清华大学房地产金融实务课件.ppt

1、房地产金融实务,房地产金融实务是一门实用性很强的课程。本书从理论和实务两个方面对房地产金融进行了分析和深入的论述，对近年来房地产金融的发展、变化进行了总结，并对其发展前景进行阐述和预测。为了便于教师教学和学生学习，每章都配有案例分析及练习题。 本书内容具有很强的科学性和实用性，适合高等院校金融专业和房地产经营与管理专业及相关专业教学科研人员、大学生、研究生、房地产工作人员使用。,第一章 房地产金融概述,第一节 房地产金融概述 一 房地产业与金融业 二 房地产金融概述 三 房地产金融的特征 四 房地产金融的作用 第二节 房地产金融机构 一 房地产金融机构的含义 二 我国房地产金融机构的发展经历

2、三 银行类的房地产金融机构 四 非银行房地产金融机构 第三节 我国房地产金融的发展经历及现状 一 我国房地产金融的发展经历 二 我国房地产金融的现状,第二章 房地产贷款的种类与税费,第一节 房地产信用 一、 房地产信用 二、房地产信用的分类 (一)商业信用 (二)银行信用 (三)政府信用 (四)消费信用 (五) 其他信用 三、房地产信用风险及其管理,继上页,第二节 房地产贷款的主要种类 一、按照贷款的政策要求分类 二、按照房地产贷款信用方式划分 三、按照房地产市场级别划分 四、房地产贷款保险 第三节 房地产业的税费 一、房地产税收涉及的税种与基本规定： 二、房地产业相关税收政策 三、房地产税收

3、中一些特殊问题的讨论,第三章 房地产信贷资金的筹集,第一节 房地产信贷资金概述 一 房地产信贷资金概念及特征 二 房地产信贷资金的风险 第二节 房地产信贷资金的筹集 一 房地产信贷资金筹集的意义与原则 二 政策性房地产信贷资金的筹集 三 商业银行房地产信贷资金的筹集 第三节 房地产信贷业务管理 一 商业性房地产信贷管理 二 政策性房地产信贷管理,第四章 房地产抵押贷款,第一节 房地产抵押贷款概述 一、房地产抵押贷款的含义 二、房地产抵押贷款的发展 三、房地产抵押贷款的分类 四、房地产抵押贷款的特点 五、房地产抵押贷款的作用 六、房地产抵押贷款市场结构,继上页,第二节 房地产抵押贷款的程序 一、

4、提出抵押贷款申请 二、贷前审查 三、对抵押房地产的估价 四、房地产抵押贷款合同的签订和登记 五、抵押房地产的保险 六、贷款比例、期限、利率 七、贷款种类和还款方式 八、抵押物的占管和处分,继上页,第三节 固定利率抵押贷款 一、等额本金偿还抵押贷款、等额本息的抵押贷款 二、固定利率抵押贷款的创新 三、利率对贷款清偿速度的影响 四、贷款余额的计算,继上页,第四节 可调利率抵押贷款 一、可调利率抵押贷款的提出 二、根据物价指数调整的抵押贷款还款方式 三、可调利率抵押贷款还款方式原理 四、固定利率抵押贷款与可调利率抵押贷款的比较 五、分享增值抵押贷款还款方式,继上页,第五节 我国房地产抵押贷款的管理及

5、发展 一、房地产抵押贷款存在的风险 二、住房抵押贷款风险防范措施 三、其它方面的控制措施 房地产抵押贷款案例分析：个人住房抵押贷款分析,第五章 房地产开发贷,第一节 房地产开发贷款概述 一、房地产开发贷款的含义 二、房地产开发贷款的种类 三、房地产开发贷款的特点 四、房地产开发贷款的目的 第二节 房地产开发贷款操作的程序 房地产开发贷款的受理 二、房地产开发贷款调查 三、房地产开发贷款的审查与审批 四、房地产开发贷款的发放 五、房地产开发贷款的贷后管理,继上页,第三节 房地产开发贷款的项目评估与分析 一、房地产开发项目贷款评估的含义 二、金融机构对房地产开发项目评估的目的 三、房地产开发项目的

6、财务评价及分析的主要指标与方法 四、项目的不确定性分析,继上页,第三节房地产开发贷款的风险管理 一、房地产开发贷款的主要风险 二、房地产开发贷款风险管理保障机制的建立 三、房地产开发项目贷款的风险管理,第六章 住房公积金制度与贷款,第一节 住房公积金制度概述 一、住房公积金制度的概念、产生和发展状况 二、住房公积金的性质和特点 三、住房公积金管理的基本原则 四、住房公积金管理机构及主要职责 第二节 住房公积金归集和提取 一、住房公积金归集 二、住房公积金提取,继上页,第三节 住房公积金贷款 一、住房公积金贷款的对象及条件 二、住房公积金贷款的程序（组合贷款） 三、个人住房公积金贷款的偿还 四、

7、我国住房公积金制度存在的问题及完善的设想,第七章 房地产信托业务,第一节 房地产信托的资金来源 一、吸收信托存款 二、信托投资公司的实收资本金 三、同业拆借 四、发行股票或债券,继上页,第二节 房地产信托贷款业务 一、信托贷款的含义 三、特约信托贷款业务 第三节房地产信托投资业务 一、房地产信托投资的含义 二、房地产信托投资的基本原则 三、房地产信托投资的一般运作流程 四、房地产信托投资的特色 五、信托投资方式,第八章房地产保险,第一节 房地产保险概述 一、房地产业相关的风险 二、房地产保险 第二节 房地产保险合同 房地产保险合同的主体 房地产保险合同的客体 房地产保险合同的内容 房地产保险合

8、同订立的原则,第八章房地产保险,第三节 房地产保险业务类型 一、房地产财产保险 二、房地产人身保险 三、房地产信用和保证保险 第四节 房地产保险的运作 一 房地产保险的投保与承保 二、房地产保险的防灾防损 三、房地产保险的索赔与理赔,第九章 房地产典当业务,第一节 房地产典当概述 房地产典当的含义 房地产典当业的发展 发展房地产典当业的意义 第二节 房地产典当业务的流程 一、房地产典当业务的特点 二、房地产典当业务的流程 三、房地产典当业务中的权利与义务 房地产典当业务的效果,第十章 美国次贷危机,第一节 美国次贷危机的概况 一、次贷危机的概念 二、次贷危机的发展进程 第二节 次贷危机产生的影

9、响,第十章 美国次贷危机,第三节 次贷危机形成的原因分析 一、利率是危机爆发的外因和导火索 二、市场环境过热是次贷危机的内因 三、政府监管不力 四、美国负债式经济增长模式是次贷危机的宏观层面成因,第十章 美国次贷危机,第四节 次贷危机对我国的启示 一、对我国的经济增长模式的启示 二、对我国房屋抵押贷款发展的启示 三、对我国金融市场发展的启示 四、对金融创新的启示 五、对我国金融监管的启示 六、对国内投资者的启示,第一章 房地产金融概论,本章导读：房地产业作为一个资金密集型的行业，对金融有很强的依赖性，与房地产相联系的房地产金融是金融的重要组成部分。房地产金融是以金融基础理论和房地产经济学、货币

10、银行学、保险学、投资学等学科基本理论和基本方法为基础，研究房地产经济领域资金融通运动及其规律，是一门应用性很强的学科。本章主要介绍房地产金融的概念、特征及作用；房地产金融机构；我国房地产金融发展历程及现状等。,第一章 房地产金融概论,房地产金融是金融的重要组成部分，是一门应用性很强的学科，主要研究房地产经济领域资金融通的运动及其规律性，由于房地产金融在金融市场上占有较大的份额，而且具有特殊性，因此受到全社会高度的重视。在我国房地产金融也是一门新兴的学科，内容丰富，涉及的范围广，主要内容包括：吸收房地产业存款、办理房地产贷款、房地产保险、房地产信托投资、发行房地产有价证券、房地产担保、房地产金融

11、市场、房地产典当等。同我国金融体制改革一样，房地产金融体制也是处于改革探索之中。,第一节 房地产金融概述,一、房地产业与金融业 (一).房地产的含义 房地产有时也称为不动产。由于我国法律对其没有明确的规定，现在对房地产的定义主要有： 1、房和地有机整体论 2、房产和地产统称论 3、房地产是指建筑地块和建筑地块上以房屋为主的永久性建筑物及其衍生的权力,（二）房地产业与金融业,1、房地产业 房地产业是指从事房地产开发、经营、服务的产业。 2、金融业 金融是货币资金的一种融通形式，它包括与货币流通和信用有关的一切经济活动，最显著的特征是有借有还的资金融通形式。,（二）房地产业与金融业,房地产具有位置

12、的固定性和使用的耐久性等自然属性和具有高资本价值特性，投资与消费双重性等经济属性，从而使房地产的信托、保险和抵押等成为金融业较为安全、可靠的投资、融资的领域，也是金融业重点发展业务的领域，金融业在支持房地产发展的同时，也提升了自身产业质量和收益率。,二、房地产金融概念,（一）房地产金融概念 房地产金融是指银行或非银行金融机构以房地产为特定的对象，在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹集资金、融通资金、风险保险及相关金融服务活动的总称。 房地产金融有广义和狭义之分，所谓广义的房地产金融，是与房地产有关的一切金融活动。所谓狭义的房地产金融是指一些具体的房地产金融形式。如房

13、地产抵押贷款、购买房地产保险等。,二、房地产金融概念,房地产金融是以银行或非银行金融机构作为房地产金融服务的主体，以房地产为特定服务对象。因此，房地产金融的基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产经济平稳有序地发展。从我国目前的房地产金融的实际情况来看，金融方式和金融工具等还比较单一，在一定程度上还没有形成真正意义的房地产金融。,（二）房地产金融业务分类,房地产金融业务主要包括：吸收房地产存款、开办住房储蓄、办理房地产贷款业务，特别是房地产抵押贷款业务，从事房地产投资、发行房地产股票和债券、房地产保险、房地产担保、房地产金融市场等。目前我国房地产金融还可以概括为政策性房地

14、产金融和商业性房地产金融。 1、房产金融与地产金融 （1）房产金融 （2）地产金融,三、房地产金融的特征,房地产金融融资的对象房地产，具有与普通商品不同的特征，房地产具有位置的固定性、房地产具有使用的耐久性、房地产具有异质性和土地具有不可再生性等属性。因此使房地产开发、经营和消费过程中资金的占用量非常大，周转期较长，从而决定了房地产金融是一个相对独立和特殊的金融领域。,（一）房地产金融具有相对较高的安全性,1、房地产金融是以不动产为抵押物进行融资活动的。 2、房地产金融机构愿意为房地产业提供信用支持。,（二）房地产抵押贷款具有“无转移抵押”的性质,房地产抵押贷款作为房地产金融重要的业务之一，具

15、有“无转移抵押”的性质。在办理房地产抵押贷款时，借款人仍然是房地产抵押物的合法拥有者，保留对抵押物财产的所有权，而贷款人只获得抵押物（房地产）的抵押权。,（三）房地产金融具有较强的政策性,房地产金融与国家的经济状况紧密相连，而且受到国家政策的影响，房地产金融是国家经济政策的重要组成部分，是实现宏观经济政策的依托。,四、房地产金融的作用,1、住房抵押贷款促进了居民住房消费的提高 2、房地产金融促进了房地产业发展 3、房地产金融对国家经济稳定和发展起重要作用,第二节 房地产金融机构,金融活动的开展必须依赖于一定的金融机构，而金融机构的产生，发展及其经营活动与社会经济的发展状况密切相关，金融机构对于

16、国民经济的影响起着十分重要的作用。随着我国房地产业的发展和在国民经济中发挥的作用加大，房地产金融机构作为房地产金融运营载体所体现的重要作用越来越被社会所重视。,一 房地产金融机构的涵义,房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介企业和经营附属房地产金融业务的各种金融企业。主要包括，专业银行、商业银行及非银行金融机构（证券公司、保险公司、信托投资公司、典当行、抵押担保公司等）。 房地产金融机构作为房地产金融运营的载体，在不同的国家，房地产金融机构的构成都会由于国家的政治、经济、文化等背景的不同而有所不同，在业务运作方面也会有不同的形式。,二、我国房地产金融机构的发展经历,（一）我国的房地

17、产金融机构 我国的房地产金融机构，在新中国成立以后有了长足的发展，同时也经历了不断改革发展的过程。在经历了改革开放30年的时间，我国金融事业有了飞速的发展，并形成较为完整、全面的房地产金融体系。,（一）我国的房地产金融机构,1、银行类金融机构 2、保险公司类金融机构 3、证券公司类金融机构 4、信托投资公司类金融机构 5、其他类机构组成。包括：金融租赁公司、财务公司、金融资产管理公司、投资基金管理公司、信用社以及典当行和抵押担保公司等,三 银行类的房地产金融机构,（一）、中国建设银行 中国建设银行是我国四大国有商业银行之一，成立于1945年10月1日，当时名称为中国人民建设银行，总部设在北京。

18、 （二）、中国工商银行 （三）中国农业银行 （四）住房储蓄银行：,四、非银行房地产金融机构,（一）保险公司类 保险公司主要包括中资保险公司和外资保险公司。 （二）信托投资公司类 （三）证券公司类 （四）其他类,第三节 我国房地产金融的发展历程及现状,一 我国房地产金融的发展历程 （一）我国房地产金融的产生 （二）我国房地产金融的沉寂 （三）我国房地产金融的复苏 （四）我国房地产金融的发展,二 我国房地产金融的现状,目前，我国房地产金融市场上从事房地产信贷业务的主要金融机构是：商业银行房地产信贷部和住房资金管理中心以及住房储蓄银行等。中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行、中国银行的房地产信贷

19、部是抵押贷款的主要供给者，房地产保险、房地产典当等只能够起到辅助的作用 。 房地产信贷业务主要有商业贷款和政策贷款，商业贷款的数额要远远大于政策贷款。,第二章 房地产贷款的种类与税费,本章导读：本章内容主要分为三个方面，一是熟悉房地产信用及其种类，了解房地产信用区别于其他信用方式的特点；二是掌握房地产贷款的类别及其在房地产经济发展重的作用；三是掌握房地产税收的种类及其对经济的调节作用。 通过本章的学习，能帮助你加深对房地产贷款、税收等政策的理解，为实际操作房地产贷款产品、估算房地产税费负担打下基础。,第一节 房地产信用,金融是市场经济运行的核心，信用则是市场经济信用的核心。金融信用在市场经济中

20、起着充分配置社会资源和实现资本自由流动、促进高效率社会生产力、降低市场交易成本、节省资本流通费用、加速资本周转的主要作用，同时也是防范金融风险的道德基础。 市场经济高度发达的社会必须具备完备的信用形式、发达的信用工具，同时还应建构健全的信用制度，建立并维护规范的信用关系和正常的信用秩序。,一、信用,信用是长时间积累的信任和诚信度。牛津法律大辞典的解释是：“信用(Credit)，指在得到或提供货物或服务后并不立即而是允诺在将来付给报酬的做法。” 信用的定义有很多，但总的来说，信用即指经济活动中的借贷行为及相关的责任。,二、房地产信用及其分类,房地产信用是指房地产产品生产、经营和消费活动中的借贷行

21、为及责任。成熟的市场经济中，房地产是价值最高的消费品，房地产信用也成为整体信用经济中最主要的一种信用形式。,(一)房地产商业信用,房地产商业信用的主要特点包括： 1、房地产商业信用是以房地产商品形式提供的直接信用。 2、房地产商业信用的规模和数量有一定的限制，是经营者 之间对现有的商品和资本进行再分配，不是获得新补充资本。 3、房地产商业信用有较严格的方向性，严格遵守社会生产销售程序，遵循社会总生产的循环。,(一)房地产商业信用,4、房地产商业信用容易形成社会债务链，在企业间互相提供信用的过程中，形成了连环套的债务关系。 5、房地产商业信用期限较短且较为分散。 6、不适用于房地产产品向个人消费

22、者的产品销售，信用审核的风险较大且风 险控制成本较高。,(二)房地产银行信用,1、房地产银行信用是以货币形式形态提供的间接信用，调动了社会各界闲置资金，并为社会各界提供信用。 2、房地产银行信用的可信度较高，具有广泛的接受性和普及性。 3、房地产银行信用的可控性强且能够集中统一。 4、房地产银行信用适用性广泛，适用于各类房地产销售行为,(三)政府信用,1. 目的单一，旨在借款，是调剂政府收支不平衡的手段是弥补财政赤字的重要 渠道。 2、用途单一，旨在公益事业建设，如修筑道路、水利，发展科教事业等。 3、信用性强，信用风险小，安全性高。 4、是调节经济的重要手段。 5、较少用于房地产经济领域。,

23、(四)房地产消费信用,1、扩大需求，提高消费，刺激经济发展，缓解消费者有限的购买力与不断提高的生活需求的矛盾。 2、是有利的促销手段，可开拓销售市场促进商品生产和流通。 3、给经济增加了不稳定的因素，容易造成需求膨胀。 4、房地产消费信用目前往往是金融机构与房地产销售者结合提供，作为金融机构绝少单独向购买者提供房地产消费信用。,(五) 其他信用,1、民间信用 2、房地产租赁信用，是房地产商业信用的主要补充方式 3、证券投资信用,三、房地产信用风险及管理,房地产信用风险，在房地产经济信用行为中，交易双方主观或客观上产生的违约行为而造成的交易活动失败或经济损失。 房地产市场信用是社会信用体系的重要

24、组成部分。维持房地产信用的健康发展，是维持房地产市场秩序，使房地产市场健康发展的重要保证。,（二）我国房地产市场信用建设的现状,经过近二十年的房地产市场的积累和淘汰，我国的房地产行业综合实力有了很大的提高，并出现了一批规模较大、素质良好的房地产企业集团，但大多数房地产企业仍存在规模小、资质差、失信严重等问题，很多企业还处于低层次竞争的状况。也正因为房地产企业数量多而散，导致其不诚实行为不易被及时发现并受到相应惩罚；又由于大部分房地产企业规模小，加上经营管理差，导致其预期寿命不长，从而造成企业追求长远利益并进行重复博弈的倾向不足。,（三）我国房地产信用的发展原则,1、房地产信用体系的建立与信息共

25、享 2、保证房地产信用信息数据安全,（四）加强房地产市场信用建设的建议：,1、建立和完善房地产市场信用法规体系。 2、政府应在信用制度建设过程中加强引导和监督 3、培育和发展信用中介机构信用 4、推动行业协会建设，充分发挥行业协会的作用 5、注重房地产市场信用意识的培养和提高,第二节 房地产贷款的主要种类,广义的房地产贷款是指在房地产开发、经营、消费和管理活动中涉及到的各类贷款。 狭义的房地产贷款一般主要指根据银监发200457号商业银行房地产贷款风险管理指引中第二条的定义，房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房

26、贷款等。,一、按照贷款的政策要求分类,（一）政策性房地产贷款 1、个人住房政策性贷款 2、土地开发贷款 3、土地储备贷款 （二）商业性房地产贷款 1、土地和房屋开发贷款 2、个人住房商业贷款 （三）组合型房地产贷款,二、按照房地产贷款信用方式划分,（一）抵押贷款 1、房屋开发抵押贷款 2、商业抵押贷款 3、个人住房抵押贷款 （二）担保贷款 （三）信用贷款,三、按照房地产市场级别划分,（一）房地产一级市场贷款 1、土地储备贷款 2、土地开发贷款 （二）房地产二级市场贷款 1、房地产开发贷款 房地产开发类贷款包括房地产业流动资金贷款和房地产开发贷款两种。 房地产业流动资金贷款，是向从事房地产开发的

27、企业发放的用于其生产经营周转的贷款。,（三）房地产三级市场贷款,房地产三级市场即投入使用后的房地产交易市场，以及抵押、租赁等多种经营方式所构成的市场。 房地产三级市场上房地产二级市场上购得房屋的的购房者现在因各种原因，把房屋在市场上再次出售。在三级市上买卖的双方一般而言比较零散，规模不大，竞争性较强。,五、房地产贷款保险,为了保证贷款人和借款人双方的利益，房地产贷款可进行房地产贷款保险。一般来说房地产贷款保险分为 抵押房地产的财产损失保险； 借款人的人身保险； 房地产贷款保证保险； 房地产贷款信用保险等,第三节 房地产业的税费,房地产业的税收对房地产业的发展起到很大的调节作用，也是国家在消费环

28、节控制房价的一项基本手段。同时，税负也构成房地产价格的一部分，房地产在建造、流通环节的税收也成为国民经济收入的主要来源。,一、房地产税种与基本规定,（一）营业税、城市维护建设税、教育费附加（简称“两税一费”） (二)土地增值税 (三)房产税 （四）城镇土地使用税 (五 )城市房地产税、三资企业土地使用费 （六）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税,一、房地产税种与基本规定,（七）契税：契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税 （八）耕地占用税、固定资产投资方向调节税 （九）企业所得

29、税、外资和外国企业所得税 （十）个人所得税,二、税收政策,（一）房地产开发中的有关税收政策问题 1、房地产开发企业将自建的房地产对外销售时，其自建行为视同提供应税劳务，按“建筑业”缴纳营业税。 2、单位集资建房销售给职工，属于销售房地产行为，应按“销售房地产”征收营业税；但同时满足下列条件的，暂免征收营业税。 3、房地产开发企业在房地产开发过程中签订的“建筑安装工程承包合同”、“建筑工程勘察设计合同”等应税凭证应按规定缴纳印花税。,（二）土地使用权取得方面有关税收政策：,1、纳税人取得的土地属于耕地的，自批准征用之日起满一年时申报缴纳城镇 土地使用税。 2、纳税人取得的土地属于非耕地的，自批准

30、征用次月起申报缴纳城镇土地使用税。 3、纳税人取得的国有土地使用权证书应按照“权利许可证照”缴纳印花税。 4、纳税人应当自取得土地使用权之日起30日内向主管地税机关报送土地使用权证书或批准文件复印件，并按照规定的期限申报缴纳城镇土地使用税。,（三）转让过程中的有关税收政策问题：,1、房地产转让包括转让土地使用权和销售房地产的行为。 2、单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，只要双方签订了在建项目转让合同并取得收入，其实质是发生了转让房地产所有权或土地使用权的行为 3、销售房地产的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用,（三）转让过程中的有关税收政策问题：,4

31、、以“还本”方式销售建筑物，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除“还本”支出。 5、单位和个人销售或转让其购置的房地产或受让的土地使用权，以全部收入减去房地产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额征收营业税,（四）房屋租赁有关税收政策问题：,1、房地产开发企业建造的商品房已使用或出租、出借的，应按规定征收房产税。 2、房地产开发企业将开发产品售前出租，包括将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售给他人的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，缴纳营业税和房产税等；融资租赁期满后产权转移给承租方的，按房产余值计算征收房产税。

32、 3、对单位和个人出租房屋，应按取得的租金收入缴纳5%的营业税和12%的房产税；但对按租金收入计征房产税低于按房产余值计征房产税的，按房产余值计征房产税。,（五）房地产税收有关优惠政策,1、根据现行税法规定，下列行为，不征相关税收： （1）以无形资产、房地产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。转让股权，也不征收营业税。 （2）由于国家建设需要，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者而取得的土地及房地产补偿费不征收营业税。,（五）房地产税收有关优惠政策,(3)个人将房地产无偿赠与他人，不征收营业税。 (4)房地产开发企业及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不

33、征收营业税。 (5)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。 (6)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体及国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。 (7)法律法规规章规定的其他不征税行为。,三、房地产税收中一些特殊问题的讨论,(一)以房换地及以地换房 （二）以房产抵顶有关债务 （三）以受托建房房地产企业“受托建房”的征税 1、委托建房的单位有投资计划指标，即由委托方立项； 2、委托建房的单位必须具有的土地使用证； 3、双方必须签有代建房屋协议，并在协议中列明所收

34、取的合理的“代建费”。,三、房地产税收中一些特殊问题的讨论,(四)先租后销售的税收 （五）售后包租的征税,第三章：房地产信贷资金的筹集,本章导读：房地产信贷是房地产金融的重要内容之一，房地产信贷业务对房地产金融有重要的影响，而房地产信贷资金是开展房地产信贷业务的基础和先决条件。本章主要介绍，房地产信贷资金的概念、特征；房地产信贷资金的筹集及房地产信贷管理;房地产信贷资金风险的表现及特点等。,第一节：房地产信贷资金概述,房地产信贷是房地产业和金融业一项重要活动，是房地产金融的重要组成部分，房地产信贷资金的筹集及运用管理，对房地产金融的顺利开展有着重要的作用。,一、房地产信贷资金的概念与特征,（一

35、）房地产信贷资金的概念： 房地产商品属性的确定和房地产市场的建立是房地产信用产生和发展的前提条件。通过房地产信贷资金筹集，突出房地产自身融通资金的特点，从而解决房地产业的资金需求。房地产信用是以房地产为特定对象，产生于房地产的开发、经营、消费过程中的信用形式。它主要包括房地产的开发，经营和消费过程中的货币借贷和房地产交易中的预付和赊销等行为。,（二）房地产信贷资金的特征,1. 房地产信贷资金来源分散，渠道广泛。 2. 房地产信贷资金投向对象确定，期限较长。 3. 房地产信贷资金的运用，受国家宏观经济政策的影响。 房地产信贷是房地产金融的重要组成部分，房地产信贷资金的运用与管理直接受到国家宏观经

36、济政策的影响,（二）房地产信贷资金的特征,4、房地产信贷资金的运用，促进节约集约用地。 （1）、强化政策要求，严格建设用地项目贷款管理。 （2）、加强金融支持，切实促进节约集约用地,二、房地产信贷资金的主要风险,房地产信贷资金是房地产金融机构业务发展的基础，没有充足的房地产信贷资金，房地产金融机构就无法参与房地产业的发展。但是，房地产信贷资金在运用过程中也存在着一定的风险，对此应有清楚地认识。,（一）房地产信贷资金的风险,1. 一些房地产开发企业资产负债率高，经营过程中对外部资金需求大，负债经营的问题较为严重。 2、一些房地产开发企业盈利能力较弱，效益不理想 3、个人住房贷款风险，主要表现在：

37、 （1）、投资性购房风险增大 （2）做为个人消费信贷回收基础的个人收入稳定性受到挑战 （3）、受到房地产市场状况的制约,（二）房地产信贷资金风险特点：,1、房地产信贷资金的风险具有联动性。 2、房地产信贷资金的风险具有集中性。 3、房地产信贷资金的风险具有长期性。,三 房地产信贷资金筹集的意义与原则,（一）房地产信贷资金筹集的意义 1、筹集房地产信贷资金，是房地产业扩大再生产，增加积累的有效途径。 2、筹集房地产信贷资金，有利于理顺资金关系，加强资金管理。 3、筹集房地产信贷资金，为房地产商业化、市场化的发展奠定基础。 4、筹集房地产信贷资金，有效保证房地产业发展的物质需要。 5、筹集房地产信

38、贷资金，可以体现政府对房地产业的管理与监控。,（二）筹集房地产信贷资金的原则,1、筹集房地产信贷资金应当与当地政府发展房地产业的思路相协调。 2、筹集房地产信贷资金要与住房制度改革相结合。 3、筹集房地产信贷资金要与当地的经济发展速度相集合。 4、筹集房地产信贷资金要与城市规划相结合,第二节 房地产信贷资金的筹集,房地产信贷业务的发展规模和发展速度是由房地产信贷资金来源状况所决定的，因此行之有效的筹集房地产信贷资金是发展和完善房地产信贷的基础条件。筹集房地产信贷资金可以分为政策性房地产信贷资金的筹集和商业性房地产信贷资金的筹集。,一、政策性房地产信贷资金的筹集,（一）政策性银行 政策性银行是国

39、有银行的一部分，是以国家政策为指导，以计划管理为手段，服从于政府宏观经济调控,在特定领域开展金融活动的银行，政策性银行是非盈利性质的银行。 （二）政策性房地产信贷资金筹集的对象,二、商业性房地产信贷资金的筹集,（一）商业银行商业性房地产信贷资金的筹集 1、商业银行的自有资金 2、各类存款 （1）、定向性（2）、利率低 （3）、稳定性（4）、契约性 3.借入资金 4.发行房地产金融债券,第三节 房地产信贷业务管理,房地产信贷业务管理与房地产信贷资金的筹集具有同样的重要作用，而且更具有现实意义。这是因为房地产信贷资金筹集的本身并不是目的，而关键是怎样将筹集到的房地产信贷资金运用好、管理好使其产生预

40、期的社会效益、环境效益和经济效益。我国房地产信贷业务管理目前主要是对商业性房地产信贷业务和政策性房地产信贷业务的管理，其中，商业性房地产信贷业务是房地产信贷业务的主要内容,一、商业性房地产信贷管理,（一）严格房地产开发贷款管理（二）严格规范土地储备贷款管理（三）严格住房消费贷款管理（四）严格商业用房购房贷款管理（五）加强房地产信贷征信管理（六）加强房地产贷款监测和风险防范工作,二政策性房地产信贷管理,当前，由于全球的金融危机，我国房地产市场也受到一定的影响，为了使我国房地产市场健康持续的发展，发挥其解决低收入人群住房需求的作用，因此就要充分发挥政策性信贷资金的作用。政策性信贷资金管理应主要体现

41、在保障性住房建设信贷资金的运用上。 住房是民生之本，我国历来重视人民群众住房问题，并始终把解决低收入家庭住房的困难放在重要位置，通过推进住房体制改革，并以财政政策、货币政策、信贷政策进行调节，我国住房保障制度建设不断的进步,第四章 房地产抵押贷款,本章导读：房地产抵押贷款在房地产金融中有着举足轻重的作用，本章具体阐述房地产抵押贷款的基本概念、类型、房地产抵押贷款运作以及房地产抵押贷款的市场结构。本章将着重分析固定利率抵押贷款、可调利率抵押贷款基本原理、具体内容。,第一节 房地产抵押贷款概述,一、房地产抵押贷款的含义 （一）抵押与房地产抵押 （二）房地产抵押贷款的含义 二、房地产抵押贷款的发展

42、（一）美国房地产抵押贷款的发展 （二）中国房地产抵押贷款的发展,三、房地产抵押贷款的分类,（一）按贷款对象分：可分为企事业法人房地产抵押贷款和个人房地产抵押贷款。 （二）按贷款用途分：可分为房屋开发抵押贷款、土地开发抵押贷款、购房抵押贷款和其他用途的房地产抵押贷款。 （三）按贷款利率确定方式分：可分为固定利率抵押贷款、浮动利率抵押贷款和可调利率抵押贷款。,四、房地产抵押贷款的特点,（一）以抵押为前提建立的信贷关系 （二）以房地产抵押为条件的贷款 （三）房地产抵押贷款的现实性,五、房地产抵押贷款的作用,（一）增强房地产开发经营企业的经济实力 （二）推动了我国房地产市场的发展，增强居民的购房能力

43、（三）发挥储蓄功能，调节居民消费行为 （四)有利于金融机构资产结构调整，促进房地产金融的发展 （五）有利于调控经济，促进经济增长方式的转变,六、房地产抵押贷款市场结构,房地产抵押贷款市场结构是指由初级抵押市场和二级抵押市场组成的一个有序的开放式市场体系。通过初级市场的运作，解决普通百姓面临的高房价与低收入之间的矛盾，从而提高居民住宅的有效需求；通过二级市场的运作，使房地产抵押契据可以像股票、债券一样随时兑现，从而有助于解决金融机构有限的贷款资金与无限的贷款需求之间的矛盾。在美国，发达的房地产抵押贷款市场是其房地产金融的主要特色。,（一）初级抵押贷款市场结构,第一步，房屋营建，申请建设贷款 第二

44、步，清偿短期建设贷款 第三步，创建房地产抵押贷款,（二）二级抵押贷款市场结构,第二节 房地产抵押贷款的程序,房地产抵押贷款的运作要能够遵循国家的各种法律、法规、方针、政策，充分保证参与人的利益，一般房地产抵押贷款的程序包括以下的步骤：,一、提出抵押贷款申请,凡是符合贷款条件的借款人向银行申请房地产抵押贷款时，需填写房地产抵押贷款申请表，并提供规定的文件，经抵押贷款负责人认定后方可办理借款申请,二、贷前审查,（一）对借款人资格、资信的审查 （二）对抵押物的审查 （三）对抵押贷款用途、项目的审查和分析,三、对抵押房地产的估价,房地产抵押估价是审核房地产产权证书的真实性及可靠性，并在综合考虑市场变化

45、、利率趋势等因素的基础上，对抵押房地产的价值进行评估，估算该抵押物价值。房地产价值评估可分为房屋建筑物估价和土地估价两个部分。金融机构一般都配有专职或兼职估价人员，对抵押房地产做出价值判断。估算出房地产现值后，金融机构根据贷款利率变动趋势等因素，决定贷款金额与房地产价值的比率，算出贷款额度。,四、房地产抵押贷款合同的签订和登记,对贷款审查合格之后，借贷双方应在平等协商的基础上，共同订立抵押贷款合同。房地产抵押贷款合同是指房地产抵押当事人按照一定的法律程序签订的书面契约，所签订合同应办理公证登记。另外，抵押人和抵押权人应在房地产抵押合同签订之日起30天内持抵押合同。有关批准文件及证件到当地房地产

46、产权管理部门申请抵押登记。登记的目的是为防止产权不清或已经失效，以及一物两押。抵押合同自抵押登记之日起生效。未经登记的房地产抵押贷款，法律不给予保护，如抵押合同变更、解除和终止，抵押双方当事人应自发生之日起15日内向原登记机关办理变更或注销登记手续。,五、抵押房地产的保险,我国有些地方性法规和政策规定房地产抵押贷款借款人在申请抵押贷款前，应按银行指定的险种向保险公司投保，否则不能取得贷款。抵押物的保险期应与抵押贷款期限相一致，借款人在抵押期间不能中断或撤消保险。如果借款人中断保险，贷款单位有权代为保险，费用由借款人负担。被保险的抵押物一旦出险，其责任范围内的灾害事故，由保险公司按保险单规定赔偿

47、。贷款单位为抵押物保险赔偿的第一受益人，如果借款人未按合同履行还本付息者，贷款单位有权从保险赔偿金中扣除贷款本息。,六、贷款比例、期限、利率,（一）贷款比例 （二）贷款期限 （三）贷款利率,七、贷款种类和还款方式,为吸引更多的不同类型、不同收入水平、不同偏好的客户，金融机构设计了种类繁多的抵押贷款方式，如：固定利率抵押贷款、可调利率抵押贷款等。目前我国房地产抵押贷款的还款方式一般有到期一次还本付息、等额本息还款、等本金还款等方式。,八、抵押物的占管和处分,（一）抵押物的占管 （二）抵押物的处分,第三节 固定利率抵押贷款,固定利率抵押贷款是指预先确定利率和分期付款方式，在确定的期限内保持利率不随

48、物价或其他因素的变化而调整的抵押贷款方式。固定利率抵押贷款还款方式一般由等额本息还款、等额本金还款、分级付款还款等还款方式。,一、等额本金偿还抵押贷款、等额本息的抵押贷款,（一）等额本金偿还抵押贷款(constant amortization mortgage，CAM) （二）等额本息的抵押贷款(constant payment mortgage，CPM) （三）等额本金偿还抵押贷款、等额本息的抵押贷款的比较 1支付方式上 2贷款余额上 3是否节约利息上,二、固定利率抵押贷款的创新,（一）分级付款的抵押贷款还款方式(graduated payment mortgage) 1分级付款抵押贷款还款

49、方式产生的背景 2分级付款的抵押贷款还款方式的计算,（二）飘浮式贷款还款方式(balloon loan),飘浮式贷款还款方式又被称为气球式贷款还款方式，是指最后一次付款额比以前历次都大的贷款方式。最后的一笔付款就称为飘浮式付款(balloon payment)。实际上早期的抵押贷款都是飘浮式的，所不同的是最早的抵押贷款每月只付利息不偿还本金，本金在贷款到期时一次性清偿。现代的飘浮式抵押贷款，目的是为了向借款人转移通货膨胀风险，贷款本金的清偿仍然是通过分期付款的方式完成的，而不是像早期抵押贷款那样主要依靠借款人的个人储蓄，因此，每月付款额中既有当月利息，也清偿部分贷款本金，贷款到期之日一次性清偿

50、所有贷款余额，这种贷款方式也称为部分分期付款的贷款(partially mortised loan)。,（三）逆向年金抵押贷款(reverse annuity mortgages),逆向年金抵押贷款的优点在于可以在没有立即改变房产所有权的前提下，能够解决退休老人“有房没钱”的问题，而且贷款人的贷款风险很低，贷款收益具有很强的可预测性。当然，发达的二手房市场是发放这类贷款的关键所在。,（四）双周付款的抵押贷款(biweekly payments mortgage),传统方式是每月付款一次，双周付款则是每两周付款一次。这种改进表面上似乎没有什么意义，但由于存在货币的时间价值，实际效果却是相当明显的

51、 其次，由于还款期限的缩短，降低了金融机构的风险，加快了资金的周转速度。而金融机构的年投资收益率我们也可以计算出并没有由于采用双周付款制而下降，而基本是保持不变甚至略有增加。,三、利率对贷款清偿速度的影响,四、贷款余额的计算,（一）现值法 （二）终值法,第四节 可调利率抵押贷款,实践证明，长期固定利率抵押贷款是一项成功的政策，对提高居民住房购买力起了重要的作用。无论哪一种固定利率抵押贷款方式，都是根据贷款人的判断，事先确定贷款利率和付款方式。然而利率并不是一成不变的，它随市场的变化不断发生变化的，时升时降。如果利率变动幅度较大，会产生较大的风险，抵押人和抵押权人都会在不同的情况下要求调整抵押贷

52、款利率。此时可调利率抵押贷款应运而生。,一、可调利率抵押贷款的提出,可调利率抵押贷款在美国住房抵押贷款的发展史上曾经有过几个发展阶段。在20世纪70年代，可调利率抵押贷款出现并逐渐流行 目前在美国抵押贷款市场上广泛采用的是1981年经联邦住房贷款金融机构批准，由储贷协会推出的可调利率抵押贷款。,二、根据物价指数调整的抵押贷款还款方式,（一）根据物价指数调整的抵押贷款还款方式的机制 （二）根据物价指数调整的抵押贷款还款方式存在的问题 第一，消费者价格指数问题 第二，借款人每月付款额和收入不能匹配问题 第三，时间滞后问题 第四，贷款的利差收益问题,三、可调利率抵押贷款还款方式原理,（一）可调利率抵

53、押贷款概述 （二）可调利率抵押贷款还款指数 （三）可调利率抵押贷款协议条款的内容 综合上述内容，金融贷款机构利用可调利率抵押贷款向借款人转移了利率风险，但由于对上述内容中诸如利率调整周期、幅度等的规定，实际上借款人所承担的利率风险被控制在一定范围之内，并且借款人的初始利率时比较低的。,（四）可调利率抵押贷款的付款机制,1ARM I：每月付款额和利率均无上限的情况 2ARM：设置每月付款额上限并要求负分期付款的情况 3ARM：设置利率上限的情况,（五）可调利率抵押贷款的预期收益率,四、固定利率抵押贷款与可调利率抵押贷款的比较,（一）两种贷款的风险比较 1违约风险 2利率风险 3提前还款风险,（二

54、）固定利率抵押贷款与可调利率抵押贷款的转换,1可转换的可调利率抵押贷款 2可降利率的固定利率抵押贷款,五、分享增值抵押贷款还款方式,这种贷款还款方式同样是为了应付不确定的通货膨胀问题，在某种程度上与前面介绍的根据物价指数调整的抵押贷款还款方式有些相似，都是降低贷款的合同利率，然后再对通货膨胀加以校正。但是，这两种贷款方式所进行的调整从本质上来说是不一样的。PLAM是根据物价指数对贷款余额定期进行校正，而在SAM中，贷款人获得的是抵押房地产增值部分的某个百分数。,第五节 我国房地产抵押贷款的管理及发展,一、房地产抵押贷款存在的风险 （一）违约风险 （二）流动风险 （三）经济周期风险 （四）利率风

55、险 （五）不可抗力风险 （六）其它风险,二、住房抵押贷款风险防范措施,1违约风险的控制 2. 流动性风险的控制 3经济周期风险的控制 4利率风险的控制,三、其它方面的控制措施,（一）确实把握房价的真实性 （二）建立以商业性保险与政府担保相结合的住房金融保险体系 （三）重视建立个人信用制度，以解决逆向选择问题 （四)建立合理的住房金融资金筹集机制，以解决住房金融的流动性问题 （五)根据实际情况，丰富还款方式,第五章 房地产开发贷款,本章导读：本章是从金融机构的角度介绍了房地产开发贷款的基本知识。首先介绍了贷款的操作程序，然后，介绍了房地产开发项目评估与分析的指标和方法，最后，从贷款人角度探讨了开

56、发贷款的风险管理。重点阐述了房地产开发企业项目贷款所涉及的基本环节、可能存在的问题以及风险防范的措施。,第一节 房地产开发贷款概述,中国银行业监督管理委员会2004年8月30日发布商业银行房地产贷款风险管理指引中指出：房地产贷款是指与房地产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款。房地产开发贷款是商业银行的主要资产业务，也是商业银行最基本业务之一。,一、房地产开发贷款的含义,房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。,二、房地产开发贷款的种类,按贷款保证方式不同可以划分为信用贷款和担保

57、贷款； 按贷款利率是否变化可以划分为固定利率贷款和浮动利率贷款； 按贷款期限长短不同可以划分为短期贷款、中期贷款和长期贷款；,二、房地产开发贷款的种类,按贷款风险承受对象不同可以划分为自营性贷款和委托性贷款； 按房地产开发不同阶段的贷款可以划分为土地购置贷款、土地开发贷款和建设贷款； 按房地产开发后不同的用途贷款可以划分为住宅开发贷款、经济适用房（安居工程）贷款、商业用房开发贷款、大学生公寓贷款和其他房地产开发贷款。,三、房地产开发贷款的特点,1、以项目为贷款对象 2、贷款金额较大 3、贷款周期长 4、贷款风险较大,四、房地产开发贷款的目的,在现代社会里，一个行业要获得生存和发展，一个企业要获

58、得成功，仅靠有限的自有资金是不够的，应面向社会广泛筹集资金。由于房地产价值大，资金占用时间长，客观上要求房地产企业合理利用财务杠杆、广开筹资渠道。因此，房地产开发企业的资金筹措和资金管理技术含量高、工作异常复杂。其中资金组合或者说资金结构是企业财务管理的核心问题。追求最优资金结构是财务管理的一个重要目的。这当中确定合理的负债比率又是一个关键性的问题。,第二节 房地产开发贷款操作的程序,由于银行用于发放各种贷款的资金绝大多数来源于银行对存款人的负债，为了保证银行的经营业绩，维护社会稳定，贷款银行都对企业的贷款非常谨慎，形成了一套严谨的程序和制度。从金融机构的角度来看房地产开发贷款的程序通常包括：

59、房地产开发贷款的受理、房地产开发贷款的调查、房地产开发贷款的审查与审批、房地产开发贷款的发放、房地产开发贷款后的管理。,房地产开发贷款的受理,受理阶段主要包括：客户申请资格审查客户提交材料初步审查等操作环节。受理人员依据有关法律法规、规章制度及银行的信贷政策审查客户的资格及其提供的申请材料，决定是否接受客户的信贷业务申请。,（一）房地产开发贷款的申请,房地产开发贷款的资格审查 （1）借款人资质 1) 一级资质 2) 二级资质 3) 三级资质 4) 四级资质 (2) 借款人资信 (3) 房地产开发项目应具备的条件 （4）借款人开发项目资本金比例等应具备的条件 （5）贷款人规定的其他条件,2贷款申请材料,（1）单位资料 （2) 项目相关资料 （3）担保企业基本资料 （4）抵押贷款资料,二、房地产开发贷款调查,房地产开发贷款调查时应注意的原则： 贷款是银行的主要资产业务，也是银行最基本业务之一。银行在贷款中所遵循的基本原则，又是资信调查的原则内容。对资信调查的原则内容的确定存在不同的观点和学说，较有代表性的有“5C原则”也被译为“5P 原则”。 金融机构进行项目贷款审查时，主要包括四方面的内容，即客户（企业资信等级）评价、项目评价、担保方式评价、和贷款综合评价,（一）借款人评价,1、借款人基本情况评价 2、借款人素质评价 3、开发项目销售情况评价 4、盈利