蓟州大酒店背景材料

1、蓟州酒店项目投资分析报告北京通天福地餐饮文化传播有限公司二O 年 月 日第一章总 论第一节项目提出的背景及建设的必要性1、项目提出的背景历史已跨跃千年，进入一个崭新的世纪。在蓬勃发展的旅游业中，宾馆居于重要地位。蓟县的宾馆业尽管有了很大发展，但对于蓟县旅游业大的发展形势，无论在数量还是质量上，仍有很大的发展空间。为此，北京通天福地餐饮文化传播有限公司和盘山风景名胜区管理局，为拓宽其经营领域，决定进一步发挥专业优势，建设天津市蓟州酒店。2、项目建设的必要性此项目的选定与成功运行，可以进一步弥补蓟县旅游配套设施的不足，扩大再就业，第二节项目概况及项目建设单位简介1、项目概况北京通天福地餐饮文化传播

2、有限公司，在对盘山风景区及云南昆明、丽江等地区的酒店服务业进行调查研究的基础上，对本项目选址及经营等有关情况进行了分析研究，确定本项目建设方案如下：（1）项目名称、地址、性质和法定代表人。项目名称：天津市蓟州酒店（暂定名称）项目地址：盘山风景名胜区管理局院内（天津蓟县县城南关津围公路东侧）附：蓟县地理位置图（图一）、蓟州酒店位置图（图二）企业性质：民营（有限责任）法定代表人：岳艳菊（2）建设内容项目占地面积12.6亩。总建筑面积25050平方米。主楼建筑面积13000平方米。包括：住房5000平方米餐饮2000平方米写字楼2000平方米各种会议室、健身娱乐、服务大厅等4000平方米。辅楼160

3、0平方米。锅炉房、配电室1450平方米。其余为停车场等。（3）项目总投资9000万元人民币，其中固定资产投资8000万元人民币，流动资金垫支800万元人民币，递延资产支出200万元人民币。资金全部通过招商、引资解决。（4）项目市场前景广阔，经济效益乐观。计算期内，年均实现利润总额1443.84万元人民币，利税1639.62万元人民币。2、项目单位简介项目开发建设单位是北京通天福地餐饮文化传播有限公司。该公司主要以酒店管理、组织餐饮文化交流活动为主，已组织一批精明强干的决策人员和勤奋敬业的管理人员，为游客提供一流的服务。第三节结 论天津蓟县旅游区融自然资源和人文资源为一体，通过近年来对资源管理及

4、全力打造品牌，可以认定，该项目前景广阔，项目切实可行。第二章市场预测第一节旅游市场发展趋势随着新世纪的到来，我国实行的生产、生活假期制度，已进入一个新的换代期。发展中短期旅游观光及附属文化的配套设施，是丰富生活内容、发展旅游业的必然结果，实非商业炒作的标新立异。国力的增强，人们生活水平的提高，对旅游的需求量大幅度提高。追求质量好，品位高的旅游服务业，已形成大趋势。第二节国内市场预测为了建设好本项目，我们对酒店选址的周围饭店和服务业进行了大量的分析，结果表明：本项目的位置选在北京和天津两大旅游度假带内，山清水秀，名胜古迹众多，民风淳朴、具有强烈的地方吸引性，是旅游热点区域，是中短线游客的旅游观光

5、的理想之地，是京、津两大都市广大市民度假的首选之地。据统计，第三节国外市场预测世界经济发展前景的不确定性因素增加，东亚日本经济复苏缓慢，美国经济滞涨，惟有中国一枝独秀，世界看好中国。中国加入世贸组织，2008年北京成功举办奥运会，必将极大地促进中国对外贸易的进一步发展，必将带来巨大的人流，蓟县有更大的优势。市、县旅游部门每年成功的组织大型活动，吸引了大量的外宾来蓟观光、游览。他们对住宿条件要求很高，但蓟县目前仅有的三星级宾馆，远远不能满足需求。如一年一度的黄崖关长城的国际马拉松专项旅游活动，每次都有2000人/天以上的住宿需求，蓟县目前接待外宾的宾馆设施明显不足。该项目蓟州酒店选在蓟县城内，地

6、理位置优越，交通便利，优势明显。因此，蓟州酒店客源市场，前景广阔。第三章项目选址及建设方案第一节项目的地理位置及自然条件1、项目的地理位置酒店选定在蓟县县城南关津围公路东侧的盘山风景名胜区管理局院内，邻近蓟县火车站和汽车总站，是蓟县县城的南大门，交通十分便利，环境舒适，非常适合游人休闲度假。2、自然条件蓟县地处京、津、唐腹地，交通十分便捷。京秦（北京至秦皇岛）、大秦（大连至秦皇岛）铁路，途经蓟县县城。北京至蓟县、天津至蓟县的高速公路，汽车只需40分钟，可谓京、津两大都市的后花园。3、宏观环境旅游业是新兴服务业，是第三产业的龙头。第二节消防设施1、消防设计遵循的原则为了保护国家和个人家庭财产不受

7、损失，保证公民和顾客人身安全，必须贯彻“预防为主，防消结合”的方针，采取行之有效的防火措施，防止和减少火灾危害。2、消防设计依据消防设计依据有：建筑设计防火规范、高层建筑防火规范和人民防空工程设计防火规范等。3、消防外部条件蓟州酒店距蓟县消防支队不到2公里。该消防支队装备新、能力强，在其保防半径范围内，消防、自救的外部条件是非常好的。4、消防设施项目平面布置上，严格执行防火规范和高层建设设计防火规范，保证建筑物间隔距离和消防通道宽度，设计的建筑物面积等级要求二级以上耐火等级。多层建筑设置消防栓和灭火器，高层建筑和商业建筑设置火灾自动报警装置和自动喷淋装置系统。5、消防供水室内、外消防水量为55

8、升/秒，室内自动喷水灭火设备用水量为45升/秒，总消防用水量为133升/秒，设置两个1200立方米的消防水池及消防配套泵房，可满足项目要求。6、消防供水保障本项目拟用电属二类负荷，消防水泵单独设置，保证消防水泵的随时启动。7、消防通道高层建筑设有便于疏散和共用前室的布置，并考察防烟通风道设置。8、消防供电消防电源及配电、火灾应急照明等，均严格按规范要求执行。第三节项目设计和规划1、总体规划项目总占地面积10000平方米。总建筑面积25050平方米。（1）主体楼，建成13层的主体大厦，13000平方米，内设住房：标准间200套，豪华包间12套，普通包间35套，共有500个床位。餐厅包括：贵宾厅、

9、雅间和大厅，开设中餐厅、西餐厅、药膳厅，同时可供600人用餐。另设写字楼，各种会议厅，健身、娱乐厅和服务大厅等。（2）辅楼2层1600平方米。内设办公室，职工宿舍、职工食堂、洗衣房和职工浴室等。（3）其他建筑包括：锅炉房、变电室、停车场等。2、主要设计规范及标准（1）建筑结构统一规定（GB50022000）（2）建筑结构荷载规范（GB50092001）（3）建筑给排水设计规程（GB500152003）（4）建筑设计防火规范（GBJ1687）2001年版（5）民用建筑电气设计技术规范（JGJ/T1692）以及国家关于“环境影响评价”的相关规定等。土 建 工 程 一 览 表（表1）序号土建工程名称

10、建筑面积（m2）备注1主体大厦（13层）130002辅楼（2层）16003锅炉房4504配电室10005停车场及绿化9000第四章项目组织机构、物业管理及营销方案第一节组织机构及劳动定员企业实行董事会领导下的总经理负责制，独立核算，自负盈亏。公司设总经理1人，副总经理2人，总会计师1人，管理人员10人，厨师、服务员、保卫人员等114人。员工实行聘任制。主要从当地旅游业、职业高中及社会聘任。第二节物业管理为提高客房的出住率，在创造并保护居住环境的同时，把舒适、安全、方便带给客人，一个重要的条件就是有超一流的现代化服务管理机制，充分发挥饭店的服务管理水平，创一流服务。第三节营销方案1、总体战略本公

11、司以经营酒店为主，弘扬中国餐饮文化，为发展旅游事业服务。与旅游业各方联手，为中外游客提供全方位服务。公司的宗旨是“以诚为金”。2、职能战略根据旅游市场需求，酒店会不断推出受游客欢迎的具有地方风情的服务项目、具有地方特色的绿色佳肴和中外名菜形成的最佳菜谱。为游客及社会各界来酒店的顾客提供食、住、行、休闲、娱乐等一流的服务。力争年利润达到1500万元人民币以上。3、竞争战略目前蓟县有4家三星级或接近三星级的宾馆。旅游旺季远不能满足市场需求。随着旅游业的发展，酒店将会增加，因此，蓟州酒店与同行业竞争会日趋激烈。蓟州酒店在经营过程发挥以下的优势：（1）服务价格优势 （2）花色品种优势 （3）服务项目优

12、势 （4）定位优势（5）位置优势第五章项目实施进度根据国内同类型建筑的建设情况、本工程的工作量、材料运输及施工的具体条件，初步确定施工期为3年。各项施工内容、时间如表2 。 项目实施进度表表2序号实施内容实施时间（月）建 设 期1勘察设计3计划建设期为3年。从2010年7月起，到2007年7月竣工，交付使用。2土建施工243内外装饰64竣工验收25交付使用1第六章投资估算与资金筹措第一节投资估算1、编制依据（1）国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（2）天津市关于减免行政性收费的有关意见。2、固定资产估算固定资产投资估算为8000万元人民币，详见表3 。序号工程或费用名称概算价值合

13、计备注建筑工程设备安装其他费用一工程费用2670.120004955165.11欧式主体大厦13层1996.6336.92333.513000m22综合楼19237.6229.61600m23锅炉房31.5169200.5450m24变配电室1001206.51306.51000m25停车场及绿化1501509000m26其他附属房1001007室外排水1001008室外客线1001009总图运输10050150包括三台车10室内陈设配套959511餐厅装具30030012健身、娱乐、音像100100二其他费用2834.92834.91勘察设计费4524522工程监理费135.6135.63预

14、备费284.3284.34配套费6786785土地使用权费6306306购买原建筑物655655合计总费用2670.120003329.98000（表3） 单位：万元人民币3、流动资金估算流动资金包括现金、应收款和外购材料、燃料等 。预计赊销款占营业收入的20%，平均收现期为30天。外购材料、燃料间隔期为30天。现金除了用于支付水电汽、工资及福利、营业税金及附加、所得税、管理费用及偿还本息外，还用于客户所需商品的供应及组织各类大型活动等费用的支出。项目营业前流动资金垫支800万元左右。附：流动资金估算表见表 另外项目建设期递延资产支出估计为200万元人民币。综上，项目总投资为9000万元人民币

15、左右。第二节资金筹措及分年度使用计划1、资金筹措项目总投资为9000万元人民币，其中固定资产投资为8000万元人民币，流动资金投资为800万元人民币，递延资产为200万元人民币。资金采用向融资方式解决。 2、资金分年度使用计划计划项目建设第一期，从2010年7月至2011年7月。购买土地使用权、购买原建筑物（楼房等）、工程勘察设计、土建施工等，需要建设费用5000万元人民币。项目建设第二期，从2011年7月至2012年7月。土建施工、购置设备等，需要建设费用2000万元人民币。项目建设第三期，从2012年7月至2013年7月，工程装饰、建筑辅助配套设施、室内陈设、人员培训、广告费、流动资金等，

16、需要费用2000万元人民币。投资计划与资金筹措表见附表；递延资产摊销表见附表。第七章财务评价第一节基础数据1、收入测算（1）客房出住收入，1825万元人民币/年；（2）餐饮收入，1077万元人民币/年；（3）健身娱乐收入及其他收入，548万元人民币/年。综上，本项目平均年营业收入3450万元人民币，年平均利润总额为 万元人民币，见附表3。2、成本测算营业期总成本测算表见附表 。3、法定盈余公积金测算法定盈余公积金为税后利润的10%，平均每年可提取96.74万元人民币。4、其它法定公益金按税后利润的5%提取，平均每年可提取 万元人民币。项目建设期为3年，项目计算期为15年，盈余公积金共15%，基

17、准内部收益率为6%。第二节财务评价1、利润分析项目在整个经营期内可实现年平均利润总额为 万元人民币，年平均营业税金及附加为 万元人民币。营业收入、营业税金及附加的估算见附表 。项目总投资额为 万元人民币。项目投资利润率为：税前 %、税后 %；投资利税率为 %。2、现金流量分析根据项目全部投资现金流量估算表，见附表 ，可以计算出以下经济技术指标：投资回收期为 年。财务内部收益率为 （税后）。财务净现值为 万元人民币（贴现率I= 6%）第三节不确定性分析1、盈亏平衡分析以设计能力利用率（BEP）表示的盈亏平衡点，可用下式计算。年固定总成本年营业收入年可变动总成本年营业税金及附加BEP= 100%

18、= 100%= %盈亏平衡图见附图 。可以看出，当营业收入达到 万元人民币时，即可保本。2、敏感性分析从附表 可以看出营业收入对内部收益影响比较敏感。敏感性分析图见附图 。从敏感性分析结果看，在单因素不利的情况下，财务内部收益率仍能达到 % ，因此本项目有一定的抗风险能力。 建设期利息分摊表见附表 ，固定资产折旧计算表见附表 。经济评价基础数据与效益指标汇总表见附表 。第八章还款计划此项目建设投资所需的9000万元人民币， 解决方式为 。设计还款计划， 还借款计划及利息计算表见附表 。第九章 风险分析及防范第一节自然风险及对策在酒店经营中，除不可抗力的自然灾害外，主要是避免火灾。为此，在酒店设

19、计和建设中，已采取有效的措施，安装了完善而先进的防火设备。此外，酒店全体员工都要接受防火教育，牢固地树立防火意识，掌握防火知识和应急办法，并组成兼职消防人员队伍，进行日常的防火监督和检查，杜绝火灾的发生。第二节利率风险酒店项目投资的9000万元人民币，全部借款取得。按三年建设期，以每年12%固定回报率，12年还完借款本息计算，年实际利率为4.93%。由于以固定回报形式还本息，人民币的利率不管如何波动，都不会给酒店带来风险。第三节外汇风险外汇风险主要反映在美元与人民币的比价变化。可以相信，我国的经济，在相当长时间内保持稳定发展，人民币也不会发生贬值。由于酒店的利润空间较大，对外汇的波动有一定承受

20、能力。第四节经营风险酒店的经营风险，主要来自自身的经营决策、管理水平和服务质量。决策者针对市场的需求，不断推出新的有特色的经营项目。经营者以经济实惠的价格，一流的服务质量，以诚待人，树立形象，打造品牌，创出声誉，名扬海内外。加上与地方旅游局合作的优势和得天独厚的地理位置，在自身发展和与同行业竞争中，可以避免风险，立于不败之地。第五节其他风险如政策，大环境，不利于酒店经营等。主要依靠酒店自身力量，加以抵御。 第十章 附表附图 现金流量估算表(全部投资) （附表1） 单位：万元人民币21序号年份项目建 设 期经 营 期0123456生产负荷（%）1现金流入1.1营业收入1.2回收固定资产余额1.3

21、回收流动资金2现金流出2.1固定资产投资2.2流动资金2.3经营成本2.4营业税金及附加2.5所得税3净现金流量（1-2）4累计净现金流量5所得税前净现金流量（3+2.5）6所得税前累计净现金流量损 益 表（附表3） 单位：万元人民币序号年份项目建设期经 营 期合 计1456781415生产负荷（%）1营业收入2总成本费用3营业税金及附加4成本费用及营业税金合计5利润总额6所得税(33%)7税后利润8可供分配利润8.1法定盈余公积金8.2法定公益金8.3应付利润8.4未分配利润9累计未分配利润资 产 负 债 表（附表5 ） 单位：万元人民币项 目1234567131415一、资产流动资产总额其

22、中：累计留存收益在建工程固定资产原值减：累计折旧固定资产净值递延资产资产总计二、负债及所有者权益应付款流动负债合计长期应付款长期负债合计实收资本盈余公积未分配利润负债及所有者权益总计总成本费用估算表（附表10） 单位：万元人民币序号年份项目建设期经 营 期合产负荷（%）1外购原材料1.1外购商品1.2客房用材料2外购燃料动力(水、电、汽等)3工资及福利费4修理费5租赁费6折旧费7递延资产摊销8财务费用8.1长期负债利息8.2流动资金借款利息8.3汇兑损益8.4金融机构手续费9其他费用10总成本费用其中：固定成本变动成本11经营成本（10-6-7-8）营业收入、营业税金及附加估算表(附表11) 单位：万元人