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1、如何评估房地产项目区位价值,专业：工商管理硕士(MBA) 研究方向：科技创新与战略 联系电话： E-Mail：,帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势,相关定义,帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势,房地产 指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 区 位项目所在位置及其相邻地块间的相互关系。 具体指房地产与市中心、重要公共设施如文化体育、会堂、广场、公园、医院、学校等的距离，与公共轨道交通站点、巴士站点等公共集体运输系统的距离和与重要景观的朝向、距离及日照、风向等。可分为自然区位、经济区位和交通区位。 价值 依靠价格来反映,项目属性分析,如何评估房地产项目区位价值

2、,房地产项目区位价值评估框架 房地产项目区位价值评估指标 房地产项目区位价值评估方法 房地产项目区位价值评估步骤,Part 1,评估框架宏观和微观,此五因素将在大局上影响整体房地产投资者决策，进而影响供求关系,宏观评估,当地政府规划,国家宏观经济调控,经济预期,就业及收入水平,金融政策,微观评估（以居住类型为例）,帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势,2010 Shang Yonghua,房地产项目区位价值评估框架 房地产项目区位价值评估指标 房地产项目区位价值评估方法 房地产项目区位价值评估步骤,Part 2,评估指标,帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势,2010 Shang Yonghu

3、a,宏观方面：房价收入比 房地产投资占GDP比 微观方面：售价、租金、收益、成本、费用、出租率（上座率）等,一个不可忽视的因素消费者心理,房地产产品作为一种商品，其价格受到购买者心理的极大影响。需要对当地的人口构成、消费习惯、文化背景、传统观念等进行综合综合考虑和分析。,Part 3,帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势,2010 Shang Yonghua,房地产项目区位价值评估框架 房地产项目区位价值评估指标 房地产项目区位价值评估方法 房地产项目区位价值评估步骤,评估方法,帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势,1. 收益法 潜在毛收入 有效毛收入 净收益 同行业平均利润的扣除（贡献率）

4、综合性物业各部分的分别计算 2. 假设开发法及成本法 建安成本计算的细化 - 基础主体结构、内外装修、设备（水暖、电、气、电梯、通风空调） 在建工程的未实现利润 未来开发价值的估算,帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势,3. 局部房地产评估的分析 独立性、使用、经营 市场变现的限制因素 4. 不同区域、不同用途物业的评估价值 5. 特殊物业的评估 工业房地产 在难于采用其他估价方法时，分别对土地、建筑物选取 成本法、基准地价修正法进行估价. 住宅小区大型地下车库 针对估价对象出售和租赁两种方式，选取市场比较法和收益法进行估价。要综合分析住宅小区居住物业、商服物业与车库之间的相互关系、相互之间的

5、价值影响因素。,评估方法,Part 4,帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势,房地产项目区位价值评估框架 房地产项目区位价值评估指标 房地产项目区位价值评估方法 房地产项目区位价值评估步骤,评估步骤,帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势,1.分析政府对建筑使用的相关法律法规； 2.实地勘探、记录房地产建筑的概况、物业管理、用途、周边信息等信息； 3. 借助统计年鉴和消息渠道，收集GDP、人口迁徙、收入等数据 4.分析可能会波及房地产产业的宏观经济政策 5.考察当地人文环境对潜在购买者进行访谈，了解消费趋向和支付能力、以及购买驱动力） 6.收集 该项目所在地房地产价格数据 数据分析可借助商圈分析模型或某些综合评分工具，尽量得到可量化的结果。,结语：,其它思路：根