唐山远洋城商业地块物业类型定位报告_27PPT_2009年.ppt

1、,唐山远洋城商业地块物业类型判研,项目商圈分析,提出问题,核心问题简析,商业地产分类,商业地产简述,判 研 思 路,唐山商圈分析,城市商业格局分析,认清环境,寻找机会,零售商业,办公市场,酒店市场,前景展望,会展经济,综合判研,商业物业分类分析,商业地产简述商业地产类型,商业地产简述商业运营核心问题,成功的出售背后，是艰难的招商过程，症结何在？,招商开业后，商家却纷纷选择撤场，为什么？,面对强势主力店的整改清单，商家如何选择？,100%的出租率却得不到预期的经营回报，怎么办？, 商业如何精准定位？, 经营谁来掌控？, 如何在强势商业集团面前把握主动权？, 如何遴选合适的业态与业种群？,带着以上

2、问题，我们将结合唐山市商圈现状及演变规律，根据本地块所处区域提出我们解决问题的初步思路与方法。,城市商业格局分析,唐山商业格局呈一轴一线多点，“轴”是指整个新华道，“一线”指贯通南北的建设路，这两条线决定了未来唐山商业发展的整体格局，“多点”指各区域性包括社区性的商业。根据唐山商业分布和业态的特点，唐山主要商业分成五个商业区，其中城市中心商业区、远洋城商业区、小山商业圈辐射范围最大，八方购物广场、西部商业功能区辐射范围较小：,一、宏观市场研究,城市商业格局分析,远洋城商圈商业业态及面积： 该区域现有新型业态的购物中心一个（远洋城）、家居中心两个（大陆家居、南北家园），会展中心一个，通讯产品专业

3、街一条，大型餐饮设施4个，大型综合超市两个（八方华岩路店、八方龙泽路店），中小型商业网点170多家，总营业面积达到22万。 远洋城商圈功能定位： 1.满足该区域内居民日常主要商品消费需求及进出市区北部流动人口购物需求； 2.会展商务中心； 3.高档餐饮、休闲娱乐中心；,项目商圈分析,代表商业设施：远洋城 位于唐山市中心区西北部，总建筑面积12万平方米，地下1层，地上3层，局部4层；以大型百货、超市商业业态为主，以各类精品专卖店为辅，以特色化、大众化餐饮娱乐及其他业态为补充的复合型商业中心。,主力店： 苏宁电器 五联国际百货,零售商业,远洋城业态详细分布图,远洋城内街散铺商业经营主要集中在服装鞋

4、帽行业，其占到了总数的41%；餐饮占到了总数的19%。 远洋城以主力店为主导聚集人流，吸引了大批小商家入驻。,零售商业,远洋城主要品牌,零售商业,远洋城优劣势分析,零售商业,会展业指通过举办各种形式的会议、博览会、展览会而获取经济效益的一种行业，其产品在国际上统称为“MICE”,即Meeting、Incentive、Convention and Exhibition，具体包括大型会议、交易会、展览会、博览会、体育运动会和节庆活动等。,会展业发展的最基本配套要素！,会展经济,会展经济发展状况,唐山国际会展中心的建筑总面积30498，可用展览面积22000，内设国际标准展位1045个. 其配套主要

5、为其项目对面的爱时特套房酒店，与现时代会展经济区发展要求相差距离较大，且会展中心本身存在体量及结构使用功能受限以及一些必要的基础要素，如室外展厅、停车等要素。,唐山部分酒店发展概况及本项目周边酒店情况,当前唐山市内仅有一家五星级酒店。市区内三星以上级别酒店宾馆主要集中在新华西路与建设南路两侧，上述区域属于唐山城市核心区，是集商业中心、行政中心的中央商务区。而本案所在凤凰新区尚不具备此优越的开发条件。,高端酒店个案分析,锦江国际酒店 位置：新华西路136号 总套数：214套 标准间面积：25平方米,唐山市第一家豪华五星级标准商务饭店，聘请锦江国际酒店管理公司管理。 饭店主楼24层，拥有各类商务型

6、客房214间（套） 配套包括：会议厅、风味餐厅、酒吧、咖啡厅，同时饭店还拥有健身房、桑拿按摩房、夜总会、KTV包房、SPA水疗、壁球、棋牌室和美容美发厅等一系列完善的康乐、休闲活动场所；此外，饭店商务中心、商场、银行、室外停车场等配套设施一应俱全，能适应各种不同商务、旅游及娱乐的需要，引领唐山高档消费市场。,项目区域内酒店个案,本区域内酒店主要为爱时特套房酒店、悦百客快捷酒店、长城大酒店三家。其中爱时特主要提供三种标准的套房，长城大酒店为传统三星级酒店，并提供婚庆等活动服务，悦百特为商务快捷连锁酒店。从产品线上分析，本商圈所提供的产品较单一，覆盖人群范围狭窄；从需求数量及档次上分析，不能满本商

7、圈的商贸、会展客流以及所辐射的凤凰新城的中高端客流，根据本项目地块所处区域的特点，适宜发展四星级以上的提供综合服务的酒店。,09年度新增写字楼市场判研,万达广场 该项目地处唐山市的核心地带，位于路南区新华道南侧，抗震纪念碑广场东侧。东至增盛路南临国防道西至文化路北至新华道、北侧紧邻新华道，距离建设路仅500米，交通快速便利、西侧紧邻抗震纪念碑广场及大钊公园，7路、28路等多路公交均可到达；项目南侧有运输铁路经过，煤矿在一定程度上增加了噪音及粉尘污。项目总占地341亩，属于商住混合用地；规划用地面积：21.27万平方米；总建筑面积：104.80万平方米，其中购物中心21万平方米、五星级酒店4.7

8、万平方米、写字楼14万平方米、住宅38万平方米、底商3.5万平方米、回迁23.6万平方米。 该项目最低均价8000元/平米；最高均价8500元/平米。,09年度新增写字楼市场判研,soho阳光 大陆地产 高新技术开发区龙泽北路东侧龙华道南侧。 占地面积约11500平方米，总建筑面积约64500平方米，其中地上总建筑面积约为46100平方米，地下中建筑面积约为18200平方米，建筑层数为220层，其中14层为商业店铺、酒店及公寓大堂，320层为公寓式写字楼。 该项目采用单层400平米的单层面积，满足一般小型企业需求，且采用可拆分的组合结构，降低房屋总价，减小客户投资压力。目前价格为：毛坯6800

9、元/平米。,09年度新增写字楼市场判研,硅谷科技园 硅谷科技园位于路北区建设路75号，开发商唐山金安房地产开发有限公司 占地面积:9990平方米总建筑面积:80000平方米 硅谷科技园项目,位于建设路75号,西临建设路,南至体育馆道,与市体育场场、华北煤炭医学院 附属医院隔路相望。项目规划占地约15亩，建设高度约100米，框架剪力墙结构，建筑面积8万平米左右。是集高科技产品销售、研发、孵化、展示、批发、中转、办公、人才培训、专家公寓与一身的综合性复合型大型物业，其发展目标定位为IT行业园区。 唐山硅谷科技园将具有三大核心功能，一是高科技电子产品研发和展示，批发与零售，仓储与集散、二是国内外科技

10、专家办公与居住，三是电子科技人才及科研项目的孵化。预计2012年下半年完工。,09年度新增写字楼市场判研,天一广场 住宅、商业、写字楼 占地面积:27200平方米总建筑面积:184600平方米 路北区北新道南侧，西邻八方购物广场，东邻即将拆迁改造的唐山啤酒场。 天一广场项目总建筑面积18.46万平方米。地上建筑分为三个部分，从南向北分别为1号楼、2号楼、商业及SOHO办公楼，总建筑面积14.2万平方米，其中商业建筑面积5.8万平方米，SOHO办公建筑面积2.03万平方米，住宅建筑面积6.37万平方米。天一广场项目分两期建设，一期工程总建筑面积10.06万平方米，包含南侧1号楼、2号楼公寓及相应

11、地下室部分。二期总建筑面积8.4万平方米，包含北侧商业、办公及相应地下室部分。一期工程目前正在进行土方计划于2010年10月中旬完工。2012年下半年完工。 目前该项目处于定价阶段。 另外东旭花园，军创、京港、景泰等项目，都 陆续开发了写字楼或商住项目,09年度新增写字楼市场判研,综上所述，唐山写字楼市场雏形已经基本形成，随着项目陆续推出，唐山传统底商、民宅办公的传统模式将会面临初步调整，结合唐山以第二产业为主导的经济现状，并结合曹妃甸工业区的开发将促进产业升级调整，第三产业比重将会逐渐加大，写字楼长期市场前景看好，将随着产业结构调整及相关政策的成熟及推出逐步成熟，但短期改观不大，目前市场上标

12、准5A级写字楼缺乏，新盘推出均以SOHO为卖点，产品符合办公物业发展的趋势，且09年新增SOHO产品将达到40万平米左右，相信此类产品将在未来几年内占办公市场较大份额，未来预计竞争较激烈。就本地块而言，所处地段较为优越，与其他项目以大体量取得市场占有率的战略相比，我方可以高端、稀缺、商圈核心、会展商务为突破口，与中高档酒店组合，增加项目的影响力，促使项目销售成功，并可提供专业高端的物业管理及带租服务，增加投资者信心。,通过市场分析我们可以发现所提问题的答案：,我们如何理 解本案的市 场开发环境？,1.唐山商业虽然取得了一定成绩 ，但发展水平与整体经济实力并 不匹配，发展潜力巨大； 2.唐山有充

13、分支撑商业高速发展 的有力条件，商业前景看好。,商业需求潜力大，前景好 ，本案商业面临着良好的 市场开发环境,1.唐山商业管理水平低下 ，与现 代商业的先进管理水品相差较大； 2.高端商业供应不足，高端需求 未得到有效满足，缺乏真正意义上 的中高端商物业。,市场处于低档次竞争状 态，市场空白点多，本 案面临着难得的机遇， 未来空间大,市场环境是否 支持本案未来 的空间？,综合分析,1. 唐山商业形成了5大商业区域，各有特色，但城市商业中心区在唐山商业中的核心地位仍然在长期保持稳定； 2. 唐山商业管理水平低下 ，与现代商业的先进管理水品相差较大； 3. 高端商业供应不足，高端需求未得到有效满足，缺乏真正意义上的中高端商业物业 ； 4. 会展经济优势没能得到发挥，配套严重不足，中高档酒店存在市场空白； 办公物业市场初步形成，SOHO产品将在未来一段时间改变唐山办公物业现状； 高端