长沙_融科置地城市进入性研究.ppt

1、融科智地城市进入性专题研究项目终期报告,谨呈：长沙融科智地房地产开发有限公司,工作进度表,宏观政策研究 宏观经济背景研究 三个城市房地产市场调研 意向地块勘察 政府人员访谈 专业人士访谈 一线销售人员访谈 消费者访谈,城市研究 宏观市场及房地产市场分析与预测 土地市场分析 优选地块推荐 初步经济测算 发展方向初判,2010/4/27,第三阶段 报告完善与深化,第二阶段 城市进入性研究,2010/5/10,2010/6/30,第一阶段 市场调研,2010/7/30,对中期报告的完善与深化,2,报告结构,二、城市研究,杭州、嘉兴、绍兴、湖州四市基本面比较 四市房地产市场研究 四市土地市场研究,报告

2、结构,一、目标和背景分析,项目背景 目标和问题分析 限制条件,三、下半年可出让土地推荐,下半年可出让土地优选推荐 关于推荐土地的初步定位与利润测算,3,报告结构,背景与目标,一、目标和背景分析,项目背景 目标和问题分析 企业开发能力,研究目的 分析项目产生的背景、项目要达成的目标，从而为后续工作安排理清线索,目标和背景分析,本次取地目标,开发商背景,集团背景研究,全国战略布局,限制条件与问题,开发能力,4,联想控股集团包括联想、神州数码、弘毅投资、融科智地、联想投资，涉及科技、地产、金融等多项产业，是综合型集团公司,开发商背景,集团背景,战略布局,联想的管理哲学,联想控股,发展历程,产业线资源

3、,软性资源,科技创新,联想的品牌,联想的营销渠道,联想的客户资源,金融,房地产,联想 LENOVO 神州科技 Digital China,1984年，11名科研人员在北京创业，公司命名为“联想”； 2001年，神州数码控股有限公司在香港联合交易所有限公司主板独立上市； 联想投资有限公司成立 ；融科智地房地产开发有限公司成立； 2003年，弘毅投资成立，目前管理着一支人民币基金和四支美元基金共五支基金，总规模超过200亿元.,综合投资,弘毅投资 HONY CAPITAL,融科智地 RAYCOM,联想投资 LEGEND CAPITAL,开发能力,5,融科智地目前全国共有八个网点，主要集中在中国西部

4、和北部，包括北京、天津、武汉、长沙等城市,融科智地北京房地产开发有限公司： 立足当地，进行住宅开发 融科智地天津房地产开发有限公司： 立足天津主城区与滨海新区 融科智地重庆房地产开发有限公司： 目前重点立足重庆市北部新区 融科智地武汉房地产开发有限公司： “湖北房地产总评榜”“湖北名企” 融科智地长沙房地产开发有限公司： “长沙房地产十大品牌企业” 融科智地合肥房地产开发有限公司 融科智地宜兴房地产开发有限公司 融科智地江西房地产开发有限公司,全国战略布局图：,开发商背景,集团背景,战略布局,开发能力,作为一家积极准备上市的地产公司，融科的全国布局战略正在有序展开。浙江作为长三角举足轻重的省份

5、，必然是融科战略布局的重要一站,6,前期已达成的共识：根据融科的布局特征，世联初步推选浙北为融科在浙江重点考虑进入的区域,就浙江省内城市比较，浙北区域社会发展水平普遍高于其他区域， 浙北区域靠近上海、随着高铁等项目建成、区位优势将更为明显。 随着大杭州经济圈的建设发展，浙北区域的经济、文化等方面的融合度将更高,开发商背景,集团背景,战略布局,开发能力,资料来源：2008年浙江省及11个市的社会发展水平综合评价报告 ,丽水,湖州、舟山,杭州、宁波、绍兴、嘉兴,台州、温州、金华、衢州,第一层次：社会发展高水平地区,第二层次：社会发展较高水平地区,第三层次：社会发展中等水平地区,第四层次：社会发展较

6、低水平地区,根据2008年浙江省及11个市的社会发展水平综合评价报告 ，绍兴和嘉兴属于浙江社会发展高水平区域，湖州属于较高水平区域 “评价体系”集中突出“社会发展”主题，分为“人口发展”、“生活质量”、“公共服务”、“社会稳定”、“生态环境”五项评价领域。,7,商业项目：,项目位于宜兴、重庆 宜兴融科.氿玖城：九栋独立别墅式街铺与两栋酒店公寓 重庆观音桥项目,房地产项目：,项目位于北京、天津、重庆、武汉、长沙、合肥等多个大中城市 北京融科：橄榄城项目、香雪兰溪项目 天津融科：心贻湾项目、金月湾项目 重庆融科“海阔天空项目、橡树澜湾项目 武汉融科：天城项目 长沙融科：三万英尺项目、檀香山项目 合

7、肥融科：九重棉项目 江西项目：九域一品,写字楼项目：,融科智地2001年成立以来，开发产品以住宅开发为主，本次准备资金约10个亿,开发商背景,集团背景,战略布局,开发能力,8,尽快进入浙江区域，实现资金快速回现，并在长三角逐步树立品牌影响力,进入浙江,树立品牌影响力,资金快速回现,进入取地：将浙北区域的杭州、嘉兴、绍兴、湖州作为重点意向城市,资金快速回现：采取快进快出的形式，达到资金快速回现的目的,树立品牌影响力：通过项目运作，使得融科在长三角树立一定的品牌影响力，有持续发展动力,三大目标,具体步骤,取地目标,本次取地目标：进入长三角区域；实现资金快速回现；树立品牌影响力,9,在上述目标前提下

8、，本项目的限制条件与问题,限制条件与问题,争取在2010年底快速进入,10亿元的准备资金,以住宅开发为主,目标 尽快进入浙江 实现资金快速回现 在长三角逐步树立品牌影响力,全国布局战略,问题 1、当前形势下是否该拿地、如何拿地？ 2、浙北各个城市的房地产市场、土地市场发展状况如何？是否适合进入？ 3、在资金、土地性质、项目目标的多重限制条件下，哪个区域、哪个地块最适合融科进入？,限制条件,10,报告结构,二、城市研究,杭州、嘉兴、绍兴、湖州四市基本面（经济规模）比较 四市房地产市场研究 四市土地市场研究,城市研究,研究目的 分析项目产生的背景、项目要达成的目标，从而为后续工作安排理清线索,城市

9、研究,房地产市场与土地市场研究,房地产市场,土地市场,城市基本面（经济）横向比较,发展阶段,发展潜力,历史状况,未来供应,市场特征,房地产投资,房地产供求,房地产价格,消费能力,住宅消费支出,需求潜力,行业潜力,供应潜力,城市价值研究,发展规划,重大建设项目,城市属性,区位价值,产业支撑,11,杭州、嘉兴、绍兴、湖州是世界“第六大都市圈”长三角都市圈南翼的重要组成城市，也是第一批加入长三角经济圈的城市,长江三角洲经济区是指由沪、苏、浙三省市中包括上海、南京、杭州、苏州、无锡、扬州、南通、镇江、湖州、宁波、绍兴、舟山、温州、嘉兴、常州等16个地级以上城市组成的区域。,长三角建设目标： 我国综合实

10、力最强的经济中心、亚太地区重要的国际门户、全球重要的先进制造业基地和我国率先跻身世界级城市群的地区 长江三角洲地区区域规划纲要,基本面横向比较,“一核六带”，即强化上海这个发展核心，优化提升沪宁、沪杭沿线发展带，重点建设沿江发展带、沿（杭州）湾发展带，积极开发沿海发展带，培育宁湖（湖州）杭发展带，引导发展沿湖（太湖）生态服务带。,确定区域发展总体布局框架,12,重大交通项目的建设如城际列车、高速公路网络，沪宁高速公路扩建等，将极大的缩短城市间的时间距离，加速城市间人流、物流、资金流、技术流的互动，从而使城市体系向网络化、产业分工向明细化的方向发展。,交通快速发展,以核心城市为中心的大范围松散状

11、态,以核心城市为中心网络化城市圈,在区域交通网络化的推动下，长三角都市群的一体化融合进程加快，长三角城市都将享有从中带来的经济发展资源和文化理念方面的趋同效应,基本面横向比较,13,根据浙江省城镇体系规划，杭州都市经济圈以杭州市区为中心，湖州、嘉兴和绍兴三市市区为副中心；其产业定位是浙江的先进制造业基地核心区和现代服务业中心区，以及长三角具有国际影响的游憩休闲区。,三群：环杭州湾、温台沿海和浙中城镇群，是组织省域城镇空间发展的主体形态。我省将大力培育和发展城镇群中的各级中心城市，包含城市新区和战略发展地区等。 四区：杭州、宁波、温州以及金华-义乌四个都市区，它们是参与全球竞争的国际门户地区，是

12、加快高端服务功能、创新体系、文化服务体系和综合交通枢纽建设的重点地区。 七核：以嘉兴、湖州、绍兴、衢州、舟山、台州、丽水等中心城市为核心形成的特色城乡网络发展片区。加快“七核”中的中心城市建成综合服务能力强和产业聚集度高的大城市或特大城市。,“三群四区七核五级网络化” 按照规划，我省未来将形成“三群四区七核五级网络化”的城镇空间结构。,基本面横向比较,规划中的杭州都市经济圈以杭州市区为中心，湖州、嘉兴和绍兴三市市区为副中心，区域总面积平方千米，面积约占长三角区域的三分之一。其产业定位是浙江的先进制造业基地核心区和现代服务业中心区，以及长三角具有国际影响的游憩休闲区。,14,四个城市均处于快速城

13、市化阶段，其中杭州、绍兴、嘉兴属于浙江省社会发展高水平区域，随着城市化逐步提高，房地产开发有持续发展力,嘉兴、湖州的城市化率低于长三角45%的平均水平 若城市化率在30%-70%之间，城市化率将加速提升，因此可以判定说这三个城市正处在快速城市化的阶段，对房地产将有一个可持续的需求支撑,四市人口与城市化水平差异,基本面横向比较,根据美国地理学家诺瑟姆1975年提出的理论，城市化进程的全过程呈一条S型曲线，具有阶段性规律： 初期阶段，城市人口超过10%，增长缓慢； 加速阶段，城市人口超过30%以后，城市化进程逐渐加快； 后期阶段，城市人口超过70%以后，城市化进程下降或停滞。,15,除杭州外，其余

14、三市的GDP、人均GDP在长三角主要城市中处于中下游水平,09年长三角主要城市GDP总量及增长率比较（亿元）,09年绍兴的GDP总量超过2000亿元，但是排名近在长三角中后位置，嘉兴、湖州的GDP总量更低,09年绍兴的人均GDP在三个城市中排位最高，但也仅列长三角中后位置,基本面横向比较,16,但浙江城市往往“藏富于民”，人均可支配收入在长三角位于中上游水平，其中绍兴的人均可支配收入高于杭州、苏州，位列第四,09年长三角主要城市居民人均可支配收入比较（元）,除了江苏我们明年也会进入更加富庶的浙江省，浙江省的所有城市，包括我们要进入的宁波和绍兴都有一个特点叫藏富于民，私营经济占主导地位。比如说我

15、们要进入的绍兴、柯桥镇，我们董事长曾经在一个场合说过，这是万达地区进入的第一个县级市 万达集团商务部总经理 潘韬先生,浙江经济发展中有个重要的现象，这便是“藏富于民”，而非中国历史上和而今不少地区出现的“国（官）富民穷”现象。浙江经济增长本身靠了源自民间的创新，同时也在很大程度上让民间“老板”和百姓分享了增长的成果。浙江省个人通过资本所有权参与国民收入初次分配的比重，不仅远远高于全国平均水平，而且远远高于沿海几个最发达省份。其“藏富于民”特征明显。,基本面横向比较,17,浙江省内“藏富于民”、“家庭作坊式产业”的经济特点，培育出了大量的财富阶层,温州：模具8400多家 （占国内市场的70）、鞋

16、业5000多家（占国内市场20）、打火机8000多家（全球市场的70，国内市场的95）、低压电器900多家（国内市场的65%)以及塑料薄膜、眼镜,台州：全国著名泵类生产基地、塑料、阀门产业集群,宁波：塑料模具、家用电器、服装,绍兴：全国最大的轻纺生产交易基地,永康：全国最大的小五金生产交易基地,义乌：全国最大的小商品生产交易基地,大唐：袜业8500多家占国内市场的70，国际市场的70,嵊州：领带1000多家（国内市场80，国际市场的30）,慈溪：净水器、帘子部件、微小轴承,资料来源：文献检索,嘉善：木业集群，3000多家,浙江全省88个县市区中，有85个县市区形成了以特色产业为标志的块状经济据

17、2004年统计，目前浙江有中小企业108万家，税收占全省的60%，外贸出口交货值占销售产值比例达16 ，涌现了1500多家年销售收入超过亿元的中小企业。亿元以上商品交易市场463个，摊位数28万个 。,基本面横向比较,杭州的房价在长三角处于高位；其余三个城市的房价水平处于长三角中游水平，其中绍兴的均价已接近万元，湖州房价处于价格洼地区,资料来源：2010年1月中国城市房价排行榜,2010年1月份长三角各大城市房价水平,基本面横向比较,2009年上半年长三角各城市房价收入比,根据09年上半年统计数据，从房价收入比表中可以看出，湖州、绍兴、嘉兴的房价收入比在长三角处于较低水平，说明房地产价格处于较

18、合理水平,19,城市基本面小结：在四个城市中，杭州的城市影响力最大，战略重要性遥遥领先其他城市，接下来依次是绍兴、嘉兴，湖州最末,绍兴世茂迪荡新城,嘉兴运河新区,湖州绿城御园,20,城市房地产市场与土地市场研究,杭州篇,杭州是中国历史、文化名城，也是中国最具幸福感的城市和最具经济活力的城市,动漫博览会,名茶博览会,“中国最具幸福感的城市” “中国最具经济活力的城市” “中国民营经济最具活力城市” “世界休闲博览会” “西湖博览会” “中国国际动漫节” 全球500强企业已有58家进驻杭州 阿里巴巴、娃哈哈、UT斯达康、万向、传化 ,发展规划,重大建设项目,城市属性,区位价值,产业支撑,提出了“一

19、城七中心”，明确了杭州在长三角经济圈中的战略地位，并着力打造杭州自身休闲、旅游城市形象,07年，顺应长三角新的战略定规划，杭州提出了“一城七中心”，明确了杭州在长三角经济圈中的战略地位 一城：生活品质之城 七中心：即国际旅游休闲中心、全国文化创意产业中心、长三角创新创业中心、长三角综合交通物流中心、长三角先进制造业中心、长三角现代服务业中心和浙江省经济文化科教中心。其中“长三角创新创业中心”和“长三角综合交通物流中心”是首次提出,上海： 长三角经济中 心、金融中心 、贸易中心,杭州： 长三角经济副中心 国家历史文化名城 国际风景旅游城市,发展规划,重大建设项目,城市属性,区位价值,产业支撑,随

20、着区域内产业分工加强，杭州已经不仅是“上海后花园”，更多地承担起长三角“城市副中心”的功能,上海,苏州,扬州,无锡,杭州,宁波,嘉兴,常州,镇江,南通,舟山,台州,泰州,湖州,绍兴,第一圈层次级辐射中心,第二圈层专业产业基地、专业市场,第三圈层原材料基地,上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。,次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展 。,集中发展优势产业，

21、形成专业性的产业基地,南京,为产业基地提供原材料，并形成专业市场,核 心对外窗口,发展规划,重大建设项目,城市属性,区位价值,产业支撑,杭州加快产业结构升级，打响“经济强市、文化名城、旅游胜地、天堂硅谷”四张名片，优化产业结构，走新型工业化道路,三产的比例及变化,打造“平安杭州”，引领“和谐创业”，构建“和谐杭州”，打响经济强市、文化名城、旅游胜地、天堂硅谷“四张金名片”，全面建成小康社会，加快率先基本实现现代化步伐。 杭州十一五规化,06年杭州全市固定资产投资13734482万元，其中三产投资比例为01：33.9：66，政府投资重点明显向三产倾斜，杭州产业加快由“二三一”向“三二一”转变 改

22、革开放以来，第三产业比重迅速增加，第一产业逐渐减弱 杭州大力发展高技术产业，适度发展重化工业，提升发展传统产业，加快工业功能区和产业集群建设，努力打造环杭州湾产业带的产业核心区和“长三角”重要的先进制造业基地。,图3：历年杭州三产比例变化,大力发展电子信息、生物医药、新能源、 新材料、环保设备制造等产业；营造良 好的高技术创业环境,提高技术创新能力， 增强杭州作为国家高技术产业重要基地和 试点城市之一的地位；到2010年，高技术 产业整体实力位于全国大城市前列。 杭州十一五规划,发展规划,重大建设项目,城市属性,区位价值,产业支撑,私营经济支撑杭州整体经济，私营企业数量、从业人口在经济领域中都

23、占主导地位,图4历年杭州各经济 形式企业数变化,数据来源：杭州2007统计年鉴,98年，伴随着中国私有化浪潮，杭州非公有经济迅速发展，逐渐占据主导地位，到06年末杭州国有经济和集体经济企业综合不足5% 06年末，杭州企业总数7326个，其中私营企业4893个，占总数67%，其工业总产值、利润总额分别贡献总量的46%和37%；杭州私企从业人员466188人，吸纳全部从业人数的41.1%。,发展规划,重大建设项目,城市属性,区位价值,产业支撑,80年代，杭州市区包括： 上城、下城、江干、拱墅、西湖五个区，围绕西湖发展,96年，杭州开始跨江发展，塘江南岸的浦沿镇、长河镇、西兴镇和三墩镇、九堡镇、下沙

24、乡划入杭州,2001年，余杭、萧山撤市变区并入大杭州，形成“一主三副六组团基本格局”，由西湖时代正式迈向钱塘时代,80-西湖时代,2001-钱塘时代,96-跨江发展时代,杭州经历了西湖时代、跨江发展时代，现已步入钱塘江时代，钱塘江南岸的萧山已经成为投资开发的热点区域,杭州 提出的“城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展 ”的整体战略，形成以钱塘江为轴线的跨江、沿江、网络化组团式布局。 杭州十一五规划,发展规划,重大建设项目,城市属性,区位价值,产业支撑,发展规划,重大建设项目,城市属性,区位价值,产业支撑,在十一五重大建设项目中，新城区建设项目有33个，总投资额达到400多个亿，投资主要侧重萧

25、山区,结合网络化大都市建设的总体要求和“城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展”的城市发展战略，以钱江新城为建设主战场，加快推进以城市中央商务区为核心、“三副六组团”为重点、各县城和中心镇建设为基础的新城区建设工程，全面打造网络化大都市的城市新发展空间、新经济增长点和产业结构优化升级新平台，构筑以中心城市为核心、县城为依托、中心镇为基础的网络化大都市，增强城市整体竞争力,城市背景结论,杭州经济发展、产业结构、消费潜力都处于全国领先地位 浙江高度发展的民营经济培育出大量的财富阶层 杭州作为省会城市对省内客户具有很强的向心力 杭州城区版图扩大，钱塘时代已经开启,杭州的经济、产业背景，使得杭州成为一

26、个拥有众多的财富人群；这也使得杭州的高端房地产市场具有强大的客户基础,杭州房地产2009年房屋施工面积5121.49万平方米，竣工面积763.95万平方米，销售面积1441.18万平方米，其中住宅销售1300.99万平方米；近三年商品房销售面积超过竣工面积，供不应求,2009年，全市完成房地产开发投资704.68亿元，比上年增长14.5。 房屋施工面积5121.49万平方米，比上年增长2.7；竣工面积763.95万平方米，下降25.9。 全年商品房销售面积1441.18万平方米，比上年增长86.0，其中住宅销售1300.99万平方米，增长92.2。 市区公开销售经济适用房7002套，建筑面积5

27、0.09万平方米。,房地产投资,房地产供求,房地产价格,消费能力,住宅消费支出,30,数据来源：历年杭州市国民经济和社会发展统计公报,2005-2009年杭州房地产施工面积（万平方米）,2005年2009年杭州商品房竣工与销售量（万平方米）,杭州房价保持高位态势，2010年7月的市区商品房成交均价超过15000元/平方米，主城区成交均价则达到20000元/平方米,（注：以上相关数据来源， 来自互联网）,房地产投资,房地产供求,房地产价格,消费能力,住宅消费支出,31,2010年7月份，杭城（含萧山、余杭）共成交商品房3392套，环比上涨58，与去年同期相比下跌61；其中商品住宅成交3225套，

28、环比上涨69，与去年同期相比下跌61。 从价格指数上来看，7月份，价格指数继续下滑，住宅价格指数为228点，环比下降1.3%，与去年同期相比增长36%。,2010年7月份杭州主城区二手房共成交1483套，环比6月上涨了28.9，同比下降了68.1。,随着经济形势企稳，杭州居民消费能力回升，2009年上半年人均消费性支出为9201元，比去年同期增长9.9，其中由于购买家用汽车、成套家具等大件支出逐渐增多增强，交通和通信支出增长最快,数据来源：各城市统计信息网,房地产投资,房地产供求,房地产价格,消费能力,住宅消费支出,32,上半年市区城镇居民人均消费性支出为9201元，比去年同期增长9.9，八大

29、类消费呈六升二降态势。其中， 交通和通信支出增长最快 家庭设备用品及服务增长较快 食品、衣着、教育文化娱乐服务增长平稳 居住支出小幅增长，医疗保健支出小幅下降 随着经济形势企稳，消费者信心指数回升，居民的消费需求不断增加，购买家用汽车、成套家具等大件支出逐渐增多，消费支出快速回升，二季度人均消费支出增长19.4，比一季度上升17.7个百分点。 上半年市区城镇居民人均购建房支出1268元，比去年同期增长8.92倍，其中购房支出增长12.79倍（去年同期下降85），建房支出增长1.34倍；,2009上半年杭州市区城镇居民人均购建房支出1268元，比去年同期增长8.92倍，其中购房支出增长12.79

30、倍（去年同期下降85），建房支出增长1.34倍。2010年4月份房地产新政出台以来，成交套数出现大幅回落,在住房装潢支出、燃料支出双双下降的因素影响下，居住支出小幅增长。仅2009年上半年，杭州市区城镇居民： 人均居住支出960元，比去年同期增长1.7。人均住房支出485元，增长2.9，人均住房装潢支出353元，下降4.7，租赁房房租增长42.4；人均水电燃料及其它支出429元，下降0.5，其中水费和电费支出分别增长2.7和1.5，罐装液化石油气价格下调使得燃料支出下降17.2，其中罐装液化石油气支出下降36.8；人均居住服务费46元，增长11.4，其中物业管理费增长15.9。 杭州市区住宅成

31、交套数在2009年出现激增，到2010年5月由于受到新政影响，出现大幅回落。,2009上半年杭州居民人均住宅消费情况,房地产投资,房地产供求,房地产价格,消费能力,住宅消费支出,33,2008-2010年杭州市商品房成交情况,按区位及区域属性特点，将杭州划分为五个房地产板块,中区：包括上城、下城、拱墅和西湖部分区域，属杭州中心城区，政治、商贸中心。 东区：包括江干及余杭乔司区，杭州中心商务区、大型居住区，汇有产业园区与高教园区。 南区：包括滨江、萧山区，杭州工业区聚集地，科技园区、现代加工制造业聚集地。 西区：包括西湖区大部及余杭闲林区域，风景旅游资源丰富，杭州规划旅游线主要辐射区域、高教园区

32、。 北区：包括余杭大部分区域及拱墅、江干北边部分区域，特色城镇工业区汇集地，大型居住区，未来规划城市副城之一,市场研究,未来供应,板块研究,五个板块消费群体分布明显：社会高层聚集中区及西区，产业区白领阶层聚集南区及东区，中产阶级主要分布北区,中区：政治、商贸中心，主要汇集政府官员、中高层商务人士及部分老杭州人。 东区：科技园区、高教区，汇集科技园区、开发区白领、高管及高教区教师群体 南区：包括滨江、萧山区，滨江区高新区企业中高层，部分中心城区外移人口；萧山区私营企业主及部分产业区白领 西区：风景旅游区，主要人群为老杭州，追求享受的财富一族以及高校教师群体。 北区：大型居住区，城市副城之一，主要

33、群体为私营、民营企业主，部分产业区白领。,市场研究,未来供应,板块研究,房地产市场具有明显的 “年轮化”价格梯度；总的来看，市中心价格最高；西部、南部次之；北部、东部价格最低,市场研究,未来供应,板块研究,37,2010年上半年，杭州市区（含萧山、余杭）共成交商品房20744套，环比2009年下半年下跌61%，同比2009年上半年下跌53%。,2010年上半年杭州楼市的价格指数平稳中有微幅下滑，指数值保持在231点至235点之间，但与去年同期相比，价格指数涨幅仍高达47%。（如上页图一） 回顾这半年来的市场行情，从年初的高位盘整，到三四月份再度演绎疯狂的“抢房”大戏，再到暴风骤雨般的政策来临后

34、，市场再度陷入低谷，很多楼盘从莫名其妙地“被开盘”，短短月余后转为同样莫名其妙的“零成交”。同样的地段，同样的房子，前后相隔不到一个月，行情已经是冰火两重天。,2010年上半年，杭州市区（含萧山、余杭）共成交商品房20744套，环比2009年下半年下跌61%，同比2009年上半年下跌53%。 其中商品住宅共成交19136套，成交量环比2009年下半年下跌63.7%，同比2009年上半年下跌56.5%。,市场研究,未来供应,板块研究,杭州主城区商品房成交量创近四年新低，11253套的成交量仅略高于去年5月一个月的成交量，受政策调控影响明显,今年上半年成交量如此之低，主要是因为，1-2月份，受去年

35、年底受宏观调控影响，成交量极低。而4月中旬之后，受更严厉的“新国十条”影响，成交量再度陷入冰点。 颇具讽刺意义的是，尽管成交量创下新低，但杭州楼市最疯狂的一幕，却是出现在今年上半年，下沙某楼盘“5000人抢200套房源”不但盛况空前，甚至有可能“绝后”,2010年上半年，杭州市主城区共成交11253套，与去年同期相比下降66%；甚至比较冷清的08上半年还少1437套，是近四年来的最低成交。 11253套的成交量，仅略高于去年5月一个月的成交量。当月，杭州主城区成交10058套房源，历史性地月成交量突破万套。,市场研究,未来供应,板块研究,商品房成交均价高达18831元/平方米，为历年新高；较去

36、年同期的11992元/平方米成交均价，上涨了57%,今年上半年成交价之所以如此之高，主要是因为，当前的价格，是09年下半年房价飙涨以及今年3月中旬、4月上旬楼市短暂疯狂房价上涨后的价格。而09年上半年，楼市打折成潮，所以成交价比较低。 另外，今年上半年多个“豪宅”开盘，也拉升了成交价。最著名的当然是蓝色钱江，3月22日开盘的188套房源，卖了181套，成交均价高达45251元/平方米。蓝色钱江5月24日开盘的1号楼，成交价更是高达62183元/平方米。,今年上半年，杭城一手房成交均价高达18831元/平方米，为历年峰值，较去年同期的11992元/平方米成交均价，更是上涨了57%，近六成。,市场

37、研究,未来供应,板块研究,2010年上半年，由于月成交量持续萎靡，杭州主城区可售住宅套数从4月份最低3670套猛增到6月底的7686套,2010年1月1日，杭州主城区商品房住宅可售为5520套，到6月30日，这一数字增加到7686套，增加了2166套 2010年初到2月底，住宅可售房源变化处于平稳阶段，自2月底，住宅可售开始下行，直到新“国十条”出台前的4月13日，住宅可售达到最低点3670套。 新政出台后，住宅可售房源一直处于上升阶段，并在2010年6月20日突破7千套，短短两月余涨了一倍多。,市场研究,未来供应,板块研究,除主城外，余杭区住宅可售房源最多，共6371套，占总体市场的37%，

38、预计消化周期较长；萧山区可售住宅为1627套，远低于余杭区,截止7月8日，杭州市区（含萧山、余杭）可售住宅房源16801套，约238万平方米；其中主城区可售住宅8803套，约125万平方米。 上城区住宅可售房源不足100套，下城区、拱墅区住宅可售房源也仅300余套，这几个区域目前在售住宅楼盘少之又少，剩余的可售房源也主要是以尾房为主。 余杭区住宅可售房源最多，共6371套，占总体市场的37%。余杭区域面积广泛，楼盘较多，其中不少楼盘都是超级大盘，可售房源多，开发周期较长。,市场研究,未来供应,板块研究,42,由于楼市的供应节奏弹性较大，因此从数据本身来讲，很难有一个确切的数字。从近几年的市场来

39、看，今年的新增供应量与前两年相比会基本保持平衡状态。 统计显示，2008年杭州市区住宅新增供应683万平方米，共约60581套；2009年住宅新增供应655万平方米，约58715套；2010年上半年住宅新增供应259万平方米，约21235套。所不同的是，2009年1月1日，杭州市区（含萧山、余杭）住宅可售房源为42257套，而2010年1月1日这一组数据则只有13077套，而主城区仅5498套。由此可见，2010年的库存确实很少，仅从供应量上来说，的确偏紧。,结合各房产公司下半年的推盘计划，估算出了2010年下半年杭州市区（含萧山、余杭）住宅新增供应量在340万500万平方米之间 每套按照12

40、0平方米计算，下半年将上市的住宅套数在2.8万4.2万套之间。,结合各房产公司下半年的推盘计划，估算出了2010年下半年杭州市区（含萧山、余杭）住宅新增供应量在340万500万平方米之间，供应量偏紧,市场研究,未来供应,板块研究,今年下半年预计有52个住宅楼盘新上市，除了个别项目暂且未立案名之外，其他项目目前均已立项，部分项目已经动工，预计总上市量在100万150万平方米,43,据调查显示，今年下半年预计有52个住宅楼盘全新亮相，除了个别项目暂且未立案名之外，其他项目目前均已立项，部分项目已经动工，预计总上市量在100万150万平方米。 从新增供应房源中可以看出，市中心、滨江、大九堡、临平、西

41、溪等板块是下半年供应大户。其中，还有不少新增供应项目是2007年、2009年高价地块转化而来的。如：雅戈尔御西湖、绿城明月江南、绿城西子御园、赛丽绿城杭州丽园、万科草庄项目等项目，均有可能在今年下半年首次亮相。,（注：指已取得土地，但从未进行过销售的潜在房源),市场研究,未来供应,板块研究,杭州房地产市场小结：杭州房地产受政策调控影响较大，但由于杭州的强大城市吸引力和逐渐稀缺的土地资源；热点开发区域将逐步外移，向萧山、余杭等新兴区域发展是必然,2010年下半年杭州市区（含萧山、余杭）住宅新增供应量在340万500万平方米之间，供应量偏紧；其中新上市项目有52个，约100-150万方,房地产市场

42、具有明显的 “年轮化”价格梯度；总的来看，市中心价格最高；西部、南部次之；北部、东部价格最低。,上半年商品房量跌价升明显。 杭州市区（含萧山、余杭）共成交商品房20744套，环比2009年下半年下跌61%，同比2009年上半年下跌53%。 商品房成交均价高达18831元/平方米，为历年新高；较去年同期的11992元/平方米成交均价，上涨了57%,在土地市场方面，09年杭州主城区的宅地平均楼面价为9330元/平米，与08年相比，涨幅达到了55.85%,2007-2009年住宅用地出让指标对比,2007-2009年商业用地出让指标对比,杭州0709年住宅及商业土地出让对比,09年杭州主城区的宅地平

43、均楼面价为9330元/平米，与08年相比，涨幅达到了55.85%，比07年的5584元/平方米，更是高出68.5%。,09年，杭州商业用地的平均楼面价是5698元/平方米，较08年的涨幅是37.8%，较07年的涨幅是42.8%，比住宅用地涨幅小多了。这也说明，土地市场的“热”，主要体现在住宅用地上。,历史供应,未来供应,市场特征,A B C D E,59%,19%,7%,7%,2009出让的73宗宅地中，成交楼面价在万元以上的有33%，在2万元以上的有7%,8%,杭州09住宅土地出让价格分析,2009出让的73宗宅地中，成交楼面价在10000元/ m2以上的有33%，在20000元/m2以上的

44、有7%。而成交价在5000元/ m2以下的地块仅占到了8%。 2007年，杭州还没有诞生楼面价在2万以上的土地，而09年，光市中心就有5宗住宅用地的楼面价在2万以上，如果加上商业用地，则有7宗。 可以看出，相比前两年，主城区的土地成交价已经上涨到一个更高的台阶，楼面价集中在10000元/ m2左右的地块占较大比重。 2009年，还诞生了杭州土地出让史上楼面价最高的住宅用地馒头山地块，楼面价24295元/平方米，由西子房产于8月18日竞得。2009年，也诞生了杭州商业用地楼面价的冠亚军4月30日成交的南山路地块，楼面价46284元/平方米；1月13日出让的龙翔里地块，楼面价21540元/平方米。

45、两块地均由上城区投资控股集团竞得。,历史供应,未来供应,市场特征,2010上半年主城区共出让土地35宗，土地成交总面积1312191平米，同比增长91.91%；土地出让金额达到250亿，超过去年同期一倍；尤其是3月份当月的土地出让金额就达到了111亿元,杭州土地市场走过了历史上最牛的上半年。在刚刚过去的2010年前6个月，杭州主城区卖地250亿元，为同期历史峰值。 2009年是杭州土地出让史上，成交金额最多的一年，当年主城区共卖地785亿。但是，去年上半年，杭州仅卖地115.4亿。也就是说，今年上半年杭州主城区卖地金额，超过了去年同期的一倍。 今年上半年天量土地的出让，主要是因为4月中旬之间楼

46、市的疯狂。疯狂飙升的楼市，给了开发商拿地的巨大信心，而政府则顺势大卖其地。尤其是今年3月份，当月卖地超111亿元，占了今年上半年卖地额的近一半,历史供应,未来供应,市场特征,主城区住宅用地面积占比从去年的70%降到50%；商业用地出让面积同比增长243%,在成交面积中，住宅和商业用地各占半壁，这与2009年宅地占到总成交面积近七成的情形大不相同。 据统计，今年上半年主城区宅地成交面积为659030平米，同比增长33%，而商业用地成交面积653161平米，同比增长243%。,09、2010年上半年杭州主城区土地出让情况对比表,历史供应,未来供应,市场特征,从杭州主城区历年7月的土地出让情况来看，

47、每年7月都是出让集中期，即使是在2008年金融危机的严重冲击下，也有6宗土地出让，完成195611万元的出让总收入。 但今年7月主城区却暂停推地，反应政府对宏观政策调控敏感,根据杭州市国土资源局5月17日发布的消息来看，杭州主城区将于2010年陆续推出22宗土地，除6月已经出让的四宗土地外，另外18宗土地也已在近期公告，属于出让地块。应该说，推地势在必行,杭城2006-2010年7月主城区土地出让,历史供应,未来供应,市场特征,主城区可出让用地减少，未来主要集中在萧山、余杭两区。根据杭州的2010年度住宅供地计划，杭州中心城区的计划供地比09年下降了50万方，而萧山、余杭两区则比09年分别猛增

48、177、181万方,历史供应,未来供应,市场特征,浙江省杭州市2010年度城市住房供地计划汇总表,相比前两年，09年杭州主城区土地出让宗数增多，但体量却更小，这也反映了土地出让的“碎片化”趋势，单宗土地越来越小,3,1,09年杭州市主城区卖地收入785亿：同比08年上涨了254.3%，比07年上涨了51.99%。,4,09年主城区宅地成交楼面均价9326元/平米：比07年长68%，比08年涨60%。,2,09年杭州市共出让土地116宗：同比08年上涨了157.8%，比07年上涨了31.8%。其中宅地73宗（包括商住用地），商业用地43宗。,杭州0709年土地出让对比,2009年出让的土地，宅地

49、可建面积704.4万平方米，不及2007年的749.1万平方米。但在土地出让宗数上，09年却远超过2007年。土地出让宗数更多，但体量却更小，这也反映了土地出让的“碎片化”趋势，单宗土地越来越小。,09年土地出让总面积3614963平米：比08年上涨了124.9%，但比07年下降了11.69%。,历史供应,未来供应,市场特征,地产大鳄瓜分市场。绿城、滨江和龙湖三家共花了200亿元拿地，占了政府卖地总785亿中的1/4,7、杭州拿地金额前十房企,1、绿城、滨江和龙湖三家大鳄共花了197.4142亿元拿地，占了政府卖地总785亿中的1/4； 2、九龙仓、欣盛房产、中华企业、华润置地、德信置业、西子

50、房产和百大置业7家房企共花了190.308亿元拿地，占了政府卖地总收入的又一个1/4。,历史供应,未来供应,市场特征,09年下半年到10年上半年的土地市场交易再创新高，在这样的土地价格的支撑下，杭州各新发展区域将普遍迈入“两万元”时代,城市中心楼面地价早已突破20000/平米； 申花板块楼面地价突破11000元/平米； 半山板块楼面价突破10000元/平米； 之江板块楼面地价突破15000元/平米； 萧山板块楼面价突破15000元/,历史供应,未来供应,市场特征,萧山区被誉为“杭州的浦东”，是杭州的“南大门”，杭州“三大副城”之一江南城的主要组成部分，也是杭州城市未来功能与空间拓展的新城区,面

51、积：1420平方公里 人口：140万 三产比重4.262.433.4 2009年萧山区人均生产总值（GDP）86634元，远高于杭州平均水平,发展规划,重大建设项目,区位属性,区域价值,产业支撑,萧山区域市场研究,萧山“杭州的浦东”,萧山国际机场 、钱塘江外海码头 、杭州铁路南站、多条高速公路以及即将建成的地铁1、2号线使得萧山具有全方位的对外交通，对内又可与主城无缝衔接,萧山区现状主要对外交通设施,过江城市轨道规划,发展规划,重大建设项目,区位属性,区域价值,产业支撑,重点产业：纺织、纤维制造、交通运输设备制造 、化学原料及化学制品制造 、金属制品制造等,河上镇包装产业,萧山东部卫浴,中国南

52、阳伞乡,萧山新塘羽绒,萧山纺织印染,萧山绿化苗木,萧山衙前化纤,河上镇以“纸业之乡”而闻名遐迩，纸包装业是该镇的传统产业，起步于上世纪八十年代，在该镇经济总量中，纸包装行业的比重已超过60，并且呈快速上升趋势。,2000年，中国羽绒及其制品占世界羽绒市场的一半以上，萧山占全国总量的50.6，而新塘及裘江、城东区域就占了全市的90以上，成了名副其实的“世界羽绒之都”。,制伞、卫浴等八大传统产业，在南阳工业中的贡献率仍较高。作为中国伞乡、中国淋浴房之乡，去年，这两大传统产业的产值超过50亿，占到南阳工业总产值的近一半。今年上半年，南阳制伞产业产销更是同比增长两成以上，预计年产量可达1.5亿把。,衙

53、前镇现有工业企业534家，其中化纤纺织企业433家，占 81.1，产品主要有聚酯切片、化纤丝、面料、后整理品种等，其中聚酯切片年生产能力达到15万吨，化纤丝年生产能力达到40万吨，化纤织物年生产能力达到2.5亿米。,据统计，萧山全区现有50亩以上的大户695户，总面积110500亩，占全区花木面积的73%。其中100亩以上有165家，最大的一家生产面积达1800亩。萧山苗农还在区外建立了5万多亩的花木基地。,纺织印染作为萧山工业第一大产业，其总产值占萧山总量的35。萧山印染业现有印染企业50多家，年加工能力40亿米，2003年全区印染实际产量达35亿米，占浙江总产量的27.91。,发展规划,重

54、大建设项目,区位属性,区域价值,产业支撑,2009年萧山实现国内生产总值1044.85亿元，是浙江省首个GDP冲上千亿元的区（县、市），规模以上工业企业已达2485家，民营经济实力非常强劲,萧山吸引了来自40多个国家和地区的外商投资企业落户，连续两年被评为“大陆投资首选城市第一名”，被亚洲制造业协会授予“亚洲制造业示范基地”、“中国制造业十佳投资城市”称号。 现在，萧山规模以上工业企业已达2485家，高新技术企业累计达185家， 28家企业入围全国民企500强，14家企业进入中国大企业集团竞争力500强，11家企业被列为全省工业行说龙头骨干企业苏州隐形纱窗，市级以上名牌产品累计达到172个，市

55、级以上著（驰）名商标累计达180只。 工业销售产值超亿元企业达548家，超五亿元企业85家，超十亿元企业38家。上市公司累计达到19家,杭州市各区县2001-2007年经济发展速度示意图,发展规划,重大建设项目,区位属性,区域价值,产业支撑,区域发展定位作为江南新城重要组成部分，着力培育新区金融、贸易、商务、信息、教育、科研、旅游休闲等城市高端功能。其中区域西部为城区生活居住带，东部为产业发展带,在萧山城市结构规划中，萧山分为九大组团，由北向南依次为钱江世纪城、萧山新区、老城、城南、湘湖、闻堰六大组团，形成城区生活居住带；东部依次为钱江文化产业、工业、工业物流三大组团，形成城区东部产业发展带。

56、 新城是萧山的中央核心，是目前城市建设的重心。位于新城南边的萧山老城区，是环境优雅、休闲生态特色的城市居住片区。 而位于新城北边的钱江世纪城，是萧山接轨杭州挥出的“大手笔”，将与钱江新城一起构成杭州未来中央商务区。 着力培育新区金融、贸易、商务、信息、教育、科研、旅游休闲等城市高端功能。而这些建设将以“二轴”为主要发展核心，即以市心路为南北方向发展轴，金城路为东西方向发展轴。,发展规划,重大建设项目,区位属性,区域价值,产业支撑,规划（2/3）:规划重点钱江新城、江东新城、空港新城、临江新城、湘湖新城等五大新城建设,空港新城定位为以萧山国际机场为依托，以空港物流（仓储物流）、空港制造、高新技术

57、、综合服务和生活居住为主体功能，服务华东、辐射全国、面向全球的“长三角南翼空港经济中心”、杭州大都市空港产业集聚区和国际化、生态化、现代化新型航空城。,江东新城（经济技术开发区）定位为以先进制造业为主体、现代服务业为先导，集总部科研、金融信息、高端商贸、现代物流、人居休闲于一体，特色鲜明、功能完善的都市型、生态型、综合型现代化工业新城。,钱江世纪城定位为以现代服务业为主，集金融、商贸、科研、会展、居住、体育、休闲为一体，高科技、多功能、生态化的中央商务区和区域创新的示范城。,临江新城定位为以先进制造业为主，融商贸、物流、居住、办公等城市功能于一体，杭州湾畔产业集聚化、布局合理化、环境特色化、设

58、施现代化、功能完善化的宜居型、科技型、生态型、花园式海港新城。,湘湖新城定位为以一湖（湘湖）一城（闻堰）、二遗址二大综合体为格局，以历史文化为基础，以休闲旅游为特色，集商贸、居住、休闲、度假、研发为一体的国际化休闲新城,发展规划,重大建设项目,区位属性,区域价值,产业支撑,规划（3/3）:近期重点发展的区域钱江世纪城、萧山经济技术开发区市北配套区、桥南工业区、萧山新区、南部卧城、湘湖启动区、钱江文化科技园等七大板块,钱江世纪城区块 萧山经济技术开发区市北配套区块 桥南工业区块 萧山新区区块 南部卧城区块 湘湖启动区块 钱江文化科技园区块,近期重点发展地区：重点发展地区是对提升城市功能和促进产业

59、发展有重要作用的地区。规划确定近期七大重点发展地区为：,发展规划,重大建设项目,区位属性,区域价值,产业支撑,2010年萧山区投资的目标任务是全社会固定资产投资增长15%以上，总投资超过460亿元；基础设施、大项目和大平台的建设和推进仍将是萧山区投资的重点。,发展规划,重大建设项目,区位属性,区域价值,产业支撑,杭州萧山国际机场二期扩建工程,奥体博览中心,城市轻轨1、2号线,省体育游泳馆,双塔地标,庆春路、解放路过江隧道,庆春路过江隧道全线贯通，这是杭州首条横贯钱塘江的过江隧道。按照计划，到明年元旦前，过江隧道将建成通车，到时候，杭州到萧山仅需6分钟,萧山区域价值小结长三角区位优势明显的水乡生态城市，以纺织业等轻型工业为主导，随着高铁、跨江大桥等项目建设，城市价值将进一步提升,杭州的“南大门”，杭州“三大副城”之一江南城的主要组成部分，是杭州城市未来功能与空间拓展的新城区,杭州萧山国际机场二期扩建工程、杭州南站客运专线、城市轻轨1、2号线、奥体博览中心、省体育游泳