2011年5月10日东方明珠都市花园产品定位报告分享

1、东方明珠都市花园产品定位报告分享筑波行(成都)/2011-5-10(汇报)路思项目地块解构区域市场研究项目客群分析项目产品定位项目营销建议今天的主题第一部分：项目地块解构1、项目区域属性研究2、项目地块属性分析3、项目周边产业分析1.1 区域分布 地块位于平安县城东南村，行政办公区域， 属于城市重点发展区域，具有良好发展前景。 在板块上属于城东片区，区域与平安大道相连政府行政中心，区域价值明显。商业中心行政中心本案平安大道1.2 地块位置公园本案项目视点：项目具有良好的发展契机，周边条件支撑项目发展中高端住宅、商业消费人群的条件城市中轴线：以平安大道为城市中轴主线，109国道为辅城市向东拓展扩

2、张。行政中心区：以平安县平安大道东段、湟源路、新平大道，乐都路为格局政府办公区域南：环路西民和路东享堂路位于平安县城东临享堂路、南邻南环路，北临平安大道，连接河湟路，西临民和路连接新平大道，距离城市中心仅5分钟，交通通达性强。北：平安大道1.3 区域交通情况项目视点：交通到达率良好，具备自住投资的多种可能， 但通勤率不高；规划中的公共交通具有一定价值提升。 至火车站、西宁 至乐都 至中心城区、机场 至铝业厂 本案 至南环路 平安距离西宁约35公里，驱车30分钟到达。 交通体系：109国道、机场路连接西宁、航空港、工业港、主城区与周边。 轻轨、城市公交：125规划全线通车，对区域发展具有一定规划

3、助推。 机场：临空经济，未来价值提升。享堂路1.4 区域经济分析6000050000477424219340000300002000010000544401第一生产总值第二生产总值第三产值经济运行态势良好，工业快速提升，全面拉动经济发展实现生产总值95379万元，同比增长15.9%全县工业企业累计完成工业总产值136807.6万元，同比增长60.6%。120.00%100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%城镇投资上升农村投资下降工业性投资上升 房地产投资上升系列1106.80%88.79%68.65%8.92%房地产开发投资17337万元，比上年增长88.79%

4、。完成全社会固定资产投资91454万元，同比增长30.06% 固定资产投资增势强劲，房地产开势凶猛居民收支快速增长，消费品市场活力不减城镇居民人均可支配收入6384.2元，比去年同期增长13.06；32328.2单位：万元3500026443.83000025000同比增长25.00%20.00%19.89%19.92%19.64%15.00%13.60%15.03%10.00%5.00%0.00%20000系列1150006384.26086.155864.41000050000居民收入 人均消费支出 消费品零售额 批发零售住宿餐饮同比增长产值万元同比增长20.00%800015.00%60

5、0010.00%4000同比增长20005.00%00.00%农业产值林业产值畜牧业农业产值林业产值畜牧业 产值万元2179.251707.57101.316.00%11.80%3.09%农业经济平衡运行，农民收入呈上升增长趋势上半年全县完成农业总产值9700.05万元，同比增长5.59，增加值5444万元，同比增长5.291.5 区域属性区域具备一定的发展潜质，远景看好 区域具有良好的发展潜力 区域具有打造高端品质住宅/商业的条件 公共交通处于远景阶段，主要以其规划作为愿景 区域经济发展潜力巨大，市场有消费需求前景第一部分：项目地块属性解构1、项目区域属性研究2、项目地块属性分析3、项目周边

6、产业分析2.1 项目规划条件。项目占地120亩，用地面积8万平米，容积率2.88， 建筑密度21%，规划区域内包括部分临街商业，幼儿园经济适用房3%，拆迁返还面积3.5万平米。地块现有拆迁建筑2.2 地块现状基地现状南环路：项目全貌南环路基础工程全部完 成，预计10月通车，将提高项目的通达性。由于临近南环路，存在一定噪音、扬尘污染，东临石林公园150米， 资源优越地块四周均为低端居住区，对项目形象有所影响北：平安大道2.3 地块内部资源 地块形状有高差呈不规划的四边形，地块南端边界线为不规整的曲线, 地块内缺乏自然资源，项目环境品质只能通过人为打造 地块多种物业搭配的特性要求项目合理解决物业间

7、的关系 项目内有大量的拆迁建筑物，南环有高压电网，对本项目有一定的影响2.4 项目周边环境外部环境资源有限，高压电、南环路的通车， 存在一定噪音，周边居住氛围，对未来生活的舒适度存在一定影响。2.5 项目SWOT分析S（优势）1. 政府行政办公区域，城市重点发展板块2. 平安大道、南村在市民心目中有非常高的认知度3. 周边有平安一中，教育资源优良4. 距石林园公园直线距离150米左右，资源优势5. 地形有高差，宜景观绿化打造，形成错落有致6. 建筑密度较低，有更多的土地便于绿化的打造。W（劣势）1. 项目待拆迁量大，多、不可控制因素较多2. 本区域竞争项目众多，消费者可选余地较大3. 周边生活

8、必需的基础配套及市政配套较低端4. 首次开发，发展商缺乏品牌度，知名度低5. 地块背靠南环路，通车后灰尘噪音较大6. 存在着变电站和较多的高压线路,雨天有噪音干扰O（机会）1. 政府将继续对东区配套发展加大投入2. 区域持续热点，吸引了很多主城区消费人群购买3 南环路的通车，将提高项目的通达性4. 平安成为西宁的第二圈层，需求增加5. 平安气候好，海拔低于西宁90米，有“宜居平安”之称。T（威胁）1、宏观金融政策，购买需求将会受到一定影响2、限制外地贷款、公积金使用，影响外来投资户3、少量经济适用房的开发，低廉价格及产品形象给项目形象带来一定威胁4、区域电梯公寓市场放量大，未来已知竞争项目可能

9、带来50，市场竞争较为激烈。2.6 优劣势威胁&弥补 系统化、精致的现场包装与品质服务，传递物有所值 区域规划/远景趋势引入销售，降低产品抗性 产品差异化，提纯客户潜在需求 品质/规模占位， 提升竞争形象 适量性价比输出， 加强产品竞争力 控制产品空间尺度， 将住宅置于纵深， 提升居住品质 引进星级物管，有效隔绝外部干扰， 同时提升内部居住环境 打造特色配套商业， 提升配套品质 运用便捷交通积极抢占外部客户 运用项目指标打造较好的高层视觉效果，同时提升整个项目的可识别性 运用地块优势,抓住市场空白点减小劣势避免威胁利用机会转化威胁利用机会克服劣势发挥优势抢占机会2.7 地块属性良好发展中区域周

10、边以行政办公、居民住宅为主+以人为本，发展打造高端品质住宅提升产品品质针对区域人展具有一定品质的、具有一定性价比的楼盘项目纵深，可通过规划提升住宅环境 区域呈上升发展趋势，市场品质需求将逐渐提升 自有商业配套与周边配套提供配套支撑 生态宜居城市规划将提升区域居住条件 周边规划以行政办公居住为主第一部分：项目地块属性解构1、项目区域属性研究2、项目地块属性分析3、项目周边产业分析3.1 城市定位“平安古驿站，现代宜居城”打造东部次中心“工业与商务花园城市”十二五规划：以现代工业和高端生产性服务业（以物流业 为核心）立市的产业发展格局。3.2 产业分析平安的经济结构将进一步优化，产业转移扩张带动人

11、口变迁，促进房地产快速发展刺激平安房地产消费市场需求拓张物流集散区工业加工区平东工业园区八大工业园区休闲观光农业示范园区平安陆路物流园区空港经济中心区城市中心区客运商务集中区随着各园区的经济贡献和产业的发展，为项目区域提供了大量具有强劲购买力的潜在客户群。八大工业园区小峡口建材物流集散区、高科技工业加工区、休闲观光农业示范园区、空港经济中心区、客运商务集中区、城市中心区、平安陆路物流园区,平东工业园区。第二部分：区域市场研究1、宏观政策分析2、区域房地产市场调研1.1 房地产政策分析调控效果：一线城市有所松动，二、三、四线房地产投资升温，房价上涨。原因：限价价格基数差异大，保障房纳入计算方式，

12、价格拉低，商品空间增大房价控制目标有上限，没下限，加快了房地产预期价格的持续上涨， 房地产开发主战场转移到2-3线城市开发，导致房价升温投资者实力强，提高首付、利率、限贷、效果有限1. 限购：2套后不能再购房，无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地居民家庭停止购房，2. 限贷：利率取消，首套房首付不低于3成，二套房不低于60%，利率不低基准利率1.1 倍，暂停发放购买第3套及以上住房（公积金）贷款。3. 限价：一房一价、房价控制目标在8%左右，包括经济适用房，廉租房。2011年楼市调控的主基调：国“八条” 主要以限字令为主限购、限贷、限价对主体的影响客户类型影响程度影响原因对不

13、同物业的影响豪宅买家大一般拥有多套物业，限购不能再买，购买新住宅的机会成本较大中端住宅的影响大于对高端住宅首改买家较大二套6成，首付门槛提高中高端住宅受影响首次置业不大利率优惠幅度减少外围首置型楼盘影响较小投资客大限购、首付提高，利润杠杆下降、营业税增加，房产税开征投资型住宅受影响，商务公寓、酒店式公寓、看好。走势研判 优质高端住宅受影响程度相对较低，中端住宅受到较大影响、普通住宅受影响较小，地方细则出台后，价格预计将会平稳，个别楼盘降价促销。 部分城市成交萎缩，市场将进入一段时间的观望和消化期，商务公寓、商铺间接受益 2-3线城市首置型楼盘受影响较小，市场成交结构集中到外围，带动均价回落 政

14、策持续时间判断：十八大前，为维护平稳交接和稳定，该调控政策不会放松， 十八大后，将有可能对限购政策进行放宽。1.2 金融政策分析 中央银行连续7次加息，扼止通胀和房产泡沫1. 银行行连续的加息，加重购房者负担，投资者成本大幅提高，利润减少；市场购买力将下降，销售市场将受到一定影响导致房地长成交量下滑，成交量萎缩2. 房贷息息相关的五年期以上贷款利率虽然加息，幅度仅为0.2%，但其利率亦是达到了6.60%的高位3. 金融机构人民币存款基准利率在3.5%的水平是保持货币政策中性上调基数%0.60.50.50.50.50.40.30.20.250.250.250.250.10上调基数%第二部分：区域

15、市场研究1、宏观政策分析2、住宅市场分析2.1 房地产发展历程12自建房阶段商品房启动阶段商品房发展阶段2000年-2005年2006年-2008年2009年-2011年市场规模初步形成。出现一批规模小,品质低端住宅楼盘。商品房成交面积和成交价格平稳，市场以多层住宅为主。自建房 兴盛，政府曾试图启动房地产市场，但以失败告终，房地产开发受阻。3外来开发商纷纷进驻平安，推动房地产市场的发展；市场价格一路攀升，2010年底开始政府禁止土地拍卖，亦推动房地产市场的健康、稳步发展。2.2 区域板块发展现状城北区域受地形、铁路的限制，主要以干道商业为主，区域内唯一代表楼盘宏达尚东领域，是目前市场均价310

16、0元/ 城南以中低端项目为主，市场价格多层均价2500/ ,电梯公寓均价2700元/ 城南本案中心城区临近火车站、步行街配套成熟，主要以多层和商业物业为主，二手房价格2800-3000元/。城东城市重点发展区域，政府行政办公区域；旧城改造重点，主要以中高端电梯物业为主市场开发热点和放量较大区域；多层住宅均价2600/ ；电梯公寓均价2800元城西城市工业方向，住宅开发较早，区域分布自建房.多层住宅均价：2500元/，电梯公寓均价2700/ 2.3 楼盘分布西平安家苑平化先河东区尚东领域越海平安还原平海先河东区局自建房平化小区有色7队自建房海峰家园东本案金阳光如意城东郡丽都东、西、板块是房地产市

17、场发展的热点区域，在售项目多、体量大，竞争激烈2.4 区域市场供销情况市场在售和在建规划中的项目预计将为100万平米左右，2011年均开发建设面积80万左右，市场竞争较为激烈。区位楼盘名称物业类型总建面万面积区间均价元/ 销售量%存量（万）入市时间东区金阳光如意城高层21107610年初东郡丽都多层高层1695-1302650排号200套145月开盘平安先河高层2090-1402800201610年5月南海峰花园多层高层596-1402850701.52009年5平化小区多层、电梯585-140275040310年初西越海平安花苑多层、电梯7.493-12826005

18、0%409年8月北尚东领域电梯298-1252900700.610年中2.5 区域价格发展历程 房产交易价格呈上涨趋势，价格自2009年起持续上涨， 涨幅相对不高， 涨幅最为明显的是2011年，均价创新高为2800元/。 外来开发商入市，带动整体价格有较大增幅，这一趋势在10-2011年反应明显。 预计未来更多外来开发商的入市，将进一步提升产品质量和房地产营销运作水平，进而带动整体市场价格的上扬。价格元/3000250020001500100050002008年2009年2010年2011年价格元/28001950210018002.6区域市场放量分析城东片区占据2011年平安县市场供应的一半

19、,本案身在其中，如何应战？50单位：万平米6027401028200开发面积万城东片区:城西片区：城南片区:城北片区:自建房开发面积万2%8%10%52%28%城东片区: 城西片区： 城南片区: 城南片区:自建房2.7 区域市场去化率分析区域市场整体供销呈上升趋势，呈低速消化的态势；销售去化率较低，年均销售面积20-25万808051.770602950403020100市场放量万已售万存量万系列12.8 区域多层与电梯放量比电梯公寓、多层住宅是市场上两大主流产品，未来的可销售产品以电梯公寓为主流80706050403020100多层万电梯万系列116.470.670.616.4产品形态开发面

20、积万市场比例多层住宅约16.4占供应总量的19电梯公寓约70.6占供应总量的8100元/2.9 多层住宅与电梯公寓均价界定市场多层价格2650元/ 平米，区域板块基本平衡价格3400元/3300元/市场电梯均价在2800元/平米3200元/3100元/2900元/3000元/2800元/2900元/2700元/2800元/262700元/2500元/2600元/2400元/2500元/2300元/2400元/城东城南城西多层2300元/城东城南城西城北电梯公寓3.0 区域市场总价界定60万55万50万45万40万35万30万25万20万15万10万平安花苑东郡丽都金阳光如意城平安先河平安家苑平

21、安海峰花苑平化小区尚东领域市场总价25-40万上下界限接受度较高26503.1 市场价格区间的界定280027502700260025002400金阳光如意城东郡丽都平安先河海峰花园平花小区越海平安花苑尚东领域平安家苑项目多层住宅价格区间2500-2600元/接受度高元/平米33003200电梯公寓价格2700-2800元/之间接受度较高3100300029003.2 销售主力户型区间界定面积150140130120110100908070预测未来市场承接力有限，整体热销户型面积有变小的趋势。平安花苑东郡丽都金阳光平安如意城先河平安家苑海峰花园平化小区尚东领域项目空档面积区间90 以下市场供应

22、主力面积3.3 户型优劣研判热销户型东郡丽都越海平安花苑方正，合理的空间架构，面积、总价，符合当地经济承受能力，总价低缺点：入户门对卫生间均带观景阳台户型适中缺点：入户门对卫生间客厅接受度不高双卫设计，不符合当地消费习惯动静、干湿分区畅销户型主卧均带飘窗东郡丽都缺点：入户门对卫生间销售迟缓户型面积大、套二面积不符合当地消费需求热销户型户型设计合理，全板式建筑，南北通透平安先河热销户型功能齐全、动静、干湿分区，布局精巧90110平米的舒适型房源走量最好，套三房源多以舒适性的100115平米走量最优全框架板式高层，户型布局合理实用方正，每户客厅均带景观大阳台，主卧均带飘窗设计3.4 市场结论城东市

23、场放量大，是房地产开发主战场，电梯公寓市场放量高峰区域；市场以中高层电梯为主，多层为辅，多层受追捧，电梯公寓竞争激烈； 市场总价以25-40万中小户型是市场的主力需求；价位分段特征不明显，均价在2500-2800元/平米之间混战； 户型供应以二、三房为主，面积集中在90-125之间；90 以下小户型市场空白点；大户型多、中小户型少、产品同质化严重；90120平米区间房源走量最好，套三房源多以经济性100115走量最优； 随着国家的宏观调控和消费市场需求，主力户型面积区段有减小的趋势；本区域楼盘整体销售周期较长。3.4 项目视点市场突破点以价格对抗地段、以品质对抗竞争打造“平安宜居之城”高性价比

24、品质社区！ 本项目将同时面临板块内竞争和板块之间竞争： 板块之间竞争，我项目所在板块劣于中心城区、109沿线城北片区 板块内竞争主要来自我项目与金阳光如意城、东郡丽都、平安先河东区项目的竞争；板块内各项目基本以电梯公寓为主，板块将迎来产品竞争时代！第三部分：项目客群分析1、客群定位2、客群关注点3、客群需求模型建立1.1 一期客群定位政府公务员、机关事业单位职工区域内居民、个体工商户学校老师城东原址拆迁居民，乡镇打工返乡者周边三级县置业者八大工业园区客户西宁客户65151551.2 客群构置因数1.2.3.4.5.6.7.价格优势、区域价值可提升性西宁第二圈层、航空港门户规模效应因工作需、改善

25、型需求而购置家庭居住需要选择实用的户型；会进行适当的投资性考虑在同等价位条件下，选择附加值更高的产品因为工作原因，对便利的需求很突出；崇尚产品品牌效应临空经济辐射效应，区域现有价格、未来发展、驱使进城置业。1.3 主力客群特征政府公务员、工业园区、个体工商户、企业单位、学校从业人员是本项目的主要客户类型。购房群平均年龄在30-50岁之间工薪阶层，务实，追求性价比，对总价非常敏感客群的家庭年收入在8万-10万之间对物业总价的承受能力有限，购买力集中在25-35万之间客户置业多以自住为主，投资型购房比例较小对环境和社区配套有一定的要求，希望有方便的交通。1.2.3.4.5.6.第三部分：客群分析1

26、、客群构成2、客群关注点3、客群需求模型建立2.1 客群需求关注点决定购买的因素：朝向、楼层、总价控制决定购买户型决定购买： 实用性/经济性区域未来的以及、工业港门户带来配套决定购买功能型居住向往内陆生活生态居住型发展潜力、航空港的潜力建筑区域价格配套户型规划2.2 客群关注点分析在目前的市场背景下，各类型客户对于总价的关注极高；楼层户型是选择物业的核心要素；内部的园林、设施条件等附加价值成为舒适需求的第三关注要素。 目标客户对总价及其敏感,对楼层、户型配套、绿化（物业管理）相当看重。15100%93%79%79%1057%64%50%50总价楼层户型绿化配套交通物管系列1第三部分：客群分析1

27、、客群构成2、客群关注点3、客群需求3.1 客群需求模型建立客户需求：在满足基本居住功能的前提下，注重一定品质，对产品性价比有一定认可度客户分类客群占比置业目的购置原因客群描述需求面积（）购买要素购买力社区配套社区绿化智能系统建筑创新平安城区客户45%居住为主因工作需要改变居住环境而购置城区公务员、区域内企业白领、教育事业从业人员、个体工商户100-125工作方便，生活配套方 便 有一定品质， 有一定升值潜力30-40万基本商业配套、休闲中心、绿化、医疗设施、幼儿园、大面积绿化、水景点缀无线网络系统、小区一卡通、社区智能系统户型布局原住民5%居住为主家庭居住需要因家庭结构变化、拆迁等原因需要购

28、房的客群70-9020-30万基本商业配套、休闲中心基本社区绿化无特殊需求无特殊需求平安周边乡镇15%居住为主，少量投资价格、未来发展、驱使、靠近西宁长期在外打工， 接触新鲜事物多，向往城市化生活90-11525-35万完善商业配套大面积绿化，高大树木，草坪无线网络系统、小区一卡通、社区智能系统外立面西宁5%投 资 为主，少量居住价格优势、区域价值可提升性早期西宁边缘客户70-8520-30万完善商业配套、品质大堂大面积绿化、高大乔木新风系统、直饮水系统周边县客户15%居住为主工业园区， 但航空港门户效应有所作用二级城市投资与养老客户80-11540-35万完善商业配套、休闲中心、健身中心、游

29、泳池、医疗设施、儿童游乐设施、品质大堂大面积绿化亭子无特殊需求工业园区15%居住为主，少量投资因为临空经济而到来的偶得性客户空港外来客群90-11525-30万完善商业配套、品质大堂大面积绿化水景无特殊需求无特殊需求3.2 客群需求与产品的种植为改变现有生活结构与生活方式，寻求更好的生活可能而购房的客群塑造个性、制造向往项目三期项目二期项目一期适应市场：本地客户为主，按照本地市场价格梯度推进，引导本地消费者，塑造项目形象创造市场：拔高产品线，以区域内公务员为主导，带动周边县城、乡镇客户、挖掘需求，创造市场赢取高价值的回报拔高市场：以政府高级公务员、工业园区、西宁的客户为主导，以高端产品品质，实

30、现项目核心价值第四部分项目产品定位1、项目定位2、产品建议3、建筑风格建议4、园林景观建议5、社区公共配套建议1.1 定位导入2011年市场竞争激烈，市场供大于求区域活跃、遍地开花、板块之争各领风骚！房地产市场主导者已经是消费者说了算户型？会所?园林景观?健身馆?运动场？消费者在想什么？单纯的景观不足以让我们标新立异！我们认为：户型、会所、园林景观、健身馆、运动场、花园、水景都很重要。但关键要看怎么说！我们不仅卖房子，更重要的是在卖生态与健康生活。1.2 产品定位导向品质住宅KPI竞争区域概况项目发展方向户型有市场空白点价格与东、西南环路的品质住宅、无刚性价差周边环境无特殊自然人文资源建筑形式

31、、立面、园林和配套等方面做出亮点产品品质交通区位平安大道，行政办公中心、交通较为便利客观优势核心发力方向客观劣势无发力空间发展方向1.3 项目核心定位在充分考虑上述因素的基础上，结合SWOT分析的结果及对市场的判断，本案最终市场定位为：塑造产品高附加值，价值价格市场空缺，差异、创新产品“纯欧式风情”生态、健康社区引领全新生活理念的国际化精品居住区国际生态健康1.4 产品形象定位生态平安、绿动西宁都市健康生活花园社区都市(国际)花园1.5 宣传形象定位运动就在家门口！1.6 产品档次定位亚高端品质楼盘，多元化产品线组合多元化产品线，促进销售成长潜力和项目发展趋势；保持产品结构最优化，增加产品利润

32、率满足不同偏好消费者多方面需求，提高产品的市场占有率。 减小市场需求变动性的影响，分散市场风险，降低客户流失。有利于企业向市场的纵深发展，寻求合适的目标市场第四部分项目定位1、项目定位2、产品建议3、建筑风格建议4、园林景观建议5、社区公共配套建议2.1 规划设计原则与建议创新性、唯一性、差异化地块进行整合统一规划，突出项目的规模优势，同时有效的平衡地块优劣差异；充分利用地块地形；打造坡地景观，以层次感、立体感、强调景观的均原则；在资源较好的地块上设置对应较好的产品，确保资源的合理利用；建筑以日照分析为原则，考虑以南北朝向，解决采光通风，日照等多种因数问题；设计流畅而经济实用的道路系统，体现“

33、人车分流”的基本原则；局部底层架空，增加绿化面积，同时设置休闲娱乐会所以及老年娱乐活动场所；园林以欧式“生态园林，健康生活“为主题，设计以景观绿地，小景观节点、小品水系为主，休闲长廊、叠水喷泉、健康步行道、为补充的小区景观布局。2.2.1总平规划建议高低错落，外围合而局，内点状布局物业组合：以18层高层电梯为主，25层高层电梯公寓作点缀，三面临街底商 特点1 主力18层高电梯为主确保平安区域市场接受。 特点2 高低错落，整体美观，同时满足客户不同的消费需求。 特点3 多数楼宇可以保证正南北朝向，户型方正、经济适用。 特点4 围合景观而造建筑，建筑点状分布景观四周，保证任意方向的阳光清风，最大程

34、度缓解高层建筑的建筑密度，确保户户通透性。 特点5 确保超低的建筑密度（控制在24%），利用立体空中景观，可凸显“超100”立体绿化率概念，将本案的绿茵概念做足。2.2.2建筑规划建议 特点1流动的“园宅” 户型中引入“园宅”的新平面形式，把户内的花园作为中心，强调绿色生态的舒适感觉。客厅、饭厅、主人房等空间围绕半开放式花园来布置，花园的玻璃间隔优秀的采光性能使户内空间产生高度的流通感，从而让空间极具灵活性，满足更多元的要求。 特点2 空中绽放的“花房”（会开花的房子） 将常规的集中式封闭核心筒打破，构成一个半开放的交通体，再通过建筑空间的变化营造出两层一个的空中绿化平台，这个绿化平台除了能使

35、每个户型都拥有良好的对流通风与两个朝向的采光，还释放出一个优美的空中绿化环境，使每两层的住户形成一个邻里单元，这个空中的活动平台便给住户提供了一个邻里间相互沟通的空间从而引导出一种新型的邻里居住模式。 特点34.5-6米首层架空：平安首创，构架社区活动空间最大化 所有建筑底部均设架空层，增加绿化面积，改善庭院空间内的通风，且视线通畅。社区活动空间最大化，是对所有居者的最大回馈。2.2 产品设计建议1、 容积率保持在2.8左右、高层电梯公寓，总高控制在80米以内，层高3.15米2、 尽量板式布局、三个单元组合一幢，南北朝向；3、建议设置会所（商务会馆），提升项目品质;4、 临街面布置底层社区配套

36、商业，商业局部2-3层设计（降低单体商业比重）；5、 住宅户型面积以70-110平米的平层为主，设计 “步入式衣橱”、“洗厕分离卫生间等个性化、人本化设计；6、户型要求面积紧凑、设计新颖，突出合理性、功能齐全、充分考虑通风采光； 动静分开、干湿分区等，并注意管线布置的合理性及隐蔽性7、 所有户型均需考虑景观的视角，尽可能提高每户的景观价值；8、 避免暗卫、暗厨房或其他不能直接采光的设计；9、 注意客厅的舒适度，客厅开间可适当放宽；10、 追求户型的方正，阳面设置飘窗、一步式阳台、180度观景窗、阳台、入户花园等；11、考虑百变空间的设计，以取巧的设计争取更多可利用面积，增加产品附加值。2.3

37、产品组合建议住宅：总价不高，户型适用，使用方便较为舒适；SOHO公寓/单身（老年）公寓：可兼投资、单身自住、小俩口初次置业、老年居住， 小企业办公功能，可兼容商务酒店功能，投资性好；商业：区域高档商业区，社区商业配套，临街商业形态的自然延伸；2.4 一期户型配比建议户型的功能：户型设计应该努力创造室内 “多用途”空间，应该体现出： （单体）主力户型面积应体现“高品质、低总价”趋势； 室内布局、功能分区、尺度等符合“高舒适度”的要求 70130作为主要面积区间，85-105平米为主力户型，105120户型作为次主力面积，120以上的大面积户型作为补充。为了提高产品的适应性，和未来销售过程中的抗风

38、险能力，建议设计过程中应考虑组合变通的可能； 40-48 作为本区域市场空白点，本项目1期市场 85-125平米偷面积在25%以内。点，总价控制原则。小套一单卫40-488%小套二单卫70-85(储藏间)15%大套二单卫85-95（功能房）12%小套三单卫95-105（经济型）40%小套三双卫105-115（舒适性）15%大套三双卫115-125（豪华型）10%2.5 户型平面设计 方案应布局合理，功能分区明确，尽量减少交通面积。户型设计在保证基本功能齐备的前提下，使其极具人性化，尺寸设计合理， 方正宽敞，面积上尽量集约化。考虑地域居住的传统习惯，力争户户朝阳， 南北通透。为体现小区生态、健康

39、、闲逸、精品的整体理念，客厅、主卧室应设计在最好景观及最好朝向的位置。 房型设计尽量将使用功能细化，充分考虑入户花园、储藏空间等。其次要考虑房间的适应性，充分适应空间不同功能使用的需求。户型设计以两房和三房为主。住宅入户花园入户花园飘窗大套二/板式/1梯2户2-2-1 面积：92.1面积区间：80-90平米全部赠送赠送一半 2房2厅2卫户型特点： 户型方正，明厨明卫，南北通透 客厅和餐厅具有3.95m挑空 夹层面积全赠送 凸窗、阳台点赠送 套二（功能房）、套三双卫/组合户型入户花园入户花园改/书房（衣帽间） 小套三双卫户型全部赠送赠送一半主要定位于两人或三口之家居住，空间布局合理,功能齐全；注

40、意飘窗,观景阳台的赠送和赠送的实用性户型设计要点：n 户型面积100平米以下n 户型基本方正，南北通透n 明厨明卫n 阳台、飘窗等延展空间主卫可改衣帽间/书房/储物间/藏酒室等高层户型-两居户型打造原则78、75平米+2房板式/2梯4户2房露台表现露台表现3-2-1面积：112 1+1模式户型2房+2房 150平方米的大户型，可以分割成两个70多平方米的小户型。 2010.3后，户型设计出彩在今年3月以后报规，成都市严格执行控制面积赠送， 万科、蓝光对户型设计进行了新的思考，力求做到控制户型面积、保证使用实用性和寻求其他方式进行户型赠送。建面：75平米以内SOHO公寓常规户型：建筑面积约60多

41、平米，或 50多平米带功能空间/功能房，实现小套二转变4.9-5.6米层高,户型尺寸可在网上查看；实际空间效果可在项目样板房感受； 临街商业：独立会所位置建议一：会所位置本案会所设计的区位，位于化隆路的主入右侧。此区位用于住宅的开发价值远远大于商业，加上会所在项目交付后也会作为对外运营和招商的商业。会所位置， 为配合项目开发需要，在拆迁工作进度缓慢的情况下，建议与启动区域进行互动。3F2F32FF民和路商业层数调整建议局部2-3层（图示）化隆路商业层数调整建议局部2-3层（图示）建议二：民和路、化隆路商业层数调整本案西邻的民和路和北邻的化隆路，为双向四车道设计，路面较好，为车流和人流的主要干道

42、。其毗邻的居住小区在拆迁后，可能会有对街商业的前景和潜力，除了可经营传统的社区配套商业外，还可经营餐饮、娱乐等业态，未来的商业潜力较大。综合各方因素，结合商业前瞻性，为充分让临街商业价值最大体现，建议将民和路和化隆路的商业层数由现设计的两层调整为局部2-3层。1F2F1F1F建议三：享堂路商业层数调整建议享堂路路面较窄，且不作为车流和人流的主要干道商业的临街价值相对较小，设计为 两层的底商，在第二层商业的销售和招商方面，均面临一定的压力，建议在享堂路的 商业层数设计上，调整为局部1-2层楼的底商形态，降低开发风险。2.4 户型创新建议 精彩演绎入户花园式设计（可变的灰空间）对于追求居住安逸、舒

43、适、放松的现代都市人而言，什么样的建筑才能引起更多人的青睐呢？除了景观环境、配套条件以及地段优势外, 房屋自身的室内环境和户型设计也成为选房居住的重要因素。也许不少人都梦想过这样的生活：与客厅甚至是卧室相连的宽大露台上，红花绿草生机勃勃，竞相斗艳，吐露芬芳闲暇的时候，可以在花团锦簇中品茗、谈心，仰望天空之高远，俯瞰坡地之葱茏。在与自然的直接交流中，纵有千般心绪，也会豁然开朗。在高层住宅中努力实现“有天有地”的居住理想，将自然主义生态观在户型中加以表达；运用更多开敞空间将采光、采景充分发挥，弥补高密度带来的部分缺憾；增加户型中开敞空间的设置，也在于提高产品的附加值，取得竞争优势；住户可在入户花园

44、内摆放一些绿色植物和休闲物品。在这块绿色空间里，您可以尽情放松、娱阅。入户花园设计的出现， 让户型的平面布局、功能分布上更加合理，一定程度上减少了传统户型设计上的空闲面积。入户花园图例赏析1在户型设计上，入户花园出人意料地实现了转移房屋内过渡面积和多流线入户。将部分房屋的大门设置 在入户花园中，不仅房 间内可以免去以往衔接 客厅和卧房的走道，更 能令家庭成员各行其道，实现多流线入户。入户花园图例赏析2入户花园的设计是把小区绿化真正送到了每家每户中，让住户感觉到人与自然的零接触，真正体现绿色生态的居住涵义，符合现代人追求居住环境求。入户花园图例赏析3当你打开家门，展现在面前的不在是一览无余的客厅

45、与卧室，而是绿意盎然的花园。入户花园图例赏析3台可变空间由于新规划规定阳台进深超过1米8即计算全面积，因此阳台进深要控制在1米8以内；设计进深在1-1.2米的储藏室与阳台相连，以此达到赠送空间可变化为房间的目的。阳台（花池）储藏室不是露台；也不是天台；是空中的庭院；不需要更大的面宽解决了采光难题；更重要是还原了一种生活情态，高层住户也有了自家的小院；台空中庭院台附加值台不需要宽大，但是提供了更多的与自然交互的机会与可能性；与自然开放、交互的精神主线贯彻规划、户型以及产品的各个方面；不仅仅是面积的附加值， 更是产品支撑的生活形态；窗窗和门的界线模糊化设置低窗政府规定要求增设护拦，不如再进一步，在窗外设置很小的外台，进一步提高附加值，打造个性化的风格和；变化之后的低台飘窗窗低飘窗飘窗因其有效的扩大了户型的使用面积而在客户中广受欢迎，一时间成为了户型设计的必备元素之一；但因安全问题政府加强了控制，但是飘窗对于户型的附加值提升依然十分突出；窗低平窗与户外景观互动尤其在具有较好景观视野的单位中，低窗使业主在房间内能够充分感受到与自然的交流；高层建筑，俯瞰远景更有升腾之感，低窗则最大限度延展了自然的垂直视野；一步式