星河明居推广实施步骤.ppt

1、星河明居推广实施步骤,IPPB,房产策划部,2004年7月,前言,本次提案希望原则上确定: 1.全程营销目标 2.营销阶段划分 3.阶段目标及操盘建议 4.全程推广预算,第一部分 全程营销目标,在2005年5月30日前,以均价33803880元/分批完成项目住宅物业80%以上的销售率；,以整体租价30元/完成项目商业物业60%以上的招商运营；,以均价9.8万元/位左右完成项目车位60%以上的销售率；,同时，通过营销推广过程达到提升新基房产企业品牌的目的。,在2005年8月30日前,以均价36803880元/左右分单元完成项目住宅物业余货销售；,以300元/位月左右完成项目未售车位60%以上的出

2、租率；,以整体租价6088元/左右分单元完成项目商业物业余货招商运营。,预计全程实现销售收益:,住宅物业约 2.2亿元+5% 车位约 0.2亿元+5%,预计实现年租赁收益:,商业物业租赁收入约 130万元/年+5% 车位租赁收入约 35万元/年+5%,第二部分 营销阶段划分,前期准备期 2004/11/25,开盘期 2004/11/262004/12/11,准现楼销售期2004/12/122005/06/08,注：根据工程进度形象及销售季节划分规律，以及项目竞争对手“颐景豪苑”（约150套体量， 04年8月底入伙）和“海琴湾”（约400套体量，1011月开盘）等基本情报，星河明居较 为适宜在0

3、4年11月下旬的某个双休日开盘。以争取较高的售价及成交量并形成热销态势。,第三部分 阶段目标及操盘建议,前期准备期操盘建议 2004/11/25,目 标: 70%80%的目标受众对星河明居产生高度关注，认筹量争取达到800 个及以上，为开盘作好充分准备。,推广思路：1.尊重顺德当地文化，摆脱传统思维模式，跳出旧的思维框架，大胆 运用跨区域、跨行业的营销手法，引入文艺界/政界的各种资源参与； 2.抓住市场需求，锁定楼盘的目标客户，周全地考虑产品设计的均好 性及定价，避免与同区域产品定位、广告推广定位及开盘时段的撞车； 3.找准市场空白点，把顺德当地的消费习惯、消费构成等文化因素作 为核心，用深、

4、广两地经验围绕这些核心进行运做，一举激起顺德地 产市场千重浪，轰动整个顺德，令新基跃升为顺德地产大品牌之列。,1.围绕“广东省绿色住区（顺德）论坛”，进行新闻、广告、事件炒做； 时段：以7月10日为节点，进行预热期,操盘步骤：,2.围绕“领秀桂畔海生活”星光耀凤城刘德华演唱会，进行新闻、广告、 事件炒做；并利用外展场展示项目功能、特质，吸纳筹码，销售门票。,高潮期,延续期,全程运做；使星河明居绿色、健康、滨水一线地产概念深入人心。,时段：以11月26日为节点，进行预热期,高潮期,延续期,全程运做。使星河明居项目销售由量变转化为质变，迅速提升品牌。,广东省绿色住区（顺德）论坛操盘步骤,（时段：7

5、月10日前后）,具体安排：,预热期,时间：6月30日7月9日(软文、广告）,内容：顺德报、广州日报、南都报等报软文、顺德报7.9日祝贺广告,高潮期,时间：7月10日（节点事件）,内容：“广东省绿色住区（顺德）论坛”活动执行,延续期,时间：7月10日9月10日（报纸新闻报道、电视专题短片、组合广告）,内容：户外路牌广告 工地围板广告/项目周边路挂旗广告 车身广告 顺德电视台7月15日左右连续三天的电视短片滚播 顺德报、广州日报、南方都市报等报于7月12日后的专题新闻报道,论坛广告推广媒介和主要诉求用词,（时段： 7月10日9月10日）,一、绿色论坛（7.10）主题用词：,1.论坛氛围：论坛log

6、o “绿色PHONE会”,2.论坛主标题：“广东省绿色住区（顺德）论坛”,3.论坛副标题：建设绿色住区 发展21CN健康住宅,二、报版广告（顺德报7.9第四版1/2版）主题用词：,热烈祝贺2004年广东省绿色住区（顺德）论坛隆重召开,三、报纸媒体的炒做文稿选题：,7月10日前:,1.顺德有绿色住宅小区吗?,2.顺德的绿色住区在哪里?,3.城市运营与绿色健康住区开发(顺德左副区长),4.绿色地产与绿色营销(省房协蔡秘书长),5.星河明居，开创顺德住宅绿色时代,6.绿庭雅院，氧生的地方星河明居规划理念(何显毅大师),7.可持续性发展的住宅(香港大学赵丽霞博士、副教授),8.滨水阳光、绿色健康星河明

7、居品质篇,支持媒体：,顺德报/广州日报/南方都市报/佛山日报/羊城晚报等,论坛广告推广媒介和主要诉求用词,（时段： 7月10日9月10日）,（续上页）,7月10日后：,1.顺德地产劲刮绿色旋风（专题报道）,2.绿色地产峰会在顺德召开（专题报道）,3.广东省绿色住区(顺德)论坛在新世界万怡酒店召开（新闻报道）,4.星河明居获颁“广东省绿色住区实验小区”（新闻报道）,5.中山大学博士生实习点进驻星河明居（新闻报道）,四、电视媒体的炒做短片:,支持媒体：,顺德台/大良翡翠/容桂翡翠/伦教翡翠,时 间 段: 7月12日起3天,内 容:,1.绿色地产峰会在顺德召开(顺德台新闻3*、经济信息1*),2.建

8、设绿色住区 发展21CN健康住宅(论坛剪辑短片3*2*1),五、户外路牌广告用词：,新基星河明居 领秀桂畔海生活（加小区鸟瞰背景）,六、公交巴士广告用词：,左侧：新基星河明居 领秀桂畔海生活 （加星河明居logo组合和电话）,右侧：新基星河明居 树绿色地产风尚 （加星河明居logo组合和电话）,论坛广告推广媒介和主要诉求用词,（时段： 7月10日9月10日）,（续上页）,七、工地围板（5幅轮回）广告用词：,1.星河明居logo组合，加发展商/规划设计/物管顾问/电话,2.绿庭雅院 氧生的地方 唯少数人才能拥有（加背景）,3.滨水阳光 健康的领域 尊崇身份基本象征（加背景）,4.高瞻远瞩 独特的

9、视界 方可彰显卓越品质（加背景）,5.至尚礼遇 无忧的生活 世界以你我为中心（加背景）,八、路灯挂旗（备选推广媒介）广告用词：,双幅双面： （正面）文化提升品质（加星河明居logo组合和电话） （背面）绿色优化社区（加星河明居logo组合和电话）,单幅双面：（正面）新基星河明居（加星河明居logo组合和电话） （背面）领秀桂畔海生活（加星河明居logo组合和电话）,（若采用多组组合轮回，将另外专案建议广告用词）,表一 广东省绿色住区（顺德）论坛项目全程执行费用,以上合计:165，920元,“领秀桂畔海生活”星光耀凤城刘德华演唱会 操盘步骤,（时段：11月26日前后）,具体安排：,预热期,立项期

10、,时间：7月12日 9月9日,内容：成立专项工作组；进行演唱会场地平面图、座次、日期、票价等调研 和经济测算工作；同时领衔歌星、阵容、费用、日程及接待和附加事 宜初步确定；若咨询政府方面基本无障碍，则报批、签约同一时段完 成。,时间：9月10日 11月25日,内容：演出批文、阵容和日期等事项确定后，运用组合广告造市；销售门票。,高潮期,时间：11月26日,内容： “领秀桂畔海生活”星光耀凤城刘德华演唱会暨星河明居盛大开盘仪式,（具体操作需专案呈示）,准备期其他推进事项（一）,1.户外路牌广告制安、发布；7月10日前完成。,2.工地围板广告制安、发布；7月10日前完成。,4.公交车体广告提案、设

11、计、报批、制安、发布；7月20日前完成。,5.外展场(初定三个)的地点确认、签定；9月1日前完成，9月10日开张。,6.外展场的包装设计方案(装修、门楣、背景、看板、易拉宝）；9月13日前完成。,7.外展场视听设备的确认、采购；9月9日前完成。,8.外展场的办公设施的确认、采购；9月9日前完成。,9.看楼中巴的询价、确认、签约工作(3部)； 9月1日前完成。,10.看楼中巴的包装设计方案、发布报批、制作事项； 9月9日前完成。,11.销售人员准备、培训；9月9日前全部完成。,12.销售文件准备。 9月9日前全部完成各类说明书、表格印刷。,13.销售政策准备。 9月1日前全部完成促销活动、销售政

12、策。,3.路挂旗广告制安、发布；7月20日前完成。,准备期其他推进事项（二）,1.销售模型的制作招投标； 7月2日前完成发标；7月15日前回标；7月30日前定标。,2.星河明居生活特刊设计和制作招投标； 7月20日前完成发标；8月5日前回标；8月15日前定标。,3.星河明居销售实务楼书的设计、制作工作 （与生活特刊同期发出）,4.三维动画展示片的创意、制作、合成（120）招投标； 7月20日前完成发标；8月5日前回标；8月15日前定标。,5.实景摄制广告短片的创意、制作、合成（15、30、60）招投标； 7月20日前完成发标；8月5日前回标；8月15日前定标。,6.星河明居商业招商手册创意、制

13、作招投标； 8月1日前完成发标；8月10日前回标；8月20日前定标。,7.内购期认筹VIP设计及制作； 8月10日前完成设计；8月30日前完成制作。,8.手提袋设计及制作； 8月10日前完成设计；8月20日前完成制作。,招标事项须提供的主要资讯（一）,1.区域定位:,都市风情 一河两岸 滨水美景,运动/休闲/亲水/阳光/绿色,桂畔海腹心位置,生活配套日臻完善,稀缺地块 具升值潜力,2.目标买家:,老板层,文教卫及公务员,中高层企管人员(含金融/保险精英),项目周边街坊,3.功能定位:,总规模10万平方米的高尚精品绿色商住小区,4.建筑和园景风格定位:,现代港式电梯小高层洋房,后现代中西精品水体

14、园景,招标事项须提供的主要资讯（二）,5.服务定位:,港式物管服务 + 酒店式物管增值服务 会 所 服 务：顺德唯一双会所 1.星河会:运动休闲会所(纯商业) 2.左邻右里会所:封闭式住户会所,7.星河明居项目广告推广总体定位语:,领秀桂畔海生活,领袖 既直接突出项目在桂畔海生活区的领导地位， 更体现消费者的尊崇身份,领秀 一场由星河明居引领的桂畔海高尚生活秀,8.项目建筑光盘(销售实务楼书制作还应提供面积表),9.项目环境光盘,10.项目效果图和光盘,11.项目简介及技术经济指标,12.招标文件,6.新基房产开发理念:,用心铸造品质生活,（注：该开发理念将具体应用于新基房产未来所有开发项目中

15、，项目组合 表现手段为项目logo+新基项目名称+用心铸造品质生活）,尊崇服务和全智能化管理配置满足业主和客户24小时无忧生活,表二 物料制作、发布等项目费用（不含演唱会）,以上合计:725，000元,表三 广告策划服务费及其它制作发布等项目费用,以上合计:599，320元,表四 前期准备期阶段总体费用表,以上合计:1,490,240元,(以上不含演唱会和内部认购时段推广费用),内部认筹 暨演唱会 广告媒介及推广语 （时间段： 9/1011/25）,目标：目标客户积累（认筹800个及以上）；演唱会门票销售。,推广思路:,以户外广告/报纸广告/影视广告吸引目标买家至外展场认筹,操盘步骤：,媒介传

16、播,外展场,登记认筹/门票销售,应用广告:,1.户外路牌广告 时间段: 9.1011.25,2.工地围板广告 时间段: 7.1012.30,4.路挂旗广告 时间段: 10.111.25,3.楼体条幅广告 时间段: 9.1011.25,8.公交大巴广告 时间段: 10.111.25,6.报纸平面广告 时间段: 11.2311.25,7.影视广告 时间段1: 9.89.10,时间段2: 11.2011.25,5.看楼中巴广告 时间段: 9.1011.25,(一),内部认筹 暨演唱会 广告媒介及推广语 （时间段： 9/1011/25）,应用工具:,1.外展场及办公用品 时间段: 9.10/041.8

17、/05,2.展场内视听（动画/实景/歌碟） 时间段: 9.10/041.8/05,3.楼书和海报1 时间段: 9.10/041.8/05,4.认筹VIP卡及销售文件、表格 时间段: 9.10/0411.25,5.演唱会海报2 时间段: 10.1/0411.25,(二),6.演唱会团购表格、门票 时间段: 10.1/0411.25,7.看楼专车中巴 时间段: 9.10/041.8/05,8.工地排栅星河明居软管霓虹灯字 时间段: 10.1/041.8/05,9.手提袋、促销礼品 时间段: 10.1/041.8/05,内部认筹 暨演唱会 广告媒介及推广语 （时间段： 9/1011/25）,(三),

18、广告基本用词：,1.工地围板: 按前期内容不变,2.户外路牌:,领秀桂畔海生活,其中：原logo部分换为“星光耀凤城刘德华开盘演唱会”火爆抢位,星河明居VIP诚意认购进行中 （加外展地点/logo组合和咨询电话）,3.工地条幅: （四条）,（加售票地点和咨询电话）,A.星河明居VIP诚意认购进行中 （加外展地点/ logo组合和咨询电话）,B. “星光耀凤城刘德华开盘演唱会”火爆抢位 （加售票地点和咨询电话）,C.新基星河明居 领秀桂畔海生活 （加星河明居logo组合和电话）,D.新基星河明居 顺德唯一绿色实验住区 （加星河明居logo组合和电话）,内部认筹 暨演唱会 广告媒介及推广语 （时间

19、段： 9/1011/25）,(四),（续）广告基本用词：,4.路挂旗广告:,A 幅.（正面）新基星河明居 领秀桂畔海生活 （背面） VIP诚意认购进行中 （加外展地点/ logo组合和咨询电话）,B 幅.（正面）星光耀凤城刘德华开盘演唱会 （背面） 抢位!火爆进行中 （加售票地点/ logo组合和咨询电话）,5.公交大巴广告用词:,车种一 左侧：A.（车身玻璃）新基星河明居+领秀桂畔海生活（横向） B.（车门）顺德唯一绿色实验住区+ VIP诚意认购进行中 （竖向） （加星河明居logo组合和电话）,右侧：领秀桂畔海生活刘德华开盘演唱会火爆抢位（横向） （加售票地点/ logo组合和咨询电话）,

20、内部认筹 暨演唱会 广告媒介及推广语 （时间段： 9/1011/25）,(五),（续）广告基本用词：,7.自用中巴广告用词:,6.公交大巴广告用词:,车种二 左侧：A.（车身玻璃）新基房产+用心铸造品质生活+新基星河明居（横向） B.（车门）顺德唯一绿色实验住区+ VIP诚意认购进行中 （竖向） （加星河明居logo组合和电话）,右侧：领秀桂畔海生活刘德华开盘演唱会火爆抢位（横向） （加售票地点/ logo组合和咨询电话）,车头: 星河明居logo组合,车尾: 免费看楼专车(加电话),左侧：新基星河明居 领秀桂畔海生活 （加星河明居异型鸟瞰背景和电话）,右侧：星河明居VIP诚意认购进行中 （加

21、星河明居logo组合和电话）,8.星河明居logo组合平面表现说明:,项目圆形图标+新基星河明居+用心铸造品质生活,内部认筹 暨演唱会 广告媒介及推广语 （时间段： 9/1011/25）,(六),（续）广告基本用词：,9.报纸平面广告用词: (顺德报/南都报 11月2325日3天半版),新基星河明居 11月26日夜晚盛大开盘 暨刘德华星光耀凤城演唱会（加背景 logo组合电话）,10.电视广告主要用词: (顺德/容桂/伦教三地 30秒-120字配音-指定时段),9月10日9月12日3天，3次/天 新基星河明居领秀桂畔海生活！ 桂畔海-都市风情-滨水阳光，3公里碧水绿荫！ 星河明居运动/休闲绿色

22、/健康养生的地方！ 星河明居尊贵/优雅滨江一线的高档社区， 满足你高尚品位/健康生活的追求！ 星河明居新基房产用心铸造品质生活 新基房产荣誉出品 VIP诚意认购火爆进行中,内部认筹 暨演唱会 广告媒介及推广语 （时间段： 9/1011/25）,(七),（续）广告基本用词：,11.电视广告主要用词: (顺德/容桂/伦教三地 30秒-120字配音-指定时段),（11月20日11月25日6天，6次/天，30/次） 11月26日 星光耀凤城刘德华演唱会门票限量发售 11月26日 新基星河明居夜晚盛大开盘 星河明居尊贵/优雅滨江一线的高档社区， 满足你高尚品位/健康生活的追求！ 星河明居新基房产用心铸造

23、品质生活！ 新基房产荣誉出品,诚意认购销售政策及说明,（有效时间段：9月10日11月25日）,销售媒介：VIP卡,促销政策：2000元变10000元 好抵!(解释权归发展商所有),说 明：,1.凡在9月10日 11月25日期间办理诚意认购登记的诚意客户，可享 受交人民币2000元诚意金，在星河明居正式销售时抵首期楼款人民 币10000元的特别优惠。,2.诚意客户以编号VIP卡和2000元收据为凭据。在办理落订时不享受 该项优惠，必须在缴纳首期楼款时才能抵扣楼款10000元，发展商 办理合同签定手续的同时收回编号VIP卡和2000元收据，另行开具 首期楼款收据。,3. VIP卡行使购买权有效期为

24、2004年11月26日起至2004年12月11日截 止。逾期不再享受该项优惠政策。,4.诚意客户未在有效期内行使该项优惠权利或放弃该项优惠权利的， 发展商同意并统一在2004年12月20日办理无息退还2000元诚意金 全款手续，同时收回编号VIP卡和2000元收据。,(一),5. 该VIP卡仅在诚意认购期间行使新基星河明居项目的居住物业 和商业物业购买权时有效。其他任何状况下无效。,诚意认购销售政策及说明,（有效时间段：9月10日11月25日）,(二),(续前页) 技术支持：,1.在此项优惠政策执行期间，执行总楼价先行虚增8000元，并 按套内面积折算成每平米单价，然后再计算首期楼款，在扣 完

25、大定+VIP卡10000元面值后即为首期楼款应收的余额。之 后按首期楼款总额开具收据、签定合同、办理按贷手续。,2.诚意认购金收据、收款登记表、编号VIP卡。,3.编号VIP卡回收袋、诚意认购金回收夹、退款登记表。,4.星河明居生活特刊或宣传海报、招商手册，手提袋、小礼品。,5.在收款的外展场摆放销售模型。所有展场配视听/背景/看板/ 易拉宝/接待处/洽谈处。,6.星河明居的项目简介，以及关于设计单位、施工单位、 物管顾问、开盘时间、销售价格、入伙时间、交楼标准的应 对标准解答文件。,7.发展商根据预售实况需要决定是否延长VIP有效期。,演唱会及内部认购 广告推广、物料、场地等执行费用,表五,

26、(一),演唱会及内部认购 广告推广、物料、场地等执行费用,续表五,(二),表五 + 续表五: 854,915元,开盘销售期操盘建议 2004/11/262004/12/11,目 标：,根据前期认筹态势（600个以上），力争解筹率30%以上,推盘思路：,彰显项目鲜明利益点，以售楼处/模型 /样板房/现场园景为主要工具， 包装现场，营造热销气氛，每天一个促销活动，实现开门红,操盘步骤：,名流生活法则推广,置业专案,售楼处,落定,具体安排：,应用广告:,1.三块户外路牌广告 时间段: 11.261.26/05,2.路挂旗广告 时间段: 11.261.26/05,3.公交大巴广告 时间段: 11.26

27、1.26/05,4.报纸广告 4*3次 时间段: 11.2611.28,5.影视广告3天30 每天6次 时间段: 11.2711.29,6.楼体条幅广告 时间段: 11.271.26/05,7.自用中巴车体广告 时间段: 11.261.26/05,应用工具:,（续上页）具体安排：,1.外展场及办公用品 （前期已计划至04.12.30),2.展场/售楼处内视听（动画/实景） 时间段: 11.25,3.看楼专车中巴 （前期已计划至04.12.30),4.实务楼书/看板/易拉宝 时间段: 11.25,5.认筹VIP卡及销售表格、销控表 时间段: 11.2612.11,6.认购协议书、购销合同 时间段

28、: 11.26,应用活动:,1.夜间开盘演唱会 时间段: 11.26晚8:18,2.现场连续7天促销活动 时间段: 11.2712.2,3.星河明居商业及会所招商（手册） 时间段: 11.2512.30,（注：促销活动另案呈示）,开盘期广告基本用词,1.围板:(按前期不变),2.路挂旗:,（A.计划在大良、容桂、伦教三地主要车流、人流集中路段灯杆实施）,（B.计划在桂畔海3公里拦河灯杆、以及北区各街巷人流集中路段灯杆实施）,第一组A 幅.（正面）新基星河明居 （背面） 开盘热销进行中-前行*米 （加售楼处地址/ logo组合和咨询电话）,第一组B 幅.（正面）用心铸造品质生活 （背面）热销抢位

29、进行中-前行*米 （加售票地点/ logo组合和咨询电话）,第二组A 幅.（正面）领秀桂畔海生活 （背面） 滨水一线高尚社区！-前行*米 （加售楼处地址/ logo组合和咨询电话）,第二组B 幅.（正面）顺德唯一绿色实验小区 （背面） 健康生态环保社区-前行*米 （加售票地点/ logo组合和咨询电话）,（一）,开盘期广告基本用词,（二）,第三组A 幅.（正面） 文化提升品质 （背面） 绿色优化社区-前行*米 （加售楼处地址/ logo组合和咨询电话）,第三组B 幅.（正面）港式酒店式物管服务 （背面） 24小时生活无忧-前行*米 （加售楼处地址/ logo组合和咨询电话）,第四组A 幅.（正

30、面） 围合庭院生活 （背面） 尊崇健康领地-前行*米 （加售楼处地址/ logo组合和咨询电话）,第四组B 幅.（正面） 绿色社区 （背面） 卓越品质-前行*米 （加售楼处地址/ logo组合和咨询电话）,3.条幅内容: 优先认购 供不应求 热销！ 首日推盘80套售罄，次日加推60套售罄!热销中!,4.公交大巴广告用词:,开盘期广告基本用词,（三）,A.新基星河明居 领秀桂畔海生活 B.顺德唯一绿色实验住区 火爆认购 （加星河明居logo组合和电话）,6.自用中巴广告用词:,车头: 星河明居logo组合,车尾: 免费看楼专车(加电话),左侧：新基星河明居 顺德唯一绿色住区 （加星河明居异型鸟瞰

31、背景和电话）,右侧：星河明居火爆认购进行中 （加星河明居logo组合和电话）,5.报纸广告:,1.新基星河明居 盛大开盘 （背景/具体卖点/热线电话）,(南都/广州/佛山/羊城),2.负离子正生活 领秀居住新概念 星河明居开盘热销,3. 首日推盘80套供不应求，次日加推60套 热销，热销！（加背景具体卖点热线电话）,开盘期广告基本用词,（四）,7.电视广告主要用词: (大良/容桂/伦教三地-翡翠台- 30秒-120字配音-6天-每天3次),新基星河明居-领秀桂畔海生活！ -名流的生活！ 桂畔海-都市风情-滨水阳光， -30万平方米碧水绿荫！ 星河明居-顺德唯一绿色住区 -绿色、健康 -运动、休

32、闲 -名流养生的地方！ 星河明居-尊贵、优雅 -滨江一线的高档社区， -满足名流高尚品位、健康生活的追求！ 星河明居-新基房产用心铸造 -现在热销进行中,开盘期销售政策及说明,销售媒介： 认购协议书（定金10000元），购销合同,促销政策：,兑现“2000元变10000元”,即场落定额外98折,推盘单位优先选房,技术支持：,1.编号VIP卡回收袋/诚意认购金收据回收夹齐备。,2.认购协议书/购销合同齐备。,3.开盘期推盘价目表/置业计划表/收费项目表/分户单位平面图齐备。,4.收款流程/银行/保险/法律/首期楼款收据/刷卡机/点钞机齐备。,5.销售“三证”齐备。,6.售楼处/模型/样板房/环境

33、(装修/绿化/饰品配置)齐备。,7.交楼入伙日期/交楼标准文件齐备。,8.物管单位（顾问）及服务项目、收费标准资料齐备。,9.销售流程及置业顾问齐备。,10.销控表齐备。,(一),11.生活特刊/实务楼书/户型单张/海报/易拉宝齐备。,开盘期销售政策及说明,(二),(续上页),12.装饰材料样板及设计师/家私/智能化/整体厨房/ 整体浴室/3+1趟式折叠门演示模块齐备。,13.现场气氛营造齐备。,14.现场交通秩序维持/保安/保洁齐备。,15.现场办公设施/设备齐备。,16.现场接待处/洽谈处/签约处/销控室齐备。,17.现场视听设施/设备齐备。,18.免费茶点/服务人员齐备。,19.应急措施

34、齐备。,20.首批推盘单位及看楼通道准备齐备。,21.“创世纪篇”促销活动执行方案/执行架构齐备。,22.“创世纪篇”软文执行方案及文稿齐备。,23.招商活动执行流程/招商手册/工作人员齐备。,24.开盘期作息时间(早9晚9)/排班表/人员齐备。,表六 开盘期执行项目费用,以上合计：797，256元,准现楼销售期操盘步骤建议 12/116/8/05,目 标：,巩固、延续热销度，争取在2005/6/8前突破450套销量,推广思路：,在圣诞节/元旦节/春节/38妇女节/51劳动节/61儿童节前后，提出新的 推盘单位售价表，新的促销政策；提供实物/现金促销礼品，开展人脉 直销,操盘步骤：,名流健康体

35、系,客户服务,售楼处,力促成交,具体安排：,应用广告:,1.影视广告 累计6*3*3*3=54次30,2.楼体条幅广告 累计6*2*300=3600平方米,应用工具:,1.同前时段工具近似 时间延续至05.6.8,2.外展场/售楼处易拉宝更换 累计6*5*3=90个,3.人脉直销网络,应用活动:,1.老业主圣诞抽奖活动,2.圣诞节购房送大礼活动,3.迎新春购房送大礼活动,4.老带新送一年物管费,5.春茗谢客宴,6.名媛会活动,7.5.1环城长跑活动,8.6.1小业主运动会活动,9.业主嘉年华活动,准现楼销售期广告基本用词,1.楼体条幅/易拉宝/ POP旗/指示牌/等 广告备选用词:,A.圣诞有

36、礼 星河明居有礼,B.迎新春星河明居送大礼 2.8万起入住精装大洋房,C.顺德唯一双会所 名流生活有保障,D.左邻右里 亲情社区,E.*阁售罄，*阁售罄,F.热烈庆祝*强势入驻星河明居（商家入驻炒做）,G.与*一起创造财富（商家入驻炒做）,H.桂畔海铺王 富足三代人（商家入驻炒做）,I.买精装洋房 送百万家电,（一）,J.首期2.8万入住三房 首期3.8万入住四房,K.城市人的田园花园洋房 大户人家 名流生活,L.买一成送一成，三房2.8万,超轻松首付,M.买一成送一成，四房3.8万,超轻松首付,准现楼销售期广告基本用词,（二）,2.电视广告主要备选用词: (大良/容桂/伦教三地 30累计54

37、次),(续上页),新基星河明居-领秀桂畔海生活 桂畔海-都市风情-滨水阳光， -30万平方米碧水绿荫！ 星河明居-顺德唯一绿色住区 -绿色、健康 -运动、休闲 -名流养生的地方！ 星河明居-尊贵、优雅 -滨江一线的高档社区， -城市人的田园花园洋房 -满足名流高尚品位、健康生活的追求！ 星河明居-用心铸造品质生活 -圣诞/(元旦/春节/节日)购房送大礼! -现在热销进行中,准现楼销售期销售政策及说明,销售媒介：认购协议书（定金10000元），购销合同,促销政策：,买一成送一成，三房2.8万,超轻松首付，入住星河明居 即场落定额外98折,买一成送一成，四房3.8万,超轻松首付，入住星河明居 即场

38、落定额外98折,买精装洋房 送百万家电,说 明：,1.凡在04/12/1205/6/8期间办理认购的买家，可享受三房首期 仅付2.8万的优惠政策,且即场落定楼款总价再额外98折。,2.凡在04/12/1205/6/8期间办理认购的买家，可享受四房首期 仅付3.8万的优惠政策,且即场落定楼款总价再额外98折。,3.凡在04/12/1205/6/8期间办理认购的买家，送价值3.8万元家电。,4.第1/第2项不与第3项同时推出。,技术支持：,1.以上优惠必须与按揭银行达成共识，因为实际上有九成以上的楼 款进入了买家的按揭总款，加大了银行的还贷风险。,2.送家电优惠必须与商家达成共识，且执行总楼价先行

39、上调3.8万元。,(一),3.在优惠说明的第1/第2项优惠政策执行期间，执行单方楼价在原有单价 基础上先行虚增10%，然后再以虚增后单方楼价计算楼价总款，发展 商送一成后的楼价总款以三房2.8万（或四房3.8万）为首期楼款，则 9成楼款减去三房2.8万（或四房3.8万）后的余款作为买家的按揭款。 即场落定的买家在总楼价98折的基础上，发展商送一成后的楼价总 款以三房2.8万（或四房3.8万）为首期楼款，则9成楼款减去三房 2.8万（或四房3.8万）后的余款作为买家的按揭款。,准现楼销售期销售政策及说明,(二),(续上页),技术支持：,表七 准现楼销售期执行项目费用,以上合计:544，000元,尾盘操盘步骤建议 2005/6/9,一、尾盘产生的5大原因:,1.正常销售剩余的尾房，主要为朝向差、没有景观、楼层不是顶层就是底 层、户型不好、单套面积偏大。,2.销售不利产生的大量尾房。主要对房地产市场的需求调研分析不充分， 导致产品定位和市场需求间产生偏差,导致大量尾房产生。,3.宣传推广力度不够，市场对楼盘的认识很有限，导致销售缓慢，市场人 气的流失造成尾房。,4.还有一类尾房是开发商在销售前预留或被预订下来的房子。,5