房地产基础知识.ppt

1、房地产基础知识及 产品介绍,Contents,目 录,什么是房地产？,房地产是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。 房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。,房地产基本概念,房地产市场的分类,一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）； 二级市场：开发商获得土地后，投入一定的资金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）； 三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；,土地前期开发,三通一平：指基本建设项目开工的前提条件，具体指

2、：水通、电通、路通和场地平整。 七通一平：指的是土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。,绿地率与绿化率,各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地）。 绿化率：即绿化覆盖率，是指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。,与绿化率的区别,1、规划信息部分 2、建筑基础知识 3、户型方案图基本标识 4、测绘基础知识,1、规划信息部分,项目规划图：规划图指对

3、一个社区或类似范围内日后的发展所做的规划图，其中标明用于居住区、商业区、工业区、公共活动区或其他用途的土地的大小和位置。 重要构成元素：地块红线、建筑单体、道路规划线、经济技术指标，是查看规划图的重要数据。,概念规划图 对项目圈定大致功能布局的初步性规划平面图。,红线图 城市规范管理部门正式确定的项目建筑的总用地面积的示意图，其中红线是用来表示建筑物的边界外沿界限，即实际可使用土地的边界图。,项目总平面图 按一般规定比例绘制，表示建筑物，构筑物的方位、间距以及道路网、绿化、竖向布置和基地临界情况等。,项目鸟瞰图 根据透视原理，用高视点透视法从高处某一点俯视地面起伏绘制成的立体图。,从规划图中认

4、知重要指标 用地面积：规划建设用地面积、红线面积、 基底面积、占地面积、建筑占用土地的面积。包括所有占用的面积（包括绿化道路、代征道路面积等等）。 建筑密度：为建筑物的基底面积总和除以规划建设用地面积。其余用地中需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。 容积率：是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。,某项目规划图经济指标,1、对开发商的影响在何处？ 2、对住户的影响在何处？,讨论：容积率的高与低,楼面价计算,楼面地价=,土地总价,总建筑面积,楼面地价（楼面价）：单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。,=,土地面积*单价,土地面积*容积率,=,单价,容积率,实操：某

5、地块占地200亩，地价为120万/亩，容积率为1.5，求：楼面地价？,答案：,楼面地价=,200（占地）X 1,200,000（土地单价）,200（占地） X 1.5（容积率）,= 1200（元/）,楼面地价=,1,200,000/666.67（土地单价）,1.5（容积率）,= 1200（元/）,或,容积率的概念,容积率越低，居民的舒适度越高,不同建筑形态 容积率多少合理？,住宅小区容积率1.0的，为非普通住宅。 多层住宅的容积率不应超过1.5 高层住宅的容积率不应超过4,容积率过高对居住的影响,1、内部规划差，路窄绿地少 2、人口密度大 3、安防难度大,容积率存在区域差异,不同地理区域，日照

6、等规范不同，户型的容积率会有所不同。一般情况下，南方会比北方要高。,建筑物的分类 按建筑物使用性质分类： 居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑 按建筑物层数或总高度分类：住宅按层数分：低层住宅（13层）、多层住宅（46层）、中高层住宅（79层）和高层住宅（10层以上）、建筑高度超过100m的为超高层建筑。一般地，12层以下又称小高层住宅。 按建筑结构分类 砖木结构建筑 砖混结构建筑 钢筋混凝土结构建筑：框架结构、框架剪力墙结构，剪力墙结构、简体结构、框架简体结构和筒中筒等。,2、建筑基础知识,板楼：一般板楼同层住户在2到4户，板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的

7、，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。 塔楼：塔楼一般是指高层建筑。一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形 成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。,建筑单体分类,1,2,3,4,5,6,8,7,3、户型方案图基本标识,开间、进深的定义： 房间的主采光面成为开间（面宽），与其垂直的称为进深。也可根据房间门的朝向来确定开间和进深，房门进入的方向的距离为进深，左右两边距离为开间。,具体意义： 1、户型方正就是指户型的进深与开间之比合理。进深与开间之比一般介于1:1.5之间较好。 2、进深过大，开间过小，会影响户型采光通风，房间内会显得比较暗；而进

8、深偏小，开间过大不利于房间保温，浪费能源，北方尤其如此。比较方正的户型能做到采光通风与保温两者间的平衡。,4、测绘基础知识,房屋面积的种类有多少？ 什么是房屋建筑面积、房屋使用面积？ 什么是公摊，公摊是如何计算的 什么是得房率，得房率越高越好吗？,套内墙体面积：外墙、共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。内墙面装修厚度均入套内墙体面积。 阳台建筑面积：原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积，未封闭的阳台、挑廓，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。,分摊的公有建筑面积计算方法 其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊：

9、第1步：计算分摊系数 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和 第2步：各套房的公用分摊面积分摊系数各套内建筑面积。,得房率的含义：,北方得房率为：0.60.7（电梯房）0.650.78（多层）； 南方得房率为：0.750.83（电梯房）0.80.9（多层）。 北方得房率普遍比南方低0.150.2,经验,地域决定外墙厚度：南方高于北方 建筑类型：多层高于高层 单体结构：板楼高于塔楼,= 套内建筑面积,套内建筑面积+分摊的公用建筑面积,得房率,影响得房率的因素：,部分地区因测算规范及保温要求不同，层数、窗户做法、核心筒版本不同，结构存在差异，会导致产品得房率与方案对比有所不同。,

10、一般产品研发部对方案核算套内面积以墙体外轮廓计算，多数区域按此方式计算，得房率约为86%。,项目核算套内面积以墙体中心线以内计算，墙体中心线以外将算入公摊，得房率仅约82%,案例,VS,以YJ140(11层）为例,A套内建筑面积90平 B套内建筑面积110平 公摊面积40平 求 A、B两套单位 公摊面积？ 建筑面积？ 得房率？,思考题二,住宅,宿舍,酒店,居住建筑分类,洋房,联排别墅,叠拼别墅,独立别墅,公寓,宿舍,住宅产品延伸,双拼别墅,坡地别墅,低 层 13层 多 层 46层 中高层 79层 高 层 1030层,按层数分类,居住建筑分类,7 11 小高层 1218 中高层 1930 高 层

11、,我们内部习惯,6层（1-6层不需要电梯）,常见楼层数,一部疏散楼梯,一部电梯,11层（7-11层，一部电梯，一部疏散楼梯）,18层 （12-18层，两部电梯一部疏散楼梯+封闭楼梯间）,两部电梯,两部疏散楼梯,防烟前室,30层（19-30层，两部电梯、 两部疏散楼梯+带防烟前室的楼梯间）,“送”面积的概念及手法,“送面积”的方法，就是“ 深入”研究建筑面积计算方法的论述，将可以不计入建筑面积的套内平面面积，“送”给住宅买家。,七大手法 1 地下空间 2 中空客厅 3. 百变凸窗 4. 内天井 5 错层阳台 6. 设备平台 7. 超大阳台,手法一 地下空间,可以采光的半地下空间 ,住宅建筑正负零

12、之下不 计入面积。,将室外架空1米左右，给采光窗创造了通风采光的条件。,正负零以下结构空间不计入容积率面积（比如地下停车场的 不计入建筑面积）. 半地下室的高明之处在于其“半”字，使得所送的空间可以自然通风和采光. 依此类推，凡是别墅，都可以抬高其正负零标高，为业主大送其半地下室，使别墅增加卖点，使消费者尝到实惠。,手法一 地下空间,客厅中空部分是不计入建筑面积的。这些不计入建筑面积的地方，在入伙后可以加板封闭，成为单层的室内使用面积。,手法二 中空客厅,手法三 内天井,图中显示于阳台一侧的天井并不计入建筑面积，在入伙后可以加板封闭，成为单层的室内使用面积。,手法四 错层阳台,有些地方规定超过6米层高的阳台可以不算建筑面积。 于是就出现了错层阳台的设计 错层部分面积就变成赠送部分。,图中显示于走廊一侧的内花园。 这些地方是作为阳台（计算一半建筑面积）/花池（不计算建筑面积）。经过简单的改造，就能成为一个舒适的房间。,手法三 内花园,手法五 超大阳台,超大的阳台改为封闭阳台后，就像一个小房间，可以作为使用面积，起码“送”了一 半面积（阳台只计一半建筑面积）。,手法六 阳台连花池,由于花池不计入建筑面积，阳台只计一半建筑面积，当把他们都一并改成房间的时候，就是送了两次的面积。,由于很多地方两层通