8 晋江市镇东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计2011_W

1、晋江市 城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计2011.04 丏家评审晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计历次方案回顾 第一阶段3月9日方案第二阶段4月25日方案第二阶段5月27日方案2晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计 第一阶段7月19日方案第二阶段8月1日方案第二阶段8月19日方案最终方案3晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计1. 区域分析与现状Regional Context & Existing Condition海峡西岸城市群収展规划分析海峡西岸城市群福建省福州泉州厦门基地海峡西岸城市 展规划（2009年12月）：按城市服务能力分级，

2、福州、厦门为第一等级，泉州、莆田为第二等级。把现代服务业加速引擎放在福州和厦门两大中心城市，推进现代服务业中心集聚和专业化分工 福州：经贸文化合作交流的重要基地；现代服务业、科技创新中心、物流中心和高新技术产业基地 厦门：科技研发、 工作“两个基地”和旅游会展、金融贸易、航运物流、文化教育“四个中心” 泉州：泉州将建成全国重要的石化和先进制造业基地、海西城市群企业创新中心和文化旅游强市基地依托其环泉州湾核心的区位和环境优势，进一步整合环泉州湾 的泉州、晋江、石狮中心城区，建设成为海峡西岸经济区中心城市 之一， 联合培育面向区域的服务大平台，共同构筑服务和辐射带动 全市、全省乃至更大地域范围的区

3、域性服务中心之一；逐步形成 一体化发 展的国际市群“海峡城市群”的重要“增长极” 之一5晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计海西福厦泉三市空间収展态势福州：强中心，“顺江向海”，即“福州旧城区南台岛琅岐岛”的空间层级 泉州：环泉州湾行政区划分立，造成泉州弱中心格局；泉州（洛秀）、晋江（陈埭）、石狮（蚶江）多元主体各自发展；组团定位模糊，功能重叠厦门：强中心，“厦门岛向湾区辐射”；“一岛六区，面向 ”的发展主体层次清晰；厦门岛与湾区的功能协作良好6晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计泉州城市总体规划（2008-2030年）解读基地环泉州湾地区1. 形成一体化发展格局，

4、构建海峡西岸核心城市之一，实现辐射源向辐射面的扩散2. 环湾区建设为大泉州中心城区，进一步整合泉州中心城区和晋江、石狮中心城区3. 突出环泉州湾的区位和环境优势， 联合培育面向区域的服务大平台， 共同构筑服务和辐射全市、全省乃至更大地域范围的区域性服务中心晋江城东环湾片区在泉州湾都市圈一体化进程中扮演关键角色，整合泉州/ 晋江/石狮三市，实现泉州从滨江城市到滨海湾区城市的跨越，为“泉州 晋江陈埭”未来的城市发展提供空间支撑，做到“共享三赢”7晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计环泉州湾城市収展方向演变趋势分析8泉湾各市离心运动的现状泉州湾离心运动的推演泉州湾的向心运动厦门方向制造

5、业厦门方向制造业布局“亲厦疏泉”各市各自独立、冲突的发展规划.晋江/石狮的城市服务业/服务中心向南发展,背离泉湾晋江在相当时间内无法与厦门的城市区位竞争,晋江产业的的决策、研发、营销部门继续迁往厦门，而制造则留在本地。最终极有可能导致晋江成为厦门“ 前店” 之“后厂”，也使得泉湾整合,城市区位下降晋江产业决策和服务中心应回归湾区,借助三市中心的良好位臵,将有机会上升为统领湾区的服务中心晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计不同层级政府对基地的収展诉求泉州主城区滨江商务区泉州市层面: 重点认知项目基地对泉湾三市整合一体化的关键意义 联合滨江商务区成为泉州城市发展增长级，提供中心城市水

6、准的生产性服务设施以及生活性服务配套新的滨海发展方向原城市发展方向晋江市层面: 重新认识晋江城市发展方向:抢占泉湾区的制高点，避免边缘化 利用滨海土地的特殊与稀缺，打造晋江特色的城市生活风貌区附加价值 产品设计技术研发品牌、渠道物流、服务生产制造1 集聚2 高素质人才（创意科研）3 宜居环境4 高端生活性服务业RBD工业园区CBD1 集聚2 国际化高素质人才（市场、复合型）3 宜居环境4 国际性元素的高端生活性服务业1 分散2 流动性的低素质人才3 低端生活性服务业9陈埭镇层面: 重新认识陈埭产业升级和土地利用的意义 提升产业能级，成为产业升级的平台。摆脱低附加值生产谷底，追求微笑曲线的高增长

7、端，打造鞋业设计研发以及全球营销基地晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计现状晋江形象的认知民营经济+ 分散的制造业基地 晋江的形象是以民营经济为主体，以鞋业制造、纺织服装、化纤工业、建筑陶瓷、食品饮料等为主导产业的城市，民族品牌众多，但均为传统的劳动密集型产业 是中国的最大旅游鞋业生产基地，世界重要的运动鞋生产基地、中国三大玩具生产基地和全国建陶生产基地之一强镇弱市+ 宜业不宜居 传统的晋江模式为典型的“就地工业化”和“就地城市化”特征，工业布局分散，缺乏强有力的中心城区，无法支撑足够的生活服务配套设施 在人口方面由于产业上以劳动密集型企业和相对低技术的劳动力为主，无法提供配套的

8、高级生活型服务业，不利于高素质人才聚居; “宜业不宜居”是目前的主要问题晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计10陈埭土地现状比较泉州总规中陈埭镇用地现状基地陈埭总规中陈埭镇用地现状基地埭镇用地现状晋江总规中陈11基地基地是陈埭乃至环泉州湾地区目前尚未被大规模开发的最后一片净土，如何规划好这片土地，以促进晋江的城市发展、占据有利先机和整体形象的提升具有重大的意义晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计基地内的用地意向规划区内有大量已报批或者有用地意向的企业用地分散于各处， 另有陈埭中学、西滨中学等教育科研用地、廉租房及镇政府用地等无序布置西滨镇用地/用地基地陈埭镇基地现状

9、用地情况规划区南部有大片军垦农场用地， 西滨镇在基地内的用地大部分已批给优兰发等企业使用企 业 用 地安置房用地医 院 用 地市场用地商贸服务中心民族中学西滨中学政府用地优兰収西滨镇用地用地优兰发企业用地其他工业用地剩余用地12晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计基地现状用地情况陈埭镇政府规划设想-四区一带农保地现状1区：居民迁移居住区2区：总部办公用地区3区：镇政府办公区民族中学1带：商贸繁荣带4区：工业用地区西滨中学九十九溪200公顷125公顷农耕保护地范围13晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计小结面临的困难与问题优化思路现状基地用地零碎，已批租用地与军垦用地

10、占很大比重现状用地需要整合，除保留部分泉州重点项目外，建议将来工业用地从城东片区迁出，以减少对基地周边土地价值的影响,需要从大泉州的角度综合考虑陈埭企业发展的冲动陈埭品牌工业城要求进驻环湾片区，这与规划的CBD远景相矛盾。但也必须承认，环湾片区的发展需要品牌产业的带动已完成的规划与现实的矛盾在规划进行的过程中，不断出现的用地批租问题，使规划的推进陷入被动和僵持的阶段，无法按规划愿景的目标进行规划控制1. 协调滨江CBD共同做成泉州城市强中心化的起点2. 梳理晋江（陈埭）对应泉州的空间结构，依循现有行 政体系，明确发展主体与层级3. 补充完善环湾区城市功能4. 推进泉州生产型湾区向生活消费型湾区

11、过渡5. 提供完整充分的市政配套与设施支撑6. 预留海西经济区未来对接发展的空间晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计142. 定位与总体策略Vision and Strategies大泉州 社会经济发展的“双引擎”之一体现地域文化特色的 国际化生态宜居滨海新城展现“新晋江形象”的 现代化创新之城和品牌之都晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计抢滩泉州湾 争峰海峡西营晋海新城 造品牌之都晋海 . 新城积极迎接环湾一体化抢占湾区滨海制高点促进产业转型与升级打造滨海时尚生活区晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计17晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市

12、设计1新城市形象塑造新晋江的城市形象， 赋予城东环湾片区一个鲜明的特征，创建城市品牌， 形成滨海现代化新城的城市新名片知识型创新湾区2推动晋江城东环湾片区的产业转型，从生产型湾区到知识型创新型湾区的转变，提升城市活力，吸引高端人才多元化城市核心3创造新城核心，打造若干个地区性的集商业、行政办公、金融服务、娱乐休闲等功能的多元化城市核心，提升城市自身凝聚力和综合竞争力滨海魅力新城4发掘滨海景观资源的潜力， 重塑晋江作为滨海城市的魅力，打造充满生机和活力，具有认同感的滨海新城规划目标5可持续发展通过土地、交通、生态、经济等多方面的综合研究， 建立可持续发展的框架， 使城东环湾片区得到良性、循环的发

13、展总体策略 建立大泉州中心城区职能体系 泉州仙石区晋江西滨区东海新区泉州湾蚶江区洛秀区大泉州中心城区职能体系的逐步完善， 包括泉州传统中心城区及其东扩的东海新区，但仅此一方面的作用力还远远不够，必须全面推动泉湾中心位臵的环湾东部片区的开发，北承泉州， 西接晋城，南联石狮，形成合力让行政中心的泉州老城和经济中心的晋江共同完成大泉州的中心城区职能体系的构建石狮19晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计总体策略东海：行政会议中心仙石：企业决策中心洛秀：科技创新中心 转化生产型湾区到知识型与消费型湾区 现状：分散型的就地工业化模式使得大泉州形成“村村点火、户户冒烟” 的无序蔓延全面铺开的格

14、局。土地的非集约利用，浪费资源，制约土地机会潜能发挥西滨：生产服务中心泉州湾蚶江：商贸会展中心策略：从生产型湾区到知识型和消费型湾区的转变，摆脱“工业区”的形象，为产业向高附加值阶段升级创造空间条件，为高素质人才提供了高质量的生活场所及满意的物质基础。在发展经济的同时，提升了城市活力， 塑造了城市认同感20晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计经济质量？ 强镇弱市“前店后厂”“店”一定是集聚的，展示性、炫耀性的；“厂”可以是分散的，低成本的；甚至可能迁离晋江，但“店”一定要留在晋江！如何营造一个“晋江品牌”的城市气质！“三个提高”：提高经济质量， 提供全民素质，提高城市品位。“四个

15、集中”：耕田向规模经营集中；企业向工业园区集中；住宅向现代社区集中；人口向市区和集镇集中。 转变分散的制造业集群到生产性服务业集群 核心品牌 晋江市市域多样专业镇格局分散的制造业集群 生产性服务业集群 生产性服务业集群的建立需要政府结合市场的力量“主导”进行 从内生力量的驱动到外生力量驱动，需要政府从制度安排、环境培育、招商引资等外部规模效应来建立产业集群区，产生集聚效应“晋江模式”的生产性服务业集群 海西经济区的福州与厦门电子机械产业链相对完善，与泉州纺织服装鞋业产业链关联甚少，相互依赖甚少 目前大泉州的多数企业集中在产业链附加值最低的生产制造环节，仅有少数的企业占据附加值较高的设计和营销领

16、域 附加值高的部分就包括针对企业服务的商务类服务、设计创意类服务、金融保险类、研发类的创新支持系统、物流信息和资讯类等21晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计滩涂沼泽湿地基 地泉州湾湿地省级自然保护区候鸟越冬地 推进河海生态可持续収展 基地位于九十九溪下游入海口，在开发过程中应充分考虑基地的气候、地形、水系、洪涝、水工建筑区、水质、潮汐和海堤等对基地的影响环湾片区的可持续建设将有助于提升 晋江乃至泉州的形象与知名度。而基地作为环湾地区未来重要的拓展区域， 将进一步贯彻可持续发展战略。基地作为未来城市的重要门户将注重环境保育建设，发展区域性的生态旅游观 光， 同时体现新的绿色技术2

17、2晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计体育中心 提升整体基础设施 新 增 ： 体育 馆轨道设施医院影剧院博物馆图书馆学校等设施轻轨医院影剧院学校现状：晋江的“再城市化”是从原来的就地城镇化的基础上，以新的高度来重新审视城市生活的意义。脱离了原来乡镇母体的工业化，使得本地的居民离开了传统的农业生产、农村居住模式，但工业化只改变了生产模式， 但不等同居住模式的城市化策略：在物质层面，整体提高基础设施，包括各种市政设施和公共服务设施，为彻底脱离乡镇生活走向有吸引力的城市生活奠定坚实基础23陈埭现状基础设施分布晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计晋江市城东环湾片区控制性详细

18、规划与重点地段城市设计 打造滨海特色 现状：环泉州湾的泉州、晋江、石狮都号称滨海城市，但三城的中心城区都是远离海岸的陆地，坐拥滨海位臵却丧失滨海特色，极大浪费大自然赋予的先天资源24策略：积极借力滨海特色，引领湾区的城市特色营造，可以吸引高端人才、构筑城市滨水活力，形成真正的城市魅力生活现 状 ： 产品品牌 树立新晋江模式 晋江模式作为一种经济发展主导的模式将来： 城市品牌已经是成功的案例。但推广到环泉州湾， 推广到城乡要协调、经济社会要协调发展的今天，既有模式能否胜任，能否有所突破与“升级”？从过去发展制造业的“工业区”，到如今 打造活力机制、魅力城市，产业升级、品牌升级及人口升级成为“新晋

19、江模 式”的重大考题从“产品品牌”到“城市品牌”的营建上，政府制定宏观发展策略，吸引已积累的民营资本及富于活力的民企投入到环湾东片区发展，在房地产开发、基础设施建设、城市开放空间营造等方面，树立城市运营的新模式25晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计 对陈埭现有乡镇肌理的梳理要求，顺应晋江城区的东扩隔离陈埭基地城区双龙路沿海大通现状：陈埭是晋江老的中心城区东扩的重要通道。陈埭历史上的乡镇肌理， 由于就地工业化的进程，土地的使用呈现分散化的模式，并在初期工业化 阶段通过这种廉价土地使用而被固化晋江道城区和平路东延伸隔离策略：陈埭的乡镇肌理在此次的环湾片区控规的过程中，也宜相应调整，

20、 从而在晋江中心城区与滨海之间建立对接管道，同时为陈埭的本土品牌企业建立升级转型的空间。这包括东西方向的道路交通、开放空间、产业链晋江陈埭镇城市生长单元边界图原始村落规整宅基地房地产开发住宅与工厂混合工业地块晋江陈埭道路对接次干道主干道规划道路接等多方面综合考虑26晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计3. 总体概念规划Concept Planning晋江环湾片区总体日景鸟瞰晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计28从陈埭往泉州湾方向看的晋海新城核心区鸟瞰晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计29从泉州湾往陈埭方向看的九十九溪入海口公园鸟瞰晋江市城东环湾片区

21、控制性详细规划与重点地段城市设计30晋海新城核心区中央景观大道街景晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计31国际宜居社区中央水道景观晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计32与周边区域的交通对接整个基地对外连接系统是以城市主次干道，沿海大通道，环湾快速与外围快速路网衔接， 南北向主要通过沿海大通道、 环湾快速路和中央景观大道联 系，东西向则通过双龙路，刺 桐路延伸段，鹏青路，和平路 等城市主干道 联系中心城区与滨海区域区域交通系统的整合，有利于环湾片区与泉州、晋江市中心、石狮、陈埭、机场的紧密连系，为环泉州湾地区的整体发展提供空间网络支撑晋江市城东环湾片区控制性详细33

22、规划与重点地段城市设计干道路网规划第一横第二横第三横基地内规划“四横三纵”的骨干道路系统：横n 第一横：是北部地区横向联络通道，与池店片区连接n 第二横：双龙路，东西向快速路。承担基地快速交通疏散及区域快速交通通过功能，与东海新区衔接第 一 n 第三横：和平路是南部组团横向联系通道，连接晋江机场n 第四横：基地南部片区对外通道，连接新塘片区n 基地南部边界的绕城高速公路，在基地没有出入口，为区域快速交通通过功能纵n 一纵：陈泉东路（环湾快速路）承担基地南北向对外疏散功能，联系泉州、石狮方向的对外快速通道n 二纵：中央景观大道。基地主要的南北向客流通道，远期大运量轨道交通主通道，连接滨江商务区与

23、石狮蚶江分区n 三纵：沿海大通道，承担环湾各区域间的联系， 兼具景观功能34晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计注：绕城高速在本基地以高架形式跨过，在基地西侧结合未来的高铁站、长途汽车站共同考虑，设立互通式立交35晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计与周边地块的对接滨江商务区陈埭中心区和平路东延线新塘基地用地布局通过道路网络、土地利用性质的延续、开放空间体系的连通来实现与周边区域的对接 北侧与滨江商务区的中央景观大道与居住功能对接，延伸部份滨江CBD的功能至本区域 西侧与陈埭总规的九十九溪发展轴线对接，延伸九十九溪发展轴，并预留企业总部办公区， 以满足陈埭企业的发展

24、需求 南侧与石狮的路网对接，考虑到南侧大部分用地为 用地和现状西滨企业用地，暂预留作高科技产业园区以保留一定的用地弹性，适应将来的城市发展。未来 用地如可进行土地性质的调整时，现规划的湿地区域内可局部布臵一些低的小规模度假旅游设施等石狮蚶江区36晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计概念总平面方案设计思想：1 组团与带型布局：组团式布局与带型布局相结合，通 过生态廊道，水系、开放空间等联系整个基地2 TOD引导：依托大运量公交系统引导土地开发，沿交通站点周围适当提高开发强度；中央轨道交通由北至南贯穿整个片区，北接滨江商务区，南接石狮3 SOD引导：依托建设优质的公共服务设施，引导人

25、 口聚居4 混合使用：综合考虑土地使用、交通组织，通过平面 和竖向的合理设计，减少土方挖填，实现高效的土地使用，紧凑开发，同时创造丰富的城市景观，也为将来的城市发展留有弹性5 公共利益优先：保障滨水区等高价值区域的公共性和 开放性37晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计规划结构晋海新城核心区CBD国际宜居生活区RBD高 科 技研发园区R&D两廊两带三组团依循自然生态脉落，延续既有聚落空间，利用基地中部原有的两条河流廊道形成蓝色生态廊道，籍此基地被分为由北往南的三个组团开发核心，区域内的所有项目机能均围绕着三大核心区构成聚落，加上南北向的滨海景观带和中央景观带，因此整体基地空间的架

26、构可划分两廊两带三组团两廊：两条蓝色廊道配合总体开发计划，利用基地内两大东西向河流，建立与陈埭镇、青阳镇乃至更大范围的区域性生态连接廊道三组团：三大特色组团依据各方的不同利益诉求和滨江一期商务区的开发时序，形成由北往南的晋海新城核心区CBD，国际宜居生活区RBD和高科技研发园区R&D三大功能组团，配臵相宜的活动项目，满足城市未来发展的需求两带：滨海景观带+中央景观带依据环泉州湾海岸的现状湿地滩涂以及沿海大通道内侧50-300米左右的淡水湿地长廊形成特色的滨海景观带，把城市带向滨海另外，将基地由南至北的河道、开放空间、景观节点在空间和物理上联系起来，形成基地的中央景观带。南北向和东西向的生态和景

27、观廊道构成基地整体的开放空间架构38晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计规划土地利用-近期分类Categories类别Type公顷(ha)亩(mu)建设用地比例占总用地比例建设用地Development Area居住用地ResidentialR居住用地小计Sum109.35164011.8%8.3%R2R21二类居住用地72.9310947.9%5.5%R22中小学用地28.154223.0%2.1%安臵用地8.271240.9%0.6%混合用地mixuseF混合用地92.52138810.0%7.0%公共服务用地Commercial & Public FacilitiesC公共

28、服务设施用地小计Sum143.03214515.4%10.9%C1C2C3C1行政办公用地11.261691.2%0.9%C21商业用地30.524583.3%2.3%C22商务办公用地69.4210417.5%5.3%C25旅馆业用地9.191381.0%0.7%C36文化娱乐业用地16.412461.8%1.2%C5C5医院用地6.23930.7%0.5%市政设施Municipal UtilitesU市政公用设施用地小计Sum16.202431.7%1.2%工业用地Municipal UtilitesMM1一类工业用地小计Sum146.33219515.8%11.1%M1工业用地（品牌城）

29、48.9597.3873414615.3%10.5%3.7%7.4%M1工业用地（近期保留或建设）建设用地1 合计507.43761154.7%38.6%公共绿地Green SpaceG绿地小计Sum191.09286620.6%14.5%G1公共绿地115.00172512.4%8.7%G2G22防护绿地76.0911418.2%5.8%道路广场用地Road & SquareS道路广场用地小计Sum228.31342524.6%17.4%S1道路用地223.94335924.2%17.0%S3停车场用地4.37660.5%0.3%建设用地2 合计419.40629145.25%31.9%建设

30、用地合计Sum926.8313902100.00%70.5%非建设用地Non-Developable Area水域WatersE1水域84.74127121.8%6.4%生态湿地Ecological AreaE4生态湿地71.231068.37818.3%5.4%发展备用地X232.273484.0559.8%17.7%非建设用地合计388.23582440.2%29.5%规划总用地Planning Area总计Total1315.0619726100.0%39晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计规划土地利用-远期分类Categories类别Type公顷亩建设用地 占总用地(ha

31、)(mu)比例比例建设用地Development Area居住用地ResidentialR居住用地小计Sum194.54291816.8%14.8%R1一类居住用地10.771620.9%0.8%R2R21二类居住用地140.58210912.1%10.7%R22中小学用地34.925243.0%2.7%安臵用地8.271240.7%0.6%混合用地mixuseF混合用地179.06268615.4%13.6%公共服务用地Commercial & Public FacilitiesC公共服务设施用地小计Sum302.56453826.1%23.0%C1 C2C3C1行政办公用地11.26169

32、1.0%0.9%C21商业用地30.524582.6%2.3%C22商务办公用地77.7311666.7%5.9%C25旅馆业用地9.191380.8%0.7%C36文化娱乐业用地16.412461.4%1.2%C4C4体育用地5.22780.5%0.4%C5C6C5医院用地10.981650.9%0.8%C63体育学校用地5.62840.5%0.4%C65科技产业园区135.63203411.7%10.3%市政设施Municipal UtilitesU市政公用设施用地小计Sum19.602941.7%1.5%U2U21公共交通用地3.40510.3%0.3%U4U41污水处理厂用地16.20

33、2431.4%1.2%建设用地1 合计Sum695.761043660.0%52.9%公共绿地Green SpaceG绿地小计Sum207.56311317.9%15.8%G1公共绿地114.8817239.9%8.7%G2防护绿地92.6813908.0%7.0%道路广场用地Road & SquareS道路广场用地小计Sum255.78383722.1%19.4%S1道路用地247.50371321.4%18.8%S3停车场用地8.281240.7%0.6%建设用地2 合计Sum463.34695039.97%35.2%建设用地合计Sum1159.1017386100.00%88.1%非建设

34、用地Non-DevelopableArea水域WatersE1水域84.74127154.3%6.4%生态湿地Ecological AreaE4生态湿地71.231068.37845.7%5.4%非建设用地合计Sum155.962339100.0%11.9%规划总用地Planning Area总计Total1315.0619726100.0%40晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计已批租地块与规划的结合及调整已批地块处理策略陈埭北片标准厂房安臵房陈埭鞋业综合贸易市场陈埭商贸服务中心特步总部政府用地民族中学西滨中学西滨优兰发企业鞋服孵化研究中心泉州肉品加工有限公司土地利用弹性及产业

35、升级的思考：基地内部分用地已租给企业作发展用地，考虑到企业的近期发展和远期晋江的城市转型、土地利用的弹性，本次规划将结合中远期发展一并考虑。近期将依托陈埭鞋产业的发展，在原有已出租用地的基础上，局部并有序的进行产业改造1 近期：土地梳理与规划控制对已批租土地采取保留、就近搬迁、异地搬迁等三类形式，保留基地内丹克、特步、优兰发等大企业，以及民族中学、陈埭镇政府等用地； 就近搬迁陈埭鞋业综合贸易市场及361度公司用地至双龙路及鹏青路之间地块，补偿其容积率；异地搬迁小地块用地。部分地块可考虑临建2 中远期：空间优化与提高产业门槛将已入驻企业的生产性环节引导升级为总部、研发、商贸、展览等功能；在确保泉

36、湾优质企业总部用地需要的基础上，根据环泉州湾产业升级的整体要求，通过开发强度、投资密度、税收贡献、研发投入、环境等确定产业进驻门槛，构建海西经济区的经济发展“增长极”之一41晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计基地开収时序一期二期三期四期 2011-2013年 围绕九十九溪，启动晋海新城核心区的建设 顺应陈埭企业经济发展的需求， 启动品牌工业城的建设 肉联厂、孵化中心和污水处理厂也在近期进行建设 部分原有企业用地保留 2013-2015 顺应滨江商务区南延，与其对接 品牌工业城和部分原有企业用地继续保留 2015-2017 工业用地更新，按远期控规进行城市建设和基础设施的发展 西

37、滨的工业用地逐步升级为科技研发用地 2017-2020 整合军垦用地，启动科技创新园的开发42晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计功能分区及特色晋海新城核心区CBD国际宜居生态住区RBD高科技研发园区R&D1 晋海新城核心区（CBD）定义为“（国际客商、闽商、泉商、晋商等）商业-商客会聚之处”， 大泉州城市建设及经济发展的中枢，晋江作为“品牌之都”的象征与标志，是泉州、晋江实施“筑巢留凤引凤归巢筑巢引凤”战略的主要依托；主要集聚金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓、高端住宅等设施；划分为企业总部区、高端居住区、商贸会展区及配套服务区等功能分区2 国际性宜居生活区（

38、RBD）依托捷运交通走廊，结合滨水地区、生态廊道、体育休闲等设施，建设多样化、多元化的国际性宜居生态住区，倡导土地混合使用，居住用地以二类居住用地为主，（与企业合作的）的“定向”政策性住房不低于20%，以住房、住区和社会公共服务设施等“留住”人才及国际客商，是泉州市人才战略实施的领航区3 高科技研发创新园（R&D）通过建设高科技研发创新园，构建大泉州对外高新技术合作的新载体， 引导晋江第二产业由劳动密集型向资金技术密集型转变；建设国家品 牌孵化培育基地、海峡 中小企业创新、交流中心等，配套特色化 公寓、工作室等，吸引服装设计、广告、创意、动漫、演艺等人才聚 集，继续推动晋江传统产业的影响力和知

39、名度43晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计晋海新城核心区（CBD）九十九溪入海口开放空间121011101614910991773362851762184319131518441. 海上丝绸之路博物馆2. 企业总部办公/商务会展中心/自建总部3. 博物馆/图书馆/文化艺术中心4. 陈埭行政中心5. 九十九溪中央公园6. 陈埭产业研发基地7. 商务高端酒店区8. 购物商业中心9. 居住生活区晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计10. 商业居住混合区11. 安臵用房12. 滨水特色商业街13. 民族中学14. 配套商业中心15. 淡水湿地长廊16. 咸淡水交汇湿地公园

40、17. 配套医院18. 滨水休闲餐饮19. 码头功能分区及特色晋海新城核心区鸟瞰 沿海大通道内测30-100米湿地景观带晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计45功能分区及特色企业总部区街头一隅46晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计47晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计 远期改造后的品牌城，用可持续性手段进行升级改造，可作为将来的生态示范办公区479. 表演中心/展览馆10. 淡水湿地长廊11. 咸淡水交汇湿地公园12. 居住生活区13. 休闲码头14. 污水处理厂15. 滨水商业街1. NBA标准篮球馆/体育社区2. 配套医院3. 体育学院与体育中

41、心4. 商务办公复合区5. 西滨中学6. 商业核心区7. 商住混合区8. 商务办公区国际宜居生活区鸟瞰110136481542714391211145国际宜居生活区（RBD）功能分区及特色国际宜居生活区核心水道景观晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计48功能分区及特色远期改造后的品牌城，用可持续性手段进行升级改造，可作为将来的生态示范办公区49晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计1102871391253116450高科技研发创新区（R&D） 产业园区专家及高级人才公寓1. 留学人员创业园2. 中小企业孵化中心3.

42、体育产品设计中心4. 国家轻工产品标准研发中心5. 工业设计测试园区6. 服装面料研发设计中心7. 高级人才公寓8. 商业服务中心9. 园区配套服务中心10.配套滨水生活区11.湿地保护廊道12. 咸淡水湿地保育区13. 预留为肉联厂基地道路交通系统规划的轨道3号线和5号线分别从东西和南北方 向穿越基地内部。对中间段的3号线走向进行局部调整。原则上保证3号线利用中央景观大道布臵晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计道路等级公共交通及轻轨交通51建筑高度控制 主要高层与超高层集中在核心区商务区和国际宜居生活区沿江一带，建筑体量以竖向发展为主，在核心区中央及沿江地块形成最高地标建筑群。

43、周边建筑高度逐渐递减 沿江地块进行高容积率低密度开发，形成通透的沿江建筑景观 同时结合机场控高规定进行建筑高度控制52晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计容积率控制 容积率控制主要从城市功能架构，交通可达性，原地块的容积率三方面进行考虑 充分发挥核心区商务区和国际宜居生态中心区的土地价值，适当提高其容积率，安排人流量较大的城市功能，容积率控制在4.0-6.0 轨道站点附近地块进行高强度开发，根据交通可达性和便利性，调整地块间的容积率配比 其中安臵地块容积率稍高，在3.0-3.5之间。商住混合用地容积率控制在2.0-3.5之间53晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计建

44、筑密度控制 结合容积率对片区的建筑密度进行控制。核心区商务区、居住区中心服务区进行高强度开发，建筑密度大于30%，部分商业建筑大于40% 花园居住区建筑密度控制在20%-30%，其中沿海用地可延伸开放空间，建筑密度小于30% 商住混合用地建筑密度控制在30%-40%之间54晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计绿地率控制 根据北、中、南三区不同的开放空间，周边公共绿地配臵水平、土地使用功能、地块大小等因素、综合确定开发地块绿地率 南北水廊以及其周边的行政办公用地、文化娱乐用地、区内沿晋江大桥延伸线的居住用地和南部研发用地为低密度开发，绿地率控制在35%以上 北部居住组团中心商业区、

45、九十九溪周边商务区、中部中心商业区以及南部中心商业区地块由于高强度开发以及周边开放空间较多，绿地率控制在20%-30%九十九溪入海口开放空间晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计55退界控制贴线率控制：对裙房建筑进行控制，保证街墙的连续性（贴线率=贴建筑控制线的建筑面宽B/ 基地面宽P），以保证连续的街道界面）间口率控制：晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计56对临水、临山的建筑面进行控制，保证开敞空间或景观通道的连续性（间口率=建筑控制线总面宽a+b+c/基地面宽P7/10，以保证滨水景观的通透性和层次性）水岸开放空间系统城市界面水岸开放空间系统与城市界面晋江市城东

46、环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计57公共交通与轨道交通自行车与主要人行系统公共交通与人行系统晋江市城东环湾片区控制性详细规划与重点地段城市设计58公共设施分布人口估算根据生态承载力计算,基地最大可承载人口约11.82万人面积(m2)标准(m2/people)容量高适宜开发1044057630116006中适宜开发3783003001261低适宜23317242500933total13150600118200注：由于在项目用地较紧张，高适宜开发区域按照新建城市人均用地指标介于23级之间的标准来确定根据规划建设用地标准规划人均建设用地指标：新建城市的规划人均建设用地指标宜在第 级内确定规划人均建设用地第级指标：90.1105.0/人本区规划建设用地面积：11.59K则，规划区人口大约在11万-12.86万