2号地块项目整体定位及发展战略汇报170p.ppt

1、世联地产 开发咨询部2014.09.29,晋江泉德盛投资P2014-2号地块项目前期定位报告,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,1,项目价值挖掘,2,项目核心问题界定,3,项目发展机会挖掘,4,项目发展战略及定位,本次沟通的主要内容,5,项目经济测算,6,项目附件,生而荣耀的核心区位价值：,晋江城区的新核心，紧邻晋江万达和五店市传统街区，坐拥晋江最优质城市资源。,本项目,世纪大道,湖光西路,泉安中路,南山路,梅园路,石鼓路,晋江万达广场,五

2、店市传统街区,老城中心,生而璀璨的复合功能综合体价值：,综合体项目，涵盖商业、居住、娱乐休闲等齐全的城市功能。,居住城市豪宅,商业滨水休闲商业,娱乐,休闲,每个城市核心区的项目，不仅见证了城市的成熟和繁荣，而且还背负着重塑城市形象，参与城市历史塑造的责任,上海有新天地； 南京有1912； 杭州有西湖天地； 。,拥有得天独厚城市资源和文化资源，我们必须站在晋江全城的高度，来思考项目的价值,我们要在晋江创造什么？,杭州西湖天地,上海新天地,南京1912,我们对于项目的思考重塑城市中心价值、更新城市意象、引领时代的生活方式,重塑城市中心价值解读晋江，占位城市,更新城市意象传承历史，提升形象,引领时代

3、的生活方式注入高价值城市生活,位于晋江老城区核心区，能承担什么功能，带来什么价值？ 在晋江城市中，我们要成为什么？,寻找晋江独特的城市意向，代表晋江城市发展的趋势; 创造晋江城市新形象，成为晋江新名片。,打造现代都市中，全新的，更加体现都市价值的新的生活方式的引领者； 不是对已有生活方式的替换，而是保证原有居住价值基础上，更高生活价值的更新。,商业项目价值核心，站位晋江文化传承创新，引领城市商业升级,发展战略：市场的领先者通过打造晋江都市文化休闲示范区URD来实现晋江城市价值回归，引领晋江文化复兴,传承挖掘晋江、品味晋江 创新以形象时尚、业态升级、功能领先的晋江都市文化休闲示范区来打破晋江老城

4、区面貌落后的局面，从而引领整个晋江老城的城市升级,住宅项目回现主力，以产品为发力点，打造晋江城市豪宅新标杆,城市价值标签,1,项目价值挖掘,2,项目核心问题界定,3,项目发展机会挖掘,4,项目发展战略及定位,本次沟通的主要内容,5,项目经济测算,6,项目附件,泉德盛提出的开发目标与存在的困惑,区域未来的发展走向：石鼓片区未来在晋江整个城市中的站位？万达的崛起对于晋江城市格局的影响？区域价值能否对本项目形成支撑？ 项目发展机会：面对周边大体量的项目供应，项目如何打造自身核心竞争力，顺利实现突围？,泉德盛的困惑,泉德盛开发目标,销售目标：鉴于地价成本较高、周边项目竞争压力较大，希望项目实现快速销售

5、，规避市场风险,开发目标：通过本项目的开发，希望能充分挖掘项目价值，实现项目整体利润最大化,世联对目标的理解,开发目标：希望能充分挖掘项目价值，实现利润最大化。,销售目标：鉴于地价成本较高、周边项目竞争压力较大，希望项目实现快速销售？,在市场可实现，企业可操作基础上，对利润最大化的追求,项目核心目标判定,建立在市场可实现基础上，以规避风险为前提,开发商的目标,世联对目标的理解,项目制约条件一：项目自身资源条件有限地块规模小，内部自身无优质资源，城市主干道无临街面，项目自身可发挥空间有限,制约因素1,制约因素2,君悦湾,万达广场,百宏御景天下,P2010-13地块,本项目,项目制约条件二：市场竞

6、争激烈1土地市场,晋江市核心城区土地出让统计（2011.12011.8）,资料来源：晋江市国土资源局网站公示,项目制约条件二：市场竞争激烈2商品房市场：区域内,君悦湾,万达广场,百宏御景天下,桂山社区安置房,梅青社区安置房,青华社区安置房,蔡厝社区安置房,竹树下社区安置房,注：所示区域均为项目示意，非项目实际边界线,P2010-13地块,本项目,项目制约条件二：市场竞争激烈2商品房市场：区域外,城市商品房放量约250万,项目核心价值挖掘：,项目如何构建自身核心竞争力，实现市场竞争突破、快速回现？,开发目标：希望能充分挖掘项目价值，实现利润最大化。 销售目标：鉴于地价成本较高、周边项目竞争压力较

7、大，项目实现快速销售,困境1：项目自身条件有限地块规模小，内部自身无优质资源凭借，城市主干道无临街面，项目自身可发挥空间有限 困境2：市场竞争激烈土地市场供应量、商品房市场的推盘量和潜在供应量都很大,期望：项目希望实现目标,现实：市场及项目条件限制,VS,项目核心问题,项目核心问题分解,1,2,问题二：基于发展方向，项目物业核心驱动模式？,问题一：晋江当前城市发展背景下，项目的发展机会在哪？,如何构建项目自身核心竞争力，实现市场竞争突破、快速回现？,1,项目价值挖掘,2,项目核心问题界定,3,项目发展机会挖掘,4,项目发展战略及定位,本次沟通的主要内容,5,项目经济测算,6,项目附件,项目发展

8、机会挖掘,2,基于晋江城市扩张背景下本项目的发展的机会,1,基于海西城市群扩张背景下晋江的城市机会,海峡西岸城市群：依托于两岸一体化发展的国际性城市群，是我国区域经济发展的重要“增长区域”、与世界接轨的“中介地”,海峡城市群的战略构想,落实国家加快建设海峡西岸经济区的决策部署，充分发挥福建省比较优势，优化整合内部空间格局，联动周边省区，推进两岸合作交流，逐步形成两岸一体化发展的国际性城市群“海峡城市群”，构筑我国区域经济发展的重要“增长区域”和与世界接轨的“中介地”。,海峡城市群空间布局结构,顺应空间演化的规律出发，提出 “两点、一线、四轴”的城市群空间布局结构。“两点”指福州大都市区和厦泉漳

9、大都市区，“一线”指沿海城镇密集地带，“四轴”指“南三龙发展轴”、“福武发展轴”、“中部发展轴”和“厦龙发展轴”。,经济层面晋江经济发展实力处于海西城市群的前列，近年来经济保持着高速、持续稳定的发展,晋江市在县域经济基本竞争力、中小城市科学发展评价分别居于全国第7位、第17位，获“十大特色经济魅力之都”称誉。,海西城市群厦泉漳大都市区,晋江,规划层面晋江城市发展定位：综合实力强、民生质量高、发展环境好的现代产业基地、滨海园林城市,环泉州湾组合城市群 泉州湾都市核心区1025平方公里。由泉州、晋江和石狮构成，是未来都市区人口集聚承载地，晋江将进一步打造全国性现代制造业基地和区域性的商贸、金融和产

10、业服务中心。,现代产业基地,涵盖先进制造业、现代服务业两方面，推动工业由大变强，努力实现产业类别由数量规模低附加值型为主向品牌技术高附加值型为主转变，抢占产业制高点；推动服务业由轻变重，紧盯金融保险、高端商务、现代物流、时尚购物、会展服务、研发设计、文化创意和旅游休闲等新型业态的现代服务体系。,滨海园林城市,对接泉州“980”环湾规划，以滨江商务区为载体，推动中心城区向东拓展，突出南翼滨海宜居发展格局，侧重生态、生产和生活等功能，规划改造滨海景观，开发建设滨海新区，构建现代宜居与滨海风貌相互交融的现代化发展格局。,建设层面2010年提出晋江城市建设年的口号，千亿投资强力启动城市建设，实现晋江城

11、市华丽“转身”，,完成八类规划,推进建设 八条 城市主干道,启动建设 八大 城市综合体,重点建设 八个 公共配套设施,全面开工建设 二十九个 安置房项目,开展 七条道路 立面整治,2011年晋江市“城市建设管理年”活动动员部署会传来消息，晋江市共安排活动项目197个，总投资约1010亿元，年度计划投资约236亿元，重点做好城市规划、城市建设、基础设施、景观提升、城市管理等五项内容。,交通层面现代交通体系建设已启动,立体交通网络基本成型,抓紧围头、深沪港区建设和配套建设，力争设立对台客运码头，开辟海上国际航线。,海,构筑市域快速路系统，强化泉州湾核心区辐射作用，形成市域半小时交通体系。打通海西大

12、动脉，建设泉州绕城高速晋江段、围头支线和白沙大桥（或隧道）、田安大桥、双龙路大桥等跨海、跨江通道，贯通沿海大通道。,路,完成泉州晋江机场改扩建，打造4E级机场和区域空港货运枢纽，争取开通对台和国际航线。,空,以大交通撑起大城市，晋江酝酿“十二五”交通规划 “十二五”交通规划提上重要议事日程，提出要以“大交通撑起大城市”的理念，五年投入60亿元，大手笔书写品牌之都强力打造现代交通体系的精彩篇章。,产业层面在保持晋江原有产业优势的基础上，提出了“235”工业发展工程以及“641”现代产业体系，保证产业持续稳定发展,2,3,5,6,4,1,“235” 工业发展工程,“641” 现代产业体系,制鞋、纺

13、织服装等2个产业集群产值达到1000亿元以上,食品饮料、装备制造、纸制品等3个产业集群产值达到500亿元以上,培育5家以上年销售收入超百亿元企业,巩固提升支柱性传统产业。积极引导纺织服装、制鞋、食品、晴雨伞、陶瓷建材、纸制品6个支柱性传统产业向高端发展，实现“二次创业”。,培育做大战略性新兴产业。实施更加积极的新兴产业促进政策，推动装备制造、航空零部件制造维修、高端印刷、光电能源4个新兴产业规模化，培育新兴产业增长点。,促进企业集团做强做大。继续深化品牌经营、改制上市、精益管理、自主创新等战略，推动企业做大做强，带动产业链整合提升。,信息来源：晋江市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要,晋江

14、城市发展走向预测海西城市群战略制高点,全国百强,县域经济基本竞争力列全国百强县（市）第7位，综合创新能力列全国县级城市第6位，经济实力多年居于八闽县级之首。全省公共文明指数测评名列县级市第一； 2010年，实现GDP908.74亿元，财政总收入100.23亿元。,品牌之都,拥有中国名牌产品24项、中国驰名商标91枚（国家工商总局认定24枚）、国际知名品牌2项、上市公司32家。52家企业成为国家或行业标准起草单位，拥有国家级企业技术中心5个。,产业基地,先后荣获“国家体育产业基地”、“世界茄克之都”、“中国鞋都”、“中国纺织产业基地市”、“全国食品工业强县”、“中国伞都”、“中国陶瓷重镇”、“中

15、国休闲服装名镇”、“中国内衣名镇”、“中国织造名镇”、“中国运动服装名镇”、“中国包装印刷基地”等称誉。,晋江知名品牌代表,海西机遇,把握海西建设和泉州环湾发展机遇，实施“产业提升、城建提速”战略。,晋江城市短板1经济建设与城市建设形象不匹配，缺少代表城市形象和活力核心城市地标,三里屯village 集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新空间,上海新天地极致的传统与极致的现代化功能的融合,广州北京路商业优势与旅游资源、文化古迹与现代化建设揉,VS,晋江城市形象,等待“华丽”的转身,晋江城市短板2晋江现代产业发展成果的各品牌散落分布，缺少城市产业发展成果的集中展示窗口,品牌之都,安踏工厂店,中国内

16、衣名镇,中国休闲服装名镇,中国织造名镇,中国运动服装名镇（新塘街道）,中国鞋都 (制鞋业主要集中地）,中国纺织产业基地 （纺织服装业主要集中地）,晋江阳光路品牌店,晋江城市短板3代表晋江城市传统底蕴的闽南文化日趋凋零，急需建立传统文化的传承和延续的保护体系,青阳是晋江传统文化最为集中的存留地，但值得注意的是，梅岭组团传统街区已经是青阳现今存在的最后一片传统街区，是极为珍贵的文化遗产。,！,文化元素 在岁月中慢慢遗失消散,全国百强县市的综合实力 城市建设快速发展的大机遇 享誉全国的品牌之都,优势与价值,城市形象与综合实力不匹配 缺少晋江品牌的展示窗口 缺少代表城市活力的核心 城市文化的凋零与遗失

17、,短板与缺失,城市发展机会结论：通过解读晋江城市的优势与短板，我们发现晋江需要一个窗口来展示晋江当代城市发展的成果，同时需要其来传承与延续城市文化,矛盾中存在需求,项目发展机会挖掘,2,基于晋江城市扩张背景下本项目的发展的机会,1,基于海西城市群扩张背景下晋江的城市机会,基于晋江城市扩张背景下本项目的发展的机会,1,本项目区域未来发展方向？,2,本项目所承担的历史使命？,万达综合体,城市定位：项目所处的石鼓路片区定位于集商业、旅游、居住等多种功能的城市新中心，未来将打造成为对外展示新形象的城市名片,区域规划：建成集商业、旅游、居住等多种功能的城市新中心，,用地面积1870亩，片区拆迁总量约91

18、万平方米； 区域价值：规划传统民俗文化体验区及休闲文化商住街区，打造对外展示新形象的城市名片。,民俗文化区,资源优势1商业资源：万达城市广场，未来晋江城市商业的制高点，将推动区域发展成为城市商业新核心,万达住宅户型配比,项目概况： 位置：晋江世纪大道石鼓片区 规模：占地253亩，总建面85.33万平米 建筑类型：集中商业、商业步行街、酒店、写字楼及住宅 开发商：大连万达集团,资源优势2文化资源：五店市传统街区项目，定位闽南文化新街口，打造成为晋江城市形象的重要展示区,功能定位,晋江五店市传统街区全面展示晋江城市悠久历史，丰厚文化底蕴和独特的当代城市文化，以全面地文化遗产保护为基础，打造集传统文

19、化展示，传统风貌与民俗体验，企业文化展示，创意，特色商业，休闲等多功能于一体的晋江街区博物馆。,功能结构,对接城市功能结构通过街区入口和核心节点的组织，将城市现代商业与传统文化商业联系起来，并与万达商业综合体相连。,项目区域未来发展方向推演,区域定位： 晋江城市新中心,强势文化资源： 五店市文化街区,强势商业资源： 万达城市广场,通过类似发展区域案例研究，研判项目区域未来发展方向,案例研究对象：,1、城市核心文化区 2、拥有强势文化资源和商业资源 3、具有城市名片效应,上海新天地 南京1912,案例选取原则：,上海新天地将上海城市特有的传统文化、历史的风情与现代时尚功能密切融合的一站式消费场所

20、，是上海独特的都市休闲生活示范区,项目规划 A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，地下为车库，已成为市中心景观； B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里； C翠湖天地高级住宅小区，总建68万； D企业天地甲级写字楼区，总建面50万，兴建办公楼、酒店、商场等； E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑。,上海新天地是什么？ “城市会客厅 生活新天地”,功能特色极致的城市传统文化与现代化商业功能的融合,新天地北里的改造保留了大量原有房屋富有特色的石门建筑元素，对上海20年代建筑文化进行了最大化的传承；,原风貌的石库门建筑形态与格局,国际时尚潮流的汇聚地,那青砖步行道，那红青相间的清水砖

21、墙，那厚重的乌漆大门以及那雕着巴洛克风格卷涡状山花的门楣,人们漫步在这里，仿佛回到了20年代的大上海，尽情体会属于那个年代的历史流金岁月,国际画廊、时装店、主题餐厅、咖啡酒吧,明星文化与创意餐饮,琉璃工房主题餐厅,巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室,艺人工匠,国际时尚文化,南京1912南京唯一集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文化、品位于一身的时尚休闲商业区及知名品牌的都市休闲生活示范区,项目规划 南京1912占地3万多平方米，总建筑面积达4万平方米； 项目呈L型环绕总统府，由17栋民国府衙式建筑及太平、博爱、共和、新世纪四大广场组成； 街区配备140余个地下停车位及近百个地面停车位。,南京191

22、2是什么？ “昔日总统府邸 今朝城市客厅”,功能特色最繁华最鼎盛的历史时期与现代商业品牌街区的完美嫁接,民国式府衙建筑,南京独特的民国建筑风格，本身就是中西建筑的完美融合，是新旧时代更替时期生活的表现。,到过南京的人一想到总统府 就想到，一想到就想起总统府,南京已汇集了多家海内外有影响的时尚休闲娱乐品牌，其中，有首次进入中国内地市场的澳洲咖啡瀚德逊河，日式餐饮木酷铁板、牛较烧肉屋，在美国有近年历史的新英伦西餐馆，以及亚洲著名美容连锁机构香住等。,时尚休闲娱乐品牌聚居地,案例分析小结,商业因城市文化而具有历史底蕴，城市文化因商业而具有都市时尚活力,代表城市辉煌过去的文化积淀和文化象征,代表城市发

23、展趋势的商业符号和商业形式,传统文化休闲元素,现代城市商业符号,都市文化休闲示范区（URD）,URD的核心特质,都市文化休闲示范区Urban Resort Demo 关键词：Keywords 城市魅力 休闲,多元 示范未来,urban-charm,recreation,diversification,demo,它是城市文化的载体，都市生活的代表，既代表着城市过去的辉煌，又象征着城市未来的发展方向！,基于晋江城市扩张背景下本项目的发展的机会？,1,本项目区域未来发展方向？,2,本项目所承担的历史使命？,区域发展方向初判：依托城市定位以及区域资源，项目所在的石鼓片区未来发展成为晋江都市文化休闲示范

24、区,晋江都市文化休闲示范区URD功能结构,五店市文化街区,晋江万达广场,本项目,都市文化休闲示范区URD,五店市文化街区项目：是晋江城市起源所在,晋江城市龙脉、占据着晋江城市源文化制高点,晋江城市龙脉 晋江城市发源地,晋江起源地、城市演变历史的活化石、传统文化的重要载体、侨台亲缘纽带的实证,唐代建县和宋代析地图青阳镇（晋江城区生发源地）,五店市文化街区项目功能定位：形成兼具文化展示、休闲娱乐、特色商业、特色宾馆等功能于一体的完整的城市文化功能区,街区规划结构与功能分区 街区文化空间结构“一庙（石鼓庙）双祠（蔡氏宗祠和庄氏宗祠）山（青阳山）塘连”； 街区功能结构“一街（后塘街）七片（七个功能片区

25、）五店市”。,街区节点与文化景观主题分布图 以中央水景为核心节点，以四个入口广场为重要节点； 雕塑与标识文化遗产单位或要素作为景观设计展示的重要元素，对历史文化内涵进行植入。,品牌文化展示区：以院落位核心，打造品牌文化展示区，功能主要以地方企业的品牌文化休闲活动，企业的新品发布为主，展示民营企业的品牌文化，同时使品牌文化与传统文化完美融合，促进产业升级。,五店市文化街区项目城市定位：对接城市功能结构，展示晋江城市文化底蕴，打造成为晋江城市形象的重要展示区,功能定位,晋江五店市传统街区全面展示晋江城市悠久历史，丰厚文化底蕴和独特的当代城市文化，以全面地文化遗产保护为基础，打造集传统文化展示，传统

26、风貌与民俗体验，企业文化展示，创意，特色商业，休闲等多功能于一体的晋江街区博物馆。,功能结构,对接城市功能结构通过街区入口和核心节点的组织，将城市现代商业与传统文化商业联系起来，并与万达商业综合体相连。,晋江都市文化休闲示范区URD功能结构,五店市文化街区,晋江万达广场,本项目,都市文化休闲示范区URD,传统文化休闲元素,中国商业地产第一中国第一家全国最大规模旧区改造的企业、最早跨区域开发、中国第一个商业地产、中国第一个订单地产、中国第一个房地产信托投资基金、亚洲最大的商业院线、中国最大的不动产商,万达：中国当前规模最大、运营最为成功的商业地产公司，在全国快速复制万达广场综合体项目，当前已进入

27、27个城市,万达开发策略快速扩张、规模化产品复制,晋江万达城市商业地位预判：城市商业的核心，晋江商圈制高点,VS,阳光商圈,万达商圈,SM商圈,石鼓片区未来在晋江万达广场的强势拉动下将成为晋江城市商业的新核心，万达将成为晋江城市商圈新的制高点！,万达第三代综合体产品,“街铺+百货”的形式,“超市+店中店”的形式,万达的短板：“大而全”的城市商业模式复制，城市特性反应不足,北京万达广场,重庆万达广场,宁波万达广场,缺失 割裂,闽商精神,晋江知名品牌,坚持创新 文化认同 包容思变,晋江万达广场,都市文化休闲示范区对于晋江城市的意义 一个理论：Urbanism VS. Urbanity,如果城市运营

28、者以及所有在城市生存的人都更关注城市性，关注城市的生活方式，那么整个城市才真正具有灵魂。,Urbanism城市化 物质性（物质基础） Urbanity城市性 生活方式（城市人文精神内核）,不管把一个城市做得多么漂亮，即使把它做成威尼斯或者巴黎，如果80%的人晚上六点半以后回家打麻将，它还是不能叫做城市，只能是一个物质的模型，是一个空壳。,晋江的Urbanism和Urbanity,晋江市2010年城市GDP3565亿元，超过福州、厦门。 晋江梅岭组团的大手笔总体规划。在政府的大力投入之下，晋江梅岭组团建设进行得如火如荼，现代城市景观已见初见雏形。 晋江城市建设总投资约1010亿元，年度计划投资约

29、236亿元,晋江在城市化Urbanism的道路上快速前行,晋江，雄踞全国百强县市前列，但城市建设滞后于工业化一直是晋江发展的心头之痛。 晋江企业界感受尤其深刻。晋江留不住高级人才，有的晋江企业只好把销售、研发部搬至厦门、上海等地方，或者出高薪留人，而即便如此，仍有企业高管上班在晋江、周末在厦门的情形。除此之外，企业还会想方设法为普通车间员工提供很好的生活环境，留住工人。一些晋江人也远赴厦门、泉州购房置业、居住、度假，或将子女送往厦门、泉州就学。,而，,经济实力与城市地位的反差显示了城市性Urbanity的缺乏,注：资料及数据来源：晋江城市发展统计公报，2010城市竞争力报告等,晋江的Urban

30、ity在哪里？,晋江城市意向： 从久远的“新石器时代” 、到“唐宋文明” 再到近代的“清承明制”、“声华文物、雄称海内”。而今，这些文化符号或已成为美好的回忆，或缺乏广泛的认同的影响，与此相关联的建筑、产品或人物也在逐步淡出人们的记忆。 晋江城市7000年的积淀与断层，让生活在此的人们对久远的历史产生了迷失感，“古老而又年轻的城市”正是这种感受的最为明确的体现。,无论如何，作为人类文明的发源地之一，晋江不缺少文化。,晋江需要的是“文化的现代化”,都市文化休闲示范区 （URD）晋江的Urbanity之路,在我们眼中，现代的晋江与厦门、福州相比，缺乏故事，缺少了细节，缺少了现代都市文化，缺少风情，

31、缺少韵致。 这座既古老又年轻的城市，该以什么样的形象、什么样的气质诠释新时代的城市文明？,我们发现，都市休闲文化作为都市魅力的载体，它可以为晋江人提供一种多元的、时尚的、体验式的、现代的生活方式。它能够从各个方面书写城市故事，展现都市风情；,晋江都市文化休闲示范区URD功能结构,五店市文化街区,晋江万达广场,本项目,都市文化休闲示范区URD,传统文化休闲元素,现代城市商业符号（城市化）,现代城市商业符号（城市性）,晋江城市精神文化内核 晋江城市生活的灵魂,打造一个浓缩晋江城市精华的都市文化休闲示范区（URD）,晋江未来之城 关键词：品牌/活力/时尚/,晋江文化都心 关键词：艺术/园林/历史,“

32、文化传承、形象展示”,本项目承担的历史使命：承担晋江城市功能补缺，打造晋江现代城市性商业符号,晋江精品之城 关键词：品质/潮流/繁荣/,新天地之于上海,三里屯village之于北京,我们就是打造这样一个区域的标杆 我们就是要做是城市的开拓者和领跑者 我们就是要示范城市发展的未来,WORLDUNION,本项目的发展策略URD体系的构建“P4计划”,Chinese Shophouse 商业计划,Diversiform House 住宅计划,City Face 形象计划,Open Space 公共空间计划,Plan1:,Plan2:,Plan3:,Plan4:,晋江城市URD体系构建,晋江当代产业成

33、果展示地,利郎集团总部,利郎昆明店,LV旗舰店,时尚化、个性化的品牌形象，充满人文情怀的购物环境，在不知不觉中感受着品牌文化，体验一种全新的生活,一个概念,一个品牌,Plan1：商业计划,品牌天地 _旗舰店,晋江最先进的设计生活体验馆，展示领先的生活理念,它是最先进的设计生活体验馆,Plan1：商业计划,生活体验馆 _理念人生,晋江首家城市情景街区，精品店/酒吧/休闲书吧等高品质商业业态,Plan1：商业计划,情景街区 _乐活生活,WORLDUNION,本项目的发展策略URD体系的构建“P4计划”,Chinese Shophouse 商业计划,Diversiform House 住宅计划,Ci

34、ty Face 形象计划,Open Space 公共空间计划,Plan1:,Plan2:,Plan3:,Plan4:,晋江城市URD体系构建,沉稳 / 大气 / 现代简洁 / 品质,打造一座引领未来的精英城市形象,Plan2：住宅计划,住宅设计,水平、垂直的线条打造流动现代的城市形象,打造一座引领未来的流动城市形象,Plan2：住宅计划,住宅设计,WORLDUNION,本项目的发展策略URD体系的构建“P4计划”,Chinese Shophouse 商业计划,Diversiform House 住宅计划,City Face 形象计划,Open Space 公共空间计划,Plan1:,Plan2

35、:,Plan3:,Plan4:,晋江城市URD体系构建,Plan3：公共空间计划,立体空间分层,空中的连廊板与板的连接 蜂巢空间将住宅平面抬高有效区隔住宅步行、商业步行 上下空间分层有效地把商业与住宅区隔离，利用垂直分层的方式保证各部分的纯粹性及高品质,形成混杂、半纯粹与纯粹的立体空间复合,空中的连廊,蜂巢空间,上下空间分层,Plan3：公共空间计划,空中花园,空中花园拓展园林绿化空间，打造中心区首个“空中花园”，增加居住舒适性 立体花园步道形成住宅区与城市的连接，商业与住宅的过渡空间，增加园林绿化,WORLDUNION,本项目的发展策略URD体系的构建“P4计划”,Chinese Shoph

36、ouse 商业计划,Diversiform House 住宅计划,City Face 形象计划,Open Space 公共空间计划,Plan1:,Plan2:,Plan3:,Plan4:,晋江城市URD体系构建,Plan4：形象计划,标志性建筑，形成强烈视觉冲击及视觉焦点，展现都市的自由、活力，并成为区域的地标。 运用现代、夸张的建筑手法创造富含文化意义的场所。,标志性建筑,Plan4：形象计划,城界的界定与DIS都市识别系统,“城界界定”大型广告光柱体现大气魄（NEW/This is URD）/形象标识,“城界界定”取势,Plan4：形象计划,城界的界定与DIS都市识别系统,“DIS都市识别

37、系统”形象墙、统一的指引标志等公共设施，形成较强的识别性及对区域的划分控制。,Plan1: 商业计划,Plan2: 住宅计划,Plan3: 公共空间计划,Plan4: 形象计划,品牌天地：晋江当代产业成果展示地。,生活体验馆：晋江最先进的设计生活体验馆，展示领先的生活理念。,情景街区：晋江首家城市情景街区，精品店/酒吧/休闲书吧等高品质商业业态。,住宅设计：打造一座引领未来城市形象。,立体空间分层：商业与住宅隔离，利用垂直分层方式保证各部分的纯粹性及高品质。,空中花园：拓展园林绿化空间，打造新核心区首个“空中花园”，增加居住舒适性。,标志性建筑：强烈视觉冲击及视觉焦点，展现都市的自由、活力，并

38、成为区域的地标。,识别系统：形象墙、统一的指引标志等公共设施，形成形象标识。,U R D 体 系,1,项目价值挖掘,2,项目核心问题界定,3,项目发展机会挖掘,4,项目发展战略及定位,本次沟通的主要内容,5,项目经济测算,6,项目附件,项目发展战略及定位,3,项目住宅物业定位,2,项目商业物业定位,1,项目发展战略,借区域规划之力，与五店市文化街区、万达联动，合力打造晋江都市文化休闲示范区（URD），从而构筑项目自身核心竞争力，实现项目价值、市场竞争突破,项目发展战略,借势城市发展，打造晋江都市文化休闲示范区,项目发展战略及定位,3,项目住宅物业定位,2,项目商业物业定位,1,项目发展战略,项

39、目商业物业定位,2,商业规模定位,1,商业业态定位,3,商业功能定位,商业业态配比定位1案例借鉴：上海新天地、三里屯village,案例中服装服饰及购物类商家占有很大比例，其次为餐饮娱乐商家。,商业业态配比定位2 五店市街区：以文化展示、餐饮休闲娱乐为主要商业业态,五店市街区中以餐饮休闲娱乐为主要商业业态，预计餐饮休闲娱乐占比为60-70%，服装服饰及购物占比为20-30% ，服务及其他占比为10%左右。,商业业态配比定位,通过案例对比及差异化互补分析可知，本项目应以服装服饰及购物为主的商业业态,其中服装服饰及购物占比为50-60%，餐饮休闲娱乐占比为30-40%，服务及其他占比为10%左右。

40、,项目商业物业定位,2,商业规模定位,1,商业业态定位,3,商业功能定位,商业规模确定：依据项目建筑密度，确定项目商业面积,商业面积下限方案,商业体量建议1：在住宅物业开发实现项目成本回收的假定下，商业物业面积最大值31770,界定原则：在保证规避市场风险的前提下，通过住宅物业的开发实现项目整体开发成本的回收，实现商业价值最大化 指数确定：项目开发成本假定为2500元/，住宅销售价格为8000元/,测算公式 住宅物业面积Z=项目的总投资费用/住宅销售价格 商业物业面积S=总建筑面积-住宅物业面积Z,商业物业面积S=113484-（113484*2500+37000*10000）/8000 =3

41、1770,88,商业体量建议2：参考市场类似案例,通过市场成功案例参考，建议项目规模控制在4.0万平米以下,商业规模确定：,商业面积下限方案,商业面积上限方案,项目商业物业定位,2,商业规模定位,1,商业业态定位,3,商业功能定位,商业功能定位,商业功能定位,1、商业体量最大化,2、市场实现价值最大化,方式1建筑密度上调：市场现有案例建筑密度均在50%以上，因此建议与政府协商提升建筑密度,南京1912,上海新天地,杭州西湖天地,60%,杭州西湖天地 区位：西湖南岸的涌金池畔，紧邻柳浪闻莺 占地：50000平米 建筑面积：75000平米 建筑密度：60% 项目简介：杭州西湖天地是以杭州独特的园林

42、、历史建筑为基础，改造成具有国际水平的集餐饮、零售、文化、娱乐的综合性时尚地标。,南京1912 区位：南京市长江路与太平北路交汇处 占地：30000平米 建筑面积：40000平米 建筑密度：54% 项目简介：以民国文化为建筑特点的商业建筑群，集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文化、品位于一身的时尚休闲商业区及知名品牌的城市文化休闲区。,54%,上海新天地 区位：在市中心，淮海中路南侧 占地：30000平米 建筑面积：60000平米 建筑密度：80% 项目简介：以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。,70%,双首层精品步行街,双首层“立体商业”,建筑理

43、念采用 “立体商业”模式 在传统首层的基础上，使上层商业“一层化”，实现客流人气的最大化，最大程度提升上层商业的价值。 建筑形式 通过过街廊桥，行人观光梯、扶梯及电梯，形成立体网络交通互通互融，方便到达商业街各个角落。 通过地势高差，依地势而建，创造首层商业价值。,半地下商业,方式2地下空间首层化:把地下一层变为一层 ，下沉式广场的设计提升地下空间商业价值；把地上二层变为一层 ，退台式的设计提升地上空间商业价值,商业问题分解,商业功能定位,1、商业体量最大化,2、市场实现价值最大化,（1）、建筑密度上调,（2）、地下空间首层化,（3）、地上空间首层化,方式1领先商业建筑形式：采用BLOCK街区

44、的商业形式，全沿街商铺，最大化商业价值,1、全沿街商铺，多点式布局，绝佳昭示性 2、大开间、浅进深，让昭示面和经营空间得到最佳平衡,BLOCK商业街区概念： BLOCK是5个单词的缩写，B-Business(商业)、L-Lifeallow(休闲)、0-0pen(开放)、C-Crowd(人群)，K-Kind(亲和)。 是新型居住模式，它本身向城市空间开放，具备一定的规模，能聚集一定数量的人口。 它既是具备商业特征的商居城，又是配套设施应有尽有的生活城。,BLOCK商业街区核心价值点：,万达广场,十字金街商业形式,宝龙城市广场,1.8,3,宝龙商业街形式,宝龙的销售情况一般，大家都知道万达和宝龙的

45、商业都要推出商业，在客户层面上有重叠，对宝龙的销售会产生一定的影响，毕竟万达的知名度更高，客户会观望等待万达开盘。 晋江万达广场开发商员工,物业特征 商业街提供参与的、体验的、自由的消费及休闲环境，提供一站式休闲服务，在经营空间上兼有街区、长廊、广场、庭院的特点。,业态定位 突出中高档、差异化的思路，进行区域的业态补缺和档次升级，重点打造精品及晋江品牌专卖的商业形态，注重商务休闲娱乐业态的打造。,休闲性 景观性 体验性 主题性,方式2前沿商业运营理念：以主题式情景购物街区引领晋江商业新潮流,项目发展战略及定位,3,项目住宅物业定位,2,项目商业物业定位,1,项目发展战略,项目住宅物业定位,2,

46、客户定位,1,项目核心竞争力梳理,3,产品定位,项目竞争盘点1区域外板块间竞争：项目所处的人工湖片区未来将是晋江城市商业新核心，占据晋江城市价值制高点,项目竞争盘点2区域内项目竞争：,君悦湾,万达广场,百宏御景天下,桂山社区安置房,梅青社区安置房,青华社区安置房,蔡厝社区安置房,竹树下社区安置房,P2010-13地块,本项目,五店市项目,核心竞争项目点对点分析晋江万达广场：可在建筑规划、户型设计、资源配套上与其差异化竞争,核心竞争项目点对点分析百宏御璟天下：可在建筑规划、户型设计、资源配套上与其差异化竞争,项目住宅物业定位,2,客户定位,1,项目核心竞争力梳理,3,产品定位,客户梳理按区域坐标

47、将本项目的可能客户群体可分为两大类，其中主要 来源于晋江,每类客户分析主要解决三个方面的问题： 1、什么样的客户会在石鼓片区置业？ 2、他们需要什么样的产品？ 3、他们为什么在这里买？,客户,晋江客户,泉州客户,其他客户,厦门客户,台商客户,晋江三缘客户,高端,中高端,中端,低端,大企业家,家族企业继承者,公务员管理层,企业高管,白领,公务员职员,打工者,晋江客户梳理晋江常住人口呈现典型的哑铃特征，财富两极分化严重， 中产阶层以外来人口为主,随着城市化进程，典型的人口结构变化图,晋江人口分布目前是典型的哑铃型结构,财富层级相对较高的私营业主（以鞋业、服装等为主）,存在数量较大的工厂打工者、农民

48、等,公务员、普通生意人、企业高管、白领人数较少,晋江市常住总人口167万人，户籍人口107万, 外来人口60万，海外晋江人220多万。 晋江缺少中产阶层 晋江人要么就太富，要么就很穷，很少有中间层，晋江的中产阶层是有缺失的，这也是晋江的特点。 晋江外来人口占据了中产阶层的绝大多数 2010年晋江小学生数146,382人，其中外来生91,388人，外来人口的学生超过60%。,物业类型需求比例分析,置业敏感点分析,晋江市高端消费群梳理大型企业主、家族企业接班人阶层,晋江高端消费群访谈晋江品牌企业主多，资产财富化，习惯于投资房产， 故土情结重。看重不动产所处区域的发展潜力及不可复制性,目标客户访谈：

49、 目前已有4-5套房产，均在厦门。晋江以前没什么高品质的房子，所以在晋江无房产。 会考虑购买本项目商铺，最好是两层的，一层是店面，约60-70平米，二层是办公场地，面积约为一层的一半。,目标客户访谈： 如果有高品质的房子，会考虑在家乡置业。 购买住宅的话会首先考虑复式，面积在170-180平米之间最好，复式住宅用来自住，会考虑购买45-70平米的公寓做投资用途，两房无论是自住还是投资都不考虑。,晋江市中高端消费群梳理大型企业高管及公务员管理阶层,物业类型需求比例分析,置业敏感点分析,晋江中高端消费群访谈新晋消费主力 ，目前数量不多，房产投资意识逐步 增强,目标客户访谈： 30-40岁之间，晋江

50、本地人 公务员管理层 你们项目的地段很好嘛 ，在万达旁边我愿意买，商铺我就不考虑了，住宅会买三房，面积在100-120平米的差不多了，房子的品质一定要好，周边环境也很重要，生活便利性是我较为看重的。 你说的3+1的三房变四房的创新产品，我不太喜欢，这样改了以后，房间面积会变小，我不喜欢。 公园壹号的房子我挺喜欢的，特别是它的那个复式，不过卖完了。,项目价值主要是地段优势，周边有两个公园，客户主要为晋江客户，90%以上为自住需求，以公务员、企业老板为主，公务员比例过半，主要为周边的电力公司、交通局等政府单位，其中电力公司就有40-50人在这里购房，项目有两栋复式户型，开盘就售完，客户比较喜欢，上

51、个月还有好几组客户咨询复式户型，有没有客户退房可以推荐。 公园1号销售代表,公园壹号,晋江市中端消费群梳理企业白领及公务员一般职员阶层,物业类型需求比例分析,置业敏感点分析,目标客户访谈： 25-30岁之间，公务员职员，晋江本地人 ，已婚，未有子女。 愿意投资，商铺不考虑，住宅会选三房的，创新产品如果设计的好的话，会考虑购买，最好有样板房能看看，怎么创新法。 未来子女的教育配套很关键，是置业首要考虑因素。 城市配套很关键，小区环境我也会考虑。,晋江中端消费群访谈对价格敏感，看重城市配套及子女教育,名校配套,晋江市低端人群工厂打工者，无在晋江购房能力，期待经济基础转好后回老家盖房,晋江打工小陈访

52、谈： 收入不高，目前居住在工厂集体宿舍，不可能考虑在晋江买房，房价太高，不如回家盖房子划算，打算过几年经济充裕了回老家盖房娶老婆。,晋江工厂组长： 小孩目前在这里读书，一家三口租房子住。不知道能否等到安置房。买房的话，看情况吧，价格优惠的话，偏一点也可以考虑。,晋江市高端消费群消费、置业外溢现象严重，中高端及中端消费群数量少但潜力巨大,人群经济实力分布现状,高端,中高端,中端,低端,其他客户梳理泉州客户不作为本项目主抓客户，与晋江有三缘关系的 外地客户可能成为潜在客户,泉州客户访谈： 如果买房会考虑在泉州、厦门买，岛内外都可以；人气、面积、价格、环境配置都会考虑 建材公司蔡老板 厦门国贸大嶝岛

53、客户,晋江三缘客户访谈： 在厦门做生意，房子、店铺都会在厦门买，如果你们项目做的好，有特色也会考虑买来投资，买这里离家里近。 厦门生意人陈先生,厦门国贸大嶝岛,其他客户梳理在晋江台商约2000多人，在大陆忙于事业，购买需求较小,尚豪酒店股东访谈： 台湾人收入不菲，购房时价格不是首要因素，生活品质、社区建设、邻里生活、物业管理是他们首先考虑的方面,侨胞视野广，选择余地较大，对产品品质要求较高，对本区域考虑较少,在前面分析的各类可能目标客户中，哪些是我们的主抓客户呢？我们将对可能目标客户细分后进行匹配分析,在前面分析的各类可能目标客户中，哪些是我们的主抓客户呢？我们将对可能目标客户细分后进行匹配分

54、析,本项目以晋江市内的中高端客户为主，客户看重城市价值，对居住环境和舒适度有改善需求,核心 客户,次要客户,偶得客户,项目住宅物业定位,2,客户定位,1,项目核心竞争力梳理,3,产品定位,基于客户定位，得出各户型的需求排序如下：舒适型3房和紧凑型3房需求最普遍，其次为4房和2房，,舒适3房和紧凑型房需求最普遍 复式和2房有一定需求,户型定位参考：区域内高层主力户型区间及各种户型占比，舒适型户型为主,区域内供应以紧舒适型2房、3房为主，1房集中在40-60平米；2房集中在90-110平米的区间；3房集中在120-140平米的区间；4房集中在140-150平米的区间；复式集中在160-180。 区

55、域内宝龙城市商铺面积为41-200，晋江万大广场上铺面积为60-120 。,产品类型及配比,说明：当前户型配比建议仅为测算粗排参考，非设计院排布所得，最终户型配比以设计院排布最终结果为准,1,项目价值挖掘,2,项目核心问题界定,3,项目发展机会挖掘,4,项目发展战略及定位,本次沟通的主要内容,5,项目经济测算及规划,6,项目附件,项目住宅物业定位,2,项目规划,1,项目经济测算,经济测算前提假设,物业销售价格年增长率取值：6%,注：成本取值参考开发项目市场一般水平，商业面积按30000计算,物业价格增长预测模拟,物业基本指标,单位：元/,单位：万平米,项目开发周期、销售周期的模拟：假设2012

56、年正式开发，开发期2年，2012年下半年开始销售，销售期2年,模拟假设： 1、项目分2年开发，每半年开发量平均分配； 2、上一个半年开发物业，下一个半年基本销售完毕。,项目总投资：项目总投资约93269万元,现金流量图：由于地价总体投入较高（地价3.7亿元），投资回收期为1.58年，此后可实现滚动开发,计算说明： 1、设定地价3.7亿元首期一次性付清 2、土地增值税于项目销售完结时一次性收取 3、不考虑工程款垫付,按商业面积30000测算，销售收入总13.73亿元，总投资约9.33亿元，净利润4.28亿元，税后利润率约为53.6%,项目住宅物业定位,2,项目规划,1,项目经济测算,地块价值及排

57、布,确保项目商业价值最大化原则,商业排布优先原则,与项目南侧民俗文化村自然融合原则,地段价值排序原则,【地块价值】如下图所示，地段、 相互衔接的地段商业价值最优,建议主要商业指标放置在太阳图示处 建议在太阳处设立中型广场用以衔接及吸引万达城市广场及民俗文化村消费人群 建议在地块东北角设立小型广场用以衔接及吸引周边安置房消费i群,规划方案示意1,案例：中央公寓,案例：昆明顺城,规划方案示意1,案例：武汉四新,规划方案示意2,案例：北辰财富中心,规划方案示意2,汇报结束，下面是沟通时间,1,项目价值挖掘,2,项目核心问题界定,3,项目发展机会挖掘,4,项目发展战略及定位,本次沟通的主要内容,5,项

58、目经济测算,6,项目附件,附件,2,五店市街区项目研究,1,项目地块资源盘点,晋江城市背景：依托高度发达的制造业而快速发展的闽南经济强市,晋江距泉州 25KM,晋江距厦门 77KM,晋江距福州 199KM,城市属性：沿海品牌工业强市 城市人口：198万人口 城市产业：纺织服装业、鞋类制造业、陶瓷建材业、食品加工业、制伞业,2009年晋江市作为中国县级市中唯一的荣获2009年“品牌城市特别奖”； 2010年晋江县域经济基本竞争力、中小城市科学发展评价分别居于全国第7位、第17位，获“十大特色经济魅力之都”称誉； 2010年晋江三次产业比例为1.7：65.7：32.6，工业主导作用继续显现。,工业主导城市,晋江城市发展格局,资料来源：晋江市城市规划建设情况介绍 （2010）,城市建设分区,梅岭组团改建工程：晋江城市改造启动项目，是目前全市规模最大的旧城改造项目,梅岭组团改建工程概况 包括绿洲公园、人工湖、湖光西路石鼓路片区、八仙山公园、城市综合体、闽南民俗文化保护展示区、高尚住宅区等7大项目，总投资达150亿元，总用地规模7300亩，拆迁房屋面积达198万平方米。改建区域涉及4个镇、街道，15个村、社区，4100多幢房屋、5800多户人家、2万多人口，160家企业。,梅岭组团规划,区域规划：建