房地产专业知识培训2012.ppt

1、房产专业知识篇,房地产基础概念,房屋的开间 在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。房屋开间一般为3.03.9米，砖混结构房屋开间一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性。,房地产基础概念,房屋的进深 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。 进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件，房屋的进深在设计上有一定的要求， 不宜过大。目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。在房屋的高度（层高）和宽度（

2、开间）确定的前提下，设计的房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。,房地产基础概念,层高 房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。 净高 房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高层高楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高。,房地产基础概念,什么是房屋组团？ 是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。,

3、房地产基础概念,什么是花园式房屋？ 花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，房屋水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。,房地产基础概念,道路红线 城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。 建筑线 一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。 日照间距系数 根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。 （楼间距：多层18米；小高层24米；）,房地产基础概念,建筑小品 既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境

4、的小体量建筑，游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。,房地产基础概念,均价 将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。 基价 经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后得出。 起步价 某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。多层物业，以顶楼的销售价为起步价；高层物业，以最低层的销售价为起步价。较低的起步价容易引起消费者的注意。 一次性买断价 买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。 预售价 预售价也是商品房预（

5、销）售合同中的专用术语：预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。,现房 是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 期房 是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。,房地产基础概念,二手房 即

6、旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。,房地产基础概念,外销房 外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。 内销房 内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。,房地产基础概念,商品房 是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。 经济适用住房 根据国家

7、经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。,房地产基础概念,尾房 又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品房屋的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。,房地产基础概念,廉租住房 政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住

8、居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。 存量房 已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。 再上市房 职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。,房地产基础概念,假层 是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。 搁楼（暗楼） 一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。,房地产基础概念,玄关 是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能

9、不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。,房地产基础概念,住房公积金 是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金属于职工个人所有。住房公积金由在职职工个人及其所在单位，按职工个人月工资总额的一定比例缴纳，存入个人公积金帐户，用于购买、建造、翻建、大修自住房屋，任何单位和个人不得挪作他用。,房地产基础概念,房地产基础公式,建筑容积率=项目规划建设用地范围内全部建筑面积/规划

10、建设用地面积（项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比 附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。,房地产基础公式,容积率范围： 底层（13层）1.11.3 多层（46层）1.71.9 中高层（79层）2.22.4 高层（10层XX层100米以内）3.5以上含3.5 超高层（100米以上）大于3.5,房地产基础公式,房地产基础公式,绿地率=居住区用地范围内各类绿地的总和/居住区用地的比率 绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及

11、其他的一些块状、带状化公共绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。 绿化率=项目规划建设用地范围内的绿化面积/规划建设用地面积之比。 对购房者而言，绿化率高为好。,房地产基础公式,建筑密度=居住区用地内，各类建筑的基底总面积/居住区用地面积 它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。,实用率=实用面积/建筑面积 实用面积=套内建筑面积 建筑面积=销售面积=套内建筑面积+公摊面积 套内建筑面积=实用面积=使用面积+墙体面积 使用面积=地毯面积或内空面积 公摊面积=分摊面积,房地产基础公式,多层住宅一般为80%以上 高层住宅一般为75%以上 临街独立商铺一般为80%以上 大型商场内商铺一般为5

12、0%左右 写字楼实用率一般60%左右,房地产基础公式,有关户型,户型,一套好的户型，首先必须是每一个房间都间隔方正，少点“金角银边”，谨防多边多角的“钻石房”的出现，如此不仅利于家具摆放提高实用面积，也符合中国人的消费心理。,一套好的户型，必须做到以下几个分开： 1、动静分开。 2、公私分开。 3、主次分开。 4、干湿、洁污分开。,户型,一套好的户型，必须做好“通”、“透”工作。 一套好的户型，应安排尽可能多的房间朝向南面，以确保灿烂的阳光能照耀房间，如有不便之处，则首先满足的应是客厅与主卧。 好的户型中厨房应远离卧室，以杜绝油烟污染。而卫生间则应靠近卧室以方便家人。 好的户型中供水、排污、电

13、、煤气、供热、光纤等管网布线应尽量集中，既方便业主装修，又方便维修检查，还节省材料。,户型,目前市场上的立体户型主要有两种：跃层式（深圳叫复式）和错层式。,户型,复式：就是在一套房子内拥有两个楼层面，而且这两个楼层面的竖直投影面一般是重合的，两个楼层之间有户内楼梯作垂直交通联系。最浅显地说就是相当于将一幢住宅内的“502”号房和“602”号房通过一座户内楼梯连结为一套（当然也可以是更多层）。,户型,跃层房屋：是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等。 复式房屋在概念上是一层 复式房屋实际上并不具备完整的两层

14、空间，形成一种不完全的空间，一般称其为“排空”，与底层之间有视线上的交流和空间上的流通。而跃层房屋的上下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式房屋的空间是两种不同的类型。,户型,错层式：则是平面户型与复式户型之间的折衷主义者。它并没有两个完全不同的平面，而是通过将同一层面中的部分抬高一米半米，从而有效地实现日常生活中所涉及的起居、饮食、休闲、娱乐、社交、学习，都可在不同的功能层面上进行，较好地满足了人们对现代家居的需求。,户型,复 式,跃层,平面,错层式,必须从以下三个方面综合权衡: 消费者对应性。 舒适性。 客厅的开间以4.5米为宜最大不应超过5米最小不应小于3.5米。同样的道理，主

15、卧、次卧、卫生间、厨房等都有这样从人居活动出发的辩证关系。 地域性。,户型,面积多大才合适？,在客厅的设计要素中，包括开间、进深、阳台、窗、门的数量、门的朝向、餐厅的联接、玄关等。 视总面积的大小，客厅的开间应在3.85米之间，过大或过窄都与人们的家居生活规律有冲突。 而在通常情况下，进深与开间之比不宜超过1.5，否则也将在因过于狭长影响使用。,户型客厅（又称起居室）,独立性、私密性是主卧的主要要求 尽量远离入户门、远离客厅，如是立体户型则设置在上层或上半部分 除私密性外，朝向、“观景”也是在确定主卧位置时必须考虑的重要因素，主卧必须朝南或面对最佳景观朝向,户型主卧,在什么位置最好？,主卧面积

16、当然应比其他房间大些，但舒适是有“度”的，因此主卧面积并非越大越好。面积过大一是造成浪费（购买款、管理费），二是空旷的空间不利于营造亲密、浪漫、温馨的二人世界。以我们的调查，目前深圳等地消费者普遍希望的主卧面积在18平方米左右，北方消费者的需求相对大些，平均值在2530平方米左右,户型主卧,面积多大最好？,窗户的功能有三：采光、通风、眺望。 低台、大窗、凸窗（或曰飘窗）甚至落地窗就成了近年来主卧窗户的主流。而在深圳，转角窗（将垂直的面对景观的两堵墙都设计为透明玻璃窗）、弧形落地窗也已被大量运用。,户型主卧,一定要有 窗户吗？,位置：客厅或餐厅的一侧，北方的厨房多位于厅的北端 厨房是家居生活中最

17、主要的污染源，因此应远离卧室、客厅，尽量避免拎着菜穿过客厅，也就是说厨房应尽可能靠近进户门 配套：厨房与卫生间是住宅中的水管集中地，因此从施工成本、能源利用、热水器安装等问题考虑，厨房应与一个卫生间贴邻而处。其他如厨房门直对客厅、卫生间门开向厨房、穿过厨房进入卫生间的设计都不太符合人居习惯 面积：目前多数厨房的面积在67平方米左右 形状：在洗、切、炒的流程中，L型厨房比“一字型”更能减少步伐移动、节省时间、提高效率，降低劳动强度,户型厨房,使用面积：不应少于6平方米 ，目前消费者希望的洗手间面积集中于67平方米和1012平方米两个区间 住宅设计规范：80平方米以上住宅均应至少设计两个洗手间，主

18、卧洗手间的面积应大于公共洗手间。 位置：集中用水地。洗手间都应该做到宽敞明亮，通风顺畅，引入西晒，,户型洗手间,双阳台：一种是强调通风，将两个阳台分置于厅（客厅+餐厅）的两端；另一种注重实用，将北向阳台与厨房相连，便于置放待加工的蔬菜及其他小杂物。 内阳台 观景阳台 景观阳台 生活阳台 特殊功能阳台 ：3、4平方米安置空调主机、燃气热水器等,户型阳台,评价户型最重要的依次是：布局、朝向、使用率。 采光口与地面比例不应小于17；宽度不应小于33米；主卧室宽度不宜小于3米，面积应大于12平方米，次卧室的面积大于10平方米；餐厅应是明间，净宽度不宜小于24 米；厨房净宽度不应小于15米，宜带一服务阳

19、台；带浴缸的卫生间净宽度不得小于16 米，如为淋浴则净宽度不得小于12米。,好房子，人见人爱！,滞销户型设计上的缺陷 ： 1、客厅大而不当，对着客厅的门多，无隐蔽空间； 2、客厅的采光口小或采光口凹槽深，使客厅较暗； 3、客厅视野差，窗不应正对墙面； 4、客厅的形状不好或尺度不合理； 5、入户无过渡空间； 6、餐厅面积过大或过小； 7、主卧室的宽度小于3米或面积过小； 8、户内交通线长； 9、卫生间距主卧室远或对着客厅的卫生间无前室； 10、四居室的户型，主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间； 11、功能分区不合理； 12、各功能空间面积比例不当； 13、跃层户型室内楼梯的位置不当； 14、卫生

20、间、厨房宽度不够等等。,聪明的房子会说话！,家居风水,中国传统的建筑风水学基本观点： 客厅和卧室内的尖锐墙角（俗称角冲）会给人带来负面心理暗示，不利于人的身体健康 入户门正对卧室大门再正对阳台门，不利于生活私密性的保护，有可能导致破财 门与门之间的开口不易对开 风水学我国有几千年历史，源于五经之首的易经。流派众多，最为灵验的当属玄空飞星派。,实战演练,品牌营销 关系营销 竞争营销 合作营销 诚信营销,值得重视的几种房地产营销理念,文化营销 特色营销 环保营销 网络营销 知识营销,工程建筑篇,按建筑的层数分类,1、低层建筑：1-3层 2、多层建筑：46+1层 3、中高层:79层 4、高层建筑：1

21、0XX层 建筑总高：100米 5、超高层建筑：总高超过100米以上,民用建筑的构造组成,建筑物一般是由：基础、墙或柱、楼地层、楼梯、屋顶和门窗等六大部分组成。,基础,概念：基础是位于建筑物最下部的承重构件，承重建筑物的全部荷载，并将这些荷载传给地基。,地基、基础设计应满足的基本条件,1、强度、稳定性和均匀沉降 2、耐久性 3、经济性,地基常用加固方法,常用的人工加固地基的方法有： 压实法 换土法 桩基,建筑物主要承重构件所使用的材料分类,按结构平面布置情况分类,建筑土地使用许可证 建筑工程许可证 建筑用地规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房销售许可证 商品房使用说明书 商品房质量说明书,何为

22、“五证二书”？,住宅基础配置,1、水：一次供水，即自来水公司的统一正常供水； 二次供水，即除正常供水渠道外，另设一独立蓄水装置，以供使用。 2、排水：排水管路，包括厨房、厕所的排水管道及统一的排水装置。 3、通风管：多设在厨房或厕所。 5、电信设施：电话、电视。 6 、供电：220V和380V。,有关建筑立面,住宅类建筑立面发展现况和趋势,1、从现阶段看，功能型、美观型的建筑立面是市场主流 2、个性化、艺术化的建筑立面初露端倪 3、绿色、环保建筑立面是建筑业之发展趋势 4、智能化建筑立面蓄势待发，将成下一代建筑的市场主流 5、节能型建筑立面是现阶段建筑业关注之焦点，是下一代建筑的努力方向,建筑

23、立面： 建筑和建筑的外部空间直接接触的界面，以及其展现出来的形象和构成的方式，或称建筑内外空间界面处的构件及其组合方式的统称，建筑立面分为建筑外立面和建筑内立面。,什么是建筑立面,建筑立面的理解,一般情况下建筑外立面的所指包括除屋顶外建筑所有外围护部分，在某些特定情况下，如特定几何形体造型的建筑屋顶与墙体表现出很强的连续性并难以区分，或为了特定建筑观察角度的需要将屋顶作为建筑的“第五立面”来处理时，也可以将屋顶作为建筑外立面的组成部分。 建筑内立面则是除建筑外立面之外的所有建筑实体与外部空间接触的部分的总称。,建筑立面的发展历程,纵观中国房地产建筑立面的发展历程主要可分为三个阶段： 第一阶段：

24、单一功能型 第二阶段：视角效果需求型 第三阶段：复合型,建筑立面的作用,1、功能性。 2、产品形象展示功能。 3、通风采光，内外沟通的窗口。,建筑立面的划分,（一）按几何体划分 1、 平面式 2、 弧形式 3、 球面式 4、 蜂巢式,（二）按时代特征划分 1、 仿古式 2、 现代简约式 3、 欧美式 4、 个性式,建筑立面的划分,（三）按用材分 1、大理石2、墙砖、条形砖3、涂料 4、玻璃5、混合型材料的使用,建筑立面的划分,（四）、百叶与建筑立面 A、塑料百叶 B、金属百叶 C、木质百叶 D、玻璃百叶,建筑立面的划分,1、建筑立面的设计模式和色彩是吸引消费者目光的源泉2、建筑立面的受众度是影

25、响楼盘价值的主要因素3、建筑立面的环保性和材料的耐用性是楼盘的买点来源,建筑立面的意义,影响建筑立面优劣的因素分析,1、 外挂空调机 2、 外漂窗、凸阳台、雨蓬、墙面雕塑、浮雕、排烟口、防盗窗 3、 色彩、用材,对现代住宅类建筑立面的思考,1、单个建筑立面必须与社区整体形象相适应的原则2、社区建筑立面必须与社区所追求的文化、概念、 生活 理念相吻合的原则3、社区建筑立面必须以绿化、环保为基础的原则4、社区建筑立面必须以适应人居环境为基础的原则5、社区建筑立面既要与城市建设的大环境相适应，又要彰显自己的个性特色,住宅类建筑立面的关键点,1、 色彩是关键 2、 用材是关键 3、 环保是关键 4、

26、经济实用、节能是关键,法规篇,房地产法律常识,商品房预售许可证 按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。,房地产法律常识,房地产买卖合同 是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。,房地产法律常识,房屋所有权 房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的一切权利。,房地产法律常识,房屋使用权 是指对房屋拥有的享用权。房

27、屋租赁活动成交的是房屋的使用权。,房地产法律常识,银行接揭 是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分房款，余款由银行代购房者支付，购房者的房屋所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，房屋所有权归己。,房地产法律常识,产权证书 是指“房屋所有权证”和“土地使用权证” 的二合为一，是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。,房地产法律常识,房地产产权登记 指凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，

28、都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给房地产产权证。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。,房地产法律常识,房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与

29、土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售，但像属于小区绿地等部分的公建，对购房而言，就不具备产权的概念。,房地产法律常识,土地使用权年限 是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用（经批准并补清地价后继续使用），如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用权年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。,房地产法律常识,土地类型 按其使用性质划分为居住、商业、工

30、业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。,房地产法律常识,开发商 策划开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。具有开发资质，设计和工程要有一定的人数，但并不一定具有资金。（有工程、设计人员） 发展商 专门从事房地产开发和经营的企业。 代理商 经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。,房地产法律常识,房地产市场： 一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场； 二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场； 三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。,房地产法律常识,国土局 代表国家行使地所有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。,房地产法律常识,商品房 是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。,房地产法律常识,七通一平 是指上、下水通，排污通，路通，电讯通，煤气通，电通，热力通，场地平整。,房地产法律常识