嘉凯城2015年非公开发行公司债券推介材料20151007-2.pptx

1、嘉凯城房地产股份有限公司 2015年非公开发行公司债券 路演推介材料,2015年10月,1. 嘉凯城2015年非公开发行公司债券发行要素概览,2. 嘉凯城基本情况介绍,2,3. 嘉凯城财务情况介绍,目录,4. 偿债保障措施介绍,3,一、嘉凯城2015年非公开发行公司债券发行要素概览,嘉凯城2015年非公开发行公司债券发行要素概览,4,二、嘉凯城基本情况介绍,5,浙江省国资委下属的新型城镇生活平台商,6,强大的股东背景,7,浙商集团直接持有发行人股权的比例为28.46%，并通过国大集团、浙江食品和浙商糖酒间接持有发行人19.20%股权，合计持有发行人47.66%的股权，是发行人的控股股东 浙商集

2、团成立于1993年4月24日，注册资本为150,000.00万元人民币，由浙江省国有资产监督管理委员会100%持股 发行人为浙江省国资委下属旗下唯一的房地产上市公司,规范、完善的治理结构,8,发行人按照相关法规和规范性文件的规定设立了董事会、监事及管理层，并按照公司法、证券法的有关规定建立健全了内控管理制度,稳健发展的传统住宅业务,9,在传统住宅业务方面，公司集中资源，将住宅板块的开发重点转向一线城市，主要开展以旧城改造、城中村改造、保障房建设为核心的住宅开发业务 公司2012-2014年及2015年上半年的营业收入中超过75%来自于浙江省及上海市等经济发达地区，项目风险相对较小 公司可售项目

3、多集中于浙江、上海、青岛、武汉等一、二线城市或经济发达省份，项目区位优势明显，周边设施齐全，均处于各地区人口密度较高区域，随着项目陆续开盘销售，预计在债券存续期内销售情况乐观,方兴未艾的城镇商业业务远大的市场前景,10,方兴未艾的城镇商业业务（续）有效的盈利模式,11,方兴未艾的城镇商业业务（续）规划完善、进展顺利,12,公司正在江浙地区的中小城镇布局城镇商业地产项目，目前已在江苏苏州、无锡、南通、常州和镇江等5个地级市地区选定53个中小城镇作为主要开发平台，在浙江杭州、绍兴、宁波、温州、嘉兴、湖州、金华、衢州、台州、舟山和丽水等11个地级市地区选定43个中小城镇作为主要开发平台拓展“城市客厅

4、”项目,进展顺利,公司积极探索PPP模式、城镇化专项基金、资产证券化、供应链融资以及P2P等各类金融创新手段与模式，不断提高资产周转速度与拓宽现金流渠道，实现在单个项目与项目整体资产池两个层面的资金平衡，从而支持与形成“长期持有与管理商业物业资产，通过租金支付营运费用，通过项目有效营运实现资产增值，通过REITS等资产证券化途径回收资金”这一轻资产运作模式、,多样的资金来源,公司严格依据投资拓展等各项标准进行目标城镇与地块的研究与筛选，在保证项目质量与风险控制的前提下，积极寻求降低土地获取成本。同时，公司十分注重与地方政府的沟通与合作，在寻求政府在公共服务、配套政策、P2P模式创新等方面资源支

5、持的同时，通过深度参与城镇发展与升级的进程，充分发挥嘉凯城城市客厅在完善城镇服务功能、提高居民生活水平、打造城镇中心、支持产业转型升级等方面的积极作用,严格的筛选标准,公司已经成立嘉凯城集团城镇化建设发展有限公司、嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司、嘉凯城集团互联网科技有限公司以及凯思达基金管理有限公司，作为战略推进的“四个轮子” 公司同时成立了长三角城镇发展数据研究院，作为战略推进的“一个智囊”，整合了浙江大学房地产研究中心、复旦大学房地产研究中心、哈佛大学规划设计研究院的专家资源，致力于进行当代城镇商业发展研究，负责建立城镇发展指标和城镇商业发展状态数据库，通过大数据为政府的城镇化发展

6、规划、企业的城镇化投资提供决策支持,完善的组织建设,公司已经在城市客厅各业务环节建立与形成包括投资标准、选址标准、产品标准、开发全周期标准、设计标准、建造标准、施工标准、交付标准、招商标准、营运标准等一系统标准文件与SOP操作流程，并将通过城市客厅项目的经验总结与持续改进，不断完善与修正标准体系,标准化发展模式,城镇商业业务范例店口镇“城市客厅”项目,13,嘉凯城首个城市客厅项目店口镇“城市客厅”于2015年2月6日终于盛大开业 城市客厅项目既满足消费者一站式的购物需求，也改变了原有店口镇的商业格局；同时借助O2O的支持、线上线下双结合，城市客厅在品牌上也独具一格，吸引了众多商户；在规模、品质

7、、业态、功能上都为店口镇树立了新的标杆 城市客厅受到了店口镇居民的热情追捧，商户中物美超市第一天的营业额就达到了200万元德克士，德克士开业第一天也接到外送订单近千单，充分体现了店口镇居民对现代化消费的渴望及项目的远大前景,初见成效的房地产金融业务,14,公司2011年成立上海凯思达股权投资有限公司，专注于私募地产基金领域，并兼顾其他行业PE/VC投资、财务顾问和资产管理业务的投融资平台 凯思达资本积极探索实践创新型的地产基金模式，如招拍挂基金、保障房基金、城镇商业发展基金、养老地产基金等 截至2014年底，凯思达资本管理基金规模余额达到50.4亿元，实现营业收入5,166.53万元，自成立后

8、首次实现盈利，税后净利润为1,169.71万元，公司金融服务后续将为公司城镇商业战略提供资金支持,15,经验丰富的领导团队,经验丰富的领导团队,公司具有和谐、透明、高效的董事会和团结、务实、创新的管理层。公司自上市以来，经过磨合，组织结构和管控模式得到完善，公司管理水平有所提高。嘉凯城集团很多下属子公司伴随中国房地产业的起步而成长，产品品牌在区域市场具有一定的影响力，管理团队市场化意识较强，管理比较规范，培养了一批房地产专业人才，具有在当地城市进行深耕的基础。 公司具备多年的房地产开发及商业资产管理经验，储备了大量的专业人才。已经成功开发了60多个房地产项目，包含中高端住宅、酒店、城市综合体等

9、，产品线丰富；运营管理了多个不同类型的大型商业项目，房地产投资开发与城镇商业资产运营管理的团队和人才优势明显,16,战略转型导致经营业绩有所波动,近三年及一期，发行人合并口径的营业收入分别775,448.90万元、1,124,779.03万元、844,883.87万元和211,209.98万元，有一定程度的波动 2011-2013年蝉联中国房地产百强，2014年排名中国房地产百强企业第87位,近三年及一期，发行人归属于母公司股东的净利润分别为11,154.72万元、5,715.83万元、3,809.09万元和-22,254.62万元；之前的业绩对赌协议后遗症、子公司整合成本增加及战略转型初期投

10、入等因素导致利润有所减少 公司房地产业务2015年度项目结算主要集中在第四季度，同时公司城镇生活服务平台战略处于投入阶段，尚未产生收益，故公司2015年1-3季度累计净利润的预计数为亏损6亿元,17,多重因素利好公司未来发展,对赌协议后遗症已消化完毕,子公司整合基本完成,战略转型初见成效,公司2009年借壳上市之时曾与整合而来的国际嘉业、中凯集团、名城集团3家子公司签署3年业绩对赌协议；因此公司2009-2012年为完成协议要求未控制销售节奏、全力增加收入和利润；导致2013-2015年上半年毛利率较高的楼盘较少，净利润有所下降甚至出现亏损；目前公司已基本消化完毕对赌协议后遗症，将轻装上阵，全

11、力推进在建、拟建项目销售及战略转型,公司在对赌协议完成后于2013年开始大力推进对嘉业、中凯集团、名城集团3家子公司的整合，其间产生的相关成本相应拉低了公司的利润。经过2年多的努力，公司已基本完成对子公司的整合；确保了对子公司人事、财务等方面的绝对控制，同时使子公司开始产生相应的协同效应，大幅利好公司未来发展和业绩的提升,公司 “城市客厅”战略年内预计签约60 个项目，同时预计公司年内将完成线上平台搭建并开始运营，亦有望进行一些线上业务的并购，整体来看进展顺利。基于城市客厅在小城镇范围内的用户粘性，公司未来将依托该业务搭建城镇生活平台，一边增加互联网业务的人才储备，一边选择有清晰盈利模式的互联

12、网项目进行持续并购，有望积极布局垂直类电商O2O、互联网金融、及教育医疗等领域，争取逐步打通线上闭环,18,三、嘉凯城财务情况,19,合并报表核心科目,总资产、净资产等过去三年均保持了稳健增长 流动负债总额虽然较大，但其中超过1/4的规模为房产预售产生的预收款项，该部分为无息负债，并不增加公司负担，总体来看，公司负债结构较为合理 2013-2014年公司净利润由于战略转型有所下降，2015年公司房地产业务2015年度项目结算主要集中在第四季度，同时公司城镇生活服务平台战略处于投入阶段，尚未产生收益，因此出现亏损,20,合并报表财务比率,资产负债率水平较高，但有息负债率相对合理 短期偿债能力、长

13、期偿债能力均保持了合理的水平，偿债能力相对较强,数据来源：Wind资讯,负债率略高于行业均值，但仍处于同业合理水平，利息保障倍数相对较低，主要是由于公司近年推进战略转型导致利润有所下降 短期偿债能力与同业基本持平；长期偿债能力略低于行业行业平均水平,同业对比之偿债能力,19,存货周转率、总资产周转率处于同业平均水平 应收账款周转率弱于同业均值主要是因为北京城建、华发股份、中华企业三家的高值极大的拉高了行业均值。以中位数统计，嘉凯城的应收账款周转率处于中下游水平,数据来源：Wind资讯,同业对比之营运能力,20,23,四、偿债保障措施,24,多重偿债保障措施,公司公开发行7亿元公司债（3+2年期）已获得交易所反馈意见，预计将于年内完成发行，期限长于本期债券，能为本期债券偿付提供部分保障,公司非公开发行股票（不超过39亿元）申请已货证监会受理，预计年内将完成发行，完成后将大幅增强公司资本实力、利好本期债券的偿付