五证两书一表

1、五证两书一表五证：一、建筑用地规划许可证建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。二、建设工程规划许可证有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。三、国有土地使用证经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。四、建设工程开工证建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。五、商品房销售(预售)许可证市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文

2、件关于两书的介绍：住宅质量保证书和住宅使用说明书“两书”提供的仅是格式，由开发商自行印制，有的开发商把原先应该列入质量保证范围的内容删减，有的开发商对商品住宅的保修期限随意改变，甚至有个别开发商未向消费者提供“两书”。“两书”四大保障 保障一：强制执行 新版“两书”由省建设厅监制，委托省房地产业协会统一印制，统一了格式，内容也更规范，特别是根据相关法规规定，对商品住宅保修期限作进一步明确，更有利于全面保护住房消费者的合法权益，减少矛盾纠纷。根据规定，房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供辽宁省新建商品住宅质量保证书和辽宁新建商品住宅使用说明书。辽宁省新建商品住宅质量保证书可以

3、作为商品住宅买卖合同的补充约定。每套商品住宅应发放“两书”各一式两份，其中房地产开发企业和商品住宅购买人各留存一份。 保障二：界定明确 与旧版相比，新版“两书”除了格式上的统一外，在内容上更明确了商品住宅质量保证书的保修期限问题。 新版“两书”除了统一印制外，省建设厅还将对内容进行规范，辽宁省新建商品住宅质量保证书明确规定了住宅面积、使用年限、竣工验收核验时间和质量等级、住宅各部位、部件保修内容与保修期、国家有关建设工程和商品住宅质量保修期限的规定条款等内容；辽宁省新建商品住宅使用说明书则规定了住宅的基本参数、住房安全使用应注意的问题、住宅建筑平面示意图以及住宅水、电线路布置示意图等。 保障三

4、：内容完备 同时新版“两书”中的许多条款是旧版“两书”所没有的，如地基基础和主体结构及房屋基础、结构主体与设备的白蚁预防包治等内容，在新的保证书中都作了明确的规定，使业主的房屋有了更完整的质量保证。而屋面防水、给排水管道等项目保修期限的延长，让消费者多了一层放心。此外，保证书中对未及部位、部件的保修期限可由购房者与房地产开发商自行约定的规定，改变了消费者以往的被动地位。 保障四：违规处罚 省建设厅强调，房地产开发企业在交付新建商品住宅时，必须提供新版“两书”。各地房地产开发主管部门应认真检查监督“两书”的实施，对房地产开发企业在商品住宅交付使用时不按规定发放“两书”的，应严格按照建设部第号令房

5、地产开发企业资质管理规定予以处理，对私自印制“两书”的，应及时予以纠正。四个方面仍待完善 法律界有关人士表示，新版“两书”较过去有了很大的改进和完善，对业主的合法权益有了更多的保障，但从法律的严谨角度来看，仍有其不足的方面。首先，新版保证书最后的落款只有开发商及前期物业管理公司，没有业主，这在法律关系上还是属于单方面的行为。根据目前国家建设工程质量管理条例，住宅质量保证书中的保修关系是指房地产开发单位向商品住宅用户做出的承诺。因此，保证书应明确业主在保证书中的地位，让消费者能更多地参与到住宅质量保证书的签订过程 其次，保证书作为开发商对商品住宅用户的承诺，应包含有开发商在违背承诺的情况下必须承

6、担什么样的责任，及如何承担责任的条款。新的保证书没有涉及此项内容，这是一个不足之处。 第三，新版保证书第八条规定，住户入住后，有关住宅质量的来信来访、投诉，开发商将直接或委托选聘的前期物业管理公司在天内给予答复与处理。但是，保证书并没有对前期物业公司的责任进行明确规定。同时，天期限太长，不利于保护消费者的利益。 第四，新版保证书规定，消费者可与开发商自行约定保修期限，保证书只规定了最低期限，但作为开发商，往往在履行法定义务后，不再为自己增加更多的责任。现实中，开发商希望保修期越短越好，而处于弱势的消费者则希望保修期越长越好。无限延长保修期的要求不可取，但可给消费者一个细致的、理性的参考。准确理

7、解三个概念 关于商品住宅质量保修问题，目前国家建设工程质量管理条例（以下简称条例）、商品房销售管理办法（以下简称办法）和建设部商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（以下简称规定）等法规均有规定，但保修对象、保修期起算时间和期限有所不同，应准确加以理解。 概念一：关于保修关系条例规定的商品住宅建设工程保修关系是指由建设工程承包单位（即施工单位）向建设单位（即房地产开发单位）承诺的，而住宅质量保证书中的保修关系是指房地产开发单位向商品住宅用户承诺的，两种保修关系对象不同，是两个不同的法律关系。概念二：关于起算时间建设工程保修期是自竣工验收合格之日起计算，而住宅质量保证书的保修期是自

8、商品住宅交付住户使用之日起计算。概念三：关于保修期限条例规定的屋面卫生间防水、管道等保修期高于规定中的保修期。对于如何确定商品住宅质量保证书的保修期限问题，办法第三十三条作了明确规定：商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。该条款中的存续期，是指条例规定的保修期减去商品住宅交付住户使用日期与竣工验收合格日期之间相隔的时间段（即存续期条例规定的保修期交付住户使用日期竣工验收合格日期）。据此，住宅质量保证书的保修期限应按以下不同情况分别确定： 商品住宅竣工验收合格后即交付住

9、户使用的，其保修期限按不低于条例规定的保修期限确定； 商品住宅竣工验收合格后相隔一段时间交付住户使用的，当存续期不少于规定中确定的最低保修期限时，住宅质量保证书的保修期限按不低于存续期确定；当存续期少于规定中确定的最低保修期限时，住宅质量保证书的保修期限按不低于规定中的最低保修期限确定。住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2、结构类型；3、装修、装饰注意事项；4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6、门、窗类型，使用注意事项