房地产策划项目总体方案.pptx

1、南沙起航，城投方向 南沙城投开发大厦及社科大厦营销定位方案 古韵地产策划部,南沙，广州的门户 中国的自贸区 海上丝绸之路的核心环节 肩负粤港澳三地深度融合的任务 需要一个支撑自贸区高度的标杆 真正意义的商务综合领地,我们认为 本项目与之比肩的是,纽约的金融核心区曼哈顿,东京的中心商务区六本木,巴黎城的首席中心商务区拉德方斯,伦敦的新金融城“金丝雀码头”,市场分析,CONTENT,内容 大纲,1,营销策略,4,项目分析,2,项目定位,3,合作优势,5,市场分析,CONTENT,内容 大纲,1,市场变化莫测 欲手握胜券 必须以敏锐的嗅觉 捕捉市场每一刻动态,2014年11月10日至11日，市委书记

2、任学锋到访南沙新区，提出将南沙建设为市场化法治化国际化营商环境和干净整洁有序平安城市环境的先导区、粤港澳合作综合示范区，增创发展新优势。,集全市之力聚焦南沙,广东自贸区获批,2014年12月12日，党中央、国务院已决定在更大范围推开（上海）自由贸易试验区建设经验，将在广东、天津、福建特定区域再设三个自由贸易园区。,南沙金融15条出台,2014年12月15日，南沙金融15条出台，分别从金融、货币、融资租赁、商业、离岸业务等方案框定内容。,国家总理到访南沙,2015年1月5日，李克强在广东自贸区南沙片区考察见到的成果。总理说，“时间就是金钱”最早就是从广东喊出来的，自贸区要做的是简化审批流程、激发

3、市场活力、加强事中事后监管，争创审批“特区速度”。,南沙自贸区挂牌,2015年4月21日 自贸区南沙片区挂牌，省长及港澳特首出席，挂牌当天将有经过精心挑选的100家企业作为代表注册入驻。,广东自贸区确立，利好政策相继出台，从此南沙区域能级和地位将继续提高。,南沙自贸区简析,广东自由贸易试验区116 .2平方公里，其中广州南沙新区片区占了60平方公里(含广州南沙保税港区7.06平方公里)，深圳前海蛇口片区28 .2平方公里、珠海横琴新区片区28平方公里。南沙新区片区是广东自贸区最大的一个片区，共分为三大板块，七大区块： 中心版块 中部五大区块。明珠湾起步区、南沙湾、蕉门河中心区区块为金融商务区，

4、万顷沙区块 探索加工贸易转型升级、南沙枢纽区板块主攻粤港澳科技创新。 庆盛版块 位于北部，包含庆盛枢纽区块，重点发展国际教育和医疗合作。 海港版块 南北各有一海港区块，包括龙穴岛和沙仔岛部分，主力建设国际航运中心，发展汽车保税交易等。,南沙自贸区共分为七大区块，各自功能定位不同。 自贸区对商业物业利好最大,存在自贸区扩容的可能性。,南沙自贸区简析,2012年前：南沙新区政策前期，刺激投资者到南沙投资，但存货量不足，无法满足投资者； 2013年：南沙新区红利消退，且存货量不足，影响销售； 2014年：自贸区获批，各大房地产商纷纷涌入南沙，存货量激增，带动销售； 2015年：自贸区挂牌，各地投资者

5、涌入南沙，量价齐升，成交均价突破12000，现时市场需求仍十分巨大。,南沙办公市场2011-2015年市场分析,南沙商业地产开发情况,南沙商业建筑面积开发剩余739万平米，而明珠湾是七大板块中可开发面积最多的，可见未来明珠湾的商业竞争是异常激烈的。,南沙自贸区内的可建商业建筑面积739.94万平方米，其中明珠湾起步区的可建商业建筑面积为285万平方米，在七大板块中排名第一，是可建商业面积最多的区域,南沙自贸区正式挂牌后，掀起一翻产品商业化的热潮。未来商业物业供应形成井喷,南沙土地价值大幅度提高，地价飙升，商业用地尤为凸显，价格预估上涨3-5倍； 自贸区确立，商业物业交投活跃 伴随自贸区金融15

6、条细则出台，未来众多金融类企业选择在南沙注册公司，开拓业务，对办公楼、商业等需求将大幅提升，因此未来南沙房地产发展趋势将以集写字楼、商业、公寓的城市综合体居多。,南沙自贸区政策对房地产影响,南沙商业物业在自贸区获批前后有爆发性增长，主要是投资性客户入市，以消化自贸区红利为主，未来市场将回归理性并看自贸区其他政策落地,自贸区获批：2014.12.27自贸区获批，这段时间办公物业成交量急剧增长，之前成交基本很少。 自贸区挂牌：2015.4.21南沙自贸区挂牌，成交量大幅增加，价格有所提高。 自贸区挂牌后：自贸区红利消化后，市场回归理性，量价齐降。,南沙自贸区获批影响,自贸区4月21日挂牌，5月迎来

7、南沙商业成交井喷，当月成交1055套，67540；但随着利好效应逐步消化，加之市场竞争激烈，6月开始呈现量跌价升的态势。,自贸区挂牌后南沙商业市场反应,房地产利好不断，2015年主基调还是去库存。上半年自贸区政策利好让南沙商业量价齐升，后续供应量巨增，自6月后，自贸区红利消退后，加上各方面原因，投资热度相对减弱。,商业 1）自贸区对商业的利好政策，促使大批投资型买家入市 2）南沙未来面向国际定位，大批商业地产涌现，16年-18年商业竞争非常严峻 3）南沙商业原本缺失，后续开发更加倾向于商业开发 4）进驻企业逐渐增多，未来更加成为注册热点，写字楼需求逐步增大 5）自贸区有可能扩容,宏观背景小结,

8、广州优质写字楼情况和分析,2014年第四季度市场变化 广州写字楼市场第四季平均与上季度持平，为136元/平方米/月 珠江新城区域的租金与上季度持平，为153元/平方米/月 天河体育中心区域的平均租金上升0.1%，为137元/平方米/月 越秀区区域平均租金与上季度持平，为104元/平方米/月,2014年第四季度整体写字楼市场概览,广州写字楼市场分析,销售市场主要成交摘要（2015年2月）,广州写字楼市场分析,1）2014年全市写字楼存量近600万，平均售价约29000元/，空置率 约11.5%，平均租金约为136元/月，预计未来3年租金稳中微降； 2）未来三年写字楼新增供应共约256万，2015

9、年新增供应超80万。,广州写字楼市场分析小结,南沙目前写字楼存量有7万,预计2016年有6个写字楼项目入市,未售项目集中在自贸区内。 最近一段时期，即将开售写字楼的项目有中海联南沙国贸中心和金茂湾，定位均为甲级写字楼，面积共有26万，其中中海联南沙国贸中心为一栋公寓、一栋写字楼，目前公寓已经开售；而明珠湾区块只有金茂湾即将开售。,南沙办公市场分析,租售情况： 目前奥园商务大厦及中华商会大厦等有50%-80%的空置率，整体入住率偏低，已租赁面积不足5万 。 目前南沙在租写字楼基本集中在南沙中心区域，南沙湾仅少量写字楼在租，明珠湾区块目前无在租写字楼，存在市场机会点。 目前在租写字楼租金普遍较低，

10、档次普遍不高，投资客对于高级写字楼的需求目前还是十分巨大。,南沙在租写字楼,南沙目前写字楼主要集中在金洲板块，明珠湾起步区区块目前仅金茂湾完工，目前市场空缺。且明珠湾起步区区块定位为金融商务发展试验区，未来的商务集中地， 存在市场机会点.,2020/9/18,方圆云山诗意,成卓世纪中心,保利绿地 大都汇,南沙城,售罄,在租,在售/待售,香江国际金融中心,珠江船务大厦,南沙金融大厦,奥园金莎广场,坤豪大厦,中华总商会 大厦,金茂湾,自贸区,南沙写字楼主要分布,个盘点评： 在售11栋写字楼，面积在43-100之间，均价20000元/以上 是南沙较早的项目，原计划为公寓，在自贸区批复后，改为写字楼销

11、售 广州银行、粤电等进驻,竞品分析中惠国际金融中心,个盘点评： 1栋15层标准写字楼，1-2层为商业，3-15层为写字楼 目前写字楼正在持销.写字楼面积段在136-190m之间，一层8户，间隔与间隔之间不能打通，毛坯均价16565元/ 位于南沙牌坊侧，蕉门河旁，地理位置优越,竞品分析成卓世纪中心,个盘点评： 写字楼预计年末入市，目前为明珠湾起步区内唯一即将开售写字楼，附近竞品少，对于销售相对有利 明珠湾起步区区块定位为金融商务发展试验区，对于写字楼的销售有一定的帮助,竞品分析方兴金茂湾,1）南沙写字楼分布主要位于5个板块，主要集中于蕉门中心区，明珠湾区域市场仍然空缺，但未来将成为南沙写字楼最主

12、要的集中区域 2）南沙目前写字楼较少，相对中端，无法满足未来的办公需求 3）南沙目前写字楼租价为50元/，在售项目较少，中惠国际金融中心、成卓世纪中心、金茂湾C1栋写字楼，三个项目售价将超过2万 4）投资南沙的客户多关注自贸区内写字楼，对于自贸区外写字楼需求热度相对偏低。,南沙写字楼市场分析小结,开发大厦 项目分析,CONTENT,内容 大纲,2,区域分析,明珠湾区是南沙新区的核心区位，地处五条水道交汇的核心地区，规划总面积约103平方公里，建设成具有粤港澳合作服务功能和城市综合服务的区域。建成服务珠三角、面向世界的珠江口湾区中央商务区。 其中明珠湾区起步区位于其北部，规划总面积为33平方公里

13、，包括灵山岛尖、横沥岛尖、蕉门河以西片区、慧谷片区，其规划建设现代金融服务集聚区，总部商务办公区及钻石水乡居住社区等功能区。 率先建设的灵山岛尖区域将成为南沙“珠江新城，面积约3.5平方公里，将重点发展总部经济、高端商务、金融服务、科技创新、教育培训等产业，配套建设高品质的岭南水乡居住社区。,南沙CBD核心 广州首例政企倾力合作项目 打造高端总部商务经济 商业、生活配套齐全,金茂湾,区域分析,项目所在为明珠湾CBD商务区，是七大板块中唯一的商务定位区域 项目周边以总部办公、期货交易中心、大型社区为主 区域内规划有高端综合商业体项目以及万豪五星级国际酒店,本案,项目东面、北面为江,项目西面为中交

14、地块,项目西侧为凤凰一桥,项目周边 项目正对面暂时仅为金茂湾房地产项目 项目西侧为建设用地，已开始建设，占地40753，总建面达到14.26万，露面地价4306元/ 项目北侧，是金茂湾与项目之间的水道，一线湾景 项目西侧是凤凰一桥,项目分析,项目主体 建成超甲级写字楼 明珠湾开发大厦位于南沙区横沥镇灵山岛尖商务办公区 采用主副两栋楼布置形式，立体式复合空间设计，动静结合的城市空间广场 引领区域投资建设 “微城市”设计理念，形象标杆,进港大道,东新高速,南沙港快速路,莞佛高速,京珠高速东段,广澳高速,虎门高速,番禺大道南,凤凰一桥,亭角一桥,紧邻凤凰一桥，连接项目与南沙每个地方 连接五大高速，5

15、分钟连接珠三角,广州市区 番禺,东莞 深圳,中山 珠海 澳门,顺德 佛山,项目交通,小结： 位于明珠湾区块，唯一商务区块，未来发展可期 连接五大高速，5分钟连通珠三角，交通便利 灵山岛尖，三面环水，一线湾景 项目为超甲写字楼，目前南沙最高端的写字楼,从市场出发，看自身优势 以何种定位立身市场？,SWOT分析,S优势： 超甲级写字楼，南沙目前最高端的写字楼 4-4.5米层高，南沙唯一该层高的纯写字楼 北侧临江，具备一线湾景，紧邻凤凰大桥 超过100米高的地标式建筑 独栋商业配套，附楼星级酒店，齐备的办公综合体,W劣势： 标准超甲写字楼，但是周边未来高端写字楼云集，本案缺乏核心的吸引点,O机会：

16、明珠湾是七大自贸区唯一的商务板块，政府政策扶持，大展前景看好 南沙自贸区的不断发展，区域内基础设施建设不断完善，便捷交通网络将推进区域增速发展 自贸区的政策为明珠湾板块提供了较大的扶持，吸引更多的企业进驻，未来的来南沙投资的离岸经济将带来大量的客源 项目的标杆性对客户具有强大吸引力 项目所在区域商务氛围空间快速壮大,T威胁： 区域写字楼项目扎堆，市场竞争激烈 区域高端写字楼市场尚未形成气候 各板块之间存在写字楼项目竞争，未来发展不明朗,交通：紧邻凤凰大桥，连接五大高速，明珠湾首站 景观：北望一线湾景，南瞰明珠湾城市景观 产品：超甲级写字楼，4.2-4.5米层高，超100米高地标建筑 板块：明珠

17、湾商务板块，未来企业与商务人士集中地,营销启示：拥明珠湾商务板块，产品与景观的价值拔升,核心价值点提炼,坐拥商务区力量 明珠湾商务区，未来南沙的国际商务中心 重聚商务，连接世界,南沙地标的力量 超甲级写字楼，超100米的地标建筑 4.2-4.5米层高，俯瞰南沙的地标力量 南沙写字楼的顶端,湾区的力量 比肩世界的湾区 商务写字楼的湾景情结,项目定位： 南沙地标时代首个湾景超甲写字楼,这里不仅仅是一个传统意义的商务区 它是一个凝聚了城市精华的商务区 它是一个范畴、一个时代的统领者,形象定位： 世界的南沙商务领地,推广语建议： 城投开发大厦 地标的资格明珠湾入主首选 领军南沙，铸造世界的商务办公室,

18、最坚韧的石头，百般打磨，终成钻石耀世 想立足南沙，征服未来 精细打造必不可少,项目分析,CONTENT,内容 大纲,1,外部品质打造建议,外墙 EXTERIOR FINISHING,采用中空低辐射膜玻璃幕墙 LowE coated double glazed glass panels 比普通的单层玻璃节能40%-60%,达到高效节能/低碳环保的理念 LOW-E玻璃在新的建筑节能规范条件下，这种材料将占领办公类产品外立面材料的主流市场。 幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少隐框，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡。,立体灯光Light,城市夜景已是城市的独特风景，通过灯光效果更能勾勒出建筑的线

19、条与灵魂,不影响建筑的白天景观； 物业维修方便； 建议简洁不花哨，色系不超三种； 光色方面建议采用：黄、白两种光色； 灯光线条造型美观与建筑外观材质及造型协调匹配； 选择智能控制照明方式，可以节电在2050%以上。,设计要点：,开发大厦作为超高层建筑，装设抗风阻尼器，降低建筑物振动反应，减少住户不适感，装设抗风阻尼器，打造安全超高层建筑。,调质阻尼器 Tuned Mass Damper,广场尽量以绿植、小品、水系、艺术雕塑营造高端生态尊贵氛围；造型独特，品质高端，全方位提升项目标杆形象,艺术广场 Art Plaza,大堂设计Hall Design,车行大堂：设置车行大堂，可增加项目卖点，体现开

20、发商注重品质，让项目在品质产品中脱颖而出。 建议： 1.车行大堂的设置需要注意雨篷的设置； 2. 人车分流，使车行动线与人行动线互不干扰,大堂多入口： 超高局的电梯数量多，所以要注意一个方向来人可能对大堂压力迆大，所以应该有两个面的入口较好，必要时四面都能进门，或大堂里不设商业。,双层大堂： 许多超过200M高的建筑，电梯的数量征多，占用核心筒的面积也征多，在首局的人数也特多，所以有时可以设双层大堂，即首、二层都设大堂，以解决疏散进出的拥挤，在首层大堂单设自动扶梯直接上二层大堂。,地面：高档石材； Floor: high-end stone 墙面：高档石材、高级装饰板材； Wall: high

21、-end stone and wood-based panels 天花：石膏板吊顶，涂料，筒灯； Ceiling: plasterboard suspended ceiling, paint, LED lamps,大堂的装修标准 Standard Lobby Decoration,气势恢宏、理性简洁、材质高档、易于查询、动线流畅 有接受咨询的商务前台，公司水牌、大厦平面功能指示图、触摸显示屏或电子显示屏查询提供的服务指南等； 内部到首层候梯区路线简单、无交错。,内部公共区域 Office Public Space,公共走道地面/墙面：高档地毯、高档壁纸（租约层）、高档涂料（空置层）； Publ

22、ic Hallway Floors/Walls: high-end Carpet, high-end Wallpaper (for floors already rented out) Paint (for floors not yet rented out) 天花：石膏板吊顶，高档涂料，筒灯； Ceiling: plasterboard suspended ceiling, high-end paint, LED lamps,光线柔和、指引清楚、无障碍、疏散快速 明亮、灯光亮度可随自然光智能调节，安装消防应急灯 房间标识指引清晰、悬挂明显,公共导示系统Public signage syste

23、m,体现一个项目在细节上的体贴入微，展示项目的品质感和国际商务感。,建议： 指位明确； 采用国际统一图标； 造型精雅； 材质商务感强。,电梯间 LIFTS,地面：高档石材； Floor: high-end stone 墙面：高档石材、高级装饰板材； Wall: high-end stone and wood-based panels 天花：石膏板吊顶，涂料，筒灯； Ceiling: plasterboard suspended ceiling, paint, LED lamps,设计风格简约，大气，宽敞，清爽，不压抑； 安装有阴雨天或自然光照不够时自动启动的并控制亮度的照明系绝；同时照明系统选

24、型与环境协调； 融合与大堂相协调的装修，形成特有商务特质； 不同的候梯区有清晰的标识指引牌。标识指引清晰，悬挂明显； 避免细部的复杂处理，方便后期物业管理； 墙壁悬挂液晶电规，播放各类商务财经、广告资讯。,电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，需要继承大堂相同风格，选材考究，打造高端写字楼装饰标准,电梯编号,国际化电梯编号标识配合嵌入式灯光充分体现品质追求,照明系统与指示系统的有机融合,公共卫生间的装修标准 Public Restroom Standard Decoration,地面：高档石材； Floor: high-end stone 墙面：高档石材； Wall: high-end st

25、one 天花：防水石膏板吊顶，高档防水涂料，筒灯； 洁具：高档洁具，五金件、烘手器等 Facilities：high-end sanitary ware, fixtures, hand dryer,标识指引清晰，悬挂明显，与办公区保持距离 光线柔和，节能灯，智能自劢感应控制亮度； 自动感应、自动清新空气、自动冲洗等现代设备的应用； 进口品牌洁具，高品质、低噪声； 设通长面镜、洗手液盒、电劢干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜； 残疾人蹲位配备； 设有公共卫生间和行政独立卫生间,保护私密,停车场 CAR PARKING,人性化导视牌告知客户目前所在位置至停车场路径，同时电子显示屏显示当前

26、泊车状况 地下停车场入口采用顶面内嵌式灯光，满足照明要求的同时，形成地下停车场第一道景观，让客户停车从一开始就成为享受,注重地下停车场的地面处理工艺，例如UV地胶，耐磨防刮，从细节显现项目品质,利用绿色的场地规划，高效的能源利用系统和新风系统减少建筑碳排放，提升室内环境质量，使项目达到绿色建筑标准并通过LEED铂金认证。,LEED认证： LEEDTM评估体系由五大方面，若干指标构成其技术框架。 主要从可持续建筑场址、水资源利用、建筑节能与大气、资源与材料、室内空气质量几个方面对建筑进行综合考察、评判其对环境的影响，并根据每个方面的指标进行打分，综合得分结果，将通过评估的建筑分为白金、金、银和认

27、证级别，以反映建筑的绿色水平。,LEED认证LEED certification,据统计数据，但凡通过LEED认证的项目，建筑价值提升7.5%，降低营运成本89%，租金提高3%，入住率提高3.5%，投资回报提高6.6%。,立体生态绿化景观,在建筑规划上的独具匠心，使景观视野的层次更为清晰，最大程度增加舒适度与亲和度；最大限度发挥景观功能，构建高品质的商务办公空间，使工作更加轻松怡神，加倍效率,The view of the ecosystem,水资源循环系统Water recycling system,通过降低供水管网漏损率技术、雨水循环利用、废水处理循环利用等方式做到水资源的高效循环利用，节

28、约水资源，做到真正的绿色节能,废水循环系统,雨水收集循环系统,市政用水循环系统,降低供水管网漏损率,自然、健康、便捷运用生态学原理、环境学原理和建筑学原理，合理设计、科学规划建筑内外空间的物质和能源因素。在遵循绿色、科技、人文和可持续发展的基础上，诸多创新设计和建筑模式将自然原生态拉近身边，更和谐、更自然、更便捷，营造生态办公环境，全面提升工作质量和企业形象。,EOD生态办公 Ecological Office District EOD,架空层绿化精致简洁，以精装石材花池、盆栽，室外环境室内化，满吊顶石材精装修,为减少建筑材料造成的过度浪费，建议在推广建造过程中合理利用资源，尽量使用可循环材质

29、,建筑材料与资源的合理利用Reasonable utilization of building materials and resources,垃圾分类收集管理,尽量使用本地材料,施工废弃物做广场回填材料利用,部分废弃建材回收利用,项目分析,CONTENT,内容 大纲,1,内在服务打造建议,变风量系统 Variable Air Volume (VAV) system 新风：集中新风系统 Fresh air Central Ventilation system 冷却水系统： 独立的24小时冷却水系统供租户计算机机房使用 Cooling Water System Separated 24hour

30、cooling water system for tenant computer server room use,VRV空调系统 Variable Refrigerant Volume,VRV（Variable Refrigerant Volume）空调系统,集中新风系统Fresh air Central Ventilation system,冷却水系统 Cooling Water System,VRV多联空调系统较中央空调系统设计简单，维护费用少，安装周期短，并可做到每个房间实行单独控制,6类电缆水平布线 Horizontal distribution by Category 6 cable

31、s 每10平方米提供1个数据接口,1个语音接口 1 data and 1 voice connection per 10 sq.m.,通讯系统 TELECOMMUNICATION SYSTEM,“云”计算通讯系统,预留有线电视接驳口 CATV connection reserved,有线电视 CATV SYSTEM,供电 Electrical,强电：一户一表、漏电保护系统、双电源供电、每50平米使用面积配一个空调插座、每15平米使用面积配一个普通电源插座、配备发电机组，保证电梯24小时运行不间断。 弱点：卫星、有线电视、电话及宽带接口。每50平米配一个光纤插座、每15平米配一个电话（宽带）插座

32、。,现代办公日趋电子化，电源电缆线会越来越多，明线露骨不美观，暗线弯腰不方便，而网绚地板电源线设置在地板下面，可以自由安排线的走向，不仅使房间整齐规范，而且为今的发展预留充足的空间。 ,网络地板 NET FLOOR,办公每户设置门禁出入控制 Each office installation door control system,门禁系统 DOOR CONTROL SYSTEM,智能监控保安系统Intelligent security monitoring system,自成独立子系统，包括CCTV、无线巡更、停车场管理，并实现与BMS的集成；智能化监控管理，打造高科技智能写字楼。,电梯 LI

33、FTS,低楼层区域: 4.0米/秒；中楼层区域: 5.0米/秒；高楼层区域: 6.0米/秒 电梯运载力1.6吨/部,进口主机,进口门机,进口控制面板,进口安全装置（限速器，安全钳，光幕） 配备双轿厢转换电梯，形成最为周详而灵活的垂直交通系统,客梯PASSENGER LIFTS,消防服务电梯 SERVICE LIFTS 2部进口电梯(1,600公斤), 运行速度为: 地下 顶层: 4.0米/秒,货梯CARGO LIFT 运送装修建材；运送办公物料等物品（建议与消防电梯合用）,办公室内部 OFFICE UNITS,暖气,通风及VRV空调系统 Heating, Ventilation &VRV sy

34、stem 安装变风量控制箱及新风管 VAV boxes and fresh air supply intake installed 消防系统 Fire system 安装喷淋及烟感系统 Sprinkler system and smoke detector system installed 地面：铺设150毫米钢制架空地板 Floor: 150mm steel floor system installed 墙面：白色高档涂料 Wall: White advanced exterior to walls 门：双开玻璃门 Door: Double glass entrance door,智能化时代

35、的5A智能化商务 5A intelligence,办公（OA）： 两路10KV供电（正常电源和应急电源），办公室采用综合布线采用PDS综合布线系统，预留10cm网络地板。 通信（CA）： 采用通讯自动化系统，计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件。 楼宇（BA）： 以计算机控制、管理为核心的综合监控性系统，对大堂内的空调、照明、电梯、给排水、火警等设施进行监测，采用分散控制、集中管理模式以达到安全、节能、经济和舒适的目标，实现一体化的监测和控制。 消防（FA）： 系统利用各种探头采集烟浓度和温度对时间变化的综合信息数据，通过分析，迅速而准确地发出实时的火警状

36、态报警。 安保（SA）： 采用CCTV闭路电视监控系统和电子巡更系统，24小时实时监控大厦内公共部位。出入口等保安重点部位设电视监控计算机，自动巡更,创意与实用兼备，令超凡出众。豪华舒适、领先高瞻的办公 环境，一应俱全的商务中心，体贴周到的秘书服务；全面配备商场、餐厅、银行等设施以及健身中心和礼宾服务，同时设有航空服务、酒店预定、鲜花预定等服务。现代化超前理念，充分发挥卓而不群的商务效应，为您优势体现领航未来的商业契机。,商业和办公楼 RETAIL AND OFFICE SPACE,办公层走廊Office floor corridor,艺术玻化砖和不锈钢地砖相得益彰，金属板吊顶，艺术石材墙面，

37、顶尖品味,物业管理Property management,写字楼的租户将以高效率的工作目的为主要目的，相应地管理与服务必须满足他们这一需要,在管理过程中，首先是要为业主和用户创造与保持一个安全、舒适、快捷的工作与生活环境 应确保证整个大楼的使用年限及其功能的正常发挥； 完善写字楼管理，不仅使物业管理保值，而且可以使物业增值；,国际知名物管公司The international well-known,聘请知名物业管理公司，可对项目进行全程托管，有效降低发展商前期工作量及后期工作难度，同时对于项目形象及后续物管服务有所保证。可作为销售卖点，增强客户对项目品质的信心，提升项目价值,1、装修与管理 监

38、督业主和使用人对写字楼进行二次装修，以确保楼体结构和附属设备实施不受破坏；,2、房屋管理及维修养护 在管理过程中，一定要做到大及栋号、楼局有明显的引路标志；不可乱搭乱建；大厦外观完好、整洁；房屋完好率达98%以上，零修合格率达100%，并建立监督制度和做好记录。,3、设备管理及维修保护 做到设备良好，运行正常，设备及机房环境整洁，配备所需各种专业技术人员，维修和操作员要持证上岗。,4、清洁服务 要实行标准化的保洁，制定完善清洁细则，明确需要清洁的地方和次数，设有专人负责、监督。同时要设垃圾、果皮箱、垃圾中转站等保洁设备。,5、绿化服务 对区域内的绿植进行分品种、分习性、分季节性的保养，并保护其

39、无破坏、践踏及随意占用。,6、保安服务 制定全面癿保安巟作觍划，建立有敁癿保安制度，消陋一切危机及影响业主不使用人生命和身心健庩癿外界因素,管理的内容：,管理公司-第一太平戴维斯Savills,在物业管理方面，建议采用物业管理全球五大行中高端写字楼管理最专业的第一太平戴维斯，用最专业的物业服务提升项目品质。,项目分析,CONTENT,内容 大纲,1,销售中心打造建议,设计突出其高端奢华的同时，着重突出现代感和科技感，给予客户留下深刻印象,销售中心Sales center,不只是接待处，更多是艺术,这不是简单的营销中心， 这是南沙首家 高端的体验场所， 精英的聚集地， 感官功能的全新挑战！,销售

40、中心Sales center,展厅Exhibition hall,将销售中心打造成南沙“第二展厅”，吸引更多的客户前来参观，截取客流，提升项目整体的影响力,“三维数字”投影沙盘,利用三维立体影像使沙盘的演示效果更加形象、生动，使客户快速地获取简明、精确、优美、逼真的动态信息，大大的提高了客户的体验感，提升项目品质。,销售中心影视厅 Sales Center Auditorium,3M多点触控屏,多点触控人机展示屏做辅助，提升品质的同时，方便客户查找项目资料信息，提升项目体验感,虚拟触控板,利用谷歌最新推出的穿戴式触控投影（Project Glass）为客户介绍项目信息，给予客户最新的科技感受，

41、留下深刻印象,设施主题样板房，通过展示国际获奖艺术品，提升项目的品质，带给客户意外的惊喜，更便于后期圈层客户的营销开展。,主题样板房Sample houses,第二洽谈区 Second discussion area,在样板房的同楼层设置客户第二恰谈区，空间自由分割组合，自定企业形象凸显个性风范,给予客户深刻印象,社科大厦 项目分析,CONTENT,内容 大纲,2,项目分析,项目周边 进港大道旁，主干道效应 项目北侧为进港大道 项目南侧为南沙区委党校 背倚黄山鲁国家森林公园,项目主体 建成南沙唯一定制写字楼 华汇商圈辐射，5分钟直达繁华 背靠黄山鲁森林公园，绿色办公 万达商圈/总部集聚区辐射区

42、域,进港大道作为南沙主干道连接重要交通节点，更是枢纽中的枢纽，北衔广州南接海外，并与环市大道交汇，是支撑起整个自贸区立体路网的大动脉。 进港大道周边作为南沙率先起步的发展区域，贯穿南沙的交通要道。进港大道主要分布的是办公物业，拟打造企业集聚区域。周边商业生活配套完善，包括商业综合项目、餐饮、酒店、办公休闲场所等。 政府单位、社科机构、行政单位等也将陆续进入。,进港大道总部经济辐射区 生活商业服务圈,区域分析,项目交通,进港大道,东新高速,市南大道,莞佛高速,京珠高速东段,广澳高速,虎门高速,番禺大道南,紧邻进港大道，畅通穿行南沙 10分钟通达五大高速，便利出行,项目配套,S优势： 位于进港大道

43、总部经济辐射区内，起步较早，周边商务商业氛围较其他区域好 临近进港大道旁，项目通达性好 知名国企倾力打造，资金及信誉保证 华汇商圈辐射，5分钟直达繁华 背靠黄山鲁森林公园，绿色办公,W劣势： 非自贸区内，利好政策无法享受 项目位于进港大道内侧100m处，昭示性较差,O机会： 位于进港大道总部经济辐射区内，未来扩容第一站 南沙自贸区的不断发展，区域内基础设施建设不断完善，便捷交通网络将推进区域增速发展 国企背景，对于吸纳社科机构、政府单位、行政事业单位具有较强优势 项目所在区域商务氛围空间快速壮大,T威胁： 区域写字楼项目扎堆，市场竞争激烈 区域内写字楼项目参差，整体区域办公形象不佳 各板块之间

44、存在写字楼项目竞争，发展市场不明朗,SWOT分析,SWOT分析,S： 层高4米 顶层空中花园 背靠黄山鲁森林公园 紧邻党校 W： 写字楼为乙级写字楼，竞争力不足 自身写字楼设备不全,SWOT分析,O： 项目所在为总部经济板块，中铁、珠江船务已经入住 紧邻蕉门河中心区，享自贸区扩容先机 进港大道的主干道发展，项目优先受益 T： 南沙自贸区扩容未定 其他自贸区板块发展，非自贸区遇冷 商业板块竞争激烈,核心价值点提炼,1）山景：黄山鲁森林公园，绿色氧吧近在咫尺 2）交通：进港大道，腹地要道 3）板块：总部经济带，自贸区扩容首战 4）周边：党校、研究院等政府机要集中,营销启示：自贸区扩容首站，南沙要道

45、腹地,要道一侧，腹地之选 总部经济带，南沙总部经济起点 自贸区扩容首站 以成熟应对新潮,与绿色为邻 氧吧式办公环境 绿色办公，低碳发展,红色党政为邻 南沙党政中心区,项目定位 南沙腹地党政核心山景精品写字楼,推广定位 办公在黄山鲁森林公园 生活在华汇商圈 看总部经济对接自贸区政策,营销策略,CONTENT,内容 大纲,2,开发大厦：,社科大厦：,非自贸区，如何定位，才能突围而去？,走在市场前面，如何打造才能长胜于市场？,基于以上情况,该如何制定！,营销策略,关于本项目营销的,思,认清价值点！,有效发力点！,充分放大本项目不可替代的核心竞争力,古格集团深切理解高端写字楼客户的有效营销手法，精准营

46、销,小众大宣传！,小众圈层+大力宣传，将项目高调性贯穿营销全过程,考,营销总体策略,高位营销,高形象 高姿态 高收益,+,组合营销链,产品链 形象链 客户链,虚实结合，实现项目影响力同时完成销售,1、强化产品力（开发：内外功打造，LEED评级。商业部分的打造建议：副楼做四星级智能化酒店，裙楼商业打造跨境电商高端商品销售案例西塔底商引进友谊，西塔配套四季酒店等） 2、强展示面（开发：销售中心、展厅、板房、商业示范区等） 3、创新销售模式（开发：五年增值回购，返租。社科：免租，自贸区异地注册） 4、双盘联动，客群互补 5、高调传播，高度占位（LEED评级宣传案例星河湾，珠三角宣传案例西塔传播途径） 6、广拓有效渠道 7、资源整合共赢,合作优势,CONTENT,内容 大纲,1,企业寄语 古格集团立足南沙，多元发展，期望伴随自贸区的发展而成长，为自贸区贡献自己的力量！ 古格集团以“承您所想，臻至于行”作为公司座右铭，在公司的多元化发展中，以最优的服务，最佳的态度，做到您想要的！,企业介绍 立足南沙，多元发展 古格集团成立于广州市南沙区，立足南沙，在全市多个区均设有分公司。在自贸区挂牌当日首批100家新设重点企业中，古格集团旗下的广州古鼎商务有限公司以及广州市古旌贸易有限公司有幸入选，获得