房地产项目开发基本流程简介PPT[详细]

1、1,建筑用地面积,总建筑面积,建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。,总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。,用地范围内总建筑面积（地上部分）与项目总用地面积的比值。,例如，在10000平方米的土地上，有24000平方米的建筑总面积(地上)，其容积率为2.4。 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 一般而言，独立别墅的容积率为0.20.5,联排别墅为0.40.7,6层以下多层住宅为0.81.2,11层小高层住宅為1.52.0,18层高层住宅为1.82.5,19层以上住宅为2.44.5；,容积率高，

2、密度 大的高层建筑群,容积率,即建筑基底面积与建筑用地面积的比。它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。,例如，在10000平方米的土地上，建筑基底面积占地有2500平方米，其建筑密度为25%。,建筑密度,指建筑物多数采光窗的朝向。在建筑单元内，一般指主要活动室主采光窗的朝向。即客厅阳台、主卧采光窗朝向。,建筑朝向,是指居住区用地范围内各类绿地面积的总和与居住区用地面积的比率（% ）。,绿地计算范围，包括居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在涉及计算

3、时也要求距建筑外墙15米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。,绿地率,用地红线,道路红线,经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。,道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。,建筑红线,建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。,建筑高度,建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。,建筑间距,

4、两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定,建筑日照,居住建筑之间以及与居住建筑相邻的建筑之间的建筑间距应满足被遮挡居住建筑底层大寒日满窗日照不小于2小时的日照要求。,（1）独栋别墅 ,（2）联排别墅 ,（3）叠拼别墅 ,（5）高层板楼 ,（4）高层塔楼 ,（6）多层板楼 ,房屋层数,层高,房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔

5、楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。,层高是指房产高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。,是指层高减去楼板厚度的净剩值。,净高,住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、 高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。 建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。,建筑面积,使用面积,住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。,公用

6、面积,住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。,商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。,公摊面积,竣工面积,竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。,销售面积,销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积

7、为购房者所 购买的套内或单元内建筑面积（ 以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。,进深,开间,在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。 目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。,住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。,复式,跃式,错层,一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。,是一

8、层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。,是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。,过道是指住宅套内使用的水平交通空间。 ,隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。,过道,隔断,玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。,玄关,建筑结构形式,目前比较普遍的建筑结构形式主要有六种，分别是砖混结构、框架结构、剪力墙结

9、构、框架-剪力墙结构、筒体结构、钢结构。 （1）砖混结构：砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或者砌块砌筑，横向承重的梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。 适合开间进深较小，房间面积小，多层（4-6层）或低层（1-3层）的建筑，对于承重墙体不能改动。 （2）框架结构：框架结构是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成构成承重体系的结构，房屋墙体不承重，仅起到围护和分隔作用。 特点：可以建造较大的室内空间，房间分隔灵活，便于使用；抗震性能优越，具有较好的结构延性等优点。该建筑结构不宜超过15层，一说不超过10层。 （3）剪力墙结构：剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，承担

10、各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。 特点：适合高层建筑，但剪力墙不能拆除或破坏，不利于形成大空间，住户无法对室内布局自行改造。结构自重较大，耗钢量大。,（4）框架-剪力墙结构：框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。 特点：平面布置灵活，空间较大，一般适合1020层的建筑。 （5）筒体结构：筒体结构由框架-剪力墙结构与全剪力墙结构综合演变和发展而来。筒体结构是将剪力墙或密柱框架集中到房屋的内部和外围而形成

11、的空间封闭式的筒体。其特点是剪力墙集中而获得较大的自由分割空间。 特点：主要抗侧力，四周的剪力墙围成竖向薄壁筒和柱框架组成竖向箱形截面的框筒，形成整体，整体作用抗荷，多用于写字楼建筑。适合3050层的高层或超高层建筑。,建筑结构形式,（2）框架结构 ,（1）砖混结构 ,（3）剪力墙结构 ,（4）框剪结构 ,房屋或构筑物中主要承受风荷载或地震作用引起的水平荷载和竖向荷载（重力）的墙体。防止结构剪切破坏。其结构材料一般为钢筋混凝土或配筋砌块。在工程或户型图上标示为黑色。,剪力墙,承重墙,承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构；非承重墙是指不支撑着上部楼层重量

12、的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响。,填充墻,一种建筑结构，墙体按照结构受力情况不同，有承重墙、非承重墙之分。非承重墙包括隔墙、填充墙、幕墙。凡分隔内部空间其重量由楼板或梁承受的墙称为隔墙；框架结构中填充在柱子之间的墙称框架填充墙。而主要悬挂于外部骨架间的轻质墙称幕墙。,常用窗形式,楼梯按组合形式分类，常用有单跑楼梯、双跑楼梯、三跑楼梯、剪刀梯等。 （1）单跑即从一层直接爬到二层； （2）转折双跑楼梯：从一层上到休息平台，转过来在上到二层的楼梯。一般住宅楼的楼梯多为此种楼梯。 （3）转折三跑楼梯：从一层上到休息平台，转90

13、上到又一个休息平台，再转90上到二层的楼梯。层高大时采用。 （4）剪刀梯：同一楼梯间设置一对相互重叠，又互不相通的两个楼梯。在其楼梯间的梯段一般为单跑直梯段。剪刀楼梯最重要的特点是，在同一楼梯间里设置了两个楼梯，具有两条垂直方向疏散通道的功能。根据国家规范要求：18层以上的塔式高层建筑，两座疏散楼梯宜独立设置，当确有困难时，可设置剪刀楼梯。,楼梯结构形式,现代建筑屋顶形式，主要为平屋顶和坡屋顶两种。 一般以坡度小于10%的屋顶为平屋顶；坡度大于10%的屋顶为坡屋顶。 平屋顶按结构可分为挑檐式、女儿墙式、挑檐女儿墙式等； 坡屋顶按结构可分为单坡顶式、卷棚顶式、硬山双坡顶、悬山两坡顶、四坡顶等。,

14、建筑屋頂形式,减少建筑物室内热量向室外散发的措施，对创造适宜的室内热环境和节约能源有重要作用。建筑保温主要从建筑外围护结构上采取措施。 建筑保温按建筑部位可分为外墙保温、屋面保温及门窗保温等。其中外墙保温比较常用的又分为外墙外保温、外墙内保温、夹层保温。保温材料大致有矿物棉、珍珠岩制品、耐火纤维、泡沫塑料、超细玻璃棉、HD-STP保温板等。,建筑保溫,是智能建筑技术和新兴信息技术相结合的产物，智能楼宇利用系统集成的方法，将智能型计算机技术、通讯技术信息技术与建筑艺术有机的结合，通过对设备的自动监控，对信息资源的管理和对使用者的信息服务及其功能与建筑的优化组合。 智能建築系统主要包含了SA安全自

15、动化系统（视频监控、门禁、防盗报警等）、FA消防自动化系统（火灾报警、防排烟、应急电源、防火卷帘）、OAS办公自动化系统、CAS通信自动化系统、BA设备控制与管理自动化（空调、设备、照明、给排水等）等。,智能建築,房地产项目的整体开发涵义通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。,房地产项目的整体开发流程一个房地产项目的整体开发经营行为,房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！ 前期(决策期)由拿地到方案定案重在决策(大局已定)； 中期(实施期) 由施工图设计到入伙重在执行； 后期(运营期) 入伙后到房屋拆除重在

16、服务,重在总结反馈。,18个关键节点里程碑计划（一级计划） 签订土地合同至获取施工许可证6个月时间； 拿地8个月后开盘！,企业获得土地的方式,行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。 资本市场: 1、投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司; 2、土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费; 3、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等

17、税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。 土地市场： 通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。,根据项目定位进行规划设计,1、概念方案设计； 2、项目方案设计； 3、施工图设计。,详规报建 方案报建 初步设计报建 施工图报建 开工时间 开盘时间,设计控制点,项目重要节点,概念设计研究 区域确认概念设计研究结论 规划方案设计 区域规划设计评审会 区域单体确认 实施方案完成 基础施工图 全套施工图完成 景观设计 销售包装设计,方

18、案文本中，最重要两张图项目总平面图、标准层平面图！,双击添加标题文字,1.房地产开发过程中所涉及的部门有: 发改委、规划局、国土局、建设局、环保局、消防办、人防办、气象局、房管局、审 图办、墙改办、白蚁、质监局、安监局等,2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有: 国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证,国有土地使用证,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,规划局,国土资源局,规划局,中标通知书,质检站 散水办 劳保办 定额站 安检站 审图办,安全许可,定额鉴别,劳保统筹,散水押金,质检委托,城管大队 执法大队,规划局,房管局,建设局,施工许可证,预售许可证,放线管理,规划局 审图办,选址意见书,施工图审查,规划局,房地产项目一般报批报建流程,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,入伙交付,影响工程造价的主要因素： 建筑结构形式及建筑形态：钢结构框剪框架砖混； 外立面材质及设备等级：是否玻璃幕墙、外立面选材标准； 施工取费等级：在施工定额的基础上加减