房地产建设项目决策和实施的策划培训课件(ppt 108页).ppt

1、建设项目决策和实施的策划Project Planning,1. 项目策划的时代背景- 国际建筑业发 展的战略,2 项目策划的相关理论 - 项目管理,3 项目策划的基础理论,0. 引言,4. 项目决策的策划- 土地开发项目的策划及案例(一),5. 项目决策的策划- 土地开发项目的策划及案例(二),6. 项目决策的策划- 建设项目开发的策划及案例,7. 项目实施的策划- 建设项目实施的策划及案例,8. 总结,引言,问题的提出,科学性,分析的广度和深度,真实性和可靠性,专业人士的责任性,问题的提出,管理准备与科学论证,经济准备与科学论证,技术准备与科学论证,主题,PM概念/PM三大目标,理论轨迹 实

2、际轨迹,策划,在充分占有信息的基础上, 针对项目决策和实施的问题 进行组织、管理、经济和技术方面 的科学分析和论证,旨在为项目建设的决策和实施增值,建筑环境,使用功能和建设质量,建设成本和经营成本,社会效益和经济效益,建设周期,组织和协调,建设项目的决策,建设项目的实施,1.02 业主方是推动建筑业发展的Motor,1.03 PFI建设模式将成为全球政府建设项目开发 的重要模式,1.04 建筑界应关注和适应业主方对承发包模式需 求变化的动向,1.01 近几年来建筑业发生的主要变化,1. 项目策划的时代背景 -国际建筑业发展的战略,2.01 项目管理概念引言,2.02 项目管理 的三大目标,2.

3、03 项目管理的哲学思想,2.04 项目管理的定义,2.05 项目管理的类型,2.06 项目管理的任务,2.07 动态控制原理,2 项目策划的相关理论 - 项目管理的基础理论,3.03 项目策划的任务,3.02 项目策划的组织,3.01 项目策划的类型,3 项目策划的基础理论,3.04 项目策划的方法,4. 项目决策的策划 - 土地开发项目的策划及案例(一),4.01 金宝地块项目概况 4.02 土地策划工作内容 4.03 金宝地块开发前期工作流程图 4.04 金宝地块土地开发环境调查报告 4.05 项目总体构思方案 4.06 控制性详规设计任务书,5. 项目决策的策划 - 土地开发项目的策划

4、及案例(二),5.01 湖北曙光软件园概况 5.02 土地规划及开发策划的工作流程 5.03 土地规划策划的主要内容 5.04 项目功能分析和项目组织结构策划 5.05 概念规划方案征集任务书 5.06 概念规划方案,6. 项目决策的策划 - 建设项目开发的策划及案例,6.01 投资1亿美元可建造一个什么样的大厦？ 项目的总体构思（包括建筑、结构、基础方案设想和机电设备系统构思） 6.02 1亿美元投资的费用分析和论证 项目的投资分析（包括建筑工程投资,设备工程投资和其他方面的投资） 6.03 关于加强项目管理以确保投资1亿美元能实 现该大厦的建议,7. 项目实施的策划 - 建设项目实施的策划

5、及案例,7.02风险管理与工程保险方案,7.03项目管理信息系统需求分析报告,7.01项目管理（监理）总体方案,8.总结,1.02 业主方是推动建筑业发展的Motor,1.03 PFI建设模式将成为全球政府建设项目开发 的重要模式,1.04 建筑界应关注和适应业主方对承发包模式需 求变化的动向,1.01 近几年来建筑业发生的主要变化,1. 项目策划的时代背景 -国际建筑业发展的战略,主办者：英国里丁大学 (The University of Reading) 里丁建设论坛 (The Reading Construction Forum) 时 间：1997年9月23日至9月25日 地 点：英国牛

6、津大学 (The University of Oxford) 参加人员：会议代表仅30余人，分别来自6个国家：英国、瑞典、美国、中国、澳大利亚、南非，代表了五大洲欧洲、美洲、亚洲、澳洲和非洲的建筑界人士。,会议名称： Adding Value to Design and Construction,1、大中型项目投资和经营的私有化进程的发展。,2、业主方更多地希望设计和施工紧密结合，倾向设计+施工（Design + Build，或称Design + Construction，即中国所称谓的项目总承包）的方式发包；希望建筑业提供形成建筑产品的全过程的服务，包括项目前期的策划和开发以及设计、施工，以

7、至物业管理(Facility Management)；,近几年来建筑业发生的主要变化,1.1 近几年来建筑业发生的主要变化,3、建筑业在项目融资和经营方 面参与程度的加剧,4、建筑市场的全球化进程和建 筑市场竞争的加剧,5、从机械制造业、汽车工业引进、改变建筑产品生产组织的模式；,6、在设计、施工、建筑材料和建筑设备的技术领域中不断出现创新；,9、信息技术的迅速发展对建筑业的影响。,8、设计事务所（设计公司），建筑公司和咨询公司内部管理的变化；,7、建筑公司（即中国所称的建筑施工、安装企业）功能的变化；,1.02 业主方是推动建筑业发展的Motor,1.03 PFI建设模式将成为全球政府建设项

8、目开发 的重要模式,1.04 建筑界应关注和适应业主方对承发包模式需 求变化的动向,1.05 适应建筑市场的全球化,1.01 近几年来建筑业发生的主要变化,1. 项目策划的时代背景 -国际建筑业发展的战略,这些要求将促进建筑业的变化和发展。因此，与会全体代表认为，业主方是推动建筑业发展的Motor。,1.2 业主方是推动建筑业发展的Motor 1-1,建筑业的服务对象是业主（无疑，包括代表国家投资、地方政府投资和国有企业投资的业主以及私有企业、私人投资的业主）。,全球业主对建筑业的要求和期望越来越高，希望建筑业产品的成本逐步降低、建筑产品的质量逐步提高、建筑产品和生产过程的确定性不断提高。,1

9、.02 业主方是推动建筑业发展的Motor,1.03 PFI建设模式将成为全球政府建设项目开发 的重要模式,1.04 建筑界应关注和适应业主方对承发包模式需 求变化的动向,1.05 适应建筑市场的全球化,1.01 近几年来建筑业发生的主要变化,1. 项目策划的时代背景 -国际建筑业发展的战略,1.3 PFI建设模式将成为全球政府建设项目开发的重要模式1-2,PFI即Private Finance Initiatives，其中 Private为私人的，Finance为资金，Initiative为发端、创始，在尚未有确切的中文译名前，暂称谓它PFI建设模式。其含义是用私有资金(民间资金)来开发，实

10、施建设项目。,1.3 PFI建设模式将成为全球政府建设项目开发的重要模式2-2,PFI是个总概念，总模式，它涵盖了BOT（Build-Operate-Transfer）和BOOT（Build-Own-Operate-Transfer）等模式。,1.02 业主方是推动建筑业发展的Motor,1.03 PFI建设模式将成为全球政府建设项目开发 的重要模式,1.04 建筑界应关注和适应业主方对承发包模式需 求变化的动向,1.05 适应建筑市场的全球化,1.01 近几年来建筑业发生的主要变化,1. 项目策划的时代背景 -国际建筑业发展的战略,1.4 建筑界应关注和适应业主方对承发包模式需求变化的动向1

11、-4 D+D+B,D+D+B（Develop + Design + Build），即承包方负责项目前期决策阶段的策划和管理+设计+施工。,D+D+B模式,1.4 建筑界应关注和适应业主方对承发包模式需求变化的动向2-4 D+B+FM,D+B+FM（Design + Build + Facility Management)，即设计+施工+物业管理。,D+B+FM模式,出租/回收资金,购物和销售,拆除、重建/ 现代化,维修,现代化,使用者满意,用户感觉,使用者参与,Structure & Fabric,Components & Finishes,电,Plumbing Waste Disposal,

12、暖通、 空调,交通,通讯,防火,空间利用,空间分布,内部设计,设备,建筑场地,建筑环境,Building Services,Building Enclosure,光/声/热,室内环境,安全,卫生,财务管理,空间管理,用户管理,物业管理,物业资产管理,物业运行管理,出租/回收资金,购物和销售,拆除、重建/ 现代化,使用者满意,用户感觉,使用者参与,空间利用,空间分布,内部设计,设备,财务管理,空间管理,用户管理,物业资产管理,维修,现代化,Structure & Fabric,Components & Finishes,电,Plumbing Waste Disposal,暖通、 空调,交通,通讯

13、,防火,建筑场地,建筑环境,Building Services,Building Enclosure,光/声/热,室内环境,安全,卫生,物业运行管理,维修,现代化,建筑场地,建筑环境,Building Services,Building Enclosure,物业运行管理,室外娱乐设施,Land-Scaping,停车场,电,Plumbing Waste Disposal,暖通、 空调,交通,通讯,防火,建筑场地,建筑环境,Building Services,光/声/热,室内环境,安全,卫生,Structure & Fabric,Components & Finishes,Building Enc

14、losure,1.4 建筑界应关注和适应业主方对承发包模式需求变化的动向3-4 F+P+D+B+FM,F+P+D+B+FM（Finance + Procure + Design + Build +Facility Management），即融资+采购+设计+施工+物业管理。,F+P+D+B+FM模式,1.4 建筑界应关注和适应业主方对承发包模式需求变化的动向4-4 Program Management,Program Management，负责整个建设项目前期决策阶段和项目实施阶段的全部管理工作。,Program Management模式,2 项目策划的相关理论 - 项目管理,2.01 项目管

15、理概念引言,2.02 项目管理 的三大目标,2.03 项目管理的哲学思想,2.04 项目管理的定义,2.05 项目管理的类型,2.06 项目管理的任务,2.07 动态控制原理,工程建设监理与项目管理的关系,PM概念,2 项目策划的相关理论 - 项目管理,2.01 项目管理概念引言,2.02 项目管理 的三大目标,2.03 项目管理的哲学思想,2.04 项目管理的定义,2.05 项目管理的类型,2.06 项目管理的任务,2.07 动态控制原理,PM概念/PM三大目标,项目开始,项目结束,2 项目策划的相关理论 - 项目管理,2.01 项目管理概念引言,2.02 项目管理 的三大目标,2.03 项

16、目管理的哲学思想,2.04 项目管理的定义,2.05 项目管理的类型,2.06 项目管理的任务,2.07 动态控制原理,项目管理的哲学思想,PM概念/PM的哲学思想,变 是 绝 对 的 不 变 是 相 对 的 不 平 衡 是 永 恒 的 平 衡 是 暂 时 的,2 项目策划的相关理论 - 项目管理,2.01 项目管理概念引言,2.02 项目管理 的三大目标,2.03 项目管理的哲学思想,2.04 项目管理的定义,2.05 项目管理的类型,2.06 项目管理的任务,2.07 动态控制原理,项目管理(PM)的定义,PM概念/PM的定义,从项目的开始到项目的完成， 通过项目策划(PP)和项目控制(P

17、C)以达到项目的费用目标（投资目标、成本目标）、质量目标和进度目标。PM=PP+PC,工程项目建设阶段,PM概念/PM的定义,项目管理的时间范畴,PM = PP + PC,PM概念/PM的定义,PP与PC在工作时段上的区别,PM概念/PM的定义,设计准备阶段和设计阶段控制投资的意义,100%,95%,75%,35%,10%,25%,1/4,3/4,1/2,对项目经济性影响的程度,竣工,2 项目策划的相关理论 - 项目管理,2.01 项目管理概念引言,2.02 项目管理 的三大目标,2.03 项目管理的哲学思想,2.04 项目管理的定义,2.05 项目管理的类型,2.06 项目管理的任务,2.0

18、7 动态控制原理,项目管理的类型,PM概念/PM的定义,业主方的PMOPM 设计方的PMDPM 承包方的PMCPM 供货方的PMSPM,一个项目的项目管理系统,PM概念/PM的定义,重要结论,PM概念/PM的定义,一个项目的建设是否成功，取决于项目实施各方PM的成效 项目的PM系统=OPM+DPM+CPM+SPM,2 项目策划的相关理论 - 项目管理,2.01 项目管理概念引言,2.02 项目管理 的三大目标,2.03 项目管理的哲学思想,2.04 项目管理的定义,2.05 项目管理的类型,2.06 项目管理的任务,2.07 动态控制原理,项目管理的任务The scope of work of

19、 Project Management,PM概念/PM的定义,2 项目策划的相关理论 - 项目管理,2.01 项目管理概念引言,2.02 项目管理 的三大目标,2.03 项目管理的哲学思想,2.04 项目管理的定义,2.05 项目管理的类型,2.06 项目管理的任务,2.07 动态控制原理,投资动态控制原理图,PM概念/动态控制原理,工程进展,实际值,每两周或每月,Project Controlling,学科体系,Project Controlling是在企业控制论和建筑工程项目管理学的基础上发展起来的。,PM概念,项目管理学作为一门学科，它的母学科是组织论,PM组织/小结,项目管理主要从组织

20、和管理的角度来研究项目的策划(Project Planning)和项目的控制(Project Control),1. 项目策划的时代背景- 国际建筑业发 展的战略,2 项目策划的相关理论 - 项目管理,3 项目策划的基础理论,0. 引言,4. 项目决策的策划- 土地开发项目的策划及案例(一),5. 项目决策的策划- 土地开发项目的策划及案例(二),6. 项目决策的策划- 建设项目开发的策划及案例,7. 项目实施的策划- 建设项目实施的策划及案例,8. 总结,3.03 项目策划的任务,3.02 项目策划的组织,3.01 项目策划的类型,3. 项目策划的基础理论,3.04 项目策划的方法,3.01

21、 项目策划的类型,(项目经营策划),RIPAM,土地开发规划的策划,北京金宝金融街地块成片开发,海南东方明珠旅游城,汕头南澳旅游娱乐度假中心,武汉曙光软件园规划,建设项目决策的策划,深圳国际会议中心,北京王府商城,惠州市中银先科国际大厦,广东南海国际中心,上海国际金融大厦,海口市278工程,建设项目实施的策划,广州地铁首期工程,深圳国际会议中心,海南东方明珠旅游城,厦门国际会展中心,3.03 项目策划的任务,3.02 项目策划的组织,3.01 项目策划的类型,3 项目策划的基础理论,3.04 项目策划的方法,3.02 项目策划的组织,开发公司或建设单位自行策划存在的问题,项目实施决策的失误,从

22、事策划工作的专业咨询单位,从事策划工作的专业咨询单位策划工作的组织,专业咨询单位,信,息,资,源,规划专家,建筑专家,结构专家,建筑物理专家,设备专家,策划工作的组织,知识管理,3.03 项目策划的任务,3.02 项目策划的组织,3.01 项目策划的类型,3 项目策划的基础理论,3.04 项目策划的方法,项目策划的任务,? 功能, 标准,? 资金, 投资, 效益,? 组织,? 设计,? 施工,? 供货,? 管理,项目决策的策划任务,环境调查和分析,项目定义和论证,组织策划,管理策划,合同策划,经济策划,技术策划,风险分析,项目决策的策划任务,环境调查和分析,项目决策的策划任务,项目定义和论证,

23、规模、组成、功能和标准,总投资,开发或建设周期,开发或建设目的/宗旨/指导思想,项目决策的策划任务,组织策划,项目组织结构分析,决策期的组织结构,决策期的工作流程,编码体系分析,决策期的任务分工和管理职能分工,项目决策的策划任务,管理策划,建设期管理总体方案,运行期设施管理总体方案,经营管理总体方案,项目决策的策划任务,合同策划,决策期的合同结构,决策期的合同内容和文本,建设期的合同结构总体方案,项目决策的策划任务,经济策划,开发或建设成本分析,开发或建设效益分析,融资方案,资金需求量计划,项目决策的策划任务,技术策划,技术方案分析和论证,关键技术分析和论证,技术标准和规范的应用和制定,项目实

24、施的策划任务,风险分析,政治风险分析,政策风险分析,经济风险分析,组织风险分析,管理风险分析,技术风险分析,项目实施的策划任务,建设期的环境调查和分析,项目目标分析和再论证,项目实施的组织策划,项目实施的管理策划,项目实施的合同策划,项目实施的经济策划,项目实施的技术策划,项目实施的风险分析,项目实施的策划任务,建设期的环境调查和分析,项目实施的策划任务,项目目标分析和再论证,投资目标 分解 和论证, 并编 制项目投资 总体规划,进度目标 论证, 并编制项目 建设 总进度规划,项目功能分解, 建筑面积分配, 并确定项目 质量目标, 编制空间和 房间手册,空 间 要 求 与 标 准,房间的标准,

25、PM方法/质量控制,空间,使用的人员和机器（设备）,楼顶,吊顶,墙,地面,防干扰措施,采光,视野,照明,排风,空调,暖气,能源,卫生设施,通讯,声,波动的建筑物理值,房间名称：讨论班会议室,房间编号：2,最小面积：,项目名称：,面积类型：,分区：,最大面积：,尺寸 柱距,人员 机器（设备）,类型A,B,C 保暖层,类型A,B,C 颜色,外墙 内墙 窗 类型A,B,C 窗台 色彩 门 窗 玻璃 门 遮阳 玻璃 遮光 窗帘,底层 面层 色彩,昼照明 灯光 紧急状况照明,调整湿度 热风 冷风,暖气装置 尺寸 色彩 外围措施,供电 煤气,电话设施 时钟设施 电视设施 对话设施 天线,对外围设施的要求,PM方法/质量控制,对建筑组成部分的要求,PM方法/质量控制,项目实施的策划任务,项目实施的管理策划,确定项目实施各阶段（设计准备阶段、设计阶段、施工阶段、动用前准备阶段、保修期） 项目管理工作内容 （投资控制、进度控制、质量控制、合同管理、信息管理、组织协调）,确定项目风险管理与工程保险方案,项目实施的策划任务,项目实施的组织策划,确定业主筹建班子 的组织结构, 任务分工和 管理职能分工,确定业主方项目管理班子的 组织结构 （确定项目经理具备的条件、设计项目管理、施工项目管理和物资采购项目管理班子的组织结构）, 任务分工和管理职能分工,确定项目管理工作流程组织,建立编码体系,项目实施的策划