世联城市进入策略研究分享

1、城市进入策略研究分享,谨呈:XX集团,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,世联的研究思想（1/2）,特征： 区域中仅有一个大规模城市，整个区域的资本、人才等各种资源向核心城市不断集聚； 核心城市吸聚的力量远大于外扩的力量 取地机会： 在区域中心城市取地,特征： 区域中心城市规模膨胀，不断向外沿扩张，城市周边出现以某种功能（居住、产业等）为主的快速发展的副城区； 郊区化成为中心城市发展的趋势 取地机会： 区域中心城市近郊土地具备较好的市场机会

2、,区域中心城市大都市化阶段,中心城市主城区,副城区,特征： 区域中心城市与周边其他城市形成了产业分工和功能互补，根据行政地位与经济实力等级逐渐形成区域次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市等城市等级； 中心城市外扩的力量凸显，成为发展趋势 取地机会： 区域中心城市以外的次中心城市、功能中心城市、增长型城市等均具有较好的市场机会,（案例借鉴：日本东京城市发展进程）,大区域中的城市发展阶段,区域中心城市,副城区,副城区,副城区,小城市,小城市,小城市,小城市,小城市,小城市,小城市,小城市,小城市,小城市,世联的研究思想（2/2）,世联的研究思想： 以全国范围的城市等级划分为基础，结合贵集团自

3、身的企业战略发展要求，进行初步的城市筛选； 通过房地产市场上升潜力的系统研究，选择在房地产市场价值实现潜力高，房价满足快速上升条件的城市进入； 根据高潜力市场的进入性条件与所在区域的潜力条件，判断聚焦区域； 借鉴成功企业的发展经验，结合自身条件最终确定进入的目标城市,全国范围的城市梯级研究,集团取地要求,房地产快速上升市场的一般规律,高潜力市场的进入性条件判断,目标城市,高潜力区域条件判断,借鉴成功经验,世联的研究方法：七次筛选确定目标城市,目标城市,全国范围的重点城市,第一次筛选： 中国城市梯级划分,战略性进入倾向的城市,第二次筛选： 企业发展要求,第三次筛选： 房地产市场价值实现潜力,市场

4、价值实现潜力高的城市,满足房价快速上升条件的城市,第四次筛选： 房价快速上升条件,第五次筛选： 城市的进入性条件,具备进入性条件的城市,1,2,3,4,5,优选城市归属城市群内部条件比较,借鉴成功企业扩张经验并结合自身条件,第六次筛选： 城市群内部优势比较,第七次筛选： 成功经验借鉴,我们的研究范围集中于中国已经形成及即将形成的十七个城市群与城镇密集区,什么是城市群 城市群（城市带、城市圈、都市群或都市圈）指以中心城市为核心，向周围辐射构成城市的集合。城市群的特点反映在经济紧密联系、之间的产业分工与合作，交通与社会生活、城市规划和基础设施建设相互影响。由多个城市群或单个大的城市群即可构成经济圈

5、。 为什么以城市群作为研究范围 城市群是区域经济的主要划分单位； 城市群是国际竞争的基本单位 ； 城市群能够反应城市之间的有机联系与功能分工； 城市群划分标准 根据国家十一五规划及地方规划的划分标准，将中国大部分城市划分为17个城市群及城镇密集区,第一次筛选： 中国城市梯级划分,1,长三角城市群,2,珠三角城市群,3,京津冀城市群,4,山东半岛城市群（青岛-济南-烟台-威海-淄博）,5,辽中南城市群（沈阳-大连-鞍山-营口）,6,川渝城市群（成都、重庆）,7,中原城市群（郑州、洛阳）,8,海峡西岸城市群（厦-漳-泉-福）,9,湘中城市群（长-株-潭）,10,关中城市群（西安）,11,长江中游城

6、市群（武汉）,12,哈大齐城市群（昆明、大庆）,13,滇中城市群（昆明）,14,淮南城市群（合肥）,15,黔中城市群（贵阳）,16,北部湾城市群（南宁、北海、钦州）,17,环鄱城市群(南昌）,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,注：十七个城市群并未完全包括我国的所有城市，西部的大部分城市尚未形成城市群,根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四个等级,一级城市群经济总量达到10000亿以上，包括：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛城市群； 二级城市群经济总量在50007000亿，包括：辽中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城

7、市群、湘中城市群； 三级城市群经济总量在20003000亿，包括：关中城市群、长江中游城市群、哈大齐城市群等； 经济总量2000亿以下为四级城市群,第一次筛选： 中国城市梯级划分,一级城市群,二级城市群,GDP10000亿以上,GDP50007000亿,三级城市群,GDP20003000亿,四级城市群,GDP2000亿以下,GDP,城市群,资料来源：2004年城市群经济总量统计,长三角,珠三角,京津冀,辽中南,川渝,中原,海峡西岸,湘中,山东半岛,关中,长江中游,哈大齐,根据城市经济总量与人均财富水平，将城市群中的代表城市进行等级划分与排序,第一次筛选： 中国城市梯级划分,国民生产总值（GDP

8、）是衡量城市总体经济实力的最主要和直观的经济指标；,城市经济水平与人均财富水平是评估城市发展成果的最重要的两个方面；,人均可支配收入是衡量城市人均财富水平的代表指标。,城市等级划分方法： 将城市按照经济总量水平划分等级，同一等级城市根据人均财富水平进行排序。,中国代表城市梯级模型,同一级别城市中，根据城市在城市群中的功能等级细分为区域中心城市（即各城市群中的中心城市）和区域重点城市（包括各城市群中的次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市），以反映各城市影响力差异； 同一级别城市按照人均财富水平（人均可支配收入）进行排序，以反映购买力差异；,第一次筛选： 中国城市梯级划分,昆明,顶级城市,一

9、级城市： 区域中心城市,一级城市： 区域重点城市,二级城市： 区域中心城市,二级城市： 区域重点城市,三级城市： 区域中心城市,三级城市： 区域重点城市,注：城市梯级图表形式参见附件,注：第一次筛选排除的城市：人均可支配收入低于10000元的中小城市,城市发展阶段与进入建议,单中心阶段,大都市化阶段,辐射外围城市阶段,顶级城市,一级区域中心城市,二级区域中心城市,三级区域中心城市,上海、深圳、北京、广州,杭州、南京、天津、青岛、大连、沈阳、成都、重庆、武汉,厦门、长沙、郑州、石家庄、长春、南昌、哈尔滨、合肥、西安、昆明,贵阳、南宁,取地机会,在区域中心城市取地,区域中心城市近郊取地,城市群内与

10、中心城市具有 直接交通联系的城市取地,第一次筛选： 中国城市梯级划分,贵集团对城市选择的要求,第二次筛选： 贵企业发展要求,城市选择的目的,选择的城市作为战略性进入而非机会型进入,城市选择的区域方向,*城市不考虑进入； 重点关注城市群；,城市房地产市场价值实现潜力判断：城市人口密度与城市人均财富水平,计算说明： 城市人口的统计数据包括全市总人口、市区人口、户籍人口、常住人口等数种统计，在本次计算中主要采用市区常住人口的统计数据（常住人口更能反应真实的房地产需求），少数城市因缺少统计数据，采用市区户籍人口进行计算； 城市总面积包括众多山体、水体、耕地等不可建设面积，不符合房地产用地建设的真实情况

11、，因此采用城市的建成区面积作为计算指标。,第三次筛选： 房地产市场价值 实现潜力,城市房地产市场价值实现的两个根本因素： 城市人口密度，城市人均财富水平 （其中人均财富水平，即城镇人均可支配收入，已在城市梯级排序中予以考虑）,城市建成区人口密度=市区常住人口市区建成区面积,筛选原理,城市人口密度的计算方法,城市研究总结：房价快速上升的指标关系,第四次筛选： 房价快速上升条件,优选城市进入性条件的考虑因素,第五次筛选： 城市的进入性条件,优选城市房地产指标,数据来源：各城市2006年统计公报，各城市统计信息网，各城市政府网站，搜房数据库；更多城市房地产指标数据详见附件,第五次筛选： 城市的进入性

12、条件,投资潜力指标 1、经济发展情况（GDP、人均GDP、GDP增长率） 2、房地产开发投资规模（固定资产投资、房地产投资） 3、人口规模（常住人口、市区人口） 4、人均使用面积规模（人均住宅使用面积） 5、供给规模（施工面积、竣工面积） 6、需求规模（销售面积） 7、购买力水平 （人均可支配收入、人均储蓄余额、恩格尔系数） 投资风险指标 1、房地产投资风险：房地产投资/GDP、房地产投资增长率/GDP增长率 2、购买力风险：房价/人均可支配收入、房价增长率/收入增长率 3、供求风险：施工/销售、竣工/销售,促进城市群发展的六大主导因素,内在驱动力：工业化,外在带动力：外向型经济,强力催化剂：

13、产业集群,协调引导：政府作用,经济纽带：交通网络,经济增长极：核心城市,大城市群的兴起和发展都是以工业化为基础。英格兰城市群、德国鲁尔城市群、法国巴黎城市群、美国大西洋城市群与五大湖城市群均是伴随工业化的进程而形成。,外商直接投资对增强城市群的经济总量和实力，推进其工业化、城市化的进程起到了极大的促进作用，特别是对城市群的龙头城市作用更为明显。,城市群内各城市的协作、分工与竞争均由高增长的产业群所带动的产业带作用。产业集聚与产业带的形成是大城市群构筑核心竞争力的基础。,城市群的核心城市以其巨大的技术经济能量向其腹地进行辐射和扩散，影响着城市群内的每一城市，能够带动腹地的区域经济更快发展。,发达的交通体系和现代化通讯网络是城市群内各城市间缩短时间、空间距离，提供便捷沟通、辐射的纽带和桥梁，是形成