20110601别墅市场价格分析.ppt

1、丰泰旗山橡树郡 别墅竞争市场价格对比分析,丰泰旗山绿洲项目组 2011-5-8,效果：通过影响市场预期和持续加息对购房成本的增加，作用逐渐释放 市场心态变化：主要在加息后期出现明显变化,效果：投资/投机型需求在本次重点打击之列,大户型/合拼户型受政策影响明显 市场心态变化：供求方处于观望阶段、市场可能会出现下一波反弹,效果：需求被抑制加上负利率的影响消除，资金可能由楼市转向银行，市场加剧下滑 市场心态变化：加息持续影响楼市、买方形成房价下跌预期,政策分析：政策强硬，市场不乐观，尤其是多重因素影响下，市场扑朔迷离,1.市场分析,国际公馆,目前东莞城区在售联排别墅以世纪城国际公馆为主，且与本项目为

2、邻，为主要定价参考对象。,销售情况分析： 2009年推售一区联排别墅约60套，由于售价较低，约1.8-2.0万/平，除5套单价较高的单位未售出外，其他的消化完毕； 2010年以推售洋房和叠加别墅为主，联排别墅无新货供应； 2011年1月26日，二区别墅产品开盘，推出52套联排别墅，整体均价去到2.5万元，开盘当天消化10套单位，截止到目前共消化16套。 由于3月推出洋房新组团，别墅产品销售力减弱，且售价较高，走货相对较慢,在售联排,【竞争项目定价分析】,30,31,32,33,34,35,36,37,38,39,38,40,41,54,三 定价策略,09年发售，均价约1.9万/平,10年发售，

3、均价约2.2万/平,备注：均价计价面积为地上面积,国际公馆,30,叠加产品,31,34,36,37,38,39,40,41,54,联排销控开花图,高层洋房,【竞争项目定价分析】,国际公馆定价说明,1、国际公馆二期联排别墅定价分三个区域：第一，临近高层洋房的区域，总价约400-500万；第二，内景区域，不临水，不临高层洋房，总价约530-600万；第三，临水区域，总价约620-780万； 2、单边位与中间位的总价差在80万至150万之间； 3、二期联排最高价别墅位于54栋，因临湖水域面积最大，且位于片区中心位置，均价去到2.5万元/平米，总价为620-780万；最低价别墅位于34栋，临路，且与高

4、层洋房相临，均价约1.85万元/平米，总价为400-490万。,注：以上均价按地上建筑面积计,【竞争项目定价分析】,鼎峰尚境,东莞东城黄旗山片区项目，2010年年底推售22套联排和12套双拼，周末两天售罄,销售情况分析： 2010年9月，开始针对别墅产品的蓄客，进行小众客户拜访和宣讲； 2010年12月11日，即开盘前一周，在玉兰大剧院举办蔡琴演唱会，逾千人参加； 2010年12月19日，别墅产品开盘，推售的31套全部售完；第二天，用于销售中心的最后3套联排售出。,22套联排+12套双拼,【竞争项目定价分析】,12套双拼，10年年底发售，均价约2.8万元/平米,22套联排，10年年底发售，均价

5、约2.2万元/平米,16栋,13栋,备注：均价计价面积为地上面积,【竞争项目定价分析】,鼎峰尚境,鼎峰尚境定价说明,1、联排单位产品素质基本相同，价格差主要体现在中间位与单边位上，单边位均价约2.4万元/平米，总价约620万；中间位约2.0万元/平米，总价约500万； 2、由于联排单边意向客户密集，为促使中间位快速走货，单边位和中间位在价格上有较大价差，且开盘当天，价格进行了七次调整，所以出现了中间位比单边位总价低出100-150万的情况。,【竞争项目定价分析】,注：以上均价按地上建筑面积计,高层与别墅混搭,凯旋公馆,西平区五月新推售别墅产品。,83套联排拼,【竞争项目定价分析】,8栋,9栋,

6、10栋,14栋,13栋,16栋,15栋,17栋,首批推出40套联排，均价约2.0万元/平米（不含地下室），已售29套。,凯旋公馆,凯旋公馆定价说明,1、联排单位产品价格差主要体现在中间位与单边位和临路与不临路两个方面，内部景观单边位均价约2.3万元/平米，总价约600万；内部景观中间位约2.0万元/平米，总价约480万，临路单边位均价约1.8万元/平米，总价约430万；临路中间位约1.7万元/平米，总价约380万； 2、由于项目联排临路单位较少，大部分处于内部景观区，整体单位的价差不大，总价差在100-150万之间。,【竞争项目定价分析】,注：以上均价按地上建筑面积计,万江区域五月中旬新推售别

7、墅产品，首批推售40套。,50套联排+60套双拼,【竞争项目定价分析】,葡萄庄园,联排,双拼,首批推出20套联排，均价约1.8万元/平米（不含地下室），已售13套。,葡萄庄园定价说明,1、联排单位产品位置及景观基本相同，价格差主要体现在中间位与单边位上，单边位均价约1.8万元/平米，总价约450万；中间位约1.6万元/平米，总价约350万； 2、由于联排都处于项目边缘区域，内部中心景观少，联排价格整体偏低，联排单位整体均价在1.9万/平米左右。,【竞争项目定价分析】,注：以上均价按地上建筑面积计,【市场价格对比】,首批临路单位在价格策略上应以走货为主 建议均价为1.7万-1.8万，总价为350

8、-430万,内部景观单位在价格策略上则是实现利润的主要货量 建议均价为2.1-2.3万元/平米，总价约为490-700万,中间临水单位，建议均价在2.2-2.4万元/平米，总价为550-650万,中间靠近莞深高速单位，受噪音影响因素，建议均价为1.9-2.1万元/平米，总价为460-550万,A类,B类,C类,B类,莞深高速,高层洋房,东升路,近期在售成交同档次产品,鼎峰尚境13# 248（地下109 ）,1.A类产品单边位,国际公馆32# 268（地下67 ）,凯旋国际13# 261（地下94 ）,葡萄庄园12# 241（地下84 ）,叠加产品,32,31,35,联排,双拼,对比产品具体类型

9、及成交价位,1.A类单边位产品,静态比准均价,本项目的静态市场比准均价在不考虑市场动态变动的情况下，得出本项目的A类单边位产品静态市场比准均价为： 20900元/,1.A类单边位产品,近期在售成交同档次产品,鼎峰尚境13# 248（地下106 ）,2.A类产品中间位,国际公馆32# 233（地下62 ）,凯旋国际13# 242（地下92 ）,葡萄庄园12# 226（地下41 ）,叠加产品,32,31,35,联排,双拼,对比产品具体类型及成交价位,2.A类中间位产品,静态比准均价,本项目的静态市场比准均价在不考虑市场动态变动的情况下，得出本项目的A类中间产品静态市场比准均价为： 18440元/,

10、2.A类中间位产品,近期在售成交同档次产品,鼎峰尚境16# 239（地下105 ）,3.B类产品单边位,国际公馆30# 269（地下67 ）,凯旋国际15# 262（地下94 ）,葡萄庄园41# 241（地下84 ）,叠加产品,32,30,35,联排,双拼,对比产品具体类型及成交价位,3.B类单边位产品,静态比准均价,本项目的静态市场比准均价在不考虑市场动态变动的情况下，得出本项目的B类单边位产品静态市场比准均价为： 19968元/,3.B类单边位产品,近期在售成交同档次产品,鼎峰尚境16# 242（地下103 ）,3.B类产品中间位,国际公馆30# 233（地下62 ）,凯旋国际15# 24

11、3（地下92 ）,葡萄庄园41# 226（地下41 ）,叠加产品,32,30,35,联排,双拼,对比产品具体类型及成交价位,3.B类中间位产品,静态比准均价,本项目的静态市场比准均价在不考虑市场动态变动的情况下，得出本项目的B类中间位产品静态市场比准均价为： 17849元/,3.B类中间位产品,近期在售成交同档次产品,鼎峰尚境19# 242（地下107 ）,3.C类产品单边位,国际公馆31# 258（地下68 ）,凯旋国际14# 262（地下94 ）,葡萄庄园47# 241（地下84 ）,叠加产品,32,31,35,联排,双拼,对比产品具体类型及成交价位,3.C类单边位产品,静态比准均价,本项目的静态市场比准均价在不考虑市场动态变动的情况下，得出本项目的C类单边位产品静态市场比准均价为： 17680元/,3.C类单边位产品,近期在售成交同档次产品,鼎峰尚境19# 242（地下104 ）,3.C类产品中间位,国际公馆31# 230（地下62 ）,凯旋国际14# 242（地下92 ）,葡萄庄园47# 226（地下41 ）,叠加产品,32,31