工程经济学课程设计

1、工程经济学课程设计报告书 专 业： 工程管理 设计题目： 某房地产项目财务评价姓名： 李 云 飞 学号： 指导老师： 李 红 民 成绩： 土木工程与建筑学院2013 .2 序 言随着我国经济的飞速发展，工程建设在国民经济中的地位越来越重要。根据工程建设项目自身的独特性和一定的技术性，为了锻炼我们的理论知识，课程设计的意义就格外重大。课程设计是验证课堂理论、巩固和深化课堂所学知识的重要环节。本课程设计的目的是使学生了解工程技术与经济效果之间的关系，熟悉工程技术方案选优的基本过程，全面掌握工程经济的基本原理和方法，具备进行工程经济分析的基本能力。由于准备的不是十分充足，文中难免有一些问题，希望老师

2、能给与斧正。本课程设计是在李红民老师的悉心指导下完成的，李老师广博深厚的学术造诣、严谨踏实的治学态度、勤勉务实的敬业精神、诲人不倦的师德师风给我留下了深刻的印象，一直令我十分敬仰。本课程设计能顺利完成，离不开老师和同学的关心和帮助，在此感谢老师的指导和帮助。编者目录序 言2方案一4一项目概况4二投资概算41.建设投资估算42.建设期利息估算5三资金筹措计划5四收益及成本的估算61.营业收入的估算62.增值税的估算63.营业税金及附加的估算64.总成本费用的估算7五项目经济效益评价71. 利润与利润分配表的编制72.计算盈利能力指标9方案二12一 项目概况12二 投资概算121.建设投资估算12

3、2.建设期利息估算13三资金筹措计划14四收益及成本的估算141.营业收入的估算142 增值税的估算153 营业税金及附加的估算154 总成本费用的估算15五工程项目经济效益评价161 财务报表的编制162.计算盈利能力指标17六工程项目的不确定性分析191.盈亏平衡分析192 敏感性分析19经济分析结论意见20一 经济分析计算指标20二 结论分析意见20参考资料21 方案一一项目概况 某房地产开发商决定在武汉建一座30层商业住宅，建设用地50000(75亩），容积率为4：1，总建筑面积20万,建设期为3年，建设期投资分别为25%、45%、30%，贷款每年年末等额付款。该楼盘地理位置好，销售价

4、格为15000元/，销售期3年。二投资概算1.建设投资估算表1-1 建设投资估算基本数据序号序号名称建筑面积 估价单价（元）估算价（万元）1土地费用500001200060000.00 2城市基础工程设施配套费801600.00 3消防设施配套费5100.00 4生活垃圾服务费12240.00 5白蚁防治费1.326.00 6勘察设计费600.00 7规划管理费1.836.00 8说建筑安装费150030000.00 9设备购买费1000.00 10供水电费20400.00 11管理费200.0012预备费9617.88说明：1.土地费用800万元/亩 2.勘察设计费取建筑安装工程总造价的2%

5、； 3.电梯单价25万（网络数据），共40部； 4.供水电费为20元/（估算）； 5.管理费200万（估算）； 6.预备费：基本预备费（6000016001002402660036300001000400200）5%4710.1（万元） 7.涨价预备费：以工程静态投资94202万元为计算基础，建设期为3年，第一年投资25%，第二年投资45%，第三年投资30%，建设期内物价水平比较的不稳定估计物价上涨指数为2.5%。 第1年涨价预备费为： PC19420225%（12.5%）1588.76（万元） 第2年涨价预备费为： PC29420245%（12.5%）12146.04（万元） 第3年涨价预备

6、费为： PC39420230%（12.5%）12172.98（万元） 则该项目的涨价预备费为： PCPC1PC2PC3588.762146.042172.984907.78（万元）2.建设期利息估算 预估项目贷款60000万，年利率7%采用年中支付，贷款分3年投入，第一年15000万，第二年27000万，第三年18000万表1-2 建设期利息估算 （单位：万元）项目1234利息累计当年累计欠款0.00 15525.00 44556.7566305.72当年借款15000.00 27000.00 18000.00 当年应计利息525.00 2031.75 3748.976305.72年末欠款累计

7、15525.00 44556.75 66305.72可知工程总造价为：6000016001002402660036300001000400200+9617.88+6305.72=.6万元 自有资金为：50125.6万元 占总资金的45.5%三资金筹措计划 自有资金为50125.6万元，第一年投资25%，第二年投资45%，第三年投资30%，银行贷款投入同自有资金。具体见下表：表1-3 项目总投资使用计划与资金筹措表 （单位：万元）序号项目1231总投资27531.4049556.5233037.681.1建设投资27006.447524.7729288.711.2建设期利息525.00 2031

8、.75 3748.97 2资金筹措27531.4049556.5233037.682.1项目资本金12006.4020524.7711288.712.2债务资金15525.00 29031.75 21748.97四收益及成本的估算1.营业收入的估算 由于近几年房价一直稳升不降，而该地区由于地理优势，房价平均每平方米12000元，在3年经营期内，第一年售出40%，第二年售出30%，第三年售出30%。 第一年的销售收入：40%1200096000（万元） 第二年的销售收入：30%1200072000（万元） 第三年的销售收入：30%1200072000（万元） 则总销售收入为万元。 2.增值税的估

9、算增值税率为17% 第一年应纳增值税：9600017%16320（万元） 第二年应纳增值税：7200017%12240（万元） 第三年应纳增值税：7200017%12240（万元） 3.营业税金及附加的估算 根据武汉市政府规定，该项目房产税依照原值扣除30%计税，税率为1.2%，城镇土地使用税税率为每平米4元，城市维护税按增值税的7%计算， 其它费用及附加按增值税3%计算。 应纳房产税=60000（1-30%）1.2%=504（万元） 城镇土地使用税：480(万元) 城镇维护建设税：第一年163207%1142.4（万元） 第二年 122407%856.8（万元） 第三年 122407%856

10、.8（万元） 其它费用及其附加：第一年 163203%489.6（万元） 第二年 122403%367.2（万元） 第三年122403%367.2（万元）表1-4 营业收入、增值税、营业税金及附加估算表 （单位：万元）序号项目合计4561营业收入.0096000.0072000.0072000.002增值税51000.0016320.0012240.0012240.003营业税金及附加5832.002216.001808.001808.003.1房产税1512.00504.00504.00504.003.2城镇土地使用税240.0080.0080.0080.003.3城市维护建设税2856.0

11、01142.40856.80856.803.4其它及附加1224.00489.60367.20367.204.总成本费用的估算 （1)无形资产摊销估算，在3年销售期内平均摊销，每年摊销费=60000/3=20000（万元）；（2）财务费用估算，长期贷款每年还本66305.72/3=22101.91（万元） ； （3）工资及福利费估算，宣传及销售人员70人，年薪4万，管理人员30人，平均年薪8万，每年工资及福利520万； （4）营业费估算，经预测每年营业费220万，用于策划、宣传、推销广告等；（5）总成本估算，本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本只包括折旧费、摊销费、修理费、工资

12、及福利费，可变成本包括财务费用及营业费； 表1-5 长期借款还款计划表（i=7%) （单位：万元）序号内容4 561 期初欠款累计66305.7244203.8122101.912 当期偿还本金22101.9122101.9122101.913 当期偿还利息1547.133094.271547.134 期末欠款金额 44203.8122101.910表1-6 总成本费用表 （单位：万元）序号项目4561无形资产摊销20000.0020000.0020000.002财务费用1547.133094.271547.133工资及福利费520.00520.00520.004营业费220.00220.00

13、220.005经营成本740.00740.00740.006总成本费用22287.1323834.2722287.13五项目经济效益评价1. 利润与利润分配表的编制表1-7 利润与利润分配表（所得税率为25%） （单位：万元）序号项目合计4561营业收入.0096000.0072000.0072000.002营业税金及附加5832.002216.001808.001808.003总成本费用68408.5322287.1323834.2722287.134利润总额.4773712.8748165.7349712.875所得税42897.8718428.2212041.4312428.226净利润

14、.655284.6536124.3037284.652.计算盈利能力指标 表1-8 项目投资现金流量（折现率为15%） （单位：万元）序号项目1234561现金流入96000.0072000.0072000.001.1营业收入96000.0072000.0072000.002现金流出27531.4049556.5233037.682956.002548.002548.002.1建设投资27531.4049556.5233037.682.2经营成本740.00740.00740.002.3营业税金及附加2216.001808.001808.003净现金流量27531.40-49556.52-33

15、037.6893044.0069452.0069452.004累计净现金流量27531.4077087.92-.6017081.6052370.40.45净现金流量现值27531.4043092.6324981.2361177.9439709.4134529.926累计净现金流量现值27531.4067032.9783270.7811231.4329942.9560567.267所得税18428.2212041.4312428.228所得税后净现金流量27531.4049556.5233037.6874615.7857410.5757023.789累计所得税后净现金流量27531.407708

16、7.92.635509.8221900.7578924.5310所得税后净现金流量现值27531.4043092.6324981.2349061.0932824.6828350.9011累计所得税后净现金流量现值27531.4070624.0395605.2646544.1713719.4914631.41项目税后静态投资回收期Pt4+11231.43/(29942.95+11231.43)=4.27 (年)项目税后动态投资回收期 Pt*5+13719.49/(13719.49+14631.41)=5.48（年）项目投资财务净现值（税前）NPV.40 (万元)项目投资财务净现值（税后）NPV1

17、4631.41（万元）项目投资内部收益率（税前）:取i=30% NVP=172.27(万元) 取i=35% NVP=-8152.08(万元) IRR=0.3+0.05（172.27/172.27+8152.08）=30.135%项目投资内部收益率（税后）:取i=25% NPV=-7916.13(万元) 取i=20% NPV=2012.1(万元) IRR=0.2+0.05(2012.1/2012.1+7916.13)=21.01%表1-9 项目资本金现金流量表 （单位：万元）序号项目1234561现金流入96000.0072000.0072000.001.1营业收入96000.0072000.0

18、072000.002现金流出12006.4020524.7711288.7145033.2639785.6138625.262.1项目资本金12006.4020524.7711288.712.2借款本金偿还22101.9122101.9122101.912.3借款利息支付1547.133094.271547.132.4经营成本740.00740.00740.002.5营业税金及附加2216.001808.001808.002.6所得税18428.2212041.4312428.223净现金流量12006.4020524.77-11288.7150966.7432214.3933374.744累

19、计净现金流量12006.4032531.1743819.887146.8639361.2572735.995净现金流量现值12006.4017847.638535.8933511.4618418.6816593.146累计净现金流量现值12006.4029854.0338389.924878.4613540.2230133.36项目静态投资回收期Pt3+|-11288.71|/62255.45=3.18(年) 项目税后动态投资回收期Pt*51+|-4878.46|/18418.68=4.26（年）项目资本金财务净现值NPV30133.36(万元)项目资本金财务内部收益率IRR20.64%六工程

20、项目的不确定性分析 1.盈亏平衡分析表1-10 盈亏平衡分析表 （单位：万元）序号 年份项目4561固定成本20520.0020520.0020520.002可变成本1767.133094.271767.133营业收入96000.0072000.0072000.004营业税金及附加2216.001808.001808.005增值税16320.0012240.0012240.006BEP（%）27.18%37.41%36.52% 从盈亏平衡分析表中可知，只要第一年的销售额达到设计纲领的27.18%，第二年达到37.41%，第三年达到36.52%，项目就不会亏本，因此该项目投资风险小，具有很强的抗

21、风险能力。2.敏感性分析 表1-11 单因素敏感分析表 （单位：万元） 变化度 项目-10%010%平均+1%平均-1%投资额.918508.35.25-0.99%0.99%销售价格.318508.35.8829.6%-29.6%经营成本.418508.35.12-5.09%5.09% 在各个因素变化率相同的情况下，销售价格每下降1%，净现值下降29.6%.按照净现值对各个因素的敏感程度来排序，依次是销售价格,经营成本,投资额最敏感的因素是销售价格。方案二一 项目概况 某房地产开发商决定在武汉建一座6层的多层商品房住宅楼，建设用地50000(75亩），容积率为2：1，总建筑面积10万,建设期为

22、2年，建设期投资分别为45%、55%，贷款每年年末等额付款，三年还清贷款。该楼盘地理位置好，销售价格12000元/，建设期2年，销售期为3年。 二 投资概算 1.建设投资估算表2-1 建设投资估算基本数据 （单位：万元）序号序号名称建筑面积估价单价（元）估算价（万元）1土地费用500001200060000.00 2可行性研究费用50.003城市基础工程设施配套费80800.004消防设施配套费550.00 5生活垃圾服务费12120.00 6白蚁防治费1.313.007勘察设计费200.008规划管理费1.818.00 9建筑安装费100010000.00 10供水电费20200.0011管

23、理费100.0012预备费说明：土地费用800万元/亩（12000元/)； 可行性研究费取建筑安装工程费总造价的0.5%（估算）； 勘察设计费取建筑安装工程总造价的2%；6层建筑不需用电梯和中央空调； 供水电费为20元/（估算）； 管理费100万（估算）； 预备费：基本预备费（90000.0050.00800.0050.00120.00 13.00200.0018.00 10000.00200.00100.00）5%715515%3577.55（万元）涨价预备费：以工程静态投资71551万元为计算基础，建设期为年，第一年投资45%，第二年投资55%，建设期内物价水平比较的不稳定估计物价上涨指数

24、为2.5%。 第一年涨价预备费为： PC17155145%（12.5%）1804.95（万元） 第二年涨价预备费为： PC27155155%（12.5%）11992.25（万元） 则该项目的涨价预备费为： PCPC1PC2PC3804.951992.252797.20（万元）综上：预备费基本预备费涨价预备费3577.552797.206374.75（万元） 2.建设期利息估算 预估项目贷款20000万，年利率7%采用年中支付，贷款分2年投入，第一年投资45%共9000万，第二年投资55%共11000万。表2-2 建设期利息估算 （单位：万元）项目第一年第二年利息累计当年累计欠款0.00 931

25、5.00 21352.05当年借款9000.00 11000当年应计利息315.00 1037.05 1352.05年末欠款累计9315.00 21352.05表2-3 建设投资估算表 （单位：万元）序号工程或费用名称建筑工程工程建设其他费合计1工程费用合计10200.00 10200.00 1.1建筑安装费10000.00 1.2供水电费200.00 2工程建设其他费合计61251.0061251.002.1土地使用费60000.00 2.2城市基础工程设施配套费800.002.3消防设施配套费50.00 2.4生活垃圾服务费120.00 2.5白蚁防治费13.002.6可行性研究费50.0

26、0 2.7规划管理费18.00 2.8勘察设计费200.00 3预备费合计7826.807826.80 3.1管理费100.003.2基本预备费3577.553.3涨价预备费2797.20 4建设期利息1352.05 1352.05 合计10200.00 70429.8580629.85由上表可知工程总造价为80629.85万元，自有资金为80629.85-20000=60629.85万元，占总资金的75.20%。符合任务书上自有资金占总造价的35%的要求，故从银行贷款20000万元符合设计要求。表2-4 建设投资估算 （单位：万元）序号工程或费用名称建筑工程工程建设其他费合计1固定资产费10

27、200.002603.0512803.051.1工程费用10200.0010200.001.2固定资产其他费1251.001251.001.3建设期利息1352.051352.052无形资产费用60000.00 60000.003预备费合计7826.807826.804合计10200.0070429.8580629.85注：固定资产其他费=工程建设其他费合计土地使用费=61251.0060000.00=1251.00（万元）三资金筹措计划工程总造价为80629.85万元，自有资金为60629.85万元，第一年投资45%，第二年投资55%，银行贷款投入同自有资金。 第一年总投资额为：80629.

28、8545%=36283.05（万元） 建设投资为：27007.36-350=26657.36（万元） 项目资本金为：27007.36-10350.00=16657.36（万元）表2-5 项目总投资使用计划与资金筹措表 （单位：万元）序号项目第一年第二年1总投资36283.0544364.801.1建设投资35968.0543327.751.2建设期利息315.00 1037.052资金筹措 36283.0536283.052.1项目资本金26968.0514931.002.2债务资金 9315.0021352.05 四收益及成本的估算 1.营业收入的估算 由于近几年房价一直稳升不降，而该地区由

29、于地理优势，房价平均每平12000元，在3年经营期内，第一年售出40%，第二年售出30%，第三年售出30%。 第一年的销售收入：40%1200048000（万元） 第二年的销售收入：30%1200036000（万元） 第三年的销售收入：30%1200036000（万元） 则总销售收入为万元。 2 增值税的估算增值税率为17% 第一年应纳增值税：4800017%8160（万元） 第二年应纳增值税：3600017%6120（万元） 第三年应纳增值税：3600017%6120（万元）3 营业税金及附加的估算 根据武汉市政府规定，该项目房产税依照原值扣除30%计税，税率为1.2%，城镇土地使用税税率为

30、每平米4元，城市维护税按增值税的7%计算，其它费用及其附加按增值税3%计算。 应纳房产税=60000（1-30%）1.2%=504（万元） 城镇土地使用税：440(万元) 城镇维护建设税：第一年 81607%517.2（万元） 第二年 61207%428.4（万元） 第三年 61207%428.4（万元） 其它费用及其附加：第一年8160 3%244.8（万元） 第二年 61203%183.6（万元） 第三年61203%183.6（万元） 表2-6 营业收入、增值税、营业税金及附加估算表 （单位：万元）序号项目合计第3年第4年第5年1营业收入4800036000360002增值税2040081

31、60612061203营业税金及附加 3618 1306 1156 11563.1房产税15125045045043.2城镇土地使用税1204040403.3城市维护建设税1374517.2428.4428.43.4其它及附加612244.8183.6183.6 4 总成本费用的估算 （1)无形资产摊销估算，3年销售期内平均摊销，每年摊销费=60000/3=20000（万元）；（2）财务费用估算，三年贷款的本息和为20000+1352.05=21352.05（万元）长期贷款每年还本21352.05/3=7117.35（万元） ； （3）工资及福利费估算，宣传及销售人员50人，年薪3.5万，管理

32、人员30人，平均年薪6万，每年工资及福利355万； （4）营业费估算，经预测每年营业费100万，用于宣传、推销广告等；（5）总成本估算，本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本只包括折旧费、摊销费、修理费、工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费； （6）偿还方式为每年等额还本金则第一年偿还利息：21352.050.07=3094.27(万元）第二年偿还利息：29469.210.07=2062.84(万元） 第三年偿还利息：14734.610.07=1031.42(万元表2-7 长期借款还款计划表 （单位：万元）序号内容3451 期初欠款累计21352.0514234.70711

33、7.352 当期偿还本金7117.357117.357117.353 当期偿还利息1494.64996.43498.214 期末欠款金额14234.707117.350表2-8 总成本费用表 （单位：万元）序号项目3451无形资产摊销20000.0020000.0020000.002财务费用1494.64996.43498.213工资及福利费355.00355.00355.004营业费100.00100.00100.005经营成本455.00455.00455.006总成本费用21949.6421451.4320953.21五工程项目经济效益评价 1 财务报表的编制 表2-9 利润与利润分配表

34、（所得税率为25%） （单位：万元）序号项目合计3451营业收入.0048000.0036000.0036000.002营业税金及附加3618.001306.001156.001156.003总成本费用64354.2821949.6421451.4320953.214利润总额52027.7224744.3613392.5713890.795应纳所得税52027.7224744.3613392.5713890.796所得税13006.936186.093348.143472.707净利润39020.7918558.2710044.4310418.09注：利润总额=营业收入-营业税金及附加-总成本

35、费用 所得税=应纳所得税所得税税率 净利润=应纳所得税-所得税 2.计算盈利能力指标表2-10 项目投资现金流量表（折现率为15%） （单位：万元）序号项目第一年第二年第三年第四年第五年1现金流入48000.0036000.0036000.001.1营业收入48000.0036000.0036000.002现金流出36283.0544364.801761.001611.001611.002.1建设投资36283.0544364.802.2经营成本455.00455.00455.002.3营业税金及附加1306.001156.001156.003净现金流量-36283.05-44364.8046

36、239.0034389.0034389.004累计净现金流量-36283.05-80547.85-34308.8580.1534469.155净现金流量现值-31551.74-33544.2330402.1419663.6319663.136累计净现金流量现值-31551.74-65095.97-34693.83-15030.204632.937所得税6186.093348.143472.708所得税后净现金流量-36283.05-44364.8040052.9131040.8630916.309累计所得税后净现金流量-36283.05-80647.85-40594.94-9554.08213

37、62.2210所得税后净现金流量现值-31551.74-33544.2326334.7917749.1615371.5811累计所得税后净现金流量现值-31551.74-65095.97-38761.18-21012.02-5640.44折现率为15%时，（P/F,i，n），n=1,0.8696。,n=2，0.7561。n=3,0.6575。 n=4,0.5718。n=5,0.4972。n=6,0.4323。 项目税后静态投资回收期Pt41+|-34308.85|/34389.00=3.40(年)项目税后的NPV=-5640.44(万元) 5年，该项目不可行。 项目投资财务净现值（税前）NPV

38、4632.93(万元) 项目投资财务净现值（税后）NPV-5640.44（万元） 项目投资内部收益率（税前）IRR17% 项目投资内部收益率（税后）IRR13%表2-11 项目资本金现金流量表 （单位：万元）序号项目第一年第二年第三年第四年第五年1现金流入48000.0036000.0036000.001.1营业收入48000.0036000.0036000.002现金流出26968.0514931.0016559.08 13072.9212699.262.1项目资本金26968.0514931.002.2借款本金偿还7117.357117.357117.352.3借款利息支付1494.649

39、96.43498.212.4经营成本455.00455.00455.002.5营业税金及附加1306.001156.001156.002.6所得税6186.093348.143472.703净现金流量-26968.05-14931.0031440.9222927.0823300.744累计净现金流量-26968.05-41899.05-10458.1312468.9535769.695净现金流量现值-23451.42-11289.3320672.4013109.7011585.136累计净现金流量现值-23451.42-34740.75-14068.35-958.6510626.48当折现率为15%时，（P/F,i，n），n=1,0.8696。,n=2，0.7561。n=3,0.6575。n=4,0.5718。n=5,0.4972。n=6,0.4323。项目静态投资回收期Pt41+|-10458.13|/22927.08=3.46(年) 项目税后动态投资回收期Pt*51+|-958.65|/11585.13=5.08（年） 项目资本金财务净现值NPV10626.48(万元) 项目资本金财务内部收益率IRR21%六工程项目的不确定性分析1.盈亏平衡分析表2-12 盈亏平衡分析表 （单位：万元）序号 年份项目4561固定成本F20355.0020355