宁夏石嘴山市奥特莱斯控规方案设计

1、寧夏石嘴山市奧特萊斯項目控制性詳細規劃設計方案二0一0年九月总目录规划文本篇第一章 总则2第二章 功能定位与规划目标2第三章 规划结构3第四章 用地规划布局3第五章 道路交通规划4第六章 绿化系统4第七章 城市设计意向4第八章 市政公用设施工程规划5第九章 控制指标体系7总则 说明篇第一章 总则8第二章 建设项目规划和用地8第三章 第三章 功能定位与规划目标9第四章 规划结构9第五章 用地规划布局及控制原则10第六章 道路交通规划16第七章 绿化系统16第八章 城市设计意向17第九章 市政公用设施工程规划18第十章 控制指标体系20第十一章 术语、条件标准用词及图则索引查询23第十二章 适建性

2、及地块控制指标一览表25.26规划文本篇第一章 总则1.1 为进一步落实宁夏石嘴山市奥特莱斯项目内建设项目的规划管理，保证规划的顺利实施，根据有关法律、法规、技术规范的规定，特制定本控制性详细规划（以下简称“规划”）。 本规划适用于石嘴山市商务区规划范围，项目暂定名：宁夏石嘴山市奥特莱斯项目。规划范围位于世纪大道与沙湖大道交叉角南部，形成一扇形平面。总规划用地面积为106.78公顷，其中陆地面积96.65公顷，岛屿面积10.13公顷。本规划由控规文本、说明书、控规图则和规划方案图组成。控规文本与控规图则具有同等的法律效力，两者应同时使用，不可分割1.2 规划依据：1.2.1 中华人民共和国城市

3、规划法1.2.2 城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ137-90)1.2.3 城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）1.2.4 建设部城市规划编制办法及城市规划编制办法实施细则建设部建规(1995)333号文发布1.2.5 城市居住区规划设计规范(GB50180-93)1.2.6 石嘴山市城市总体规划（2007-2020）1.3 规划原则1.3.1 立足于城市可持续发展的要求，根据城市建设发展的需要，对总体规划、分区规划所确定的功能与规模定位作必要的调整，以促进该区域的整体协调发展。1.3.2 以经营城市的理念，进行合理的用地布局，集约利用土地，各项用地指标保障现代城市活动的需要

4、。1.3.3 结合自然环境和用地现状，充分利用并强化本案的地理特色，合理组织空间，体现生态原则和组团式布局形态，成为良好城市生态系统的一环。1.3.4 引入城市形态，除了满足控制性详细规划所要求达到的各种控制性指标外，对城市形态进行调节与控制，使控制性详细规划具有明显的直观性和可操作性。1.3.5 合理规划市政管线，完善市政设施系统。第二章 功能定位与规划目标：2.1区域性质与功能定位2.1.1 石嘴山市地处中国西北，位于宁夏回族自治区银川平原北部，北倚贺兰山，南凭六盘山，黄河纵贯北部全境，极具文化底蕴，拥有丰富的贺兰山岩画、古生物化石、古长城、钟楼寺庙、珍稀植被、回族风情、大漠草原等自然景观

5、和人文景观资源，兼备江南秀丽和大漠的粗犷豪放，是一个发展中的旅游城市，正逐步成为宁夏乃至西北的旅游热线。2.1.2 宁夏石嘴山市奥特莱斯项目位于世纪大道与沙湖大道交叉角南部，形成一扇形平面。总规划用地面积为106.78公顷，其中陆地面积96.65公顷，岛屿面积10.13公顷。本方案将宁夏石嘴山市奥特莱斯项目定位为集旅游、度假、休闲、购物、餐饮、娱乐、办公、居住、SOHO为一体的现代化的综合型商务区。2.2规划目标2.2.1 规划区既是周边居住区的延续，也是旅游文化特色的协调和创新。在发挥本区域特色的基础上，同时也要对本地区的发展做出贡献和表率。2.2.2 利用现状存在的山水自然条件，结合地方气

6、候与环境特征，以多样化的建筑组合形成丰富的建筑环境。创造独特的以山水景观为主要特色的生态型片区。2.2.3 沿合理布局，因地制宜，注重片区的可持续发展，有效的利用土地和空间，注重土地开发的综合效益，形成一个高科技、低能耗、环保型、高效益、旅游型的综合性片区。 第三章 规划结构3.1规划结构规划结构为“凤起九天”之“凤喙、凤翼、凤展”的设计理念。富于雕塑感的标志性塔楼与水天一色的醉人湖景遥相呼应，贺兰山的岩画精灵似凤凰涅盘、重生并将永久的驻留在星海湖畔，成为记载星海湖畔历史的文化精灵。3.1.1 “凤喙”指荷兰山麓的双子星塔，坚韧，挺拔，兼备江南秀丽和大漠的粗犷豪放。如葱葱玉竹，屹立于贺兰山麓，

7、星海湖畔。3.1.2 “凤翼” 为直连贺兰山与星海湖的景观大道，以及自身内交通和与临区的其他主干道。快捷，便利的同时，充满了力量感。3.1.3 “凤展”指以寄托世代人梦想的星海湖之畔，及延伸出的生活、商业社区。如珍珠般缀于湖畔的艺术文化中心，和湖畔的青年家园、国家公寓、低碳社区，威尼斯会所、塞上水乡，以及运动休闲等场所，组成了丰满的凤凰羽翼。湖畔了保留了珍贵的原生态湿地，并设木栈道、亲水平台、让人们在工作至于回到自然的怀抱。第四章 用地规划布局4.1 用地规划布局及规模本规划设计范围为世纪大道与沙湖大道交叉角南部，南为星海湖，形成一扇形平面。总规划用地面积为106.78ha。4.2 公共服务设

8、施配套规划结合商业用地，规划银行、电信局，可附属于商业建筑内。卫生站结合办公用地统一布置。第五章 道路交通规划5.1 规划道路等级为三级：主干道、次干道和支路5.2 道路布局：有主有辅。主辅结合5.2.1 城市主干道设计宽度为40米，车速为60公里/小时。5.2.2 城市次干道设计宽度为30米，设计车速为40公里/小时。5.2.3 城市支路设计宽度为20米，设计车速为30公里/小时。5.2.4 小区级道路小区级道路宽度为12米，根据规划区的结构布局在详细规定中确定。5.3 机动车停车场规划公共停车场及公共交通规划具体资料，有待提供及落实第六章 绿化系统6.1 绿地规划原则6.1.1 突出绿地广

9、场的景观作用，形成有地方特色的绿化景观。6.1.2 强化生态绿化景观和休闲绿化景观的独特性和可识别性。6.1.3 强化景观大道及主要道路两侧的绿化设计6.1.4 结合挡土墙和琥珀，倡导垂直绿化，提高绿化覆盖率。6.2 规划原则6.2.1 充分利用现在自然山水条件，形成特色绿地系统。6.2.2 充分展现生态绿化的特色。6.3 规划布局结合星海湖，利用景观大道，营造绿化景观轴。把道路两侧绿化带与组团中绿地充分结合，形成点、线、面结合的绿化系统。第七章 城市设计意向7.1 规划原则7.1.1 保护现有资源，强化地方特色。7.1.2 强化星海湖畔生态的特色景观性。7.1.3 重视广场和绿化景观的协调建

10、设7.2 总体城市设计7.2.1 景观体系景观体系由景观点、景观区、景观带构成。7.2.1.1 景观点标志点-是商务总区的地标性组成，设计双塔形办公楼及酒店建筑。风貌点-结合原有景观，强化并形成自己独特的风貌，规划六处城市广场。7.2.1.2 景观区针对特色，分别定位： 特色商业核心景观区考虑到空间形态和景观需要，按照适量集中，组团布置的原则，在满足主管部门要求的前提下，形成高低错落，丰富多变的景观效果。 特色居住核心景观区结合项目当地的自然风光及贺兰山文化、西夏文化等规划塞外水乡、水上威尼斯等特色居住景观区。 特色滨水景观区沿星海湖岸边步行带及水中沙洲形成绿树成荫、垂柳倒影的滨水景观区。7.

11、2.1.3景观带利用商业区与居住区的分割地带，规划一条从西夏文化广场起始，到水上活动中心（游艇俱乐部）为止的特色文化景观带，向北可眺贺兰山美景，向南可达星海湖，同时又可把区内各种各种景观区、景观点串联成一个有机景观体的景观中轴。7.3 绿化景观设计绿化规划强调绿化系统及特色绿化景观效果。主要构思如下：（1）运用植物树种的特色，直接或辅助塑造各街道及步行系统的性格和特征。（2）借助城市机动扯到和独立的步行网络以及广场等条件，有目的的进行绿化，形成本规划区的绿化系统。（3）利用人行道和机动车道的完善网络，形成联系的线状绿茵，结合小广场、游园设置片状绿茵，以形成城市“森林”。第八章 市政公用设施工程

12、规划8.1 给水工程规划8.1.1 预测规划区总供应量约为1.30万吨/日。8.1.2 参照GB50282-98城市给水工程规划规范确定8.1.3 规划区内的生活以及生产用水供水系统，以规划地下供水水厂提供，作为规划区内工业用水管网的水源。8.1.4 消防给水取自生活、消防联合管网，沿道路布置地上式消火栓，消火栓艰巨不超过120米和救火半径不超过150米。8.2 排水工程规划排水体制采用雨、污分流制。8.2.1 雨水管网根据分散和直接的原则，保证雨水管道以最短路线、较小管径把雨水就近排入附近水体。雨水管渠尽可能沿规划道路的地面坡向铺设，采用自流方式排放，尽量避免设置雨水泵站。8.2.2 规划区

13、污水排放总量以总用水量的80%计算。8.2.3 规划区内根据地形地势条件，和道路规划，尽可能通过重力自流进入污水处理厂。污水管管材可采用混凝土管或钢筋混凝土管。8.3 电力工程规划8.3.1 规划区的预测用电负荷为2.65万千瓦。8.3.2 容载比取1.8,则规划区内变电总容量应约为4.6万千伏安。在规划区内规划110千伏变电站一座，原则上每一街坊考虑设置一座10千伏变电站。8.3.3 规划区内35千伏以上线路采用架空方式，在高压走廊范围内不允许修建任何建筑物。高压配电网采用10千伏，城市低压配电为380/220千伏。配电线路沿规划区内主要道路布置，规划采用地埋电缆，主干10千伏电力线路敷设形

14、成环路，以保证供电的安全可靠。8.4 电讯工程规划8.4.1 在商务区商业服务点以及配套服务居住区的公共服务区，规划邮政所两处。8.4.2 本区共需约1.1万对电话线。8.3.3 规划考虑规划区有线电视入户率近期达90%，远期达100%。广播电视线路、电话、计算机三网一体，并向多媒体信息高速公路方向发展。8.5 燃气工程规划8.5.1 规划区总用气量为0.22万标方/日。8.5.2 规划区天然气输配系统采用中压一级系统，居民或工业用户经调压器降压后直接使用。为保证供气的安全性，规划区天然气管网采用枝环结合的形式，并根据地形划分若干供气分区。8.6 供热规划8.6.1 居住建筑采暖率为100%，

15、总的供热量为47200kw，其中住宅区总的供热量为23600kw。折合蒸汽量分别为67.5T和33.75T。8.6.2 蒸汽管道沿主干路采用直埋方式敷设。沿途设置已自然补偿为主的膨胀装置，确有必要时可采用波纹补偿器，并预留检修和保养措施。为节约能源，蒸汽换热后产生的冷凝水全部回收。采用背压回水装置送回主锅炉房。8.7 城市防灾规划8.7.1 地震基本烈度为7度。一般建筑应按7度设防，重要建筑和生命线系统可提高一级，按8度设防。8.7.2 规划区内布置一级消防站1处，增设消防通道。8.7.3 城市干道、广场、学校操场以及滨河绿地作为规划区的避震疏散场地。8.7.4 室外消火栓按规范设置。直线段间

16、距不大于120米，转弯处和大型公建入口处应增设。8.7.5 规划区内建设要求做到消防通道100%到达各栋建筑；消防通道宽度应不小于7米，间距不大于160米。8.8 环境卫生设施规划实现环卫工作管理科学化、垃圾收集容器化、垃圾清运机械化、粪便清除运输机械化与密闭化、垃圾处理无害化，使环卫事业进入良性循环，建成一个清洁、优美、文明的发展型社区。第九章 控制指标体系9.1 土地适用性质分类及控制9.1.1 根据城市用地分类与规划建设用地标准GBJ13790的规定，其土地适用性质分至小类。9.1.2 在规划区用地的调整完善过程中，本规划范围内各项用地的开发建设和改造必须与规划规定一致。9.1.3 建筑

17、物的改建、扩建、新建，必须与所在地块的土地适用性质相符。9.2 主要控制指标控制指标分为规定性和指导性两类。前者是必须遵照执行的，后者是参照执行的。9.2.1 规定性指标（1）用地性质（2）建筑密度（3）建筑限高（4）容积率（5）绿地率（6）交通出入口方位（7）停车泊位9.2.2 指导性指标（1）人口容量（2）建筑形式、体量、风格要求（3）建筑色彩要求说明篇第一章 总则1.1石嘴山商务总部区内的建设用地按建设部发布的城市用地分类与规划建设用地标准GBJ137-90进行分类。建设用地分类代号可用于详细规划的图纸和文件。1.2 各类建设项目的选址应按批准的修建性详细规划执行，尚未编制修建性详细规划

18、的按本规划功能分区要求由县（旗）行政管理部门核定。1.2.1 新建建设项目应在规划建设用地内选址。1.2.2 住宅建设项目应选址于规划居住用地内。1.2.3 规划区内的村民住宅应按调整并批准的安置居住点规划选址建设。1.2.4 公共设施和市政设施项目应在规划同类或可兼容的用地范围内选址。1.3 规划依据：1.3.1 中华人民共和国城市规划法1.3.2 城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ137-90)1.3.3 城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）1.3.4 建设部城市规划编制办法及城市规划编制办法实施细则建设部建规(1995)333号文发布1.3.5 城市居住区规划设计规范(G

19、B50180-93)1.3.6 石嘴山市城市总体规划（2007-2020）第二章 建设项目选址和用地2.1 建设项目规划总用地2.1.1 建设项目的用地范围一般应按控制性详细规划确定的地块划定，形状应保持四边形，至少有一面与城市道路临接，临接面应大于用地周长的1/6；其中用地面积大于3公顷的，应至少由两面与城市道路临接。建设用地的长宽比不应大于3：1。2.1.2 建设项目总用地范围与周界用地的关系，应遵循以下原则：2.1.2.1 当规划总用地周界为30米以上（含30米）的城市道路，用地范围划至道路绿化线；当规划总用地周界为18米以下的城市道路时，用地范围划至道路中心线。2.3 各类用地兼容性2

20、.3.1 各类用地的兼容性参见附表一：城市建设用地的适建性规定表。 2.3.2 标明“不允许设置”的情况为在任何情况下均不能在该类土地使用性质的地块中设置的项目，标明“允许设置”的情况为原则上可以在不附加其他条件的情况下设置在该类土地使用性质中的项目，标明“有条件地允许设置”的情况为由城市规划管理部门根据具体条件和规划要求确定是否可以在附加其他条件的情况下在该类土地使用性质的地块中设置的项目。2.3.3 未列入的建设项目，应由规划行政管理部门根据对周围环境的影响和基础设施的条件，具体核定适建范围。凡需改变规划用地性质、超出规定范围的，应先提出调整规划，按规定程序和审批权限，报规划行政管理部门批

21、准后执行；特殊情况，须报市人民政府批准。2.3.4 以街坊为单位成片开发时，街坊内各地块的用地界线可根据实际情况适当调整，但其规模和配套设施项目必须符合控规图则所规定的指标要求。第三章 功能定位与规划目标3.1 区域性质与功能定位宁夏石嘴山市奥特莱斯项目位于世纪大道与沙湖大道交叉角南部，形成一扇形平面。总规划用地面积为106.78公顷，其中陆地面积96.65公顷，岛屿面积10.13公顷。本方案将宁夏石嘴山市奥特莱斯项目定位为集旅游、度假、休闲、购物、餐饮、娱乐、办公、居住、SOHO为一体的现代化的综合型商务区。3.2 规划目标2.2.1 规划区既是周边居住区的延续，也是旅游文化特色的协调和创新

22、。在发挥本区域特色的基础上，同时也要对本地区的发展做出贡献和表率。2.2.2 利用现状存在的山水自然条件，结合地方气候与环境特征，以多样化的建筑组合形成丰富的建筑环境。创造独特的以山水景观为主要特色的生态型片区。2.2.3 沿合理布局，因地制宜，注重片区的可持续发展，有效的利用土地和空间，注重土地开发的综合效益，形成一个高科技、低能耗、环保型、高效益、旅游型的综合性片区。第四章 规划结构3.1.1 规划结构规划布局为“凤起九天”之“凤喙、凤翼、凤展”点线面结合的设计理念。将富于雕塑感的标志性塔楼与水天一色的醉人湖景遥相呼应，贺兰山的岩画精灵似凤凰涅盘、重生并将永久的驻留在星海湖畔，成为记载星海

23、湖畔历史的文化精灵。3.1.1.1 “凤喙”指荷兰山麓的双子星塔，坚韧，挺拔，兼备江南秀丽和大漠的粗犷豪放。如葱葱玉竹，屹立于贺兰山麓，星海湖畔。3.1.1.2 “凤翼” 为直连贺兰山与星海湖的景观大道，以及自身内交通和与临区的其他主干道。快捷，便利的同时，充满了力量感。3.1.1.3 “凤展”指以寄托世代人梦想的星海湖之畔，及延伸出的生活、商业社区。如珍珠般缀于湖畔的艺术文化中心，和湖畔的青年家园、国家公寓、低碳社区，威尼斯会所、塞上水乡，以及运动休闲等场所，组成了丰满的凤凰羽翼。湖畔了保留了珍贵的原生态湿地，并设木栈道、亲水平台、让人们在工作至于回到自然的怀抱。第五章 用地规划布局及控制原

24、则5.1用地范围及规模宁夏石嘴山市奥特莱斯项目位于世纪大道与沙湖大道交叉角南部，形成一扇形平面。总规划用地面积为106.78公顷，其中陆地面积96.65公顷，岛屿面积10.13公顷。5.2用地性质分区本规划范围内共划分为商业区、居住区、风景区三部分。5.3商业区规划5.3居住区规划3.1.3.1 居住小区和居住组团（含住宅街坊）用地包括住宅用地、公共服务设施用地、道路用地和公共绿地等四项用地，各项用地占总用地百分比根据国家城市居住区规划设计规范规定，应符合下表规定以满足居民生活的基本要求。居住小区、居住组团用地平衡指标控制表用地构成居住小区居住组团住宅用地55656075公共服务设施用地182

25、7618道路用地713512公共绿地51238总用地1001003.1.3.2 居住小区内主要道路至少应有两个出入口；居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连；机动车对外出入口数应控制，其出入口间距不应小于150米。3.1.3.3 建筑物的沿街部分长度超过150米或总长度超过220米时，应设置穿过建筑物的消防车道，其穿过建筑的门洞净高和净宽不应小于4米。人行出入口间距不宜超过80米，当建筑物长度超过80米时，应在底层加设人行通道。居住区内尽端式道路长度不宜大于120米，并应设不小于12米12米的回车场地。3.1.3.4 居住区内道路可分为居住区道路、小区道路、组团道路和宅间小路四级，其道

26、路宽度应符合下列规定：居住区道路：红线宽度12米以上；小区道路：红线宽度7米；组团道路：路面宽度4米；宅间小路：路面宽度3米以上。3.1.3.5 建筑密度按下列规定控制：低层住宅：30%以下；多层住宅：25%以下；高层住宅：20%以下。3.1.3.6 容积率应符合前表规定。 3.1.3.7 特殊情况下，上述建筑密度和容积率控制指标可由规划行政主管部门按实际情况核定。3.1.3.8 居住组团应配建设施： 总建筑面积150平方米的居委会办公用房、青少年和老年活动室、医疗保健等社会公共服务用房。 建筑面积30平方米以上公厕一处。 合理设置垃圾收集房或垃圾收集设施。 按规定设置配电房。 建筑面积400

27、平方米以上，用地面积800平方米以上幼托所一处（纳入居住小区可在小区内统一考虑）。 组团及组团以上按总建筑面积的7配建物业管理和经营用房一处（纳入居住小区可合并建设）。 设置用地面积200平方米以上的居民运动场地（不计入绿化面积，下同）。3.1.3.9 居住小区应配建设施： 按千人指标配建幼儿园、托儿所，但不应小于六班幼儿园的规模，总建筑面积不应小于1800平方米，总用地面积不应小于3000平方米。 居住小区（组团）设置建筑面积50200平方米的社区邮政服务中心，并结合信报箱建设要求设置信报群（间）。 按有关规范配建农贸市场各一座和适量的社区综合服务用房。 建筑面积120平方米以上的垃圾转运站

28、一处。 设置小区安全防范设施及封闭式围护体系，以适应小区物业管理。 设置用地面积500平方米以上的居民运动场地。3.1.3.10 居住小区人均公共绿地按1平方米人控制，组团或街坊人均公共绿地按0.5平方米人控制，居住用地绿地率控制在35以上。同时块状、带状集中绿地，按每块面积不小于400平方米控制，结合区集中绿地每一组团设一处幼儿场，每一小区设一处儿童游戏场和老人活动场。3.1.3.11 汽车停车库按以下规定设置： 建筑面积20000平方米以上的居住小区（组团）必须设置集中汽车库，同时可在多层住宅底层相对集中设置多层总居住户数15%以内的小汽车停车库，小区（组团）内汽车库总数不小于总居住户数的

29、30%以上。 零星多层住宅可在住宅底层相对集中设置总居住户数15%以内的小汽车停车库。 高层住宅必须设置总户数30%以上的集中汽车库。 设在住宅底层的汽车库不得采用手动卷闸门。 汽车库的设置必须符合汽车库设计及抗震设计等有关规范要求。5.4风景区规划3.1.4.1 结合公园绿化、滨河绿带、绿化广场、道路绿化和住宅区内集中公共绿地共同形成“点、线、面”相结合的绿地系统。3.1.4.2 环二路以南控制为设施走廊绿地，为高压走廊等市政管线预留防护绿化带。3.1.4.3 在各级道路上（24m、18m、14m）以建筑退红线20米、15米、10米、8米构成凹凸有序的街景，在道路两侧形成良好的软质绿色景观，

30、强化街景立面的连续性和收放度。3.1.4.4 规划区绿地总面积20.6公顷，包括岛屿绿地9.4公顷，占总规划用地的20.8%。5.5 公共设施用地3.1.2.1 公共设施用地，包括行政办公用地、文化娱乐用地、商务办公综合、商业用地、广场用地，以景观大道为轴线，两侧展开布置以上各类公共设施用地。3.1.2.2 景观大道北端布置文化广场，南端布置凤栖广场，亲水平台延伸至湖面。3.2 规划控制原则3.2.1 根据不同的用地性质、不同的区位环境条件、不同的建筑高度控制要求，以环境质量控制为依据，确定地块的各项开发建设控制指标。3.2.2 以有利开发和实施、方便管理和操作以及营造丰富的城市景观为目标，确

31、定地块的规模，划定地块的界线。3.2.3 以创造良好的城市外部公共空间和城市景观为目标，结合开发效益，控制建筑物高度、建筑退界距离和建筑界面位置。3.2.4 以形成高质量的整体城市品质为目标，控制城市绿地、公共场地和自然水体，提高绿地率，保持良好的生态环境，构成完整的城市绿地和开放空间系统。3.2.5 根据道路交通要求确定地块机动车出入口方位。3.2.6 根据地块的不同性质确定各地块和各项设施配建停车位标准。3.2.7 考虑开发建设项目的不可预见性，制定地块适建性控制规定和各类地块规划控制指标通则，使规划具有弹性。1.4 建筑间距1.4.1 各类建筑建筑间距除必须符合消防、抗震、卫生、环保、工

32、程管线、建筑安全保护和强制性条文等方面的要求外，应同时符合本文的规定。1.4.2 住宅建筑平行布置时，多层、低层住宅平行布置且长边朝向正南时，其最小间距控制：新建区住宅间距为南侧建筑高度的18倍，改建区为16倍，且不小于12米。点式住宅间距通过日照分析确定。当住宅朝向不朝正南时，其间距应按规定的折减系数确定。低、多层住宅南北向垂直布置时，其间距不得小于南侧建筑高度的12倍。当东西向楼在北侧且南侧楼山墙宽度大于15米时，应按平行布置间距规定控制。多层住宅东西向垂直布置时，其间距不得小于较高建筑高度的12倍。联排居住建筑长度达到或超过规范规定的要求时，山墙间距按不小于较高建筑高度的05倍控制，计算

33、小于6米时，按6米控制，同时应满足消防或工程管网的埋设要求。点式住宅，东西侧有主居室窗户时，按建筑平行布置时确定间距。高层居住建筑的间距，应当满足规范规定的日照时数要求，具体间距通过日照分析确定。高层居住建筑与高层、多层、低层居住建筑的山墙间距不小于13米。1.4.3 高层非居住建筑平行布置时，南北最小间距不宜小于南侧建筑高度的07倍，且不小于18米，东西最小间距不宜小于较高建筑高度的06倍，且不小于15米。多层非居住建筑平行布置时，南北最小间距不宜小于南侧建筑高度的1倍，且不小于13米，东西最小间距不宜小于较低建筑高度的08倍，且不小于6米。高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时，高层建筑

34、在南或东西侧时按高层非居住建筑间距控制，在北侧时按多层非居住建筑间距控制。低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制，但最小值为8米。非居住建筑垂直布置时，参照平行布置东西最小间距确定。1.4.4 非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其建筑间距按居住建筑间距规定控制。非居住建筑位于居住建筑北侧的，按非居住建筑间距确定。非居住建筑与居住建筑的山墙间距按居住建筑山墙间距要求控制。1.4.5 对按以上规定但不能满足消防和通道要求的，应按消防和通道要求控制，开由规划管理部门核定。1.4.6 对不同地块建筑间距在满足以上规定的同时亦应满足规划控制图则中的建筑退让地块红线

35、。1.5 建筑退让1.5.1 沿建筑基地边界和城市道路、公路、河道两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物，其退让距离除必须符合消防、防汛和交通安全、景观、环保等方面的规定外，应同时符合本文本的规定。1.5.2 沿城市道路两侧新建、改建、扩建的建筑物，其后退距离应视规划道路红线的宽度、道路的性质和视距三角形的要求确定。视距三角形的后退，宽路与窄路相交的交叉口按窄路控制（窄路的宽度为24米及24米以下），宽路与宽路相交的交叉口按较宽路控制。具体按下表执行（特殊情况除外）。道路红线宽度（米）建（构）筑物后退道路红线的最小距离（米）高层建筑多、低层建筑或裙房道路交叉口12-20米10101521-30米

36、15122031-40米18152541-50米20183050米以上3020351.5.3 新建有大量人流、车流集散的影剧院、展览馆、大型旅馆、办公楼及大型商场等重要建筑物，其主要出入口面向城市道路的，在符合道路后退规定后，应根据道路的等级分别再退6-10米，并应妥善安排好出入口位置和停车场地，不得影响区内外交通。1.5.4 建筑后退石嘴山商务总部区内规划保留河道距离按一般河道不小于10米控制。1.5.5 建筑物沿城市道路或河道的围墙、基础、地下室、化粪池、台阶、管线、外挑部分垂直投影、附属设施和地下构筑物等一般不得超过建筑控制线。1.5.6 建（构）筑物后退道路、河道红线范围内应用于绿化及

37、敷设工程管线，不得大面积硬化或设置停车位等设施。1.5.7 当建筑物旁有电力线时，建筑物最外侧边缘与电力线的最小水平距离应满足下表的要求。电力等级10KV以下35KV110KV220KV500KV后退距离5101215201.5.8 在以上条款执行有困难时或遇有特殊要求的道路交叉口时，建筑后退道路红线距离由石嘴山商务区规划行政主管部门根据实际情况核定。1.6 建筑物后退用地边界距离1.6.1 界外是空地的，公共建筑应后退南北用地边界1.0H/2以上（H为建筑物高度，下同）；居住建筑应后退南北用地边界1.3H/2以上，其中塔式高层住宅后退0.8H/2以上。1.6.2 界外建设项目已确定的，建筑后

38、退南北用地边界距离按建设项目性质及间距要求确定后退距离，同时应满足消防等其他间距要求。1.6.3 建筑物后退东西用地边界距离为多层建筑6米以上，高层建筑8米以上。1.7 建筑高度控制1.7.1 建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防、抗震等方面的要求外，应同时符合本文本的规定。1.7.2 在机场净空和无线电通讯（含微波通讯）设施或其他有净空、高度限制要求的设施周围新建、改建建筑物的，其控制高度应符合有关净空、高度限制的规定。1.7.3 面临城市道路的建筑高度，除应符合消防、日照和沿街景观等要求外，同时宜符合下列规定。1.7.3.1 红线宽度30米以上的沿路非工业建筑高度（H）一般控制在1.

39、0（W+S）以下、0.5（W+S）以上，工业厂房建筑高度要求在10米以上。 W道路红线宽度 S建筑后退距离1.7.3.2 道路交叉口的建筑高度，按宽路计算，但沿窄路部分的建筑长度超过30米时，其超过部分按窄路确定。1.7.3.3 主要道路和中心地段的建筑高度可视建筑空间环境、天际轮廓线等要求由规划管理部门根据石嘴山商务区规划和实际情况核定。1.8 建筑容量控制 新建、改建、扩建建筑工程项目的建筑容量控制指标（含建筑容积率和建筑密度，下同），应根据控制性详细规划按下表规定的内容确定。用地性质建筑密度容积率备注居住用地多层住宅用地201.0其中达到小区级的，容积率应控制在0.9以下高层住宅用地20

40、1.8其中达到小区级的，容积率应控制在1.6以下公共设施用地多层公共建筑多层综合楼301.7高层公共建筑高层综合楼252.01.9 容积率的奖励和补偿规定在满足自身的规划设计条件下，能为社会公众提供广场、绿地、通道、停车场等公共使用空间，又符合消防、卫生、交通、空域等有关规定的，可在原详细规划或规划设计条件控制指标的基础上酌情增加建筑面积，并按下表的规定换算。但增加的建筑面积总计不得超过原核定建筑面积的百分之十五。建设项目容积率每提供1平方米有效空间面积允许增加的建筑面积2.53.0第六章 道路交通规划1.10 道路与交通设施1.10.1 道路系统分为3个等级：一级道路红线宽度24米，二级道路

41、红线宽度18米，三级道路红线宽度14米。1.10.2 各街坊、地块周边道路网系统、交通设施、配建停车、机动车出入口位置等应符合控规图则的规定。1.10.3 道路红线之内的用地为交通设施用地（包括上空），任何单位和个人不得以任何理由侵占道路交通设施用地。1.10.4 各级道路缘石转弯半径见下表：道路缘石转弯半径表（单位：米）一级道路（15米）二级道路（12米）三级道路（8米）一级道路（15米）1296二级道路（12米）966三级道路（8米）6661.10.5 交通设施：规划区内共设置1个公共停车场（库），自行车公共停车场采用分散布局的形式。因建设需要，地块性质或建筑容量需进行调整时，配建停车位也

42、需作相应变动。1.10.6 道路竖向设计应综合考虑地形、防洪防涝、街坊排水和工程管网的布线等要求，道路纵坡应尽量保证在0.3%2.6%之间。1.10.7 公共活动场所、人行道、过街天桥、地下通道等地段必须考虑无障碍设计。第七章 绿化系统1.11 绿地建设1.11.1 各类建筑基地内绿地面积占基地总面积的比例（绿地率）应当符合下表规定的要求。绿地率控制指标项目类别用地代号绿地率行政办公C1不小于35%金融商业C2不小于30%文化娱乐、宾馆饭店C3不小于35%学校、科研C5不小于35%一类居住区R1不小于40%二、三类居住区R2、R3不小于35%1.11.2 居住区内应设置集中公共绿地，包括居住区

43、中心绿地、小区中心绿地、组团中心绿地等，其最小规模应符合下表规定。公共绿地的总指标，应根据人口规模分别达到：组团级应不小于1.0平方米/人；小区级（含组团级公共绿地）应不小于1.5平方米/人；居住区级（含小区、组团级公共绿地）应不小于2.0平方米/人。公共绿地内绿地面积（含水面）不宜小于总绿地面积的70%。公共绿地的规模要求名称最小规模（公顷）规划要求居住区中心绿地1.5明确功能划分，以绿地为主兼有体育活动、晨练及休闲功能。辅以铺装小品，建筑密度控制在5%以下。小区中心绿地0.5组团中心绿地0.1可灵活布置，以绿地为主，兼设儿童活动设施块状、带状绿地0.04宽度应不小于8米1.11.3 为美化

44、环境，有条件的可发展屋顶绿化、垂直绿化、湖、河的坡岸绿化等。第八章 城市设计意向8.1 景观体系景观体系由景观点、景观区、景观带构成。8.1.1 景观点标志点-是商务总区的地标性组成，设计双塔形办公楼及酒店建筑。风貌点-结合原有景观，强化并形成自己独特的风貌，规划六处城市广场。8.1.2 景观区针对特色，分别定位： 特色商业核心景观区考虑到空间形态和景观需要，按照适量集中，组团布置的原则，在满足主管部门要求的前提下，形成高低错落，丰富多变的景观效果。 特色居住核心景观区结合项目当地的自然风光及贺兰山文化、西夏文化等规划塞外水乡、水上威尼斯等特色居住景观区。 特色滨水景观区沿星海湖岸边步行带及水

45、中沙洲形成绿树成荫、垂柳倒影的滨水景观区。8.1.3景观带利用商业区与居住区的分割地带，规划一条从西夏文化广场起始，到水上活动中心（游艇俱乐部）为止的特色文化景观带，向北可眺贺兰山美景，向南可达星海湖，同时又可把区内各种各种景观区、景观点串联成一个有机景观体的景观中轴。8.2 绿化景观设计绿化规划强调绿化系统及特色绿化景观效果。主要构思如下：（1）运用植物树种的特色，直接或辅助塑造各街道及步行系统的性格和特征。（2）借助城市机动扯到和独立的步行网络以及广场等条件，有目的的进行绿化，形成本规划区的绿化系统。（3）利用人行道和机动车道的完善网络，形成联系的线状绿茵，结合小广场、游园设置片状绿茵，以

46、形成城市“森林”。8.2 建筑高度规划区内以单层、低层、多层、小高层、高层等多种不同高度的建筑体量相结合，不同体量的建筑集中成组布置，各组之间平缓过渡，以起到高低错落、丰富多变的景观效果。第九章 市政公用设施工程规划1.12 市政公用设施1.12.1 工程管线综合规划和布置原则1.12.1.1 区内重要地段、主要道路以及居住区内的各种工程管线一般应埋入地下。对现有架空线应根据规划结合开发建设逐步改为地下敷设。1.12.1.2 各类管线应平行道路红线敷设，走向顺直。地下管线的覆土深度，在快车道下应不小于1.0米；在慢车道下应不小于0.7米；在人行道下应不小于0.5米。各类地下管线之间的水平净距和

47、垂直净距应符合有关规范的规定。1.12.1.3 管线的设置方位，一般应遵循以下原则： 为避免管线之间的相互干扰和影响，原则上在道路中心线以北、以东安排给水管、热力管；在道路中心线以南、以西安排电力管、电信管、燃气管。 管线的具体位置，为确保道路施工优先，减少过路预埋，雨水污水在街区道路两侧均设置。沿道路两侧的管道一般按下列规定排列：所有专业管线的干管均附设在街区道路两侧的绿化带内。污水和雨水管线其过路管均安排在街区道路交叉点附近，确保水流坡度满足排水要求。其它管线可以在街区道路中部设集中的过路预埋管。1.12.1.4 各类管线之间应视实际情况合理避让，其基本原则是：临时管线让永久性管线；小管线

48、让大管线；有压管线让无压管线；非主要管线让主要管线；可弯曲管线让不易弯曲管线；技术要求低的管线让技术要求高的管线。各种管线交叉时，自地表面向下排列的顺序为：电信电缆或电信管块、热力管线、电力电缆（低压电缆应在高压电缆上穿过）、燃气管、给水管、排水管。1.12.1.5 管线干管应布置在靠近主要负荷中心或支管较多的一侧。1.12.2 给水工程规划1.12.2.1 规划区总供应量为1.25万吨/日。1.12.2.2 规划区内的生活以及生产用水供水系统，以规划地下供水水厂提供，作为规划区内工业用水管网的水源。2.12.2.3 规划区内的生活用水供水系统和工业用水供水系统皆采用方格网集中与环枝状相结合的

49、布置方式。2.12.3 排水工程规划2.12.3.1 排水体制采用雨、污分流制。2.12.3.2 雨水管网根据分散和直接的原则，保证雨水管道以最短路线、较小管径把雨水就近排入附近水体。雨水管渠尽可能沿规划道路的地面坡向铺设，采用自流方式排放，避免设置雨水泵站。2.12.3.3 规划区污水排放总量定为用水总量的 80% 。2.12.3.4 规划区内根据地形地势条件，和道路规划，尽可能通过重力自流进入污水处理厂。污水管管材可采用混凝土管或钢筋混凝土管。2.12.4 电力工程规划2.12.4.1 规划区的预测用电负荷为2.65万千瓦。2.12.4.2 容载比取1.8,则规划区内变电总容量应约为4.6

50、万千伏安。在规划区内规划110千伏变电站一座，原则上每一街坊考虑设置一座10千伏变电站。2.12.4.3 规划区内35千伏以上线路采用架空方式，在高压走廊范围内不允许修建任何建筑物。高压配电网采用10千伏，城市低压配电为380/220千伏。配电线路沿规划区内主要道路布置，规划采用地埋电缆，主干10千伏电力线路敷设形成环路，以保证供电的安全可靠。2.12.5 电讯工程规划2.12.5.1 在商务区商业服务点以及配套服务居住区的公共服务区，规划邮政所两处。2.12.5.2 本区共需约1.1万对电话线。2.12.5.3 规划考虑规划区有线电视入户率近期达90%，远期达100%。广播电视线路、电话、计

51、算机三网一体，并向多媒体宽度通信技术方向发展。2.12.6 燃气工程规划2.12.6.1 规划区总用气量为0.23万标方/日。2.12.6.2 规划区天然气输配系统采用中压一级系统，居民或工业用户经调压器降压后直接使用。为保证供气的安全性，规划区天然气管网采用枝环结合的形式，并根据地形划分若干供气分区。2.12.7 供热规划2.12.7.1 居住建筑采暖率为100%，总的供热量为47250kw，其中住宅区总的供热量为23625kw。折合蒸汽量分别为67.5T和33.75T。2.12.7.2 蒸汽管道沿主干路采用直埋方式敷设。沿途设置已自然补偿为主的膨胀装置，确有必要时可采用波纹补偿器，并预留检

52、修和保养措施。为节约能源，蒸汽换热后产生的冷凝水全部回收。采用背压回水装置送回主锅炉房。2.12.8 城市防灾规划2.12.8.1 地震基本烈度为7度。一般建筑应按7度设防，重要建筑和生命线系统可提高一级，按8度设防。2.12.8.2 规划区内布置一级消防站1处，增设消防通道； 2.12.8.3 城市干道、广场、学校操场以及滨河绿地作为规划区的避震疏散场地。2.12.8.4 室外消火栓按规范设置。直线段间距不大于120米，转弯处和大型公建入口处应增设。2.12.8.5 规划区内建设要求做到消防通道100%到达各栋建筑；消防通道宽度应不小于7米，间距不大于160米。2.12.9 环境卫生设施规划

53、到2020年实现环卫工作管理科学化、垃圾收集容器化、垃圾清运机械化、粪便清除运输机械化与密闭化、垃圾处理无害化，使环卫事业进入良性循环，把首期启动区建设成为一个清洁、优美、文明的新区。第十章 控制指标体系4.1 规划控制范围本次规划范围总用地106.78亩,规划总人口0.92万人，人均城市建设用地484平方米。本规划路网和用地性质按土地使用规划图控制。4.2 地块控制指标4.2.1. 规定性指标4.2.1.1 用地性质：表示方式按照国家城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ13790)中的城市用地分类类别和代号。以城市用地总体布局规划为依据，原则上各大类用地不宜变换；同时，通过用地适建性规定使规划具有一定弹性。4.2.1.2 开发强度规定：开发强度规定主要包括建筑密度、