珠海十字门商务区城市设计概念方案规划设计任务书

1、珠海 珠海十字门商务区城市设计概念方案规划设计任务书项目名称：珠海十字门商务区城市设计概念方案主办单位：珠海华发集团有限公司 珠海十字门商务区建设控股有限公司协办单位：北京国际招标有限公司二零零九年六月目 录一、项目背景3二、项目名称4三、十字门商务区规划范围4四、十字门商务区的战略定位5五、十字门商务区规模测算6六、十字门商务区规划分区7七、十字门商务区的规划理念及原则11八、规划方案征集要求14九、规划成果要求15十、规划依据16一、项目背景经过30年的发展，珠海在政治、经济、文化等各方面取得了辉煌的成就，树立了特区品牌，为改革开放提供了丰富的经验借鉴，为中国经济发展做出了重要贡献。200

2、8年12月17日，国务院常务会议审议通过了珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020），为珠海及珠三角地区的发展指明了方向。纲要明确将珠海定位为珠江西岸核心城市和交通枢纽城市，为把珠海打造成为珠江西岸产业辐射地、成为珠三角城市现代服务业聚集地创造了有利条件。同时，在加速珠三角区域一体化进程的发展战略下，珠海未来的发展已不再是珠海的珠海，而是珠三角的珠海、粤港澳的珠海，这将为珠海发展成为珠三角高端产业转移、粤港澳产业交流互动创造有利条件。珠海正面临着千载难逢的机遇，面对光明的发展前景、巨大的经济社会效应，珠海急需践行一条全新发展道路，塑造一个全新的产业发展平台，完成推动产业升级、拉动经济

3、发展、构建和谐社会的新时期历史使命，实现城市的二次成功创业和转型，再次续写珠海的辉煌。珠海城市总体格局为“东西两大板块、组团发展”。东部板块即环港澳的东部地区，包括唐家湾、香洲主城区、横琴岛和万山群岛，突显滨海花园城市风貌。其中“环澳门”城市带范围包括拱北、湾仔和横琴岛，“环香港”城市带范围包括香洲的香炉湾及万山群岛。西部板块包括斗门区、金湾区和高栏港经济区的西部地区，突显滨江田园城市风貌。基于城市格局的特点，东西两大板块之间及其内部主要通过珠海大道（西部）及情侣路（东部）形成城市发展主轴，两条主轴既是交通的通道，又是景观的通廊，有效地整合了东西两大板块城市发展的脉络，形成珠海的一个城市特色。

4、就当前经济发展水平而言，东部板块明显强于西部板块。由于东部板块具有毗邻港澳的优势，在东部板块发展主轴情侣路上邻近澳门的区域打造珠海的城市中心成为珠海未来实现城市跨越式发展的必然选择。沿马骝洲水道两岸的湾仔、洪湾地区及横琴岛北部处于“一国两制”的最前沿，也有港珠澳大桥连接线、太澳高速、广珠轻轨延伸线、金海大桥等在此交汇的交通优势，具备成为珠海城市中心区的优越条件，处于U字型城市布局的中心点。2008年10月，珠海市委市政府决定启动“十字门”城市中心区的开发工作，由珠海华发集团有限公司牵头落实。目前，华发集团已聘请了中国产学研促进会、易道环境规划设计有限公司、戴德梁行地产顾问有限公司等国内外知名的

5、咨询机构进行市场调研、产业研究、项目定位等工作，委托北京清华城市规划设计研究院与上海同济城市规划设计研究院开展了珠海十字门商务区空间规划研究工作，并形成了珠海十字门商务区战略发展研究及操作构想、珠海十字门商务区空间规划研究等工作成果。为了确保十字门商务区规划设计达到国际领先水平，实现市委、市政府对十字门商务区的开发建设提出的高水平、国际化规划设计的要求，华发集团经市委、市政府批准，决定开展十字门商务区城市设计概念方案国际征集。二、项目名称本项目名称：珠海十字门商务区城市设计概念方案三、十字门商务区规划范围本次规划范围位于十字门水道两侧，面积约5.77平方公里，地处西江入海口，东面与澳门一水相隔

6、，南至横琴环岛东路，西邻珠海保税区及横琴大桥，北靠将军山脉，整个范围覆盖了大、小马骝洲和横琴岛东北端。项目北连湾仔和中心城区，南接横琴，西通珠海机场，背山面海，用地平坦开阔。沿马骝洲水道向西，可辐射和扩展的空间约40平方公里，区位、交通、环境和开发条件均十分优越。 图1 十字门商务区位置示意图四、十字门商务区的战略定位立足于珠海实际情况，着眼于建立珠江口西岸核心城市、实现粤港澳一体化发展、构建珠江三角洲世界级都市圈，十字门商务区应建设成为：符合珠海未来发展需要的、国际化、滨水生态型、区域性现代服务业聚集平台。即将珠海十字门商务区打造成为：（一）珠海的新城市中心“金海湾”十字门商务区将建设成集商

7、务办公、行政服务、会议展览、商务酒店、文娱旅游、高端居住、综合配套等功能为一体的全新城市中心。建设成为珠海开发强度最高、产业集聚能力最强，滨水生态型、环境友好型现代化新城风貌集中展现区和独具城市特色的“金海湾”。（二）珠江口西岸生产服务中心依托于珠江口西岸的产业基础，十字门商务区将率先打造珠江口西岸功能最强大、产业聚集程度最高、辐射范围最广、影响力最深远的生产服务中心，为珠江口西岸产业提供全方位、多层次的现代化服务，与其形成良性的互动关系。成为推动产业升级、引领珠江口西岸新一轮发展的强大引擎。（三）珠三角地区对外开放的重要窗口凭借独特的区位优势，建设更加开放的经济体系，逐步将十字门商务区打造成

8、为珠江口西岸对外交流与合作的核心窗口，发展成为粤西乃至珠三角产业走向世界的门户。（四）粤港澳紧密合作的平台十字门商务区将发挥邻近港澳的独特优势，建立珠江口西岸与港澳深度合作的重要基地，成为承接港澳产业转移和辐射的“桥头堡”，成为落实CEPA和促进粤港澳一体化发展的重要“抓手”。（五）全国改革开放和践行科学发展观的“实验田”争当“环境友好型和资源节约型城市示范区”、“粤港澳特别合作区”、“国家综合改革试验区”，成为中国践行科学发展观的重要“实验田”，为全国深化改革起带头示范作用。五、十字门商务区规模测算综合比较国内外不同规模城市CBD的案例，未来十字门商务区总建设规模为1100万平方米，商务办公

9、占45%，商业配套及商务公寓占55%，可容纳就业人口20余万人，居住人口8万余人。其中核心区总建筑规模约600万平方米，商务办公建筑比重约50%；储备区总建筑规模约500万平方米，商务办公建筑比重约40%。十字门商务区规模测算表分区产品构成核心区储备区合计面积（万平方米）合计占比建筑面积（万平方米）占比建筑面积（万平方米）占比商务办公30050%20040%50045%商业配套30050%30060%60055%商务公寓总计600100%500100%1100100%注：储备区为综合性用地，其开发强度及产品构成将根据核心区建设情况作弹性调整。六、十字门商务区规划分区十字门商务区以北起昌盛桥，南

10、至莲花大桥，西至洪湾工业区，东至前山河的功能区（即马骝洲水道一河两岸，包括湾仔、横琴、洪湾三大片区，总面积约40平方公里）作为依托，其与功能区的关系见图2。十字门商务区占地面积5.77平方公里，区域内规划核心区和储备区。 图2 十字门商务区规划分区图示（一）核心区1地理位置如图2所示，核心区位于马骝洲水岸两侧，总占地面积约2.7平方公里，其中北部片区位于马骝洲水道北岸，沿情侣路沿线摆布，占地约1.2平方公里；南部片区位于马骝洲水道南岸，围绕东角嘴摆布，占地约1.5平方公里。2功能布局十字门商务区核心区分为南部核心区和北部核心区，规划建筑面积约600万平方米。2.1 北部核心区功能布局2.1.1

11、 会展商务组团会展商务组团是北部核心区的主要建设内容之一。如图3所示，会展商务组团东至希望之星学校，南临马骝洲水道，西接中航通用飞机总部项目地块，北到南湾大道，项目占地面积25.8万平方米，规划总建筑面积55.6万平方米。会展商务组团作为十字门商务区的启动区，将建设珠澳地标建筑群。会展商务组团一期建筑设计方案国际招标工作也同时进行。主要建设内容包括： 珠海国际会议、展览中心珠海国际会展中心规划建筑面积约15万平方米，将按照前瞻性、国际化、高标准的要求进行规划设计，建设成为珠江口西岸最具规模、现代化程度最高、最具影响力的会议展览中心； 国际五星级酒店会展商务组团的星级酒店规划建筑面积约8.5万平

12、方米，是树立商务区高端定位的示范工程，应起到提升十字门商务区的区域价值和形象的作用。会展商务组团将建设国际标准五星级酒店2座，将建成珠海最高档次最具规模的酒店； 国际甲级写字楼高端写字楼是会展商务组团的重要启动项目之一，规划建筑面积16万平方米，会展商务组团将建设国际标准甲级写字楼若干栋，未来将与会展中心、国际五星级酒店共同组成珠澳地标性建筑群； 商务公寓商务公寓作为会展商务组团的重要生活配套，规划建筑面积12.5万平方米； 商业商业及零售作为会展商务组团的重要配套，规划建筑面积3.6万平方米，以十字门商务区会展商务组团餐饮业为龙头，配以适当的购物、休闲娱乐功能。图3 会展商务组团、中航通用飞

13、机总部组团范围示意图2.1.2 中航通用飞机总部组团如图3所示，中航通用飞机总部组团东接会展商务组团项目用地，南临马骝洲水道，西至马骝洲山，北到南湾大道，项目占地面积约20万平方米，主要建设内容为通用飞机研发总部大楼、写字楼、酒店等。2.1.3 其它区域北部核心区除了2.1.1及2.1.2的建设内容已较为确定外，其它部分应按照核心区商务办公、商业配套、商务公寓三大部分类型产品的总体比例要求，结合自然景观、交通条件及其它影响因素进行规划布局，按照十字门商务区战略定位的要求，打造珠海全新标志性建筑群。2.2 南部核心区南部核心区应选择重点区域高强度开发商务办公产品，打造总部企业、现代服务业、金融商

14、贸等功能聚集的商务中心区域；同时，依托其突出的区位及景观优势，大力发展高端酒店、商业等商务配套功能。其它区域结合核心区总体产品类型比例的要求，突出景观、滨水优势，突显城市核心区风貌，打造充分体现十字门商务区特点和战略定位的标志性城市区域。（二）储备区1地理位置如图2所示，储备区位于十字门商务区除核心区以外的区域，总占地面积约3.4平方公里。2功能布局储备区规划建设总建筑面积约500万平方米，结合储备区总体产品类型比例要求，重点发展以下项目：2.1 商务办公、高端酒店：储备区与核心区的紧密连接区域应考虑重点发展商务办公及高端酒店，作为核心区的有效补充与后续发展区域；2.2 行政办公：主要建设珠海

15、公共服务中心，包括集中的行政办公楼、市民广场等。珠海市公共服务中心经初步研究的其中一个方案是位于北部储备区南湾大道以北区域，占地面积约 37.5 万平方米（见附图），但须经多方优选论证后才可确定，因此，要求设计单位要提出不局限于上述考虑（包括区位、占地面积、建筑规模等）的规划方案建议，以供优选；2.3 商业及公共配套设施：主要建设商业、教育、医疗、文化娱乐、休闲设施等；2.4 高端商务居住：主要建设商务公寓及商务区配套高端住宅等。七、十字门商务区的规划理念及原则十字门商务区的规划要按照打造“符合珠海未来发展需要的、国际化、滨水生态型、区域性现代服务业聚集平台”的定位要求进行，并确保上述战略定位

16、的实现。具体规划构想如下：（一）应遵循的规划理念1、遵循全局性、整体性规划理念，做到与调整的分区规划相符，与情侣路城市主轴规划充分对接，与港珠澳大桥等周边重要交通设施顺畅衔接；特别注重与澳门城市景观相协调、相呼应、共繁荣；2、遵循集约化用地、高强度开发理念，打造新城市地标；3、遵循前瞻性、国际化规划理念，建设高水准的新城市建筑群及市政基础设施；4、遵循资源节约、环境友好的理念，充分发挥滨水生态的优势，建设可持续发展商务区；5、遵循协调发展理念，重视城市整体轮廓的控制与细部形象的雕琢，保持珠海特有气质；6、遵循复合型发展理念，实现多功能复合、多元化发展。（二）规划原则1对接城市主轴十字门商务区在

17、规划上应符合将珠海城市主轴打造成国际性海岸带的总体规划要求，按照“虚实结合”的原则，注意海、岛、陆对景关系，实现马骝洲水道两岸的景观互动，处理好轴线中点、线、面关系，整合好城市空间整体形态，体现珠海动感、浪漫的城市特色。同时注重处理好与澳门城市景观的衔接关系。2用地布局u 区域整体联动与功能相对完备，应充分考虑现有珠澳空间框架，重大基础设施布局在珠海市范围内通盘考虑，实现区域共享，避免重复建设；u 规划模式采用“紧凑且合理开发”的理念，以达到土地资源的集约化利用；u 利用好现有的山体和水道资源，组织富有吸引力和多样化的开敞空间和滨水界面，实现城市发展和生态本底和谐共生。3交通系统u 交通系统必

18、须以高效、强大、便捷的高水平综合交通为前提；u 构建快速、大运量的客货运系统及高标准的对外交通主道，与港珠澳大桥等周边重要交通设施及各交通干道畅通连接，实现内外交通的便捷换乘转运；u 构建人性化、捷运化、信息化和高安全性的内部交通系统，以轨道交通、地面连通步行系统、商业步道、景观绿化廊道等的有效对接，实现内部交通的多选择性和一体化。4生态环保u 综合取舍各类自然景观要素，保护生态环境，保持基本自然特征，实现显山露水，保持商务区生态环境；u 依托珠海良好的生态基础，突出环保概念，在建筑技术、形态表现、交通规划上体现环保主题，成为树立珠海“绿色”形象的重要示范区。5绿地景观u 充分考虑与澳门城市景

19、观的协调呼应，使十字门商务区成为珠海城市地标性建筑群；u 延伸情侣路景观，保留山海视线通廊，丰富滨水景观层次，加强水岸景观与城市发展、市民生活的联系，实现对珠海山水文脉和独特地域人文特征的传承与发展；u 各功能区组团应结合自身功能和地形特征形成自身特色，使整体轮廓层次更加丰富。6建筑强度u 综合考虑不同的功能分区特性，实现不同开发强度的有机融合，建筑布局疏密有致，形成大开大合的空间形态；u 核心区、滨水区、轨道交通站点周边应考虑高强度开发，局部容积率应超过3.5，且须配置标志性建筑；u 地形受限区、景观敏感区、滨水游乐区考虑中等强度开发，容积率控制在2.0以下，须保留必要的生态景观；u 其它区

20、域可考虑中高等强度开发，容积率控制在以上两者之间。7地下空间u 商务区整体地下空间必须综合考虑，以有效扩大建筑容量，将地下商业娱乐设施、地下交通设施、下沉广场、地下人防工程等统筹安排；u 在高层建筑较密集的区域进行统一的地下空间布局，最大程度体现综合效益。如地下车库和走道的连通共享，减轻商务区内车行的交通压力，保证通行的顺畅。8复合型开发u 通过多元化、综合化发展，避免商务功能过于单一带来的弊病，实现多产业融合、多功能复合。重视文化及公共设施建设，强调文化与商务的有机融合，将工作、居住、娱乐、生活高度结合；u 保有适度高端居住功能，保证商业、商务有足够消费人群和高端客户，避免在夜晚出现“人去楼

21、空”现象。9智能化建设注重信息基础设施建设，进行基础设施建设时必须充分考虑商务区建成后的现代化通讯要求，满足现代化的金融服务和电子商务对智能化、信息化的要求。八、规划方案征集要求（一）案例分析与借鉴对国内外城市中心区（含CBD）的规划与建设实践进行比较研究，总结其空间发展特征和建设模式，提炼出适用于珠海城市中央商务区的规划理念和规划手法。（二）十字门商务区功能研究着眼于落实珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020），实现珠江口西岸核心城市定位及粤港澳合作等区域发展背景，借鉴珠海十字门商务区战略发展研究及操作构想、珠海十字门商务区空间规划研究、国内中央商务区成功案例研究等工作成果，进一

22、步明确珠海十字门商务区的总体功能定位、用地划分、开发强度、交通组织、配套设施规划的具体方案。（三）十字门商务区规划设计（重点）按照十字门商务区战略定位及规划分区的要求，在符合本任务书条件的基础上，结合应遵循的规划理念及原则，从营造珠澳都市核心的空间意象出发，分析研究十字门水道地区山水特征以及珠澳城市界面空间特征，提出十字门商务区空间形态、开放空间系统、重要景观节点等整体空间形象及邻山滨水景观带的城市设计方案。（四）公共服务中心规划设计珠海市公共服务中心作为十字门商务区重点建设内容，在规划设计过程中应着重考虑。在研究全国各地成功案例及珠海实际情况的基础上，按本任务书六（二）2.2的要求提出包括项

23、目选址、用地面积、建筑形态、建筑体量、设计方案等方面的合理建议。（五）十字门商务区周边地区城市规划调整建议在了解和研究现有城市规划的基础上，分析并评估十字门商务区的规划建设对珠海南部地区的影响，提出周边地区在功能分区、空间布局、公共服务设施等方面进行适应性调整的建议。（六）十字门商务区交通体系规划设计要求分析研究十字门商务区与外部（包括澳门）的交通联系需求，提出中心区轨道交通、陆上水上交通等各种交通方式和交通设施的整合建议。规划区内已建成南湾大道、南屏大道、横琴大桥、横琴环岛路等城市主干道；同时，珠海城市主轴情侣路向本规划区延伸及港珠澳大桥延长线沿本规划区北侧通过的规划方案均已基本确定。同时，广珠轻轨延长线、珠澳海底隧道及金海大桥等重大基础设施也正在规划中，未来也将对十字门商务区的交通体系规划产生重大影响。因此，结合十字门商务区交通需求，应对广珠轻轨延长线、珠澳海底隧道及金海大桥等交通设施在十字门商务区区域内、外的规划设计提出合理性建议和规划设计方案。在此基础上，对十字门商务区区内道路及交通系统应做出具体的规划设计方案。九、规划成果要求（一）说明书对十字门商务区规划设计、十字门地区影