,二、投资性房地产转换为自用房地产,第三节 投资性房地产的转换和处置,第八章 投资性房地产,（二）采用

20、公允价值计量模式下的转换,1、转换要求,以转换日公允价值做为自用房地产的初始入账价值；,转换日资产账面价值与公允价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。,二、投资性房地产转换为自用房地产,第三节 投资性房地产的转换和处置,第八章 投资性房地产,（二）采用公允价值计量模式下的转换,2、账务处理：,【资料812】08年5月14日，发达公司将租期届满的写字楼收回，开始用于本公司行政部门办公楼，当日该写字楼公允价值4 800万元。该项房产在转换前采用公允价值计量模式，成本4 500万元、公允价值变动250万元（借方）。,三、非投资性房地产转换为投资性房地产,第三节 投资性房地产的转换和处置,第

21、八章 投资性房地产,（一）采用成本计量模式下的转换,1、将做为存货的房地产转换为投资性房地产时，结转该存货账面价值，以该存货账面价值做为投资性房地产初始入账价值；,转换要求：,2、将自用的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧（或累计摊销）、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。,投资性房地产,投资性房地产累计折旧（摊销）,投资性房地产减值准备,【资料813】发达公司是从事房地产开发的企业。08年3月1日，与盛世公司签订租赁协议，将其开发的一栋写字楼以经营租赁方式出租给盛世公司，租期5年。3月24日租赁正式开始

22、。该写字楼账面余额4 500万元，未提跌价（已提跌价50万元）。发达公司采用成本模式进行后续计量。,三、非投资性房地产转换为投资性房地产,第三节 投资性房地产的转换和处置,第八章 投资性房地产,（一）采用成本计量模式下的转换,账务处理,【资料814】甲公司拥有一栋办公楼，用于公司总部办公。2007年3月1日，与发达公司签订了经营租赁协议，将整栋办公楼整体出租给发达公司，租期5年，起租日为2007年3月24日。起租时，该栋办公楼账面余额为4 500万元，已提折旧300万元。假设甲公司所在城市没有活跃的房地产交易市场。,三、非投资性房地产转换为投资性房地产,第三节 投资性房地产的转换和处置,第八章

23、 投资性房地产,（一）采用成本计量模式下的转换,账务处理,三、非投资性房地产转换为投资性房地产,第三节 投资性房地产的转换和处置,第八章 投资性房地产,（二）采用公允价值计量模式下的转换,转换要求,1、做为存货的房地产转换为投资性房地产：,结转存货账面价值；,以转换日该房地产公允价值计量投资性房地产,该资产公允价值与账面价值之间的差额,前者后者,前者后者,资本公积,公允价值变动损益,【资料815】甲公司拥有一栋办公楼，用于公司总部办公。2007年3月1日，与发达公司签订了经营租赁协议，将整栋办公楼整体出租给发达公司，租期5年，起租日为2007年3月24日。起租时，该栋办公楼账面余额为4 500

24、万元，已提折旧200万元，公允价值4 700万元。年末，该资产公允价值4 800万元。,三、非投资性房地产转换为投资性房地产,第三节 投资性房地产的转换和处置,第八章 投资性房地产,（二）采用公允价值计量模式下的转换,账务处理,【资料816】发达公司是一房地产开发企业，07年3月24日与盛世公司签订租赁合同，约定将其开发完成的一栋写字楼出租给盛世公司。租赁开始日为07年5月14日。当日，该写字楼账面余额4 700万元，公允价值4 600万元。发达公司按公允价值计量该资产。,三、非投资性房地产转换为投资性房地产,第三节 投资性房地产的转换和处置,第八章 投资性房地产,（二）采用公允价值计量模式下的转换,账务处理,（一）处置采用成本计量模式的投资性房地产,第八章 投资性房地产,四、投资性房地产的处置,第三节 投资