沈阳房地产市场观察DOC9(1)

1、精品 料推荐沈阳房地产市场观察一、整体房地产市场沈阳作为经受了激烈的产业结构调整的城市， 房地产市场经历了长时间的低迷， 但是随着产业结构调整初告段落， 以及城市建设和旧区改造工作的推进， 沈阳房地产产业逐步走出低谷，并在近年迸发。（一）、沈阳一级房地产市场近年来， 沈阳市政府加大了对土地市场混乱局面的治理，取得了卓著的成效，土地出让收益金从2000 年的 7000 万元，上升到2003 年的 30.2 亿元（见表2-1 ）。表 2-1年份2000 年2001 年2002 年2003 年要项出让面积（万m2）682480400676土地出让金收益 （亿元）0.710.31530.2注：资料来源

2、：房地产交易中心1、土地价格及开发成本沈阳市目前毛地楼面地价占房价比例在6%-10%之间，约为8%。净地楼面地价占房价比例在 20%-30%之间，约为 25%。地价在房价中所占比例，在全国大城市中属于中等或中等偏低水平。沈阳偏低的地价水平， 是保障企业开发利润、 产品品质提升和对房价保持合理水平的主要支持因素，是在沈阳进行房地产投资的一个重要衡量。从土地价格上涨对沈阳市房价的传导效应看，房价受地价波动影响还较低。根据评估，近两年沈阳市土地价格上涨幅度大约在 12%左右，土地价格上涨带动开发成本上涨在 5%左右。通过对近 3 年沈阳市房价变化情况对比， 土地价格的攀升， 对房价并没有产生大幅度的

3、影响，预计，今后一段时间，沈阳商品房价格受地价上涨的影响仍在小幅度范围。2、土地供应类型的转变2003 年沈阳土地市场的最大变化有两个， 一环内土地供应量越来越少，土地供应向二、三环区域拓展。2004 年预售和即将预售的几个大盘，有一半以上土地基本上就是在2003 年上半年取得的。 商业用地的供应比重显著加大。商业用地的供应量从2002 年的 6 宗，面积7.78 万平方米，成交金额2.23 亿元，占全年的4.5%，发展到2003 年的 23 宗，面积 22.48 万平方米，成交金额4.92 亿元，占全年市场供应量的12%。这组数字在2004 年有望进一步攀高，可以说对本项目而言，潜在的竞争对

4、手在土地出让的这一刻就诞生了。1精品 料推荐（二）沈阳房地产市场热销的背后二、三级市场观察2003 年沈阳市房地产开发投资额为177.3 亿元，商品房销售、预售合同备案金额为164.99亿元， 投资销售比为93.1%，远高于全国75.9%的平均水平。 2004 年上半年房地产开发投资额为 89.68 亿元，商品房销售、预售合同备案金额为109.39 亿元，投资销售比为122%。有趣的是，销售情况如此之好，但是商品房价格却显得增长乏力，上半年16 月反映即期价格变动的月环比增长率有3 个月是负数（见表2-2）。表 2-2月份1 月2 月3 月4 月5 月6 月16 月平均要项价格（元 /m2）3

5、189318930422872.93135.728812984.6环比增长（ %）9.40-4.6-5.69.1-8.1同比增长（ %）15.815.8147.914.114.18.3注：资料来源：沈阳房地产信息中心2003 年 12 月商品房平均价格为： 30691、究其原因 ，从供应角度 看主要有三方面：首先，中心城区的商品房价格上涨过快，导致价格偏低的城郊地区商品房受到瞩目。中心城区以一环之内为限，粗略统计价位区间在3680 8200 元 /m2 之间，以当地1247 元 /月在岗职工平均工资来看是难以承受的。其次，中心城区的商品房供应量受土地供应量制约，供应量增长速度明显不如城郊地区。

6、2004 年全年预计销售面积估计将达 1000 万平方米， 而中心城区目前的在售楼盘即使包括已经销售掉的面积也在 150 万以下。第三， 2004 年中心城区的商品房供应类型以商业型房地产和高档住宅为主，二环以外及城郊地区则多以大型住宅项目为主。以酒店式公寓为例， 全沈阳有将近10000 套的供应量，全部是在中心城区。因此，沈阳市中心城区和城郊地区商品房供应价格和供应量的权重发生了很大的变化，直接导致了商品房价格和销量增长不成正比的局面。2、另外一方面，从居民的支付能力来看，沈阳重大城市规划调整得以实施和大量棚户区改造， 使 2003 年大约有14.7 万户居民进入市场购房。同时，沈阳市民购房

7、观念发生根本改变， 住房消费积累开始释放。加之政府推出了外地居民买房落户政策，形成了部分住房市场需求，也促进了商品房市场启动。沈阳住房消费贷款近年的变化情况，住房消费贷款在3 年内增长了2.3 倍，尤其是 2003年的高增长情况显示更多的人群提前了住房消费支出。在支付能力方面， 沈阳的房价和收入比从一个方面验证了，普通住宅在市场中更有空间。沈阳商品房市场现在的情况是，3500 元以下的商品房销售基本不需要广告推动，就可以热销。更多的普通居民开始有购房需求，这与市场启动初期购房者以富有人群为主有根本区别。从支付能力反映的情况看，在经济环境接近的大型城市中，沈阳的房价略高，相应价格适宜的普通住宅非

8、常畅销。2精品 料推荐3、从二手房市场来看，二手房成交量近3 年来接近或超过一手商品房成交量。并且，二手房房价和新增商品房房价的价差迅速缩小，但是二手房成交活跃也是建立在中心城区的一手房价格高启和供应量相对少的基础之上。与沈阳的二手房的买卖火暴场面相比，租赁市场更令人感兴趣， 奉天街上的格林豪森总29000 元 / 月，而价格是2面积 186 m 带装修的 17 楼的房子，租金7250 元 / m。与之类似的例子很多，投资回报率可以说很高。经调查，我们认为产生相对较高租金的原因主要是，沈阳当地的中介公司还是相对较少，议价能力不高，当地居民二次置业能力比较弱，大约只有6.6%的家庭有第二套住房，

9、购房用途大多是自住，造成可供租赁的房源数量不足，租赁价格走高。（二）热销的背后：空置商品房问题沈阳地区的空置商品房问题可以说已经到了不容忽视的地步， 沈阳历年来累积的空置商品房已经成为本地市场难以消化的累赘。表 2-3年份新增入市面积竣工面积消化面积差额累计空置量22222）（万 m）（万 m）（万 m）（万 m）（万 m2000495349.5372.4-22.9139.32001463348.8359.4-10.6128.72002455363.6357.75.9134.62003763585.9518.267.7201.7注：资料来源：沈阳房地产交易中心累计空置量超过200 万平方米，

10、可以说是很严重的，尤其是现在的楼市看起来如此繁荣的时候，很容易使人忽视这个问题的存在，从而使问题变本加厉。这种情况的出现主要来自两方面：首先还要谈到价格问题，空置商品房的总量中有44% 的商品房价格在4001 5000 之间。图 2-1空置商品房户型面积分布其次是户型问题， 图 2-135.0%清楚可见：面积在 121 平方29.2%28.6%米以上的户型占空置商品房30.0%26.2%25.0%的比例为84%，大房型明显20.0%15.0%12.8%不符合市场需求。10.0%5.0%0.2%3.0%0.0%0-0-0-0下上0121518以1012151以0-111016681事实上，大房型

11、不是卖不动，前面提到的格林豪森在 2001 年的时候就卖掉了90%以上，全部是在170214 之间。但是，那时后，整个楼市处于启动状态，买房的主要是当地富人，收入一般的老百姓并没有大规模参与。在沈阳， 动迁一户居住于市中心的居民，动迁补偿金在15 万到 20 万之间， 这笔钱对于3精品 料推荐希望购买大房型的居民， 仅够首付款。 受限于手里的现金和工资的期望水平， 沈阳的房地产市场还是以 120 平方米以下的中小户型最受当地工薪阶层欢迎。表 2-4商品房面积居民需求比例（ %）供给比例（%）60 以下14.72.660 10043.218.910112021.122.312115012.524

12、.2150 以上8.532.0注：资料来源： 地产观察 2004 年 8 月从表 2-4 中我们可以清楚的看到：沈阳存在一个严重偏离户型需求的房地产市场，这完全是缺乏市场调研和产品科学定位的结果。二、细分房地产市场基于对项目本身的了解， 我们重点走访和收集了沈阳市一环以内沈河区、 和平区、 皇姑区以及大东区的 11 个酒店、 8 家写字楼、共 40 个楼盘，希望从中能够找到沈阳地区产权式酒店、酒店式公寓及写字楼的现状和发展趋势， 从而为本项目的产品定位的科学决策提供依据。（一）四、五星级酒店沈阳是中国北方重要的交通枢纽和著名的旅游城市，截止2003 年，沈阳年客运吞吐量达到 2000 万人次，

13、酒店数量自然不少。其中五星级酒店3 家，分别是皇朝万豪酒店、丽都喜来登酒店和洲际酒店，四星级酒店则多达44 家，从 11 个样本中可以看到2004 年上半年月均入住率在74% 左右，与 2003 年非典疫情之后全国平均的60%相比是要高很多，与上海2003 年 70% 72%的入住率相当。 2- 2年客运吞吐量（万人）此外， 2004 年对于沈阳又是利好消息频传的一年， “一宫两陵”申请加40003000200035002300入世界遗产名录成功， 2006 世界园艺博览会的申办成功，制造业博览会、韩国周的成功举办都使客房出租率居1700100002 0002 00 52 0 10高不下。（右

14、图为沈阳“十五”规划的预计客运增量）1、五星级酒店的竞争将空前激烈，沈阳的五星级酒店的数量将在5 年内达到至少10家。除了等待正式报批成为五星级的凯宾斯基大酒店之外，其余都是在建项目或者是准备开建项目。新增的6 个项目中至少有3 个在本项目附近，分别是汇宝国际、富丽华大厦、富莱4精品 料推荐德大厦，前一个是非常类似于本项目的综合性项目，包括其他品种在内总建筑面积都超过22 万平方米，后两个则是停工已久的复工项目，其中富莱德大厦将作为沈阳希尔顿所在。2、相对于五星级酒店激烈的竞争形势，沈阳四星级酒店面临的问题则是服务品质参差不齐和硬件设施日趋老旧，却满足于年65%以上入住率的现状。象北站附近的格

15、林大饭店、凯莱大酒店内部设施陈旧，服务人员的质素不均都是我们亲身感受到的，以四星的标准来要求，这样的水平至少在上海是无法立足的。表 2-5沈阳 11 家星级酒店概况要项星级地址总套数现付价年入住率酒店名称（标准房）皇朝万豪酒店5 星青年大街 388 号43569880%丽都喜来登酒店5 星青年大街 386 号62361980%洲际酒店5 星南京北街 208 号29849585%辽宁大厦4 星黄河南大街 105 号39926065%格林大饭店4 星北站路 72 号18529870%凯莱大酒店4 星迎宾街 32 号28961970%沈阳假日酒店4 星南京北街 204 号18639780%七宝山大饭

16、店4 星十一纬路 79-81 号160320时代广场酒店4 星北站路 99 号27438075%高登大酒店4 星青年大街 52 号180398房地产大厦3 星大西路 289 号15028870%合计3179平均74%注：资料来源：实地调查、携程网本表中入住率 缺失记录按照已知入住率众数70%计（二）酒店式公寓1、酒店式公寓供应量巨大：未到沈阳，实在难以想象沈阳酒店式公寓的现状，今年以来的供应量简直可以用“泛滥”来形容。粗略统计，自去年至今，酒店式公寓开发项目超过15 个，如果包括财富中心和汇宝国际的项目，开发总量已经超过60 万平方米。（详情见表2-6 和图 2-3 ）表 2-6区域项目数量可

17、供应套数太原街附近72250金廊工程附近117000铁西区1400大东区1380合计2010000注：资料来源：实地调查 2- 3可供 套数大 区太原街4%附近 西区22%4%金廊工程附近70%太原街附近金廊工程附近 西区大 区5精品 料推荐2、价格高启：客观的讲，沈阳市酒店式公寓的发展一定程度上弥补了整体市场小户型供应不足的缺陷，但暴涨的开发量抬升了沈阳房地产高端市场的价格。象五里河大厦、 财富中心这类定位比较高的楼盘，价格区间在7800 9300 之间，在沈阳算得上“天价”了。实际上，这是非常影响那些重视投资回报率的顾客的购买意愿的。3、产品质量参差不齐：由于目前市场上很多酒店式公寓原先是

18、由烂尾楼改建，或者开发商的开发理念存在偏差，以及对建筑和装修过程中质量把关不严等现象的存在。沈阳目前绝大多数的酒店式公寓都不具备足够的市场竞争力。表 2-7部分质量较好的沈阳酒店式公寓概况酒店式公寓财富中心 c、d 座五里河大厦金茂国际公寓海润国际广场要项地址北站路青年大街、华新大厦旁小东路 1 号南京北街266 号总建筑25 层；共 26 层380 套；2 幢 24 层；住宅： 298 套340 套；2784套20000规模（m）78000510002c： 160180155、17540， 49， 52， 93，51、 56、78、 107、115主力面积（m）d：75、130107价格（元

19、 / m 2 ）8000（均价）2 期：850093007800（均价）8000（均价、暂定）玻璃幕墙，铝合金外墙： toto 海洁外墙：金黄色面砖外立面： toto金色面砖外立面及窗、面砖、花岗岩；特外墙砖2内部装修22浅绿色落地窗交房标准： 1500 元/ m全装3000、 2000 元 / m交房标准： 2000/ m交房标准：全装修修装修标准全装修房会所与商务会所：桑拿、健身、会所：健身房、会会所：餐厅、健身房、卡拉美容及酒吧、2 期完工后：顶层配套设施议室ok，桌球室，网球场会议中心2600 m 豪华会所租金与售价未定地上车位：200 个左地下车位： 200 个左右车位及地面：约 2

20、00 个右租售价格未定车位费地下立体停车位：700800 元/月约 600 个电梯、空调及38 部进口高速电梯3 部瑞士迅达电梯2 部上海三菱电梯4 部日立高速电梯中央空调及新风系中央空调每户独立中央空调卫生设施杜拉维特卫浴统toto 卫浴toto高级卫浴其他有线 /无线宽带接入宽带 10 兆入户宽带接入；电磁炉宽带接入卫星电视电子巡更卫星电视电磁炉配套设备消防自控系统集中供暖、分户空调分户电供暖拟请知名物业公司加拿大高力国际物喜来登酒店集团负责物业24 小时全天候服务北京国茂物业管理物业管理业管理有限公司作管理预计物业收费：有限公司为物业管理顾问物业费不超过3 元/ m2/ 月220 元/

21、m / 月地下一层被设定为该项目毗邻河畔花该项目的位于中街该物业的 14层已经作为精品广场，有类犬2东面，位置不错。家具广场启用， 装潢品位不园是 180000 m别墅备注之嫌项目，已经成为沈租售率超过 50%错，一层与二层为商铺阳外籍人士聚集地入住客户：华晨宝开发商的定位是五星级酒预计明年底可交房之一，马外方雇员店式公寓。注：资料来源：实地调查6精品 料推荐（三）写字楼1、供应量大、空置率很高：沈阳的写字楼市场这几年发展得过于迅猛，造成非常高的空置率。表 2-8沈阳 10 家写字楼入驻概况要项写字楼名称新港澳国际大厦方圆大厦中韩大厦银基发展大厦奉天银座百脑汇大厦华新国际大厦总统大厦地址北站路

22、 51 号悦宾街 1 号惠工街 124 号大西路 339 号友好街 19 号南 三 好 街 和文翠路口青年大街219号和平北大街69 号总建筑规2主力面积（m）模29层 ；53；95；155；188；2700020522 层72，200， 3004800026 层721204000013 层1502651010023 层30、50 为主、360 套另有 76、80、1051900027 层72、15040000330007515070000价格或租金（元 / m 2）售价： 8800（均价，按建面）2租金： 1250 元/m/年（按套内、包物业费）售价： 13300（均价，按建面）2租金： 1300 元/ m/ 年（按套内、包物业费）售价： 87009900（按建面）2租金： 9901260 元/ m /年（按套内、包物业费