上海房价影响因素SPSS多元线性回归分析

1、上海房价影响因素的多元线性回归分析1：研究目的和意义 我国房地产市场从20世纪90年代开始建立到如今已经颇具规模，对我国的经济增长产生了很大的影响，甚至成为了国民经济的支柱型产业。但是近年来，房价的飞速发展又不得不引起我们的重视，在促进经济增长的同时，带来的一系列结构性问题将对房地产行业的健康发展甚至国民经济的可持续发展带来影响。因此研究商品房价格的影响因素，有助于科学的把握房地产市场的发展规律，对整个国民经济都具有很大的意义。2：研究内容和方法本文主要以上海为中国房地产市场的代表城市进行分析，通过对1999年至2007年的相关经济数据整理建立起多元线性回归模型。从理论上来讲，房价的波动主要受

2、宏观经济影响，包括地区生产总值，城镇人均可支配收入，建设成本，城市人口密度，货币政策，土地价格以及房地产开发投资额等指标。这里主要选取商品房平均售价作为因变量，城镇人均可支配收入，城市人口密度，以及房地产开发投资额作为自变量来进行分析，通过多元回归方法来了解商品房价格的影响因素3：多元回归模型的建立及数据分析3.1：多元线性回归模型的建立上海从1999年2007年的相关经济数据如下表一所示：年份商品房平均售价（元每平方米）城镇人均可支配收入（元）城市人口密度（人每平方公里）房地产开发投资额（亿元）1999.003422.0010931.641672.00514.832000.003565.00

3、11718.011757.00566.172001.003866.0012883.461950.00630.732002.004134.0013249.801959.00748.892003.005118.0014867.491971.00901.242004.005855.0016682.821970.001175.462005.006842.0018645.032718.201246.862006.007196.0020667.912774.201275.592007.0010320.0023623.352931.001307.53 表一：上海19992007年相关经济数据数据来源：上海统

4、计年鉴 国研网整理设定三个自变量指标分别为：城镇人均可支配收入，城市人口密度，房地产开发投资额，商品房平均售价y作为因变量，并建立如下的多元线性回归模型：其中，分别为未知参数，为剩余残差，与三个自变量无关。服从N(0, ).3.2：回归模型的检验（一）模型拟合度检验见下表二分析结果： 表二：模型拟合度检验由上表可以看出，其R值和R Square值都很接近于1，所以其模型拟合度较好。（二）方差分析显著性F检验见下表三方差分析表： 表三：方差分析表由上表可以看到F值为72.325，SIG值为0.000，显然小于0.05，说明因变量分别与自变量存在真实的线性关系，显著性检验通过。（三）变量显著性t检

5、验见下表三相关系数表： 表四：Coefficients表由表知，只有城镇人均可支配收入的SIG值小于0.05，但是其VIF值却大于10，另外发现城市人口密度以及房地产开发投资额和商品房均价呈负相关，显然在经济实际上不合理。综合判断，自变量间存在多重共线性。通过相关性检验观察变量间的的相关系数均很接近于1（见下表五），说明确实存在较强的共线性。 表五：变量间的相关系数3.3：多重共线性问题的解决以及回归模型修正多重共线性的解决一般可以从数据处理和统计方法这两方面入手。数据处理方面可以通过增加样本量来解决，但是由于房地产市场从90年代末才逐步发展，相关统计数据有限。所以我们通过采用逐步回归（ste

6、pwise）统计方法来对回归进行修正。通过逐步回归后发现，只有城镇人均可支配收入与商品房销售均价表现了良好的正相关性，并且通过了相关的检验。分别如下表所示：综合SIG值，F值，VIF值都符合检验通过的标准。 表六 方差分析 表七 t检验但是从经济意义上来看，房价与房地产开发投资额应该会呈一定的正相关关系，只是由于样本数据太少，或者相关政策的不稳定性导致其检验不显著。而城市人口密度的不显著反而可以理解。因为上海随着其的经济发展，确实会吸引很多外来人口工作，但是房屋的需求量不只是需求欲望决定的，还和购买力有关，显然人口密度和购买力不能构成正比关系。通过继续分别以（城镇人均人口可支配收入，房地产投资

7、额）以及（城镇人均人口可支配收入，城市人口密度）为自变量做分析查看其T检验结果如下：表八 城镇人均人口可支配收入，房地产投资额 表九城镇人均人口可支配收入，城市人口密度发现当以（城镇人均人口可支配收入，房地产投资额）为自变量时，各参数（SIG,VIF10,R值）也能勉强通过显著性检验。再分别观察其P-P图以及scatterplot图如下：数据点围绕基准线还存在一定的规律性，可以认为残差满足线性模型的前提要求。由残差图可见随着标准化预测值的变化，残差点在0线周围随机分布，但是残差的等方差性不完全满足，方差似乎有增大的趋势。4：结论综合以上分析，得出商品房平均售价和城镇人均可支配收入表现了良好的正

8、相关关系，但其他两个指标分析遇到了困难，考虑到房价与房地产开发投资额应该会呈一定的正相关关系，只是由于样本数据太少，或者相关政策的不稳定性导致其检验不显著。然后通过剔除城市人口密度，重新建立回归分析得出多元线性回归模型：y=-2946.401+0.654 -2.017 。5：参考文献1 何晓群. 多元统计分析. 中国人民大学出版社.2004.220262.2 薛薇. SPSS统计分析方法及应用. 电子工业出版社. 2004. 245267.3 曲闻. 影响我国房地产价格的宏观经济因素实证分析.价格月刊.2006,(9):1517.4 樊孝菊. 城镇居民消费支出与收入的回归分析.商场现代化.20

9、08,(7):1819.5罗凤明,邱劲飚,李明华,肖炳坤. 如何使用统计软件SPSS进行回归分析. 电脑知识与技术.2008,(02):293304.6 杨威, 王玉树. 偏最小二乘回归分析在土地利用变化研究中的应用以上海市嘉定区为例.南京农业大学学报.2005,(1)：115120.7 洪涛. 房地产价格波动与消费增长_基于中国数据的实证分析及理论解释.南京社会科学.2006,(5):5458.8 上海统计年鉴.19992007.这就像我们身处喧嚣的闹市，却在渴望山清水秀的僻静之地。心若静，何处都是水云间，都是世外桃源，都是僻静之所，心若浮躁，不管你居所何处，都难宁静。其实，很多人惧怕喧嚣，

10、却又怕极了孤独，人实在是矛盾的载体。然而，人的最高境界，就是孤独。受得了孤独，忍得了寂寞，扛得住压力，才能成为生活的强者，才不会因为生活的暗礁而失去对美好事物的追求。常常喜欢静坐，没有人打扰，一个人，也有一个人的宿醉。面对这喧嚣尘世，安静下来的时光，才是最贴近心底的那一抹温柔，时光如水，静静流淌。即便独自矗立夜色，不说话，也很美。这恬淡时光，忘却白日的伤感，捡起平淡，将灵魂在宁静的夜色里放空。回头看看曾经走过的路，每一个脚印，都是丰富而厚重的，是对未来的希望，是对生活的虔诚。我们都是生活里的平凡之人，不管一天中多么努力，多么辛苦，老天总是会给你时不时的开个玩笑，可能有些玩笑，来的有点猛，有点不

11、知所措，但是又怎么样呢？你要知道，人的能力和智慧是无穷的。面对生活的暗礁，我们只能用坦然的心态去接受它，然后尽量去改变它，让它激起生命的浪花。即使改变不了，只要努力了，就不言后悔。有时候，难过了，想哭就哭出来，哭又不是罪，哭完了继续努力，总有一天，时间会告诉你，你的眼泪是不会白流的。没有苦难的人生，它一定是不完美的。生命里，没有一帆风顺，总有一些看不见的暗礁等着你，既然注定要撞上，那就努力寻找岸的方向。只要不放弃，一定有抵达岸边的希望，若选择放弃，那么岸依然是岸，死神只会离你越来越近。能和灾难抗衡，能珍惜生命的人，那么他的人生一定不会太灰暗。只要你不放弃自己，生活就不会放弃你，成功的希望就会被

12、实现。凡事成功的人，经历生活的暗礁，那是必然途径。生命路上的灾难和创伤，会让你更好的前进。行走尘世间，保持好心态，一切都有可能被改变，当别人在为你呐喊助威时，自己千万不要放弃，不要半途而废，前功尽弃。只要坚持，生命一定会被你改写。人生何其短，千万不要让过往和未来，羁绊住今天的心情，应该尊重生命，珍惜时光，活好每一天。林清玄说：“今天扫完今天的落叶，明天的树叶不会在今天掉下来，不要为明天烦恼，要努力地活在今天这一刻。”还有一句话叫，昨天的太阳晒不干今天的衣裳。假若有人问，你的一生有多长？请告诉他，只有三天，昨天，今天和明天。在这三天的生命里，昨天我们已经浪费掉了，明天不一定属于你，那你的时间就只

13、有今天，所以不珍惜今天的人，就不配拥有明天。这就像我们身处喧嚣的闹市，却在渴望山清水秀的僻静之地。心若静，何处都是水云间，都是世外桃源，都是僻静之所，心若浮躁，不管你居所何处，都难宁静。其实，很多人惧怕喧嚣，却又怕极了孤独，人实在是矛盾的载体。然而，人的最高境界，就是孤独。受得了孤独，忍得了寂寞，扛得住压力，才能成为生活的强者，才不会因为生活的暗礁而失去对美好事物的追求。常常喜欢静坐，没有人打扰，一个人，也有一个人的宿醉。面对这喧嚣尘世，安静下来的时光，才是最贴近心底的那一抹温柔，时光如水，静静流淌。即便独自矗立夜色，不说话，也很美。这恬淡时光，忘却白日的伤感，捡起平淡，将灵魂在宁静的夜色里放

14、空。回头看看曾经走过的路，每一个脚印，都是丰富而厚重的，是对未来的希望，是对生活的虔诚。我们都是生活里的平凡之人，不管一天中多么努力，多么辛苦，老天总是会给你时不时的开个玩笑，可能有些玩笑，来的有点猛，有点不知所措，但是又怎么样呢？你要知道，人的能力和智慧是无穷的。面对生活的暗礁，我们只能用坦然的心态去接受它，然后尽量去改变它，让它激起生命的浪花。即使改变不了，只要努力了，就不言后悔。有时候，难过了，想哭就哭出来，哭又不是罪，哭完了继续努力，总有一天，时间会告诉你，你的眼泪是不会白流的。没有苦难的人生，它一定是不完美的。生命里，没有一帆风顺，总有一些看不见的暗礁等着你，既然注定要撞上，那就努力寻找岸的方向。只要不放弃，一定有抵达岸边的希望，若选择放弃，那么岸依然是岸，死神只会离你越来越近。能和灾难抗衡，能珍惜生命的人，那么他的人生一定不会太灰暗。只要你不放弃自己，生活就不会放弃你，成功的希望就会被实现。凡事成功的人，经历生活的暗礁，那是必然途径。生命路上的灾难和创伤，会让你更好的前进。行走尘世间，保持好心态，一切都有可能被改变，当别人在为你呐喊助威时，自己千万不要放弃，不要半