厦门环东海域区域生态新城项目整体定位物业发展建议及发展战略PPT_237页.ppt

1、厦门环东海域区域项目整体定位物业发展建议及发展战略,将环东海域打造成 “海峡先锋城市”,城市升级先锋：第三代可持续海湾新城,海西先锋：占位海西城市群核心增长极，打造海西综合服务中心,厦门先锋：打造成大厦门城市新中心，与老城形成双核驱动,主动占位，面向未来，先行创新,2,环东海域发展机会挖掘,3,区域发展战略与整体定位,4,国际案例研究,5,区域功能定位与分区,研究内容,6,起步区初步策略,1,项目属性界定和核心问题,我们的研究范围：厦门环东海域以同安湾为中心，跨集美、同安、翔安三区的滨海新城，总面积205平方公里,原貌,现状,愿景,同安湾,环东海域,集美区,同安区,翔安区,区域内部资源：海、湾

2、、溪、岛、山等自然资源丰富，是厦门市后备土地储备资源最丰富的区域，但同时存在部分待拆迁村落,2006年5月15日，环东海域开始养殖清退，经过退垦还海、岸线整治和海底清淤，扩大了水面面积，提高了海水质量,环东海域湾区资源尚未被充分开发利用，是价值较高的内湾,东西溪、埭头溪、官浔溪、龙东溪等四条河流穿越，埭头溪的护岸将建成水体景观,天马山规划建设体育公园，面积达6000亩；美人山规划建设科技园步行通廊；大帽山将建森林体育公园,目前，这两个都是半岛，规划中要各挖一条渠形成全岛,四条溪流：东西溪、埭头溪、官浔溪、龙东溪,西靠三座山：天马山、美人山、大帽山,两个岛,海,内湾,埭头溪,官浔溪,溪东龙,溪西

3、东,天马山,大帽山,美人山,丙洲岛,琼头,外部交通状况：区域是闽三角的交通走廊所在地，外部交通便利,五通海空联运码头,在建的厦门新站,内部交通状况：主要道路和桥梁已实现通车，交通通达性好,区域产业现状：已建成大量通用厂房，包含若干工业园区，但总体入驻率不超过10%，其余基本为待开发原始用地,资料来源：环东海域指挥部、业内人士访谈,房策网 中国最大的房地产知识分享平台,房策网包括各类最新方案、报告、提案等专业文档约100万份，包含万科、龙湖、世联、中原、易居、风火等数百家品牌房地产企业内部资料。房策网包括房地产企业管理、房地产管理工具、房地产研究报告、房地产前期策划、房地产营销策划、房地产广告推

4、广、房地产销售、商业地产、旅游地产、产业地产、住宅操盘、工程管理、房地产基础知识等多个栏。,【2012-2013房地产营销策划大全】 畅销9年，2012年官方震撼推出，整合千G海量资料全新呈现！ 中国唯一9年来每月更新最新资料！ 中国唯一提供在线预览阅读的房地产知识产品！ 全国统一客服热线：400-675-1587 企业QQ:800018087 VIP会员超值送！,地产人必备资料库,人造沙滩,护岸,红树林,绿化,区域内景观配套：人造沙滩和红树林正在进行试验段建设，绿化到天马路口附近已经基本做好，但是海岸线还没有整治,区域内其他配套：建发四星酒店已在建，但游艇码头未有动工迹象，区域内教育医疗、生

5、活设施等配套也未有明确的动工时间表,潘涂中学（已有） 潘涂二小（已有） 双十中学（规划中，优质中学） 试验小学（规划中，优质小学）,学校,游艇码头、高尔夫,酒店（建发、宝龙）,建发的四星级酒店（已经在建） 宝龙海上餐厅（拟建）,2,1,1,2,1,中澳游艇码头（已经拿地，未 动工，有退地意向） 凯歌高尔夫,1,2,2,政府对环东海域的发展预期不断提升：新目标是打造“四高”的滨海新城区，“岛外的建设一定要超过岛内”,/,吹沙造地，建设市政道路、桥梁，修整海岸线，清理杂乱海域养殖，通用厂房建设,拓展城市发展空间,改善海洋生态环境承接产业转移,直接对接岛内的滨海新城,调整环东海域的规划，目前在进行国

6、际招标，但交标时间延后,目标,发展措施,根据厦门的“十一五”规划，到“十一五”末期，要在岛外形成100平方公里的新城区，将全市建成区拓展到230平方公里,规划,未来的环东海域将以工业为主导 开发环东海域新城区，是为了承接台湾高新产业西移 环东海域工业园区的建设，为岛内制造业向岛外转移创造了条件 改善海洋环境是环东海域综合整治建设工程的目的之一,张昌平省长：环东海域的建设一定要超过岛内，片区的规划建设一定要按照高起点、高标准、高品位的理念和要求 于伟国书记：努力把环东海域片区建设成为集居住、商务、旅游、现代产业为一体的高标准、高品位的滨海新城区，产业园区的面积要控制，,时期,2004年,2006

7、年,2009年,未明确定义、定位环东海域,政府导向,定位模糊，档次不高，厦门的次中心,定位为高起点、高标准、高品位、高层次的滨海新城区,政府表示：环东海域一线海景楼面地价不低于4500元/平方米，二线楼面地价在2200元/平方米左右，而开发商则相对接受3000元/平米以内的价格,1,5,4,3,6,2,区域属性界定：区域现状成熟度较差但自然资源及交通优势明显的城市级滨海新城，政府打算提升片区的整体档次和形象,拥有丰富的自然资源及后备土地储备资源 交通走廊所在地，初步形成便捷的内外部交通路网,自然资源及交通优势明显,最初对环东海域的定位以工业为主导 2009年张昌平省长和于维国书记考察环东海域：

8、一直认为一定要按照高起点、高标准、高品位的理念和要求规划建设环东海域,政府高规格的规划意向,现状只有通用厂房和村落，没有形成大规模住宅区，而且通用厂房的使用率不到10%，没有人气 没有学校、生活等配套设施 新的规划预计年底能出来，但目前进度较难控制,区域陌生，开发时间不明确,陆域规划面积114平方公里，海域面积91平方公里，滨海岸线长58.5公里，约占厦门生活总岸线的30%。,大规模环湾新城,海西经济圈副省会城市,世联认为：环东海域发展的整体目标是“高起点、高标准、高品位、高层次”的滨海新城，其成功发展必须兼顾政府、居民、企业三方利益,城市决策者政府 高起点、高标准、高品位、高层次,完成厦门海

9、湾型城市布局,提升区域形象、打造滨海新城,土地价值最大化利用，实现价格预期,目标分解,区域 发展 目标 构成,利益攸关者市民 高品质的居住、良好的生态环境、城市功能的完善等,建设参与者企业 企业的社会责任感； 一定的利润目标,改善居住环境,提高活动空间,以企业的社会责任感参与城市开发和建设,区域发展目标聚焦,把环东海域打造成高起点、高标准、高品位、高层次的现代滨海新城,获得合理开发利润,高起点、高标准、高品位、高层次的规划,区域目标实现面临的核心问题,R2,高层次、高品位的复合型滨海新城 高起点、高标准、高品位、高层次的规划 政府对土地的价格预期 土地价值最大化利用:做一片，好一片，精一片,新

10、城现状:产业园区，以及大量民房的形象 轻工业+海景资源的区域驱动力 土地流拍，以及开发商的开发的困境 缺乏导向的、遍地开花的土地出让策略,我们想要什么？,vs,核心问题：整体定位,R1,区域现实情况,区域发展目标：把环东海域打造成高起点、高标准、高品位、高层次的现代滨海新城,实现从现状到目标的途径是我们解决问题关键,世联认为： 环东海域发展的问题关键在于对区域价值认识不清，区域自身没有明晰的定位！,核心问题导出,环东海域的价值和发展机会决定了整体定位和发展方向；,核心问题1：环东海域的潜在价值和成长机会？,核心问题2：环东海域的整体定位、功能分区和产业选择？,核心问题3：环东海域的发展路径和起

11、步区策略？,“我是谁”,“应长成什么样” ,“如何长成预期的模样”,参考案例，结合厦门市场的现状，确定环东海域的整体定位； 确定环东海域的功能分区和产业选择；,环东海域发展的成长路径； 起步区该如何操作？,环东海域的价值和机会挖掘是本报告重点解决的问题！,城市级规模 没有清晰的思考角度 缺乏正确的思考方法 ,目前对区域价值认识不清是导致区域没有清晰定位的最主要原因！,必须占位于比城市自身更高的层级寻找机会从区域甚至国家的层面寻找 必须从城市发展的角度思考问题从大厦门的城市发展角度思考 必须从成熟的案例中寻找规律借鉴国内国际成熟案例,区域价值认知难点：,2,环东海域发展机会挖掘,3,区域发展战略

12、与整体定位,4,国际案例研究,5,区域功能定位与分区,研究内容,6,起步区初步策略,1,项目属性界定和核心问题,从可能对厦门城市发展产生重大影响的三个维度对环东海域发展的潜在机会进行挖掘（从城市层面向区域层面解构）,在中国，政策优势将对一个新城发展起到最为关键的作用,厦门城市机会挖掘,政策机会,环东海域机会挖掘,对海西经济区的发展趋势进行分析 从海西城市群发展的层面寻找大厦门的城市发展机会,从厦门的城市发展困局和方向进行分析 从大厦门城市发展的角度寻找环东海域的发展机会,层面一：,层面二：,层面三：,从海西城市群的发展格局中寻找大厦门的发展机会,海峡西岸城市和经济格局,海西格局之于大厦门的发展

13、机会挖掘,今年5月14日，国务发文：海西经济区的战略定位为“两岸人民交流合作先行先试区域”，预示着海西经济区发展的重大利好,国务院发布了关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见 海西经济区的战略定位为：两岸人民交流合作先行先试区域，服务周边地区发展新的对外开放综合通道，东部沿海地区先进制造业的重要基地，我国重要的自然和文化旅游中心；,从历史看，由于对台关系的不稳定，福建省的发展相对滞后于珠三角和长三角； 由于福建省重要战略地位，国家对于福建省的重大基础设施投入较少。,海峡两岸空运补充协议 (2009.04.26)； 海峡两岸金融合作协议 (2009.04.26) ； 海峡两岸共同打击犯罪

14、及司法互助协议 (2009.04.26)； 海协会与海基会就陆资赴台投资事宜达成共识(2009.04.26)； 海峡两岸空运协议(2008.11.04) ； 海峡两岸食品安全协议(2008.11.04) ； 海峡两岸邮政协议(2008.11.04) ； 海峡两岸海运协议(2008.11.04) ； 海峡两岸关于大陆居民赴台湾旅游协议(2008.6.13) 海峡两岸包机会谈纪要（2008.6.13）,2008年以前,2008-2009,2009.5.14,2009.7.27,马英九出任国民党任主席后抛出“正视现实、建立互信、搁置争议、共创双赢”十六字诀，希望两岸在此原则下，共同追求和平繁荣。,马

15、英九上任后，2008年至今海峡签订了9个协议，达成1个共识，两岸交流愈发顺畅；,可以预见，国家将加大对海西经济区的投资力度，未来一段时间海西经济区将会成为国家的重点发展区,资料来源：根据国务院关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见整理,城乡公共设施建设,交通设施投入,能源基础设施投入,打造内地到福建的便捷交通走廊； 以厦门港、福州港为主，布局合理的东南沿海地区港口发展格局 集中力量加快海峡西岸经济区高速公路网建设；加快建设北京至福州高速公路； 将海峡西岸经济区铁路发展项目纳入国家中长期铁路网调整规划，加快建设温福、福厦、厦深、龙厦、向莆铁路，规划建设北京至福州、昆明至厦门高速铁路以及城

16、际铁路和一批港口铁路支线 完善厦门、福州等机场两岸空中直航的设施条件,加强沿海能源基础设施建设； 合理布局沿海大型煤电，适时推进超临界、超超临界火电建设，加快推进宁德、福清核电等项目建设； 积极发展风力、潮汐等新能源。 进一步完善电网建设； 布局建设石油储备基地和煤炭中转基地。加强台湾海峡油气资源的合作勘探和联合开发； 加快输气管网建设,加强城乡公共设施建设，提高路网密度； 推进福州、厦门、泉州等城市轨道交通发展，提高城市道路标准。 进一步健全城市道路桥梁、供水、供气、防洪、污水和垃圾处理等市政基础设施功能； 加强水源与供水工程建设； 切实解决沿海岛屿供水问题，适时推进向金门、马祖等地供水、供

17、电及铺设海底通信缆线工程建设。,可以预见，国家对于海西经济区的发展寄予了较高的期望，希望能台海关系的改善能够推动海西的经济发展和的产业结构升级,资料来源：根据国务院关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见整理,大力发展现代农业 促进农业结构优化升级，构建现代农业产业体系；加快农业科技创新；大力发展畜牧业、园艺业、林竹产业、水产业等优势产业；大力发展品牌农业；加强闽台农业合作。,创新体系建设 支持信息、医药、生物、新材料、新能源、海洋等领域应用基础研究；鼓励、支持台商投资高新技术园区；建设海峡西岸高新技术产业带，使之成为承接台湾高新技术产业与技术转移的载体,先进制造业基地 坚持走新型工业化

18、道路;着力发展先进制造业;加快发展高新技术产业，着力应用高新技术提升传统优势产业。实施品牌带动战略；鼓励建立与台湾产业配套的材料中心。,现代服务业 积极承接台湾现代服务业转移；合作建设物流配送或专业配送中心；发展软件服务外包、动漫游戏产业，培育承接服务外包业务的专业企业；积极发展信息服务业；积极发展面向台湾及海外的会展业。进一步整合旅游资源，加强旅游景点及配套设施建设,现代化海洋产业开发基地 推进临港工业、海洋渔业、海洋新兴产业等加快发展；合理布局发展临港工业；推广名优新品种和生态养殖模式，建设生态型海水养殖和海水产品加工基地。加快渔港建设。完善台湾海峡防灾减灾体系。加强海洋科技中试基地及研发

19、平台建设,产业结构升级,海峡西岸经济区在全国城市和经济发展格局中具有重要的战略意义：它受到长三角、珠三角、台湾三大经济圈辐射，能够引领东部城市群的崛起，是中国沿海经济区的新的增长热点,海峡西岸经济区的统计范围包括：闽浙赣粤4省及所辖21市，即福建省的福州、厦门、莆田、三明、泉州、漳州、南平、龙岩、宁德9个市，浙江省的温州、金华、衢州、丽水4个市，江西省的赣州、抚州、鹰潭、上饶4个市，广东省的汕头、潮州、梅州、揭阳4个市。,长三角经济区,珠三角经济区,台湾经济区,对接台湾，完成从环渤海湾到珠江三角洲整个沿海一线的完整发展布局，以东部发展带动中西部良性互动。,4省21市，以福建省为主体，以海西城市

20、群推进与长江三角洲和珠江三角洲的区域协作。,与珠三角和长三角两个经济区衔接，依托福州、厦门、泉州、温州、汕头五大城市所形成的对外开放、协调发展、全面繁荣的经济综合体。,世联研究了成熟城市群的发展演变案例，总结规律如下：,由此判海峡西岸经济区的的发展趋势，并寻找厦门在其中的发展机会,发展阶段,规律1：不同发展阶段的城市群呈现不同的特征；,规律3：城市群中各城市功能定位差异化，分工明晰，城市层级拉开；,规律5：产业圈层明晰，城市群不同板块聚焦其优势产业；,城市功能,产业功能,规律2：城市群演变过程中由单核向多核多心转变，城市更加一体化；,规律4：中心城市功能升级转换，升级前的功能外移到下一层级的城

21、市中；,规律6：产业梯级形成，中心城市聚焦服务业，向外梯级布局产业。,珠三角城市群演变案例见附件1,海西城市群正从城市群雏形期向成长期进行转变，每个城市都面临最大的发展机会，城市结构和格局将会发生巨大变化,城市群的发展过程及阶段性特征,海峡西岸,珠三角城市群,旧金山湾区大都市圈,发展阶段城市功能产业功能,目前海峡西岸已经形成以福州和厦门为双核的“两核两圈”城市格局,福州,厦门,漳州,泉州,温州,汕头,高雄,台北,海西城市群蓝图： 一带：沿海城镇密集带； 四轴：西部山区发展轴、北部福武发展轴、中部核心发展轴和南部厦龙发展轴； 双极：依托一北一南两大中心职能地区形成的福州大都市区和厦泉漳大都市区；

22、 多核：多个区域次中心的海西城市群空间结构；,双轴带动，建设海西中心城市： 以厦门为中心的闽西南城市群，整合厦门、泉州、漳州、龙岩等地市发展，支撑厦门都市区成为海西城市群中重要发展极。 以福州为中心的大都市区，增强中心城市的综合竞争力，形成区域经济的增长极、集聚中心和辐射中心，带动闽东、闽北、浙南发展。,海峡西岸发展的总体规划 延伸两翼、对接两洲，拓展一线、两岸三地，纵深推进、连片发展，和谐平安、服务全局。,两核两圈,发展阶段城市功能产业功能,交通网络正在建立，未来3-5年海西的交通网络联通长三角和珠三角，联通中西部，并可能直接对接台湾,时速:200公里/小时，预留250公里/小时提速条件。

23、本方向铁路为温福铁路、京福高铁 可门港铁路支线与温福铁路实现全面接轨 温福铁路6月30日开通，福州到上海只需要5小时；,时速:200公里/小时，预留300公里/小时提速条件。 本方向铁路为福厦铁路、厦深铁路 福厦铁路预计11月30日通车，届时厦门到泉州只需半小时，厦门岛福州1.5小时； 厦深高铁预计2011年通车,北通道：对接长三角,南通道：对接珠三角,西通道：对接中西部,东通道：对接台湾岛,时速:350公里/小时。 本方向铁路为京台高铁、昆台高铁； 7月28日合肥至福州铁路项目建议书获国家发改委正式批复，2009年底控制性工程动工建设，2014年全线建成，福州到武夷山一个多小时 规划台海通道

24、延伸至台湾，形成京福台快速铁路通道。,时速:200公里/小时，预留约300公里/小时提速条件。 本方向铁路为龙厦铁路、赣龙复线、鹰厦铁路、峰福铁路 向莆铁路将乐段建设用电全部完工 向莆铁路东新赣江特大桥开始架设钢梁,发展阶段城市功能产业功能,海峡西岸经济圈各个城市之间的紧密度加强，城市空间进一步融合，台湾纳入海峡西岸主要城市2小时交通经济圈内,黄色是半日交通经济圈 红色2.5小时交通经济圈,红色箭头表示一日交通经济圈,蓝色是半小时交通经济圈 绿色是2小时交通经济圈,继续推进“三纵八横”高速公路主骨架建设，加快建设中心城市绕城高速公路，配套建设高速公路支线和连接线，实现各县（市）一小时内通达高速

25、公路，逐步实现县县通高速公路目标。,铁路,公路,海路,航空港,空中1小时经济圈：辐射到长三角、珠三角、华中地区；进一步整合民航资源和完善机场发展布局 建设武夷山机场二期工程和厦门高崎国际机场三期，续建三明支线机场，推进宁德民航支线机场前期工作,在建铁路项目“3干2支”，总里程328.67公里，总投资270.6亿元； 福厦铁路预计11月30日通车； 厦深铁路，到深圳3小时，预计2011年建成； 京福高速铁路预计年底开始动工建设；,海上1小时经济圈：辐射到金门、彭湖列岛； 今年4月22日，厦门台湾海上客运直航首航,发展阶段城市功能产业功能,人才流动顺畅 大大扩大了人流的活动空间,交通问题是制约福建

26、经济发展的最根本问题之一，海峡西岸经济区的交通改善将使福州、泉州等城市的重要性不断增强，并使内陆腹地城市纳入海西大发展的格局中,客流,物流,城市格局,厦门经济特区乃至福建的经济发展相对长三角、珠三角较落后的根本原因之一： 福建多山地，交通相对阻塞并且耗时长，这大大限制了福建各个城市的发展，也使福建的市场腹地狭小，市场容量难以打开交通状况的改善将从根本上改变福建省的经济格局,扩大原材料的来源； 扩大消费市场; 降低物流成本; 大宗货物运输方面占有绝对明显优势,对外对接长三角、珠三角以及台湾，扩大内部腹地 对内内部各个城市交流增强，形成1小时城市交通圈 港口支线的建设更能发挥港口的作用,福州：成为

27、海西最大的客运中心,泉州：中心地位大大增强,漳州：港口、农业优势能够进一步发挥,台湾：市场腹地范围扩大,中西腹地：与沿海城市直接对接,对产业的影响：,制造业成本降低 物流业快速发展 临港产业能够深入腹地 旅游业形成整体 高端服务业范围扩大,发展阶段城市功能产业功能,【机会1】：海峡西岸城市群目前的双核格局将向多核多圈格局转变，厦门应主动占位核心，避免自身比较优势的降低,拉通沿海岸线东部重要城市（福州、泉州、厦门、汕头、温州）连接紧密，形成区域经济共同体； 福建省内福州、泉州、厦门、漳州等城市形成整体，城市经济圈范围扩大,福州,厦门,漳州,泉州,温州,汕头,高雄,台北,五核三圈,交通网络的建成将

28、使海峡西岸经济区真正成型,在多核多圈的发展格局中厦门必须占位核心，巩固自身的地位。,核心城市数量增加,圈层影响力扩大,泉州的重要地位凸显； 温州、汕头成为区域核心城市,福州都市区与厦漳泉都市区融合为一个圈层，并向中西部扩张； 三个区域圈层相互影响力加强。,机会,威胁,厦门的城市影响力辐射范围扩大，形成都市圈规模效应；,发展阶段城市功能产业功能,从城市功能角度看，依据城市的区位、经济状况、城市建设情况可以把福建省的城市划分为3个层次，而目前厦门具有最高的首位度,海峡西岸城市群东部滨海城市以港口、制造业、商贸产业等为主，以福州、厦门为中心向周边辐射； 二线滨海城镇以工业承接和生态旅游为主； 腹地城

29、市则主要为农业、生态、文化旅游等。,发展阶段城市功能产业功能,由城市群案例分析可知，发展成熟的城市群需要具备以下十大城市功能：,行政中心,成熟城市群 十大城市功能,文化中心,现代农业,高新技术,制造业,创意信息,金融中心,商贸中心,旅游休闲,娱乐服务,城市功能主要类型： 政治功能 文化功能 经济功能 社会功能 生态功能,发展阶段城市功能产业功能,海峡西岸城市群的城市功能目前尚不完善，目前金融、娱乐服务和创意信息中心三种功能需要弥补发展,发展阶段城市功能产业功能,高端要素集聚功能 金融服务功能 科技创新功能功能 文化引领功能 ,【机会2】：海西需要通过城市功能的升级转换，完善海西经济区的城市功能

30、布局，厦门作为综合服务中心型城市存在发展机会,处于工业化中期，产业结构面临调整和转移 承接厦门中高端产业转移，区域工业的主要承担者,承接厦门低端产业转移，并发挥地理优势发展生态农业、旅游、休闲度假产业,未来的金融、娱乐、创意信息服务、高新技术产业、物流中心等综合服务中心城市,机会,厦门：综合服务中心,漳州：农业、休闲旅游基地,泉州：工业及技术创新基地,综合服务中心城市,一个城市的综合服务能力越强，集聚辐射的能力就越强，资源配置的范围就越广，资源配置的能力也越强。 城市群与城市国际化,功能转移,发展阶段城市功能产业功能,从产业功能看，吻合成熟城市群产业发展规律，海西经济区将由单中心单一产业结构向

31、多中心综合产业结构模式演变,制造贸易,制造,制造,制造,手工业,农业,手工业,农业,高新科研,贸易金融服务,高新教育,制造贸易,制造,旅游,制造,制造,科技研发,贸易金融服务,教育文化,重工制造,高新,旅游,制造,制造,工业化时期,后工业化时期,信息化时期,SSS模式,MSS模式,MMM模式,单一功能单中心单一产业结构城市群模式； 制造业是城市群主导产业，中心城市影响范围与程度有限，周边城镇成为中心城市的产业配套与附属。,多功能单中心单一产业结构城市群模式； 随着中心城市产业转型，周边城市产业升级，腹地城市受到区域辐射影响，承担低端制造业的转移。该时期城市群涵盖整个制造业链条，产业结构趋同。,

32、多功能多中心综合产业结构城市群模式； 原有中心发展规模有限，专业型城市兴起，与其形成多中心模式，各主要城市产业结构独立且互为补充，城镇产业进行专业化细分，城市群形成综合性多层次产业网络结构。,发展阶段城市功能产业功能,目前海西经济区产业分工明晰，九个地市都以第二产业为主，而福州、厦门第三产业发展水平最高,厦门：国家经济特区，闽南经济、文化中心，已构建了拥有国际性港口的海湾型风景城市框架，跻身全国城市综合实力十强市 泉州：以工业为主，产业集群水平不断提高，经济总量居全省之首 漳州：三产发展比较均衡，农业经济相对比较发达，未来定位为生态工贸港口城市,资料来源：福建省统计年鉴,2007福建各市经济情

33、况(单位：亿元、万人、元）,数据来源：各地市统计年报,2007福建各市三产发展比重（单位：%）,发展阶段城市功能产业功能,海峡西岸城市群已基本形成以福州、厦门为核心层，对外辐射的产业格局,福州 厦门,泉州,核 心对内服务中心、对外窗口,第一圈层次级辐射中心,第二圈层专业产业基地、专业市场,福州为政治、经济、文化教育、交通中心 厦门将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为海峡西岸城市群的综合服务中心,泉州将成为闽南工业基地，进入后工业化时代，产业逐渐向技术密集型转变，人力密集型产业逐渐迁出泉州向漳州及其他城市转移 漳州承接了闽南港口的重要组成部分及厦门的部分产业转移,人力密集

34、型的原材料、配件基地，同时发展具有地方特色的生态农业、食品加工等,第二圈层,依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜,依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值,第一圈层,核心层,依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示优势,资料来源：文献检索；世联分析,莆田,三明,宁德,漳州,南平,龙岩,发展阶段城市功能产业功能,相比福州都市区，厦门都市区更加成熟，其在技术、信息、市场等方面可对漳州、泉州进行辐射和产业转移，促进自身产业升级,漳州 优势 地域广阔，大量可利用土地 商务成本较低 生态

35、资源比较好 劣势 人才匮乏，劳动力素质较低 信息渠道狭窄 工业基础薄弱 商务环境较差,厦门、漳州、泉州优、劣势对比,泉州 优势 工业产业基础较好 产业配套能力强 市场开放程度较高 劣势 商务成本较高 产业相对低端 劳动力素质较低,厦门 优势 人才丰富 信息渠道广阔 商贸频繁 高新技术产业成熟 工业产业基础较好 劣势 市域面积太小，限制了产业布局 人口和经济总量较小,发展阶段城市功能产业功能,与国际化都市相比，厦门二、三产业比例接近，需要推进产业结构的优化升级，大力发展第三产业,2008年沿海五城市产业结构图示,国内沿海城市二三产比例接近，经济越发达三产比例越高,在90年代初，国际一线都市的第三

36、产业比重基本达到70%以上 台湾省2007年的第三产业比重也达到67.4%,发展阶段城市功能产业功能,处于工业化中期，产业结构面临调整和转移 未来将承接厦门中高端产业转移，区域工业的主要承担者,未来将承接厦门低端产业转移 发挥资源优势发展生态农业、旅游、休闲度假产业 利用地理优势，发展对台贸易，形成两岸经贸合作基地,首位度高，区域向心力增强 在产业调整过程中逐渐将部分产业外迁,矿业能源基地，为闽西南提供能源 发挥生态资源环境优势，发展农业、旅游观光产业,厦门 区域综合 服务中心,泉州 制造业中心、港口,龙岩 矿业基地 林业基地,福州、莆田、南平、三明、宁德,漳州 农业休闲、劳动密集型工业,发展

37、高端服务业,【机会3】：作为区域综合服务中心，厦门需要承接产业升级，大力发展第三产业，尤其是高端服务业,2008年厦门人均GDP9018美元，而当人均GDP大于10000美元时，高端服务业将迅速发展。 厦门、漳州、泉州、龙岩逐渐形成城市分工局面，上下游产业链衔接初步呈现，经济上呈现互补；形成区域综合服务中心后，资金流、信息流向厦门汇聚，厦门都市区辐射福州都市区，发挥其在海西经济区中的作用。,发展阶段城市功能产业功能,与发达城市相比，厦门的高端服务业比例较低，需要大力发展,高端服务业是现代都市产业的核心部分主要包括创新金融、现代物流、网络信息、创意设计等领域 包括以下17大类：科技、教育、总部经

38、济、金融、三四方物流、休闲旅游业、医疗保健、文化娱乐、咨询信息、创意设计、节庆、展会、IT资讯、订单采购、商务活动、企业服务业（智力资本、商务活动）、专业中介等,内涵,技术密集、知识密集、资本密集、高附加值、高聚集性 “五高”的特征：高智、高效、高资（本）、高收（益）、高时（尚）低资源消耗、低环境污染等特征。 高端服务业通常指智力化、资本化、专业化、效率化的服务业,特征,在发达国家，高端服务业已占GDP50%左右，特大城市通常占60%以上，而发展中国家仅占20%左右。,高端服务业在不同国家中表现是不同的。在发达国家，金融占的份额很重，其次是科技、信息等；而北京以金融、信息为主，广州以展会，上海

39、以金融、工业设计等为主,产生背景,高端服务业是指在工业化比较发达的阶段产生的，主要依托信息技术和现代管理理念发展起来的，知识和技术相对密集的服务业 人均GDP达到10000美元以上。,作用,从90年代起，高端服务业已成为服务经济的动力源泉，占服务业收入的比例为70%； 高端服务业在中国人均收入超过1000美元的今天，它已经成为经济发展的引擎，它对经济的带动作用通常比一般商业服务业高1030倍。,主要城市高端服务业比重,发展阶段城市功能产业功能,【机会4】：厦门具备最佳的台商台资基础，在承接台湾的产业转移上具备最佳优势，在金融服务业上已具备先发优势,2007年台湾工业产值占GDP的313，其中制

40、造业就占了273，而制造业中的最耀眼之星就是以信息电子产业为集中代表的科技产业。而这之中最具有国际影响力的是半导体产业与液晶面板产业两大门类； 友达光电落户厦门火炬（翔安）产业区，是全球最大的液晶显示器制造商，配套4家台湾企业：达运精密工业、辅讯光电、峻凌电子、州巧科技；同时有中华映管、新晶电等其他知名台企。,台湾三大优势产业,高科技产业,生物医药业,生态农业,金融服务业,台农（厦门）农牧有限公司、詹家柚果园、芳都杨桃观光果园等都有台湾农业企业参与，发展休闲农业； 自2005年5月28日厦门口岸进口首批台湾水果以来，截至目前已超5,000吨，仅2009年前5月就进口2,139吨，占全部进口量的

41、近一半。,台湾服务业比制造业具有更大规模，2007年服务业产值占GDP的比重高达674，其中金融保险业当年产值高达131万亿元新台币，所占GDP份额就高达998，远高于制造业的任何产业。 2008年11月20日，香港富邦银行入股厦门商业银行，其母公司台湾富邦金控成为首家经第三地投资大陆银行业的台湾金融机构 2008年12月17日，君龙人寿保险股份有限公司开业，是厦门金融业第一家具有台资背景的法人机构。 同年，台湾统一综合证券设立了厦门代表处。,今年6月19日上午，首届“闽台科技创新（生物医药）高峰论坛”在福州大学召开。,？,发展阶段城市功能产业功能,在承接台湾产业转移的过程中，金融服务可以说是

42、最迫切的需求，可以预见两岸的金融业合作会越来越频繁,金融机构与制造业相结合经营,金融机构与台商有着密切的关系,台湾金融机构与台商有着密切的关系，台商从其发展之初，即与台湾银行有资金往来，台湾金融机构对其背景与历史掌握较为深入。 台湾金融机构对多数台商都有完整的信用评估报告，如果是信誉良好的台湾金融机构所掌握的原始资料就更加充分，而这些资料对大陆金融机构贷款给台商的初期征信工作将会有莫大的帮助。,台湾金融机构具有与制造业相结合的经营特点，基础扎实。台湾主要的民营金融机构实际上都发端于制造业，一般都有一个或多个企业集团参股或控股。 这些企业集团有着庞大的制造业投资，一方面制造业可以免受银行“雨天收

43、伞”的困扰，一方面银行也可以提高资金的贷放效率。 国泰、富邦等金融控股公司是两者结合较好的案例，国泰在房地产，富邦在电信业上都经营得有声有色，集团产业链非常雄厚完整。,对目前的两岸经贸来说，金融业合作才是最需要开展的工作，尤其是两岸产业正在面临新的转型时，台商对资金调度与融通便利性的需求更加迫切。,截至2008年6月底，台湾各种金融机构的分支机构合计达5974家，对总面积只有35万平方公里、总人口2300万的台湾来说，其密度足以排人世界前十。,台湾服务业比制造业具有更大规模，2007年服务业产值占GDP的比重高达674，其中金融保险业当年产值高达13.1万亿元新台币，所占GDP份额就高达9.9

44、8，远高于制造业的任何产业。,发展阶段城市功能产业功能,总结,【机会3】：作为区域综合服务中心，厦门需要承接产业升级，大力发展第三产业，尤其是高端服务业,【机会1】：海峡西岸城市群目前的双核格局将向多核多圈格局转变，厦门应占位核心，避免自身比较优势的降低,【机会2】：海西需要通过城市功能的升级转换，完善海西经济区的城市功能布局，厦门作为综合服务中心型城市存在发展机会,【机会4】：厦门具备最佳的台商台资基础，在承接台湾的产业转移上具备最佳优势，而对台的金融产业目前发展需求迫切,厦门必须占位海西经济区的核心增长极，成为海西城市群的综合服务中心城市，并以高端服务业承载海西产业升级的历史使命！,海西核

45、心都市,综合服务中心,高端服务业,金融服务业,大厦门的发展对于海西经济区具有极其重要的作用，而大厦门的城市和经济发展方向是,大厦门城市和经济发展格局,环东海域在大厦门的发展机会挖掘,大厦门城市和经济发展格局,环东海域在大厦门的发展机会挖掘,大厦门城市发展困局,从海西的城市群发展来看，厦门应承担重要历史使命，但从厦门自身的城市发展来看，厦门目前却存在七大发展困局,1、经济总量小，在同级城市中较落后,2、海湾型城市格局未真正形成,3、城市各功能分区不明确,4、高端服务业不发达，未产生集群效应,6、海岸线资源没有能体现城市价值的峰值,7、代言大厦门的未来的城市名片缺失,厦门必须占位海西经济区的核心增

46、长极，成为海西城市群的综合服务中心城市，并以高端服务业承载海西产业升级的历史使命！,VS.,5、大三通后，对台优势被弱化分流,【困局1：经济总量】厦门的经济总量在5个国家计划单列市中排在最后，而在海西经济21个城市中也仅排名第五,大连、宁波、厦门、青岛、深圳是国家的5个计划单列市 厦门的GDP和人口规模都落后于其他4个计划单列市，其中深圳处于领先水平,海峡西岸经济区包括闽、浙、赣、粤4省 及所辖21市 厦门的GDP在泉州、温州、福州、金华 之后，位列第五 总体而言，厦门在海西经济区中的经济 地位处于中上行列,2008年海西21市的GDP,经济总量的落后很大程度上源于岛内面积限制和人口的总量不足

47、，难以成为长期的核心经济增长极。,【困局2：城市发展】以厦门岛为核心的城市发展，使厦门海湾型城市的格局未能真正形成，岛内岛外差异巨大,心理距离远 大桥和隧道拉近了岛内、岛外的地理距离， 但是，很多老厦门人具有较强的岛内情结 岛外配套不足 岛外购房休闲配套太少了，到现在大部分地方，感觉还像农村,岛内外两极差异大,海岸线价值未充分认识和利用,政府对岛外区域的定义多为产业园区，缺乏充足的配套带动，使市民对岛外存在一定看法，城市格局扩大受限，城市的多中心化缺乏清晰的发展路径。,土地推售缺乏重点 岛外各片区点式发展，没有明确的重点区域，没有相互关联，互补发展，环湾格局没有形成,岛内是行政文化中心，海沧是

48、港口工业区，集美是文教、旅游区，同安和翔安主要是工业园区 目前，除了岛内环岛路、五缘湾，其余各区的发展基本不依托海岸线价值,岛外片区点式发展 关联度不够,【困局3：城市内部功能】政府开发呈现无序性，遍地开花的发展导向使城市板块功能重复、格局不清,体育配套设施：滨北体育场馆、 会展中心奥体中心、五缘湾运动馆、集美嘉庚体育馆 文化类配套：滨北文化艺术中 心、集美区文体中心,大型市政配套分布零散,早期的轮渡思北商务区，滨北-松柏商务区，金尚路总部经济带 观音山CBD 五缘湾商务运营中心 杏林湾商务中心 新站片区,商务配套四处散落,分布在软件园一、二期，火炬高新技术开发区等，集群效应尚未形成,高新技术

49、产业未形成集群,学区分散,政府对于城市发展的导向：长期朝海湾型城市发展；而 短期内缺乏重点，使城市板块功能不够鲜明。,土地出让的总体思路是：市场导向，目前价格合适就会推地。 土总访谈,土地出让四处开花,岛内长期形成的厦门大学、厦门理工学院等学校片区 岛外集美学村 正在发展中的集美大学城 翔安的厦门大学新校区,2009年厦门市拟公开出让地块,【困局4：产业发展】政府所大力推动的高端服务业，包括商务、动漫创意、文化、旅游产业等目前未有明显发展,高端服务业在厦门的发展已经开始，但仍处于起步期，同时其发展也受到厦门大经济格局和城市格局发展的影响。,政府大力扶持的动漫摄影棚，运营1年多，开工不足，使用率

50、不高,CBD吸纳量严重不足，运营缺乏市场效益,旅游产业以观光旅游为主，类型单一，缺乏大规模、参与性旅游项目,访谈纪要,杏林湾运营中心，写字楼目前在卖，目前售价4500元/平米，而实际的建安+地价成本已达到8000元/平方米，损失部分有政府的补贴，算产业扶持 杏林建设开发公司总经理助理 五缘湾商务中心，路桥的写字楼出租出去了，10-20元/平方米/月的租金，入住企业档次较低；建发的两栋好像也出租了，据说是紫金矿业，档次较高，其他的还没有租出去。 路桥于总,【困局5：对台优势】“大三通”以及台海局势的好转导致厦门对台优势相对弱化，厦门招商引资吸引力相对下降,近年来，台商在厦门的投资比重整体呈现放缓

51、、下降的趋势 随着海西建设的推进，台商在厦门的投资略有上升,特区建立时台资占80%，近几年将近一半在长三角，其中昆山占很大一部分。 专业人士访谈语录,台资流向从“漏斗型”转向“扩散型”,位于长三角、珠三角两大经济圈的阴影下 上海、苏州、昆山等为核心的长三角地区成为台商投资新热点,内陆地区的开放政策不断加强 国家政策由地区倾斜向产业倾斜,阴影理论,腹地有限 劳动力缺失 原材料市场不足 销售市场容量不够 人才缺乏 资金 筹集渠道不畅,目前厦门缺乏吸引台资台商的新的有力措施。,政策影响,边缘化理论,【困局6：海岸线资源】厦门海岸线资源丰富，但却没有形成能代言厦门城市价值的峰值点,香港维多利亚湾,日本

52、东京湾,厦门对海岸线资源的利用过程,历史和传统文化的继承,观光型的滨海资源 价值开发有限 后续发展乏力,湾区价值初步实现 规模小 居住价值为主,旧金山湾,鼓浪屿,环岛路,五缘湾,世界级湾区,美国西部的文化、金融、贸易中心,日本最大的工业城市群和最大的金融中心、国际航运中心、商贸中心和消费中心,湾区资源能够产生很大的价值，是城市价值峰值点所在，但厦门目前仍缺乏对湾区资源的有效挖掘和利用。,香港形象标签，金融中心，高端服务业核心，高端人群聚集区,V S,鼓浪屿,【困局7：城市影响力】厦门城市影响力有限，缺失能够真正面向厦门未来的，代言大厦门内涵的城市名片,在国内影响力相对较小，特别在北方城市中厦门

53、只是三线城市意象,厦门的国际化和都市化意向不浓，给人封闭的岛型城市意象，缺失能够打破传统城市形象的，开放的、现代的、国际的、未来的城市名片。,城市虽然美丽温馨，但缺失能够代言未来的，缺失能够代言大厦门的名片。,五缘湾,白鹭洲区域：开发成熟，难以提升； 五缘湾区域：区域小，CBD、居住为主； 湖边水库区域：可开发空间小； 会展区域：开发成型，缺乏规划； 杏林湾区域：旅游为主； 马鸾湾区域：开发暂时停滞,三线城市意象,不够开放和国际化,岛居城市,岛型城市，对周边辐射有限，与外界交流不够，形成一定的内在封闭性 本岛居民优越感强烈，对外界敏感度较低。,旅游城市的形象 经济特区却没有表现出应有的开放度

54、文化不够多元 缺乏国际意向,大厦门城市和经济发展格局,环东海域在大厦门的发展机会挖掘,大厦门城市发展困局,困局的打破环东海域历史使命,大厦门的发展困局与其在海西中承担的功能和使命存在冲突，应如何化解这种冲突,三代新城模式 可持续新城,城市模式升级,城市发展,城市的多中心化过程 海湾型城市格局的形成 城市板块功能,城市湾区价值,湾区价值挖掘和梳理,大厦门的发展困局可归纳为三个层面的问题，环东海域对于困局的打破具有举足轻重的潜在价值,只有环东海域能够承接大厦门在海西中的地位！,只有环东海域具备顶级的湾区资源，可以作为城市升级的典范！,岛内可供应土地逐年减少，随着人口的增加和城市化率的提高厦门向岛外

55、发展是必需也是必然,城市发展湾区价值城市升级,到2010年，全市城市化水平要达到75%以上，其中，岛内两区要基本实现城乡一体化，集美、海沧的城市化水平达到85%以上，同安、翔安的城市化水平达到55%以上,20002008厦门人口增长及城市化率增长情况,20052008岛内外土地出让情况,【环东海域优势1】环东海域是城市东向发展的主流区域，城市向岛外扩张是打破厦门城市、人口、经济总量瓶颈的根本途径,岛内东部成为城市开发热点区域岛内土地资源稀缺，只有东部有仅存的大规模可开发土地；目前岛内东部的五缘湾、观音山为重点发展区域。 根据厦门“十一五规划”2008年随着本岛向东跨海隧道建成后，以刘五店、新店

56、为依托的东部地区将重点发展。,厦门向东发展,基础设施的不断完善,海沧大桥,大嶝大桥,厦门大桥,灌口工业区,厦门西客站,翔安隧道,集美大桥,BRT,杏林大桥,同安集中工业区,向东,海沧大桥、集美大桥、杏林大桥建设不断完善大厦门的交通网络圈，将厦门岛内外贯穿起来，岛内外界限逐步淡化。,城市发展方向,城市发展湾区价值城市升级,在城市扩张的过程中，单一核心城市的发展模式会带来诸多问题，由单核向多核转变是城市发展的必然趋势,人口密集 交通拥堵 资源短缺 生活质量降低 生态环境恶化 城市空间坏死 ,单中心,主中心,次中心,次中心,次中心,主中心1,次中心,次中心,次中心,次中心,城市发展演变模型,存在的问

57、题：大城市病,通过增加城市核心，实现城市的多中心化的发展来拉大城市主轴，实现城市的扩张,深圳：罗湖中心-福田中心-前海中心-宝安中心 郑州：老城核心-郑东新区 合肥：老城核心-政务新区-滨湖新区 昆明：老城核心-呈贡新城 福州：老城核心-东部新城 海口：长流组团,主中心2,大厦门海湾型城市的发展构想也是实现城市多中心化的实践！,城市发展湾区价值城市升级,总结成熟的城市新中心发展案例可知，城市新中心的基本选择标准如下,大规模：城市级的规模和体量有发展空间：具备充足的后续发展空间,规模,多元化：以若干种城市功能为核心功能 自完性：能够形成相对完整的功能体系，能够不依托外界满足自身的需求 辐射力：对

58、周边的城市区域产生带动作用,城市功能,以业带城：产业发展带动居住、商业的发展 多元化：产业功能多元化 业强城优：集聚性和带动力强的产业,产业功能,城市发展湾区价值城市升级,【环东海域优势2】从规模上看，环东海域具备最佳的城市新中心条件，是实现海岛型城市向海湾型城市转变的关键所在,海湾型城市建设， “十五”期间提出：“跨出小岛，走向海湾，充分发挥厦门的港口和海湾资源优势，通过发展空间的扩大，实现经济总量的扩张、经济腹地的延伸、经济结构和城市布局的优化，增强城市的服务功能和集聚辐射能力，提升城市的综合竞争力”。 厦门确定了“优化岛内、拓展海湾、扩充腹地、联动发展”的总体思路和“规划指导、基础先行、产业推进、城区扩展”的开发原则，把城市发展的形态开发、功能开发和生态开发有机结合起来。,海沧,马銮,杏林,集美,马巷,新店,大同,西柯,海沧辅城,集美辅城,同安辅城,翔安辅城,本岛主城,环东海域占大厦门总面积的13%,厦门市总面积为1569平方千米，而环东海域面积205平方公里；,占厦门生活总岸线的30%,环绕厦门最大的海湾同安湾,城市发展