《南通市场调研》PPT课件.ppt

1、谨呈：,南通市场调研报告,上海携玉 2009年11月30日,印象南通1：追江赶海/长三角“一体两翼”之北翼/,沿江沿海，江苏最具潜力的沿海开发区域； 苏通大桥的通车，距离上海1小时车程，依靠苏北廉价劳动力，苏南部分调整企业首选之地，城市辐射力大增。,江苏一直实行沿江开发的战略，忽略了沿海地区的开发，导致了苏南苏中以及苏北区域经济发展的严重不平衡，南通作为最具潜力的沿海区域，将是江苏未来发展的重要增长极 江苏沿海地区发展规划 已颁布实施，规划明确，江苏沿海将建设以南通港为龙头的南部港口群。,印象南通2：南通上海宁波“三港”并驾齐驱 必将成为长三角经济新的增长极,“一体两翼”新格局和上海一小时都市

2、圈，使得南通作为后起之秀，具备了与宁波、无锡、苏州等城市同等竞争的发展优势。,印象南通3：大桥时代，城市向南。,苏通大桥、崇启大桥、崇海大桥，三桥鼎立。 基于市区地理环境、未来经济发展的考虑，南通城市中心将逐步南移，新市政府区域将成为未来城市核心地段。,城市及宏观分析,1,环境。,地理位置：全面接轨大苏南，融入上海1小时都市圈,市域面积 南通市总面积8,001平方公里，境内拥有江海岸线365公里 地理位置 1.南通位于江苏省东南部，江海汇合处 2. 首批沿江开放城市，江苏沿海发展的第一站 3. 南通是苏中，苏北地区融入上海的桥头堡 城市人口 全市总人口786万人 GDP 08年,全市GDP2,

3、510亿元，比上年增长13.3%,南通,城市功能定位与发展战略：,城市功能定位:上海都市圈副中心城市,上海北翼现代化港口、工业、贸易、旅游城市,长江流域现代化物流基地 人口发展规划:2010年 市域城镇总人口418万人,2020年 市域城镇总人口516万人,全市非农业人口近几年增长较快，城市经济的发展带动了越来越多的农业人口进入市区，。 经济发展现状:工业化中期、城市化加速期、经济国际化提升期; 经济发展战略:实施科教兴市、以港兴城,接轨苏南,接轨大上海; 产业发展规划:建设电力能源、食品加工、船舶制造、现代纺织五大基地;积极发展机电一体化、制造业、高新技术产业;积极吸引上海传统产业转移至南通

4、市。,上海都市圈,苏锡常都市圈,南京都市圈,杭州都市圈,宁波都市圈,南通,南通城市结构：,沿海经济发展轴：形成以204国道为依托的沿海城镇聚合轴,海安、如皋城镇圈： 现状：经济发展一般，农业开发为主，工业处于转型期 引导：以如城海安为中心，城镇相向发展，形成“双核型”城镇空间结构,掘港、长沙城镇圈： 现状：经济实力较弱，以农业开发与滩涂养殖为主； 引导：以发展掘港镇为重心，形成“母子型”城镇空间结构,沿江经济发展轴：以宁通启公路为依托的城镇聚合轴,南通市城市圈： 现状：经济实力最强，市域政治经济文化中心； 引导：以南通市为中心城市，海门、金沙、长江镇为次中心城镇，形成“一主三副”城镇空间结构,

5、汇龙、吕四城镇圈： 现状：经济实力较强，海洋渔业、养殖业、加工业初具规模； 引导：依托道路交通，形成以汇龙为中心，吕四、和合、南阳“众星拱月”型城镇空间结构,探究： 1 GDP：南通的国民生产总值近年一直呈快速增长态势，按同比价格计算，增长幅度基本保持在15%左右。 南通经济潜力尚未充分发挥, 未来经济增长预期较高 2 财政收入：依托南通市国民生产总值的快速增加，带动了地方政府财政收入快速增长, 增长速度保持在20%以上，07年更达38.2%。 08年财政收入达到390亿元,增幅近30%,宏观经济：增速领先全省、未来经济增长预期较高。,探究： 1、人均GDP，人均国民生产总值也呈现快速增长趋势

6、 2008年达35,040元 2、人均可支配收入：人均可支配收入一直保持平稳增长，与国民经济的增长速度比较, 相对增长速度较慢 人民生活水平稳步提升，但相对薄弱, 与苏南三市相比，还有一定的差距 3、居民存款，居民存款余额的年增长保持在15%20%之间 08年已达1,891亿元，充分体现出居民的潜在购买能力,充分说明了潜在消费力,探究： 1、固定资产投资，固定资产投资快速增长，占GDP总量的比值偏高，近60%，有明显过热趋势 房地产投资占比较低, 近年来, 仅占到了固投的10%左右,说明固定资产投资中用于基础设施建设的投资较多 2、下辖县市，县级城市的GDP排名，均位于江苏省县级市前20，占比

7、达到25%，充分显示了南通良好的经济基础及区域均衡、全面、快速的发展形势,产业分析：,探究： 1、产业结构，第二产业占绝对优势，第三产业在城市经济体量中的占比不高, 低于同类三线城市 2、产业增速，第三产业增速基本逐年加快，2009年,第三产业增速超过第二产业, 第三产业发展的后劲强大,增长方式：长期以第二产业的增长拉动经济发展。 根据南通未来产业规划，今后的支柱产业仍将是以劳动密集型企业为主,重点发展,崇 川 开 发 区,加快发展,行业,典型企业,典型企业,行业,经 济 开 发 区,港 闸 开 发 区,产业重点：,交通布局与规划：,2008年6月，苏通大桥正式通车，南通和上海实现“无障碍”对

8、接 接通上海崇明至南通启东的崇启大桥，目前建设之中，2010年可望实现全线贯通 沪崇桥隧工程已于2009年10月通车，计划2010年与崇启大桥实现贯通 崇明到南通海门的崇海大桥已被列入规划 沪通铁路连接南通、常熟、太仓、昆山及上海,设计时速160公里，全长225公里，计划2009年内开工建设,苏通大桥,崇启大桥,沪崇隧道,沪通铁路公路两用桥,南通市区,崇海大桥,主城规划：,1、发展方向:南通主城区和通州城区相向发展,主城区将主要发展东,南方向 2、预计，未来的城区内的城南板块（新市政府及CBD区域）、南通开发区板块和城东板块（外环东至通州区域）将是城市主要发展方向，城南板块相对更具优势,城南板

9、块,城东板块,开发区板块,南通行政中心,总结：,南通市经济近年来呈现快速发展,下辖区县齐头并进，在江苏省GDP排名中已跃居第4，苏中，苏北区域内处于领先水平, 经济潜力尚未充分发挥,未来经济增长预期较高 固定资产投资快速增长，占GDP总量比值偏高，有过热趋势,但基本集中于基础建设投资 城区人口增加趋势明显,但基本源于本地农业人口和下属乡镇及苏北南移的导入人口;城市居民的购买能力相对于长三角其他发达的城市仍显薄弱,居民的生活水平还待于进一步提高 第二产业是拉动南通经济发展的主要力量,南通未来一段时间内的支柱产业仍将是以劳动密集型为主,但第三产业呈现快速发展的势头,09年三产增速已经超过二产 对外

10、联系不断强化标志着南通正式进入了上海市“1小时都市圈”, 将迎来巨大的发展机遇, 加快建设长三角北翼经济中心、江海交汇的现代国际港口城市的战略进程 未来的主城区发展规划决定了- 市区东南两向将是未来城市重点发展方向, 城南板块无疑最具优势 凭借与上海及苏南城市的联系不断强化, 自身劳动密集型产业的规模效应及良好的投资环境, 南通将对上海及周边城市形成一定的吸引力,同时对苏北苏中区域展现出强大的辐射能力,地产市场,概况。,2,政策分析：,2010年上半年房价低探或企稳的可能性较大 随着各地控制公积金贷款的发放，控制商业贷款的投入，并逐步提高利率，房价将逐步企稳。进行新一轮购地开发商的资金压力将逐

11、步加大。年前也就是2月份前，迫于资金回笼的压力，部分开发商将对房价进行外松内紧的微调，甚至可能出现下调。 规范南通房地产市场交易行为，稳定房价 11月20日，市房管局出台了关于进一步规范商品房销售行为的通知从2009年12月1日起开始实施。将加强商品房预售许可管理，加强商品房预售方案管理，进一步规范房地产开发企业的销售行为。如政策能落实到位，那么，房价有希望企稳，进而推动楼市平稳健康发展。 长远来看，南通房价走高的趋势较强 随着土地价格及南通经济的发展，南通房价从长期来看，将处于上升通道。,地产投资额分析：,近几年，南通房地产行业保持较快发展势头，投资增速保持在25%以上，最高值达到34.8%

12、，远超过12的合理增长速度。 07年增长速度开始放缓，房地产投资逐步走向理性增长速度。 房地产投资占固定资产投资比值合理范围在22-28 ，近4年房产投资占固定资产投资的比例偏少 投资增速快，投资基数较低，未来增长空间较大,土地市场政策、价量分析,南通是全国土地制度改革试点市，相对于其他地区，土地市场更为透明、规范、公开公正 南通整体土地市场一直控制的较好，没出现盲目推地的现象，且存量土地较少，这也使得近几年南通房地产市场保持健康发展态势势。 “保障性居住用地”的推出力度较大，一定程度上抑制了房地产的爆发性增长，促进了房地产市场的健康发展。,土地竞拍价格2006-2007年涨幅较大，2007年

13、达到顶峰,160.8万元/亩。 08年土地出让中以工业用地为主，拉低了成交价格 从土地量来看，07年也达到高峰，区域以城南为主，另外，城东区域也新增了大量的土地供应，在整体市场分布上，南通东南两向将呈现持续扩张的态势,土地市场结构分析及总结,07年出让的26块住宅用地中: 保障性住宅达11块，达42%，商住类型27%，纯居住的仅有8块 南通在控制土地利用方面，效果较好,08年南通市继续扩大保障性住宅，同时萎缩一定的纯住宅的开发量，应付较为不佳的宏观形式，为后几年房地产市场的稳定运行，做了一定的保障。,纯居住地块以及商住地块基本已超越底价的价格成交。同时，保障性住宅则基本以底价成交 外来大开发商

14、开始入驻南通，如：绿城、万通、莱茵达等，高端、品牌开发商的入驻，将给房地产市场住宅品质的提升起到较大的作用 总体来看，由于土地市场较好的控制，南通房地产市场保持健康发展的态势,商品房市场：,销售面积与竣工面积比值从06年开始大于1，近年来, 南通商品房市场供求关系较为合理，部分出现供不应求的局面，这也导致06年、07年价格涨幅较快的原因之一 南通06、07年市场需求得到了集中的释放，而跟据07-08年土地供应结构来看，非保障性住宅用地实际推出量不大, 预计供求关系仍将维持在合理、健康的水平,由于南通较好的政策导向，市场一直供求稳定在合理的水平，南通市区的商品房均价保持平稳增长 2008年市区的

15、商品房均价为5800元/平米 2009年上半年市区商品住宅均价达到6333元/平米, 主要是由于供应结构发生变化,一批高档楼盘集中上市,如博园岚郡、玉兰公寓、金河名人世家等,商品房市场总结：,南通房地产行业发展迅速，近年来房地产投资额快速增加，由于占固定资产投资的比例较低，未来房地产投资增幅空间仍然较大，目前房地产投资增速开始放缓，趋于理性，城市房地产行业处于平稳发展阶段 南通市商品房价格处于平稳增长阶段和健康合理水平，南通市场相对封闭，需求较为刚性，投资性购房比例低，本地居民的收入水平不能完全支撑上涨的商品房价格，这将阻碍南通房价进一步上涨的速度，预计今后一段时间内仍然以中档商品房购房需求为

16、主，社会购买力水平在短期内不会有较大的提升，商品房的价格涨幅将放缓，不会出现明显快速的上升 由于城市的东、南两向快速扩张和城市人口的增加，预计南通商品房量的需求将持续增加；07-08年,非保障性住宅用地实际推出量不大, 预计供求关系仍将维持在合理健康的水平,部分出现供不应求的局面 南通进入上海“1小时都市圈”后与上海及苏南城市的联系加强，城市发展优势逐步体现，预计真正意义上的高端商品房需求在价格与量上都将有所增加，未来仍有一定的发展潜力和空间,板块分析：,城北,城南,城中,城东,开发区,从实际市场特点看，南通市区主要分五大房地产板块：城中、城南、城东、城北、开发区。,城南板块,城南板块区域划分

17、：洪江路以南的崇川区域及开发区北向的军山区域 本区域由南通新市政府搬迁而形成的新城区域，同时具有狼山、军山、园博园等风景景观优势。未来该区域将成为南通城市的新核心区域。规划和建设有CBD、体育会展中心等，居住环境也非常宜人。 区域内目前在售的新项目较多，主要集中于城市行政中心区域分布，狼山,军山等风景区周边也有较多楼盘 城市行政中心区域，代表楼盘有中南世纪城、绿地玉兰公寓，价格在600010600元/平米 自然风景区域，代表楼盘有博园岚郡 、金河名人世家 、优山美地，价格在600013000元/平米 城南板块，南通未来城市发展的重点区域,区位优势明显 发展前景好 南通市场倾向 客户需求 周边环

18、境 配套设施,未来南通市行政、经济、文化和居住的新城市中心 南通城市发展的里程碑,南通“十五”计划确定的五大重点发展地区之一 以新政府大楼为核心的新城发展将成为南通未来10年城市发展的热点区域,体育会展中心、城市CBD、行政中心所在地，周边配套皆以国际化新城的规划思路配置 道路系统完善，可达性好、交通便捷,对社区环境和社区氛围关注程度不断提高 政府所在地，南通人认知度高,环境资源优势突出: 周边有滨江公园,狼山风景区,园艺博览园等风景秀美,大盘，名盘概念开始显现，具有发展潜力 地倾东南，城南、城东将是主要发展方向，城南占据明显优势,城南板块发展优势,城南板块典型楼盘,绿城玉兰公寓 -行政中心区

19、域 地理位置：世纪大道 容积率：1.73 停车位: 750 产品类型：小高层、高层 总建面积：16.7万 销售均价：10，600元/平方米 开盘时间：2009年6月 交房日期：2010年8月 开发商：绿城集团,简评：从09年开盘，价格一路刷新走高，目前10，600元/平米的销售均价，现最高单价已达到13，500元/平米。在城南区域甚至整个南通市区的在售楼盘中均处于最高水平（该项目于07年7月以4400元的楼板价成交，高出底价3000元成交。）,门窗：断桥彩铝窗：双层中空玻璃公共区域以及地下大厅均4星级装修标准,城东板块区域划分：主要是外环东路至通州延伸段区域 城东区域目前整个面貌比较陈旧，但整

20、体经济处于较好的水平，具有较大的发展潜力及空间，目前推出代表产品有：万通城、苏建花园城等,均价在45008500元/平米,城东板块,开发区板块区域划分：星湖大道以南 南通经济开发区是国家级开发区，前期其房地产项目主要是以配套开发区为主的项目，目前随着开发区的发展，带来越来越多的外区人口导入。 该板块区域以北，有军山风景区的低密度产品 代表能达商务区，面积: 规划总占地2000亩，总建筑面积163万平方米 功能定位:南通经济技术开发区的行政办公区、金融商贸区、商务活动区、商业娱乐区、配套服务区、高尚居住区 。 能达商务区域均价在 4500元/平米左右,开发区板块,城中板块区域划分：主要为崇川区中

21、部 城中板块做为南通的城市中心，是整个南通房地产价格的核心的最高点。 面积99.67平方公里，人口54.89万，下辖两镇、八街道，是南通市人口最密集。 项目以围绕濠河分布的项目价格最高，成为整个南通区域的价格巅峰 目前在售的新项目较少，绝大部分项目都处于尾盘销售阶段 区域在售楼盘均价在650013000（联排）元/平米,城中板块,城北板块区域划分：城北区域主要包括目前行政上的港闸区 港闸区位于我国首批对外开放的十四个沿海港口城市之一，是南通市区以工业为主、现代服务业为辅、城市居住相配套的重要组团。 目前该区域工业厂房众多，居住气氛较差 区域内住宅项目整体品质不高，档次一般，价格也处于南通较低的

22、水平，均价在 4500- 6000元/平米 通吕运河把城北区域划分成两部分，其中运河以北的区域发展要远远落后与运河以南的区域,城北板块,09年土地市场,分布。,3,09年, 南通土地招商会共推介地块25幅,城中区,8,9,18,26,4,3,地块介绍,城南区域,3号 滨江公园东侧地块,城中区域,城东区域,能达商务区,4号 体育会展中心东侧地块,8号 原通棉二场及周边地块,9号 原合成纤维厂及周边地块,18号 原纵横国际及周边地块,14号 外环东路西法伦寺河北侧地块,12号 滨河东城南侧地块,26号 能达商务区地块,2009年推出,2009年推出,2009年推出,2010年后推出,万通地产8.2

23、6成交,2010年后推出,2010年后推出,华润置地10月16日成交,地块,办公楼部分,4,探究。,办公用地：,从办公用地量出让来看，05年达到小高峰，07年又迎来一次高峰，区域以城南为主，另外，城东区域也增加了不少的办公土地供应， 办公用地 竞拍价格2004年达到顶峰，达到326.16万元/亩，此后一路震荡，至08年才有所回升，达230万/亩左右。,按照线型布局发展：沿人民路、南大街、青年路、工农路发展； 作为南通连接外省市的必经之路工农路，依托其交通道路的便捷，成为南通办公楼近年来开发的主要线路，并且由中段向南北方向发展； 姚港路跃龙路办公楼供应量不大。,南通办公楼特征分布,全市分布特征,

24、高档办公楼分布,南通办公楼特征档次,南通高档办公楼所占比重较大，但是23%都是机构自建自用； 中低档办公楼中机构自用的物业基本无； 自用的高档办公楼中归属于银行、政府、电信、保险等机构，成为这些机构在南通的总部； 在高档办公楼中机构自用的大楼比其他大楼品质更高些。,南通办公楼特征入住率,南通高档办公楼需求大，供应少，导致其多个物业达到满租； 由于南大街受到交通道路限制，制约了其办公楼的发展，入住率也因此下滑； 青年路和姚港路由于离港口近，而吸引了大量的物流及相关产业的入驻，入住率也排行较前； 工农路则凭借其便捷交通，成为办公楼供应最大的区域，同时也吸引了大量企业入住 。,南通办公楼特征租金,南

25、通市的租金水平在10-55元/月间； 南通城市由西向东发展，老城区早期建造的办公楼较旧，物业档次和租金也逐步下滑； 人民中路、跃龙路、 青年中路、工农路围合的区域商业商务及旅游酒店业均比较发达，高品质办公楼基本沿这些区段分布建造，在这些区段形成了租金高地。,南通办公楼特征物业管理费,南通市的物业费用尚可，峰值集中在2-2.5元/平方米/月； 南通办公楼的物业管理水平整体不高，即使是高品质的办公楼管理上也不是很完善。,全市分布比例 (元/平方米/月),南通办公楼特征装修,南通的办公楼早期交付时候的走道基本不装修；目前交付的办公楼走道基本都铺设地砖； 办公楼多数无大堂，所用的电梯最多的品牌是上海三

26、菱，多数大楼的电梯都无品牌。,走道,大堂,电梯,金融汇（暂）,南通大饭店,熔盛大厦（场地平整）,国际贸易中心,海外联谊大厦,安泰大厦（办公改酒店）,中南世纪城,健马房产（苏建国际大酒店）,挂牌地块（综合）,潜在办公楼项目 在售办公项目 含办公项目用地 住宅项目 其他,新城办公项目,鑫乾国际广场,主要在售办公楼南通国际贸易中心,物业类别 ：写字楼 项目特色 ：投资地产 建筑类别 ：高层 占地面积:17595平方米 总建筑面积:79821.67平方米 装修状况 ：毛坯 物业地址 ：新城区园林路和崇川路的交界处 交通状况 ：301路，13、22、31路，41路 入住时间 ：2010-10-31 容

27、积 率 ：4.53 绿 化 率： 36% 售价：1万1.2万元/平方米 物 业 费： 5元/平方米月 月租金：50元/平方米月 物业公司 ：南通保华物业管理有限公司 开 发 商 ：保华兴东置业（江苏）有限公司,南通国际贸易中心有着80平方米的展厅，大堂中庭挑高20.8米。12部电梯，1000兆宽带入户，另有闭路监控系统、红外报警系统、烟雾感应系统、背景音乐系统、双空调温控节能系统、多媒体会议系统，是南通市首个5A级高档办公楼。,主要在售办公楼海外联谊大厦,物业类别 写字楼、其他 建筑类别 高层 装修状况 毛坯 占地面积:12642平方米 总建筑面积:50925平方米 物业地址 工农路和世纪大道

28、交界处东侧 交通状况 13路、22路、31路、37路、37B路、38路、39路、301路等多条公交线路 入住时间 2010-12-31 容 积 率 3.49 绿 化 率 30% 销售价格：60887688元/平方米 物 业 费 暂无 物业公司 上海利林物业 开 发 商 南通环中置业有限公司,地处规划中的CBD中心。在工农路和世纪大道交界处东侧，与南通市政府仅有一街之隔，项目北面是在建设中的人民大会堂，南面是海事局和烟草专卖局，项目东面是工商行政管理局，东南侧是进出口检验检疫局,主要在售办公楼鑫乾国际广场,物业类别 写字楼、其他 建筑类别 高层 装修状况 毛坯 占地面积:20236平方米 总建筑面积:103877平方米 物业地址 工农路与洪江路交汇处 交通状况 22