2019年贝壳j济南房地产市场年报1_W

1、WE ARE BEIKE, 2019 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED2019年济南市房地产年报贝壳（ 济南）新房顾问部| 2020年1月免责条款本报告由济南贝壳找房提供，所有观点均由分析师秉持独立、客观的态度提出，无针对任何一方的偏袒或成见。本报告基于济南市国土资源局、济南市规划局、济南市住宅与房地产信息网等官网公示数据及济南贝壳研究院大数据、信息和其他公开资料，力求信息可靠，但对其绝对的准确性和报告发出后的信息变更不做任何保证。除法律、法规规定必须承担的责任外，不对因使用此报告或报告内信息而导致的损失负责。本报告版权归济南贝壳找房所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任

2、何形式翻版、复印和发布本报告或以电子 文本方式上传至互联网。任何机构和个人若引用、刊发本报告，须同时注明出处为济南贝壳找房，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 2WE ARE BEIKE, 2019 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED本报告数据指标界定u 数据采集时间：2019年1月1日2019年12月31日u 数据来源：济南市自然资源和规划局、济南市住宅与房地产信息网、济南市等官网及济南贝壳找房、济南贝壳研究院等我司 数据资源系统、数据库，各大报刊、新闻网站等。u 数据统计口径：土地数据：涵盖历城区、历下区、市中区、高新区、天桥区、槐荫区、章丘区、长清区、济阳

3、区济南九区，不含两县，且2015年土地不 含章丘区 、济阳区；土地板块划分与住宅一致。住宅/公寓/办公/商业数据：涵盖历城区、历下区、市中区、高新区、天桥区、槐荫区、章丘区、长清区、济阳区。 二手数据：涵盖历下区、历城区、市中区、天桥区、高新区、槐荫区济南六区。 3WE ARE BEIKE, 2019 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED目录01年度市场表现02宏观环境与城市发展03土地市场04商品房市场05二手房市场062020市场预判 4WE ARE BEIKE, 2019 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED年度市场表现p 土地端p 供应端p 需求端WE AR

4、E BEIKE, 2019 BEIKE ALL RIGHTS RESERVEDp 客户端2019 年市场表现- 土地端- 成交概况底价成交为主，溢价与流拍并存流拍/终止出让项目8个安置/定向项目7个底价拿地项目23个高溢价拿地项目11个(10宗)(12宗)(38宗)(17宗)流拍/终止安置/定向底价高溢价压力厂地块长城房地产地块小辛庄地块柿子园D1地块长岭山地块大学园片区地块安置医学中心安置长清老地块除尘设备厂地块姚家地块面粉厂地块北湖核心区安置 万科南北康地块仪器厂地块九阳段店地块章锦地块定向铁路学院地块铅笔厂地块超算中心地块北湖海尔地块绿地泺口地块金科集美天悦融创石墨烯地块正威天辰地块禾亚

5、轻骑地块（31%）绿城北全福(25%)中建东孚张马屯地平西沙王村地块中骏机床一厂（90%）中铁建曹家馆（53%）四建美林丽景中南樾府（60%）鑫都紫宸府（44%）阳光城檀悦（37%）注：药山地块挂牌终止，12月底价成交药山地块万科小鲁庄（不计入此）建大产业小镇碧桂园长清地块（42%）济钢地块加州启城地块龙湖神武（20%）海信君合（29%）民生地块（21%）中粮大悦城地块数据范围：济南市七区住宅地块 6WE ARE BEIKE, 2019 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED2019 年市场表现- 土地端- 储备融创、华侨城、绿地开发商位列前三，均为片区重点产业规划项目2019年开

6、发商土储TOP10 (未包含平台)排名开发商拿地宗数占地面积（万）总建面（万）土地成交金额（亿）地块信息1融创981.3317351.12孙村石墨烯地块、超算中心地块2华侨城1344.0285.6613.98华侨城地块3绿地932.8972.0619.55绿地泺口地块、绿地国博城后续用地4中铁诺德529.9171.025.37中铁诺德生态城地块5世茂726.2066.1829.21世茂长清地块、世茂璀璨时代地块6中建东孚725.6855.3548.01张马屯地块、中建国熙台二期地块7金茂423.1148.3230.87神武地块（旅游路金茂府）8中粮721.1754.3231.44新东站中粮大悦

7、城地块9龙湖319.4234.0530.61（龙湖）神武地块10海尔519.3667.6333.58北湖核心地块数据范围：济南市九区 7WE ARE BEIKE, 2019 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED2019 年市场表现- 供应端- 节奏推盘次数较高的项目主要集中于东部片区，且大多为95-120刚需户型2019年推盘次数TOP10排名项目名称推盘次数平均开盘去化率主推产品1中海华山珑城3434%95三室、115三室、125三室2融创文旅城1527%110三室、125三室、130三室、142四室3中新锦绣天地1430%102三室、115三室、130三室4天鸿公园大道125

8、5%99三室、108三室、130四室5碧桂园CLD凤凰首府1249%110三室、125三室、13 室6绿城玉蘭花园948%145三室、190四室7万科正荣天宸852%98三室、110三室、125四室8中新国际城838%109三室、123三室、13 室9泰悦盛景735%97三室、135三室、192四室/五室10荣盛华府78%101三室、118三室 8WE ARE BEIKE, 2019 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED2019 年市场表现- 供应端- 供应结构90-125的刚需刚改产品占市场主力125以上大面积产品被压缩，商品房主力供应面积段下沉，小面积低总价刚需产品占据市场主

9、力2015-2019济南商品住宅分面积段供应套数占比100%21.2%15.5%38.2%13.8%23.9%18.8%38.5%8.1%28.1%22.7%37.7%4.2%33.3%21.5%27.5%3.2%28.2%27.8%27.5%2.2%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2015年2016年2017年2018年2019年90以下90-110110-125125-145145-180180以上 9WE ARE BEIKE, 2019 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED2019 年市场表现- 需求端- 月度去化全年平均去化率42%，进入下半年后

10、月均去化率均不足50%6-12月开盘去化率跌至50%以下，全年仅1月、5月去化达50%以上2018-2019年月度平均开盘去化率走势95%83%85%75%65%55%45%35%66%81%79%72%66%68%58%54%44%49%68%69%48%46%40%58%43%45%36%40%36%36%41%备注:19年全年统计推盘次数共计404次，共计推售5.15万套，去化2.17万套，平均去化率42%。 10WE ARE BEIKE, 2019 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED2019 年市场表现- 需求端- 在售价格老城、CBD高端改善板块单价突破3W，领跑济南

11、商品住宅价格济阳板块 0.80W北部板块二环1.35W华山板块1.40W新东站板块1.28W郭董板块1.10W路 绕 唐1.35W西部板块1.50W西老城板块1.6-3.5W花园东板块 二2.32W环东路雪 城 冶山高 板板 速 块块孙村板块1.07W章丘板块0.89W白马经十路CBD板块体奥汉2峪.40板W块 1.56W1.85 彩石板W块长清板块0.90W山 2.15W板南部板块块2.00W2.30-3.10W板块2.60W1.90W注：本数据统计口径为市场认购价格。 11WE ARE BEIKE, 2019 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED2019 年市场表现- 需求端

12、- 调价幅度十一前后，大部分板块均现价格下调，主力调价幅度10%左右，高端改善板块价格坚挺济阳板块北部板块二-20%环华山板块-9%新东站板块-20%雪绕郭董板块-9%唐冶西部板块-10%西路老城板块二 花-4.园3%东-板8.5块%东 环山 城 板块板高 -10%块 速-16%章丘板块孙村板块-8.9%-8%-16%长清板块-11%白经十路马山板南部板块块-10%CBD路板块奥汉峪板块体-9%板-7%块彩石板块注：本数据统计口径为市场认购价格。 12WE ARE BEIKE, 2019 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED2019 年市场表现- 需求端- 降价表现东部片区刚需刚

13、改项目均以直接降价为主要方式；高端改善项目价格抗压能力较强2019年项目降价表现板块方式项目促销内容时间节点新东站板块去精装新城香溢华庭精装修价格：13500-14000；毛坯价格：11500-125002019/2/23直降时代高层：13800（精装）高层：12200（精装）2019/5/25首开，之后推出高层表现不好， 降价直降正荣悦棠府首开高层：13700（毛坯）高层：11400（毛坯）2019/3/3首开，之后降价直降璟樾（锦悦府）首开价格:高层14000（毛坯）高层：11500（毛坯）2019/3/9首开，雪山板块直降中新国际城2018年8月：15500（精装）小高：12500（精装

14、）2019/11/22直降星瀚城2019年4月高层：13500高层：11000、小高：12000-唐冶板块直降新城悦隽风华首开小高层价格：13100（毛坯）洋房：12000（毛坯）2019/8/15首开，之后降价直降玖唐府首开价格：18000（精装） 小高15000（精装）2018/6/16首开，19年下半年降价北部板块直降恒大滨河左岸高层：18000（简装） 高层：14000（简装）2019年下半年 13WE ARE BEIKE, 2019 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED2019 年市场表现- 需求端- 热销项目热销项目具有片区认可度较高、自身配套完善、区位优越等特点20

15、19年首开项目/去化率达60%/去化套数达85项目汇总日期项目区域板块物业类型供应量认购量去化率价格2019/5/4雪山金茂逸墅历城区雪山板块小高、洋房、叠拼15812478%小高14300-16000 洋房17500叠拼300-600万元2019/5/11魅力之城历城区新东站板块高层10710396%15000（精装）2019/5/23中海凯旋门历城区华山板块高层48738980%12000-12500（毛坯）2019/5/24中海云著历城区华山板块高层13610678%14300（精装）2019/8/7高铁城历城区唐冶板块高层、小高28823883%高层：13500小高：14200（精装）

16、2019/8/16世茂长清府长清区长清板块小高、高层42436085%高层：10000小高：10300-10800（毛坯）2019/9/28绿地国博城济阳区先行区板块小高82874590%8650（毛坯）2019/10/20融创东山府历城区彩石板块洋房1159280%18500（毛坯）2019/11/28旅游路金茂府历城区神武板块洋房968589%19000（精装）2019/12/10逸家高新区奥体板块高层16811065%18000 （精装） 14WE ARE BEIKE, 2019 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED2019 年市场表现- 需求端- 成交概况TOP10项目融

17、创文旅城、中海华山珑城两超大盘项目稳居前两位2019年年度住宅成交套数TOP10排名项目名称板块成交套数1中海华山珑城华山板块54162融创文旅城雪山板块53513新城香溢澜庭新东站板块18264中新锦绣天地雪山板块17545中新国际城雪山板块17076天鸿公园大道新东站板块14597阳光城丽景 长清板块14218万科劝学里孙村板块13259万科正荣天宸新东站板块115710绿地国际城南部板块11502019年年度住宅成交面积TOP10排名项目名称板块成交面积（万）1融创文旅城雪山板块70.122中海华山珑城华山板块61.813中新国际城雪山板块21.744新城香溢澜庭新东站板块21.005中

18、新锦绣天地雪山板块20.976阳光城丽景 长清板块15.997天鸿公园大道新东站板块15.898万科劝学里孙村板块14.979绿地国际城南部板块13.7710万科正荣天宸新东站板块13.11数据来源：济南住宅与房地产信息网 15WE ARE BEIKE, 2019 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED2019 年市场表现- 客户端- 板块关注热度二环西路北部板块华山板块花园东板块新东站板块长岭山板雪山块郭董板块唐冶板块章丘孙村板块板块西部板块 北园大街老城板块 经十路白马山板块二环东路CB奥体汉峪D板块板块板块板块神武板块彩石板块1000关注度2000关注度2000长清板块南部板

19、块500关注度1000关注度500 16WE ARE BEIKE, 2019 BEIKE ALL RIGHTS RESERVEDWE ARE BEIKE, 2019 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED宏观环境与城市发展p 宏观政策p 城市发展宏观政策- 房地产政策在整体市场“房住不炒”的背景下，2019年济南市整体调控表现为因城施策、适度调整年初定调，房住不炒期间取消限价2019/3/20无预售，禁推广2019/5/14重申房住不炒，三稳机制2019/12/12行业规范2019/12/5土拍新政2019/9/5 18WE ARE BEIKE, 2019 BEIKE ALL RI

20、GHTS RESERVED宏观政策- 金融政策稳经济，适度调整，利率换锚确保房地产市场“因城施策”的合理性年初定调稳健的货币政策（2019/3/5）房贷利率今日正式“换锚”（2019/10/8）十三届全国人大二次会议， 总理 谈到，今年要正确把握宏观政策取向，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，实施就业优先政策，加强政策协调配合。供给侧仍是主线（2019/7/30）稳首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率（LPR），二套商业性个人住房贷款利率（LPR）不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基 点。 19会议提出，供给侧结构性改革仍是主线，注重结 构调整；财政货币政策维

21、持稳定，不会采取较大政策扩张；将城镇老旧小区改造列入补短板；提升城市群功 能， 城镇化重在大城市带动小城市；把握好风险处置节奏，短期不会主动刺破风险点；房地产调控思路仍是房住不炒，短期不会放松一二线。全面/定向降准支持实体经济（2019/9/16）中国人民银行发布相应 ，下调金融机构存款准备金率 0.5 个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。 此次降准释放长期资金约9000 亿元。WE ARE BEIKE, 2019 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED2019 - 2020适活2019年12月最新LPR1年期4.15%5年期4.85%定调货币政策：灵活适度（20

22、19/12/12）中央经济工作会议指出，稳健的货币政策要灵活适度， 保持流动性合理充裕，货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应，降低社会融资成本。存量房贷利率重新定价（2019/12/29）推进存量浮动利率贷款定价基准转换；原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定 不变；也可转换为固定利率。宏观政策- 区域发展打破区域地理边界，定向引导资源与要素流通，促进区域整体实力2019年新型城镇化建设重点任务2019/4/8-国家发改委 以农业转移人口为重点，兼顾高校和职业院校（技工院校）毕业生、城 市间转移就业人员，加大非户籍人口在城市

23、落户推进力度； 推动城市群和都市圈健康发展，构建大中小城市和小城镇协调发展的城 镇化空间格局； 城乡融合方面，加速城乡之间以土地为代表的要素流动和对接。推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局2019/12/15- 全面放宽城市落户条件，完善配套政策，促进人力资源优化配置； 产业和人口向优势区域集中，形成以城市群为主要形态的增长动力源， 进而带动经济总体效率提升； 加快改革土地管理制度，建设用地资源向中心、重点城市群倾斜。关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见2019/12/25-中央、 全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制； 全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市

24、落户条件； 完善城区常住人口500万以上超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。地方相应政策土地管理（2019/5/24）山东省人民政府 关于节约集约用地保障重大项目建设的意见中明确加快规划编制、优化用地布局；统筹指标使用、实施精准供地；盘活挖潜存量，简政放权提高效率。“携城”发展（2019/8/5）济西-齐河一体化发展规划工作方案，济南中心城区、莱芜区和钢城区、泰安市区的“一体化”建设等，发挥省会优势、强化与周边城市同城发展。济南市零门槛落户（2019/8/5）济南市人民政府关于进一步做好促进就业创业工作的实施意 见提出-“零门槛”落户。 20W

25、E ARE BEIKE, 2019 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED城市发展- 都市圈济南市版图再拓，“携河”发展进度加速，加强区域协调发展，力争提升其首位度、营造大城市圈格局济南土地面积：10244平方公里；市辖区县：历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、章丘区、济阳区、平阴县、商河县、莱芜区、钢城区。作为济南新旧动能转换综合试验区的先行区，3月11日先行区拆迁工作正式启动。同意撤销莱芜市，设立济南市莱芜区、钢山东自由贸易试验区的实施范围总计119.98平方公里， 涵盖3个片区。济南片区37.99平方公里。加快推动区域协调发展、省会城市圈一体化发展规划， 推动济南

26、南部山区、莱芜、泰山一体发展，济西、齐河连片发展。2019/9/17城市圈一体化发展城区。2019/8/2自贸区设立2019/1/9莱芜撤市划区2019/3/11新旧动能转换先行区启动拆迁 21WE ARE BEIKE, 2019 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED城市发展- 交通联系济南轨道、铁路、公路交通逐步建设，北跨交通势在必行，济外联系逐步推动、都市圈连系愈加密切济滨、济枣、济泰 济南公共资源交易网发布新建济滨铁路、济枣铁路招标公告。跨河通道 加快“三桥一隧”建设的基础上，济莱高铁 济泰隧道贯通、济泰高速预计20年完成通车。6都市圈联系再规划一批跨河通道。济南黄河公路大

27、桥、齐鲁黄河大桥、凤凰黄河大桥；济南黄河隧道。5 关于支持莱芜区、钢城区加快发展的若干政策措施中指出，济莱高铁预计2023年9月底前建成通车（2019/12/7）4北跨必行3环线公示 “大南环、大北环” 线路走向公示（2019/10/25）大北环：章丘-禹城将设黄河大桥；大南环：下穿京沪铁路、京沪高铁，上跨G104；大西环：做好齐长城保护，规划正推进 ，走向不变； 大东环：一路领跑，计划明年建成通车 ；济莱联系“三环十二射“ 初步规划图公布9/6/10）（2012环线交通R1、R3 R1线正式通车（2019/1/1） R3线正式通车（2019/9/28） R2线预计明年年底通车1 经十路4号线

28、预计20年初动工“大南/北环“轨道交通 22WE ARE BEIKE, 2019 BEIKE ALL RIGHTS RESERVEDWE ARE BEIKE, 2019 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED土地市场2019 年土地市场汇总历城面积土地成交：212宗，786万平米章丘业成交金额：691建面 住宅商住宗数住宅(住宅、商住）平均楼板价：4570元/溢价底价重点地块：中骏机床一厂地块：竞拍轮数最多（154）/溢价率最高（90%）；阳光城德锡地块：竞安置房占比最高(14%)/楼面地价最高(14401元/） 24WE ARE BEIKE, 2019 BEIKE ALL RIG

29、HTS RESERVED土地市场- 年度供求分析全年供应、成交均现下滑n 2015-2018年土地市场供应、成交逐年增加，2019年市场供应、成交均出现下滑。2012-2019年济南市土地年度供求走势(占地面积)2012-2019年济南市土地年度供求走势(建筑面积)14001200 1000800600400年01620012001000800600400200350030002500200015001000500250200150年019100502年2018年0年2年2019年2018年2017年2016年2015年2014年2013年201220172年2015年2014年2013201

30、000212190230204160131229113成交宗数18602246219221101565194721791579成交建面（万）19322300235923211090194730951795供应建面（万)供应面积（万）成交面积（万）成交金额（亿）供应建面（万)成交建面（万）成交宗数6918641110705347371418323成交金额（亿）786946890900597685766579成交面积（万）84010539999404437071164594供应面积（万）数据来源：济南市国土资源局监测范围：济南市九区 25WE ARE BEIKE, 2019 BEIKE ALL R

31、IGHTS RESERVED土地市场- 月度供求分析月度成交变幅微动，下半年土拍转冷加之年末开发商融资困难，少许优质地块暂无主接管n 2019年年中期间供应成交增加，年末供应成交增加；随之其节点变幅较大。2019年济南市土地月度供求走势(占地面积)2019年济南市土地月度供求走势(建筑面积)20015010060504030500400300200 4540353025205020101001510501月2月3月4月5月6月7月8月9 月 10 月 11 月12月001月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月0122066346493661582169588成交面积（万）2

32、917406641719366188222663供应面积（万）供应宗数16693617262516230563供应建面（万） 成交建面（万） 成交宗数1352311565531614541244952717538933196175171521952491138221447713014423417005529842供应面积（万）成交面积（万）供应宗数供应建面（万）成交建面（万）成交宗数数据来源：济南市国土资源局监测范围：济南市九区 26WE ARE BEIKE, 2019 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED土地市场- 开发商首进地块10家开发商首进济南，拿地建面共计341万，主要

33、分布于东部片区2019年首进济南开发商拿地时间竞得人地块名称用地性质容积率建筑面积（万）楼面地价(元/)溢价率2019/1/23宝能圣井南罗村地块居住商业居住：2.6 商业：2居住：30.92 商业：19.59居住：1731 商业： 5030%2019/3/6中南枫叶厂地块居住商业居住：1.6 商业：2居住：2.87 商业：2.19居住：14401 商业：640360%2019/5/8鑫都雪山片区殷陈A-1地块居住2.27.221149244%2019/5/8中铁21局华山梧桐苑地块居住2.926.60819613%2019/6/4云星鹊山片区地块居 住 文体娱乐居住：1.01-1.85文体娱

34、乐：0.6居 住 ：41.44 文体娱乐：21.98居住：1366-2028文体娱乐：13400%2019/6/6中铁建曹家馆地块居住1.8-215.265493、552553%2019/6/26正威天宸地块、汉峪地块居住商业居住：2商业：2.7、5.2居住：6.30 商业：34.88居 住 ：13497 商业：432、27080%2019/8/8民生天桥区堤口南路89号居住1.81.451076721%2019/9/29中粮原盛源化肥厂（大悦城）地块居住商业居住：2.3-3.4 商业：3.5居住：40.02商业：14.29居住：7000-7384商业：18050%2019/12/9中梁药山地

35、块居住1.6、2.513.906000-93750% 27WE ARE BEIKE, 2019 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED土地市场- 楼面地价TO P 1 0高地价地块成交主要集中于上半年，其中中南樾府、旅游路金茂府已于今年入市2019年住宅楼面地价TOP10排名地块区域板块容积率(地上）地上规划总建筑面积（万）楼面地价（元/）成交日期竞得单位1阳光城檀悦历下区花园东板块2.507.80144012019/5/17济南龙宏房地产开发有限公司阳光城2中南樾府市中区南部板块1.602.87144012019/3/6泰安中南城市投资有限责任公司中南3四建美林丽景历城区花园东板

36、块1.802.95143992019/6/6济南四建集团房地产开发有限责任公司四建4正威-天辰大街、颖秀路地块高新区花园东板块2.006.30134972019/6/26山东惠威置业有限公司正威5世茂璀璨时代市中区白马山板块1.403.74134102019/5/8济南中骏弘远房地产有限公司中骏6金地华著历下区花园东板块2.5014.23123262019/6/27济南金地宏远房地产开发有限公司金地7龙湖-神武地块历城区神武板块1.209.34120402019/5/17济南泰佳房地产开发有限责任公司龙湖8海信君和历下区花园东板块3.509.95115722019/6/27济南海信置业有限公司

37、海信9旅游路金茂府历城区神武板块1.205.62115252019/5/17济南鲁茂置业有限公司鲁商、金茂10中建国熙台二期历下区老城板块2.9010.06115192019/2/1山东中建房地产开发有限公司中建东孚 28WE ARE BEIKE, 2019 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED土地市场- 重点住宅地块2019年济南市住宅地块成交七宗“最“地块名称竞得人参拍企业数竞拍轮数竞安置房占比（住宅建面之比）楼面地价(元/)亩单价（万/亩）地上建面（万）溢价率参拍企业最多枫叶厂地块中南（中南樾府）11296%14400.5415362.8760%竞拍轮数最多机床一厂地块中骏

38、（中骏天誉、世茂璀璨时代）71540%10198-134101252-163221.9790%楼面地价最高德锡地块阳光城、鑫苑（阳光城檀悦）87014%14401.4524007.8037%竞安置房占比最高（住宅建面之比）德锡地块阳光城、鑫苑（阳光城檀悦）87014%14401.4524007.8037%亩单价最高众合地块海信（海信君和）56110%1157227009.9529%地上建面最大北湖地块海尔110%2350-6948684-180767.630%溢价率最高机床一厂地块中骏（中骏天誉、世茂璀璨时代）71540%10198-134101252-163221.9790% 29WE AR

39、E BEIKE, 2019 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED土地市场- 板块成交成交板块集中于济南周边片区，其中章丘板块成交宗数最多西部板块(5)住宅4宗，79.10万； 商业1宗，4.78万。北部板块(18)住宅16宗，172.73万； 商业2宗，1.48万。北部板块华山板块新东站板块(15)华山板块（1）住宅1宗，26.60万。住宅12宗，84.96万； 商业3宗：28.83郭董板块（6）新东站板块彩石板块章丘板块（45）住宅24宗，337.99万； 商业21宗，170.97万。住宅3宗，15.26万； 商业3宗，30.94万。郭董板块孙村板块（5）住宅3宗，39.99万

40、； 商业2宗，62.53万。花园东板块（6）住宅6宗，56.47万。唐冶章丘板块西部板块老城板块（7）住宅5宗，31.40万； 商业2宗，7.49万。老城板块花园东板块CB奥体长岭山板雪山板块块板块雪山板块（1）住宅1宗，7.22万。孙村板块白马山板块D板块汉峪板块神武板块彩石板块（4）汉峪板块（2）板住宅2宗，18.03万；白马山板块（7）块 商业2宗，34.88万。商业2宗，52.45万。长清板块（14）住宅7宗，84.09万； 商业7宗，38.60万。住宅4宗，34.16万； 商业3宗，20.30万。南部板块CBD板块（7）居住1宗：7.51万；神武板块（ ）长清板块南部板块（9住宅8宗

41、，87.59万；商业1宗，10.07万。）商业6宗，27.48万。住宅5宗，44.05万； 商业4宗，15.63万。 30WE ARE BEIKE, 2019 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED商品房市场p 住宅市场p 公寓市场p 办公市场WE ARE BEIKE, 2019 BEIKE ALL RIGHTS RESERVEDp 商业市场2019 年商品房市场概况供应量：13.78万套，1479万环比增加26%成交量：10.29万套，1159万环比增加 8%成交均价：15102元/公寓供应71万 成交35万成交均价11889元/,环比下降2%商业商品住宅供应1173万，环比上涨

42、45% 成交921万 环比上涨16%成交均价15217元/ 环比上涨21%办公供应165万 成交135万成交均价12565元/，环比下降1%环比上涨16%供应70万 成交68万成交均价22490元/，环比上涨15% 32WE ARE BEIKE, 2019 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED商品房市场p 住宅市场p 公寓市场p 办公市场WE ARE BEIKE, 2019 BEIKE ALL RIGHTS RESERVEDp 商业市场住宅市场- 年度供销分析住宅市场供大于求，成交小幅上升n 2015-2017年市场均以去库存为主，呈现供不应求状态；自2018年开始，市场下行趋势

43、明显，外加政府坚定“房住不炒”的调控理 念，2019年商品住宅供销比增至1.27，出现显著的供大于求的市场状况。1800160014001200100080060040020002015-2018年济南市商品住宅供求年度走势（面积） 1.271.030.890.790.842015年2016年2017年2018年2019年供应面积（万）成交面积（万）供销比1.401.201.000.800.600.400.200.001400001200001000008000060000400002000002015-2018年济南市商品住宅供求年度走势（套） 1.271.000.870.810.812015年2016年2017年2018年2019年供应套数（套）成交套数（套）供销比1.401.201.000.800.600.400.200.00数据来源：济南市住宅与房地产信息网注：受政府网站数据更新滞后影响，报告呈现供应量较实际数量存在差异。 34WE ARE BEIKE, 2019 BEIKE ALL RIGHTS RESERVED住宅市场- 年度存量分析2019年库存增加，去化困难n 2019年商品住宅去化周期达近五年新高，市场下行，去化困难。2015-2019年济南市住宅存量年度走势（面积）2015-2019年济南市住宅存量年度走势（套数）200018.017.4201400