惠州周报2011.05.30-2011.06.05.ppt

1、2011.05.30-2011.06.05,市场热点,销售概况,项目动态,两部委：土地出让净收益10%建保障房 住建部：房屋征收按市价评估补偿,6月4日，华贸中心、万科城样板房倾情绽放； 6月5日，卓越蔚蓝海岸、三远大爱城盛大开盘。,本周摘要,本周惠城区住宅成交474套，均价6602元/平米，量价齐升； 本周惠阳区住宅成交129套，均价6304元/平米，量跌价升。,市场热点,1,一级市场概况,2,二级市场概况,3,一周项目动态监测,4,近日，财政部、住建部近日下发关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知，对各地加强保障性安居工程资金管理等工作提出了明确要求。 通知要求，必须确保土地

2、出让收益按规定用于保障性安居工程，各地应当按照当年实际缴入国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权取得的土地出让收入，扣除相关规定项目后，严格按照不低于10%的比例安排资金，统筹用于保障性安居工程建设。 通知要求，须切实加大地方公共预算用于保障性安居工程资金规模，进一步明确和细化地方政府债券资金安排用于保障性安居工程的具体资金数额，加大投入力度，并继续推进保障性安居工程建设和运营涉及的各项税费优惠政策。,政策热点,解析：目前，随着房地产调控的深入，不少重点城市土地收入同比大幅下降，用于保障房建设的提取资金也相应减少，而两部委的表态则有利于进一步巩固地方保障房建设的资金安全。,中央重申土地

3、出让净收益10%建保障房,住建部：房屋征收按市价评估补偿,6月7日，住建部发布国有土地上房屋征收评估办法，确定了房屋征收补偿的评估办法。其中规定，负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。 评估价格完全依照市场。对房屋价值的评估，不再综合政府定期发布的“指导价”，而是完全按照市场交易的价格。 评估机构由被征收人选。由被征收人来选定评估机构，取消了政府指定评估机构的权力，这是社会公平的体现，也尊重了被征收人的权利。 评估更多体现土地价值。以往，在房屋拆迁的补偿中，体现的主要是房屋的价值。但这其中，土地的价值也很

4、大。而新的条例中，对于土地的价值有了更多的体现。,政策热点,解析：办法的出台有利于整顿当前国内较为混乱的房屋征收评估现状，保护房屋所有人的合法权益，化解社会矛盾。,国土部监测中小城市 三四线城市限购或启,政策热点,5月26日，国土部向各省国土部门下发了关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函，文件要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报。 目前，部分房价上涨较快或成交较为活跃的中小城市，已经登上住建部“城市房地产价格直报系统”的名单。与此同时，中央政府已经在考虑，对房价上涨压力较大、涨幅较快而当地购房支付能力不足的中小型城市有选择地推广限购

5、政策。 但政策不会对所有中小城市一刀切，而是有步骤、有选择地考虑，第一步可能陆续从受到大型热点城市楼市影响较大，房价上涨压力较大、本地居民住房支付能力较低的城市展开，如环首都经济圈、珠三角经济圈中的城市。,解析：为防止投资资金涌向三四线城市，限购令扩容的可能性很大，而房价虚高的珠三角城市群或再度成为政策关注的焦点。,房企二季度资金链现预警 降价促销风暗潮涌动,随着房地产调控的步步紧逼，一向“不差钱”的房地产开发商开始卖股、卖地、卖项目，但仍难解巨额资金饥渴。 融资活动频繁。 5月16日，恒大地产公告称，华人置业以5亿美元入股恒大位于江苏启东市寅阳镇项目的49%权益。 3月29日，中粮地产为补充

6、流动资金，出售公司持有的招商证券970.07万股。 资金链进入预警。 房企陷融资困境。前5个月，房企通过IPO、增发等形式融资总额不足70亿人民币，而去年则超400亿。 房企被迫自掏腰包。前4个月，房企自筹资金比重处于历史高位，接近2008年楼市萧条时期。 降价促销暗潮涌动。 4月30日中海地产在深圳降价促销，随后在南京、重庆、上海等地相继打出降价旗号。 5月底武汉万科旗下的万科红郡打出“抱歉光谷,拉低你房屋均价1000元”。,政策热点,解析：在楼市持续低迷、融资环境恶化、企业资金状况不佳的形势下，如何将“储备”的土地、待售商品房等企业存货快速转化为销售收入已成为房企发展的关键，“销售为王”的

7、市场策略日益得到市场认可。,继“清明”、“五一”两个小长假双双遇冷之后，京沪深穗一线楼市“端午节”小长假依旧不温不火，低位徘徊。 房企放缓入市步伐。一方面部分开发商对后市抱有希望，有意识地将推盘时间后延；另一方面5月上市的新盘销售不理想，开发商希望避开风头，等前期房源消化后再推盘。最终新增供应的萎缩客观上促成端午楼市的爽约。 信托规模居高不下。5月房地产信托仍然是募资最多的品种，54家信托公司共成立284只固定收益信托产品，纳入统计的175只产品总规模为353.96亿元，其中仅投向房地产信托募集资金的就达96.24亿元。 委托贷款异军突起 。截至5月底，剔除上市公司出于正常经营需要给关联公司提

8、供的贷款，2011年上市公司通过银行已发放17笔委托贷款，合计金额近14亿元。其中，多数委托贷款流入地产业。,行业热点,端午楼市遇冷 开发商捂盘硬扛,解析：目前开发商仍有各种办法维持其资金链，资金情况尚未恶化到2008年金融危机时的程度，况且，多数开发商仍对楼市反弹抱有希望，不到万不得已，开发商不会冒险降价。,发展定位：建设世界级石油化工产业基地、国家级电子信息产业基地、粤港澳地区旅游休闲度假基地和现代农业基地、广东省清洁能源生产基地、战略性新兴产业基地和现代服务业基地等七大基地。 发展目标：到2015年，现代产业体系初步形成。产业结构明显升级，自主创新能力明显增强，生态环境明显优化，基本融入

9、珠三角区域一体化。 到2020年，现代产业体系基本形成。三次产业比重调整为3.5:54.5:42，现代服务业、战略新兴产业比重显著上升，形成以先进制造业、战略性新兴产业和现代服务业为主的产业结构。,行业热点,惠州市现代产业体系总体规划（20112020年（征求意见稿）公示,市场热点,1,一级市场概况,2,二级市场概况,3,一周项目动态监测,4,一级市场（挂牌）,惠州市本周土地市场有2宗经营性商住用地挂牌，挂牌均价865元/平米。,数据来源：中原数据监测系统,惠州市本周有1宗经营性商住用地成交，土地市场依旧冷清。,市场热点,1,二级市场概况,3,一周项目动态监测,4,一级市场概况,2,惠城区新批

10、预售证,惠城区本周无新批预售许可证公示，其中2011065为上周取得预售许可证，本周延迟公示； 2011065共向市场供应住宅89套；面积合计12647.65平米。,数据来源：中原数据监测系统,惠城区住宅供应走势图,2010年周均 565套 61215平米,2009年周均 336套 38941平米,2011年周均 416套 537836平米,惠城区新批预售证,数据来源：中原数据监测系统,惠城区本周无新批预售许可证公示，其中三宅一生（2011065）为上周取得预售许可证，本周后补。,住宅供应以135-142平米的中大户型三房产品为主。,数据来源：中原数据监测系统,惠城区成交,惠城区本周住宅网签4

11、74套，环比增加15%；面积53786.16，环比增加21%； 受中信水岸城开盘集中签约的影响，本周网签涨幅明显。,惠城区住宅成交走势图,2009年周均 558套 62301平米,2011年周均 447套 51278平米,2010年周均 486套 56007平米,惠城区成交（均价）,数据来源：中原数据监测系统,惠城区本周住宅成交均价6602元/平米，环比增加7%；,惠城区住宅成交均价走势图,2009年周均 4693元/平米,2010年周均 5318元/平米,2011年周均 6207元/平米,惠城区网签明细,数据来源：中原数据监测系统,本周网签汇总（不含经济适用房）。,惠城区片区网签明细,数据来

12、源：中原数据监测系统,大江北片区,惠城区片区网签明细,数据来源：中原数据监测系统,金山湖片区,河麦片区,惠城区片区网签明细,数据来源：中原数据监测系统,仲恺片区,龙丰片区,惠城区片区网签明细,数据来源：中原数据监测系统,水口片区,东平片区,惠阳区网签,数据来源：中原数据监测系统,惠阳区本周无新批预售许可证公示； 惠阳区本周住宅网签129套，环比减少35.2%；面积合计12547.75平米，环比减少29.9%； 惠阳区本周住宅成交均价6304元/平米，环比上涨6.6%,惠阳区住宅成交走势图,2011年周均 164套 15471平米,2010年周均 143套 16059平米,惠阳网签明细,惠阳区本周网签以60-90平米的二房产品为主，其中惠阳碧桂园、别样城、天域花园排名前三。,大亚湾重点项目监测,数据来源：中原数据监测系统,大亚湾区本周重点监测项目住宅成交93套.