房地产估价报告

1、房地产抵押估价报告 项目名称：银川市兴庆区中兴小区一期6号楼601室房地产价格评估。委托方： 杨波 估价方：银川市信达资财房地产估价中心估价人员：卢文 马玥 拓春艳 姚莉红 焦凤虎 马玉虎 估价 作业日期：二零一三年十二月九日至二零一三年十二月十三日估价报告编号：宁宏建估证字2013第013号目录第一章 致委托估价方函2第二章 估价师声明4第三章 估价的假设和限制条件5第四章 估价结果报告8一、估价委托方8二、估价方8三、估价对象概况9四、估价目的11五、估价时点12六、价值定义12七、估价依据12八、估价原则13九、估价方法15十、估价结果17十一、估价人员17十二、估价作业日期17十三、估

2、价报告应用的有效期17十四、风险分析及变现能力分析17第五章 附 件20第六章 估价技术报告21一、区位状况分析21二、实物状况分析22三、权益状况分析24四、最高最佳使用分析24五、市场背景分析25六、估价方法的选用30七 、估价测算过程31八、估价结果42致委托估价方函杨波：我中心接受您的委托，对属您所有的位于兴庆区清河北街中兴小区6号楼1单元601室，建筑面积为97.56m2的房地产抵押价值进行评估，估价结果为金融机构确定该房地产的抵押贷款额度提供价值参考依据。根据国家有关法律、法规、政策和您提供的有关资料及我中心估价人员实地查看所得数据，本着独立、客观、公正的估价原则，按照评估工作程序

3、，运用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，结合估价经验并考虑影响房地产价值的因素，综合分析确定位于兴庆区中兴小区6号楼1单元601室，建筑面积为97.56m2的房地产在估价设定的假设和限制条件下，于估价时点二零一三年十二月十三日的公开市场价值为.4元，无法定优先受偿款，抵押价值为.4元，大写（人民币）：伍拾万陆仟叁佰叁拾陆元贰肆角，单价为5190元/m2。产权人产权证号建筑面积(m2)总层数及所在层数结构设计用途估价方法市场价值(元)优先受偿款(元)单价（元/m2）抵押价值(元)杨波银房权证兴庆区字第号97.566/7框架住宅市场法收益法.405190.4备注本

4、估价报告应用的有效期为一年，即2013年12月9日2014年12月13日。顺致商安法人代表：卢文 银川市信达资财房地产估价中心 二零一三年十二月十三日估价师声明我们郑重声明：1、我们在估价报告中所用资料数据是真实和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本报告中的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291-1999进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我中心注册房地产估价师马玥、估价员焦凤虎于2013年12月09

5、日对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，并拍摄了估价对象的影像资料。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。注册房地产估价师签章： 注册房地产估价师 马玥 注册房地产估价师 姚莉红 估价的假设和限制条件 一、估价的假设条件1、估价对象以最高最佳用途使用为估价前提，并可在公开市场上自由转让，可以长期持续使用，若转换使用用途，本估价结果无效；2、估价人员对估价对象的现场查看仅限于估价对象室内、室外外观部分的现场查看，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，本次评估假设估价对象工程质量符合国家有关技术、质量验收规范；3、估价时点时估价对象未设定抵押、典当等他项权利；4、估价对象房屋所有权及建设用地使用

6、权权属合法、面积准确，无产权异议；5、估价对象不存在也不涉及任何法律纠纷；6、估价对象没有法定优先受偿款。二、估价的限制条件1、本估价报告是严格按照房地产估价的原则和程序进行的，所评出的估价结果为估价对象在2013年12月13日的公开市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款后的抵押价值，其公开市场价值为下列交易条件下最可能实现的价格：交易双方是自愿地进行交易的；交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化；交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象；交易双方掌握必要的市场信息；交易双方有较充裕的时间进行交易；不存在特殊买者的特殊加价。2、本估价报告应用的有效期为一年，即2013年12月09日20

7、13年12月13日。如在估价报告应用的有效期内，国家经济形势、城市规划、房地产税费政策、金融政策等发生重大变化，使房地产市场价格变化较快，因而对估价结果产生明显影响时，本估价结果亦应作相应调整甚至重新评估；若报告使用人未在估价报告应用的有效期内使用本估价报告，由此造成的不良后果，我中心对此不承担任何责任。3、本评估报告仅可用于确定属杨波所有的位于兴庆区清河北街6号楼1单元601室的房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，其他用途无效。4、本估价结果中已包括国有建设用地使用权价值。5、委托方应当向房地产估价机构如实提供估价对象的相关资料，本估价报告主要依据委托方提供的相关资料进行评估，委托方应对其所

8、提供资料的真实性、合法性和完整性负责。因委托方所提供的相关资料失实造成估价结果有误的，评估机构和估价人员不承担相应的责任。6、本报告估价结果在满足全部假设与限制条件下成立，报告使用人使用本报告时，如市场状况或估价对象权利状况、实物状况发生变化，足以影响估价对象价值时，应重新委托评估。7、本报告结果未考虑抵押处分时所发生的相关费用及资金利息。8、本估价报告确定的估价结果为假设公开市场条件下的市场估价，不能替代市场价值。本报告所得出的估价结果，仅供抵押双方参考，抵押贷款最终数额由抵押双方根据市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定。9、本报告书由正文和附件两部分组成，不得随意分割使用。本报告

9、须经注册房地产评估师签字，评估机构盖章并作为一个整体时有效。10、未经评估机构同意，本报告书的全部或部分内容不得向委托方和评估报告审查部门外的的单位和个人提供，也不得发表于任何公开媒体。 11、如发现本估价报告文字、数字因校对或其它类似原因出现正常错误或纰漏，应及时通知本评估机构更改。12、本报告的解释权归宁夏信达资财房地产评估中心所有。 估价结果报告 一、估价委托方：杨波 地址：兴庆区清河北街中兴小区6号楼1单元601室 二、估价方：宁夏信达资财房地产评估中心 地址 ：银川市清河街68号法人代表：卢文 估价机构资质等级：房地产二级评估资质、土地B级评估资质证书编号：宁建房估证字2013第01

10、3号、B号资质有效期限：2013年12月09日-2013年12月13日 联系人：卢文 联系电话：三、估价对象概况（一）区位状况估价对象位于银川市兴庆区清河北街中兴小区6号楼，该小区位于银川市清河北街东侧，距凤城医院约10米，其四至：东至红花渠，南至上海东路，西至清河街，北至田家炳高级中学。估价对象位于1单元601室，南北朝向，其具体区位状况如下：1、外部基础设施：估价对象所在区域内道路、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等外部基础设施齐全。2、公共服务设施完备程度：估价对象距农业银行、宁夏华夏医院、北门旅游汽车站、凤城医院、田家炳高级中学、物美大卖场金凤店等较近。3、环境状况：估价对象所在

11、小区无空气、水、噪声、辐射、固体废物等污染，自然环境较好，小区内花卉、树木随处可见，建造田园式绿化景观和多种休闲设施，建筑典雅，楼宇布局错落有致，环境整洁，居住环境良好，估价对象所在区域为银川市中档商品房居住区，居民素质较高，人文环境较好。4、物业管理状况：估价对象所在小区内设有门卫、保安及摄像监控系统。5、交通状况：估价对象所在小区临清河街、中山街，丽景街为银川市重要交通干道，路面宽阔、平整，车流量较大，附近有49、301、105、37路公交车经过，交通条件便利，小区内设有地上停车位，并建有地下停车场。（二）实物状况 1、房屋利用状况估价对象主体为一幢七层框架结构住宅楼，于2010年建成，总

12、高为18.9米，每层层高2.7米，外墙面刷涂料，南北朝向，共六个单元，单元设计为一梯两户。估价对象位于其1单元601室，建筑面积为97.56m2，户型设计为两室两厅一卫，其具体状况如下：单元门为智能对讲防盗门，入户门安装防盗门，塑钢窗；室内为瓷砖地、木地板、精装墙；装修属精装。估价对象结构稳定，主体无沉降现象，室内水、暖、电、气设施齐全，地面、墙面及门窗均无破损现象，维护状况良好，使用状况一般。2、建设用地利用状况估价对象宗地为兴庆区清河北街6号楼1单元601室分摊用地，国有建设用地使用权面积为15.28m2，地类用途为城镇单一住宅，使用权类型为出让，容积率为1.8，宗地形状呈长方形，地势平坦

13、，工程地质条件较好，在利用上无地质、水文等不良自然条件限制及自然灾害威胁，目前达到宗地红线外“七通”（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通暖、通气），宗地红线内“七通一平”（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通暖、通气及土地平整）的开发程度。（三）权益状况1、估价对象产权登记状况建设用地使用权状况土地使用权人为杨波，座落为兴庆区清河北街中兴小区6号楼1单元601室，地号为11-6-02，地类用途为城镇单一住宅，使用权类型为出让，使用权面积为1.28m2，终止日期为2043年08月24日，国有土地使用证为银国用（2013）第13571号。房屋所有权状况估价对象房屋所有权人为杨波，房屋产别为私有，

14、框架结构，建筑面积为97.56m2，设计用途为住宅，房屋所有权证证号为房权证兴庆区字第号。2、估价对象优先受偿权利状况已设定的他项权利：尚未设立抵押、典当等他项权利；其他法定优先受偿款：无。四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点：二零一三年十二月九日 （按估价人员现场查看之日确定）。六、价值定义本次评估采用公开市场价值标准。1、本报告所称“市场价值”是指估价对象在评估基准日的外部经济环境下，保持原有用途不变并继续正常使用，根据本报告所规定的估价目的之要求，作出的公开市场价值。2、本报告所称“房地产抵押价值”是抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定

15、未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。3、本报告所称“法定优先受偿款”是指假定估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款（如划拨土地应补缴的土地出让金等）。七、估价依据1、中华人民共和国主席令中华人民共和国物权法2007第62号；2、中华人民共和国主席令中华人民共和国城市房地产管理法1995第29号；3、中华人民共和国主席令中华人民共和国土地管理法2004第28号；4、中华人民共和国主席令中华人民共和国担保法1995第50号；5、中华人民共和国建设部令城市房地产抵

16、押管理办法2001第98号；6、中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291-1999；7、国务院、建设部、国家土地管理局、宁夏回族自治区有关部门颁布 的其它法规政策文件；8、中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会颁布的房地产抵押估价指导意见2006第08号；9、委托方提供的房权证兴庆区字第号房屋所有权证、银国用（2011）第13571号国有土地使用证、银川市房屋权属档案查阅单；11、评估委托协议书； 12、 本估价所掌握的有关资料及估价人员实地查看所搜集的有关资料。八、估价原则本估价报告在遵守独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的具体依据如下原则：1、独立

17、、客观、公正原则房地产估价师应站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。具体地说，独立的要求是，房地产估价师不应受任何组织或者个人的非法干扰，完全凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价。客观的要求是，房地产估价师不应带着自己的好恶、情感和偏见，完全从客观实际出发，反应事务的本来面目。公正的要求是，房地产估价师在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。2、合法原则应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为估价依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为估价依据；在合

18、法处分方面，应以法律、行政法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为估价依据。3、最高最佳使用原则所谓最高最佳使用原则应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在服从城市总体规划的前提下，综合考虑房地产开发的经济效益和社会效益，判定房地产的最佳用途。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用，具体包括最佳用途、最佳规模、最佳集约度。4、替代原则具有相同使用价值，有替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致，因此在房地产估价中，可以通过对房地产条件的比较来评估房地产的价值。5、估价时点原则房地

19、产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点的价格，在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。6、谨慎原则所谓谨慎原则是在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制以及未来可能发生的风险和损失，不高估估价对象的市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。九、估价方法房地产估价的主要估价方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法。根据中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范规定：对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价；有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场

20、比较法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法；具有投资开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法；在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。估价对象位于兴庆区清河北街6号楼1单元601室，本次评估根据估价对象的特点和利用现状，采用市场法、收益法对其价值进行评估，具体分析如下：第一，与估价对象处于同一供求范围内的类似房地产交易实例较多，采用市场比较法进行评估时可以找到有效的可比实例，故可采用市场比较法对估价对象价值进行评估；第二，与估价对象处于同一供求范围内的类似房地

21、产出租情况较多，客观租金较易获取，故可采用收益法对估价对象价值进行评估；第三，估价对象规划用途为住宅，现状用途亦为住宅，估价人员现场查看以及对周边环境和房地产市场的调查和预期分析，估价对象目前已为最高最佳使用，故不宜采用假设开发法进行评估；第四，成本法以成本累加为途径，未充分考虑供求关系等市场因素对房地产价值的影响，采用成本法测算得出的估价结果远远低于其正常市场价值，故不宜采用成本法进行评估。通过以上分析，在本次评估过程中，我们考虑采用市场比较法和收益法两种估价方法对其价值进行评估，并通过对上述两种方法得出的估价结果进行分析比较，综合得出估价对象未设定法定优先受偿权利下的正常市场价值，然后减去

22、估价师知悉的法定优先受偿款，最终得出估价对象的抵押价值。1、市场比较法：是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此估算对象的客观合理价格或价值的方法。基本公式：房地产比准价格可比实例房地产价格交易日期修正系数交易情况修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数2、收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，依次估算估价对象的客观合理价格或价值。本次评估假设估价对象未来年净收益保持不变。基本公式：Pa r 11（1 r）n 式中：P为房地产收益价格 a为房地产年净收益 r为房地产报酬率 n为房地产收益期限十、

23、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序采取科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，确定位于兴庆区清河北街中兴小区6号楼1单元601室，建筑面积为97.56m2的房地产在估价设定的假设和限制条件下，于估价时点二零一三年十二月十三日的公开市场价值为.4，无法定优先受偿款，抵押价值为.4元，大写（人民币）：伍拾万陆仟叁佰叁拾陆元肆角，单价为5190元/m2。十一、估价人员注册房地产估价师 马玥 注册房地产估价师 姚莉红 十二、估价作业日期 2013年12月09日-2013年12月13日。十三、估价报告应用的有效期2013年12月09日-2014年12月1

24、3日。十四、风险分析及变现能力分析1、风险分析影响房地产价格的风险主要有政策风险、社会经济风险、自然风险等。政策风险：政策风险是指由于国家或政府有关房地产投资的各种政策发生变化而造成房地产价值的减损。政策的变化是估价人员无法且没有能力预期的。房地产投资是国家宏观调控的重点对象，故受政策风险的影响比较大。我国最近相关调控政策出台较为频繁，即稳定了房地产市场的运行，进一步减少了风险，但又对其形成了一定的限制。社会经济风险：社会经济风险是指社会经济形势短期内发生了巨大变化，如利率水平、通货膨胀、人口结构、收入水平、收入结构、家庭负债水平、社会就业状况等变化，使得房地产价值发生了巨大的变化。近年来，我

25、国的社会政治局势稳定，国民经济运行态势良好，为房地产市场的发展提供了良好的社会经济环境。自然风险：包括火灾、风灾、水灾、地震等天灾引起的各类或然损失风险，将造成所抵押的房地产严重坏损乃至灭失，使其价值急剧跌落甚至消失。2、变现能力分析变现能力是指估价对象在假定的估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响变现价值的主要因素包括抵押房地产的规模、可分割性、通用性或专用性、权属的完整性及转让性、变现时间长短、变现费用、应缴纳税金等。通用性是指其用途、功能被市场接受的程度。估价对象为单元式住宅，通用性较好。独立使用性是指使用中不受影响干扰，能独立形成综合使用效果

26、，或独立形成生产力。估价对象为独立式住宅，其使用不受他人干扰，独立使用性强。可分割转让性是指通过垂直或水平分割能够形成相对独立空间出售转让的房屋。估价对象为成套住宅，不能分割转让。价值、规模大小：一般来说总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。估价对象规模偏大，价值量较大，所需资金较多，变现能力一般。本报告涉及的估价对象范围系由委托方决定并现场指认，所提供的估价结果是处于估价时点的估价对象在公开市场假设条件下最可能成交的客观、合理价格，但提请报告使用者注意由于房地产抵押时间的延续性，估价对象抵押价值在未来实现抵押权时会受到房地产市场变化风险、短期强制处置等

27、因素的不利影响，估价对象在估价时点的变现价格通常会低于其正常市场价值。变现时间长短估计：近期内银川市房市场活跃，估价对象地理位置较好，结构布局合理，但建筑面积偏大，价值量较大，所需资金较多，故变现时间较长。综合以上影响因素，估价对象房地产变现能力一般，但假定在估价时点拍卖或变卖，受各种因素影响其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低。根据最高人民法院的相关规定：人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市场价的80%；如果出现流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。估价对象一旦被强制变现时，根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民

28、共和国担保法、中华人民共和国合同法和城市房地产抵押管理办法，该项目处分方法应参照国家有关政策、法规进行，变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序如下： 变现费用的种类：诉讼费、律师费、评估费、拍卖佣金、强制执行费用及交易手续费、登记费、合同公证费等。 变现税金的种类：营业税及附加、印花税、应补缴的土地出让金（商品房不发生该项费用）地价。清偿顺序：支付处分抵押房地产的费用扣除抵押房地产应缴纳的税金优先受偿款（建筑工程承包人有行使权的拖欠工程款等）-按登记顺序偿还抵押权人债权本息及违约金赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损失剩余金额交还抵押人。 宁夏信达资财房地产评估中心 二零一三年十二月十三日附

29、 件 一、评估委托协议书（复印件）；二、估价委托方提供的房屋所有权证、国有土地使用证、银川市房屋权属档案查阅单（复印件）；三、委托方身份证（复印件）；四、估价对象地理位置示意图；五、估价对象影像资料；六、估价机构资格证书（复印件）；七、估价机构营业执照（复印件）；八、估价人员资格证书（复印件）。 估价技术报告 一、区位状况分析估价对象位于银川市兴庆区清河北街6号楼，该小区位于银川市清河北街东侧，距凤城医院约10米，其四至：东至红花渠，南至上海东路，西至清河街，北至田家炳高级中学。估价对象位于1单元601室，南北朝向，其具体区位状况如下：1、外部基础设施：估价对象所在区域内道路、供水、供电、供气

30、、供热、通信、有线电视等外部基础设施齐全，使该房地产价值趋于正常。2、公共服务设施完备程度：估价对象距农业银行、宁夏华夏医院、北门旅游汽车站、凤城医院、田家炳高级中学、物美大卖场金凤店等较近，居民购物、子女就学较为方便，使该房地产价值趋于正常。3、环境状况：估价对象所在小区无空气、水、噪声、辐射、固体废物等污染，自然环境较好，小区内花卉、树木随处可见，建造田园式绿化景观和多种休闲设施，建筑典雅，楼宇布局错落有致，环境整洁，居住环境良好，估价对象所在区域为银川市中档商品房居住区，居民素质较高，人文环境较好，使该房地产价值趋于正常。4、物业管理状况：估价对象所在小区内设有门卫、保安及摄像监控系统，

31、物业管理较好，使该房地产价值趋于正常。5、交通状况：估价对象所在小区临清河街、中山街，丽景街为银川市重要交通干道，路面宽阔、平整，车流量较大，小区内设有地上停车位，并建有地下停车场，使该房地产价值趋于正常。 二、实物状况分析 1、房屋利用状况估价对象主体为一幢七层框架结构住宅楼，于2010年建成，总高为18.9米，每层层高2.7米，外墙面刷涂料，南北朝向，共六个单元，单元设计为一梯两户。估价对象位于其1单元601室，建筑面积为97.56m2，户型设计为两室两厅一卫，其具体状况如下：单元门为智能对讲防盗门，入户门安装防盗门，塑钢窗；室内均为瓷砖地、木地板、精装墙；装修属精装。估价对象结构稳定，主

32、体无沉降现象，室内水、暖、电、气设施齐全，地面、墙面及门窗均无破损现象，维护状况良好，使用状况一般。估价对象建筑面积大，但层高符合国家相关规定，户型布局合理，室内设施齐全，采光、通风良好使该房地产价值趋于正常。估价对象建筑面积大，但层高符合国家相关规定，户型布局合理，室内设施齐全，采光通风较好，建筑物维护较好，使该房地产价值趋于正常。2、建设用地利用状况估价对象宗地为兴庆区清河北6号楼1单元601室分摊用地，国有建设用地使用权面积为15.28m2，地类用途为城镇单一住宅，使用权类型为出让，容积率为1.8，宗地形状呈长方形，地势平坦，工程地质条件较好，在利用上无地质、水文等不良自然条件限制及自然

33、灾害威胁，目前达到宗地红线外“七通”（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通暖、通气），宗地红线内“七通一平”（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通暖、通气及土地平整）的开发程度。估价对象宗地形状规则、开发程度较高，使该房地产价值趋于正常。三、权益状况分析1、估价对象产权登记状况建设土地使用权状况土地使用权人为杨波，座落为兴庆区清河北街6号楼1单元601室，地号为11-60-2，地类用途为城镇单一住宅，使用权类型为出让，使用权面积为15.28m2，终止日期为2043年08月24日，国有土地使用证为银国用（2013）第13571号。房屋所有权状况估价对象房屋所有权人为杨波，房屋产别为私有，框架结构

34、，建筑面积为97.56m2，设计用途为住宅，房屋所有权证证号为房权证兴庆区字第号。估价对象产权合法，未涉及其他法律纠纷，符合法律、行政法规规定的转让条件，现由房屋所有权人使用，无出租、占用情况，其权利状况对房地产价值不产生任何影响。2、估价对象优先受偿权利状况已设定的他项权利：尚未设立抵押、典当等他项权利；其他法定优先受偿款：无。四、最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。具体包括最佳用途、最佳规模、最佳集约度。当估价对象与其外部环境最为协调，同时其

35、内部各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用。具体从以下几方面分析是否为最高最佳使用方式：1、法律上的许可性：对于每一种潜在的使用方式，首先检查它是否为法律所允许。2、技术上的可能性：对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。3、经济上的可行性：对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。4、价值是否达到最大化：在所有具有经济可行性的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。估价对象为已建成正在使用的房地产，其合法用途为住宅，目前亦按住宅使用，其建筑面积大，但结构布

36、局合理、通风采光较好，目前类似房地产市场需求量较大。估价对象小区容积率、绿化率等指标符合规划要求，建筑物布局较为合理，建筑物室内功能、设施齐全，其内部构成要素较为均衡，能使其价值达到最大化，故其目前使用方式已为最高最佳使用方式，本次评估以此为前提估价。五、市场背景分析2012年及2013年一季度全国房地产市场运行情况1、房价环比上涨趋缓，同比上涨势头较猛第二季度各月，70城市中，60多个城市新建商品住宅价格指数环比、同比出现上涨。持平或下降的城市累计仅为个位数。从三个方面看房价上涨的态势：1）是最高涨幅。环比方面，4、5、6月的最高涨幅分别为2.1%、2.9%2.4%；同比方面，最高涨幅分别为

37、13.7%、15.5%和16.7%。2）是价格指数平均涨幅。环比方面，4、5、6月的平均涨幅分别为0.95%、0.91%和0.83%；同比方面，平均涨幅分别为4.54%、5.65%和6.50%。3）是价格指数涨幅中位值。环比方面，4、5、6月的价格涨幅中位值分别为0.90%、0.80%、 0.80%。同比方面，中位值分别为4.30%、5.20%和6.00%。以上三个分析可以得出结论：首先，房价出现全面上涨的态势。其次，短期环比上涨的势头略有缓解，但上涨压力非常大。再次，同比上涨势头较猛，为逐月上涨。另外，分城市类别看，第二季度各月，排在价格涨幅前列的是北京、上海、广州、深圳等四个一线城市。房价

38、指数同比涨幅都超过了10%以上，北京涨幅居首。省会城市房价指数同比涨幅居于第二梯度，普遍在5%-10%之间，其他城市则位列第三梯队。第二季度房价上涨的结构态势，是典型的发达地区上涨带动其他区域上涨的模式。2、开发投资增速保持较高水平第二季度内，房地产开发投资额表现为逐月扩大态势，其中6月份投资额超过了万亿元，是近年来房地产投资单月最高值。从环比值看，4月份较3月小幅下降，但5月和6月的投资额较快增加，且环比值逐月递增。从同比看，第二季度各月增幅也都超过或接近20%。从数据看，房地产投资处于活跃状态。分类市场看，住宅投资额在二季度各月呈现逐月增加的态势，每月递增千亿以上。环比增幅呈现逐月加速上涨

39、。6月份住宅投资环比5月达到了30.93%，商业营业用房环比值达到37.96%。按通常的工程投资规律，5-6月份是投资的集中释放期，通过观察对比历史同期值，我们也发现，6月份房地产开发投资普遍会出现环比较大幅增加的情况，如12年6月份是31.66%，11年6月是39.21%等。从同比看，二季度各月办公楼和商业营业用房的增幅普遍要高于住宅。2013年1-6月份，全国房地产开发投资36828亿元，同比增长20.3%，增速比1-5月份回落0.3个百分点，但明显高于去年同期增幅。其中，住宅投资25227亿元，增长20.8%，占房地产开发投资的比重为68.5%。从单季度角度看，去年三、四季度投资额基本持

40、平，今年一季度受政策及季节因素影响，投资额下降较大，第二季度房地产开发投资总额高达23695亿元，环比增长80.4%，同比增长20.4%，两类口径的增长幅度都高于前面三个季度。连续四个季度同比值表现为逐季上升，分别为13.7%、18.5%、20.2%和20.4%。这在中期角度反映出房地产投资相当稳健与活跃。分类市场看，二季度住宅投资额达到16214亿元，占总开发投资额的比例为68.4%，商业营业用房占比为13.9%，办公楼为5.3%。住宅投资的占比较此前的三个季度略有下降，其他两类投资占比则相应上升。从区域投资看，中、西部地区投资环比和同比值都大于东部，显示了这两个区域投资活跃度和增长性高于东

41、部。但从占比看，第二季度东部地区投资占比依然高达56.4%，区域投资总体格局未变。(二)2013年银川市房地产市场状况及2013年房地产市场预测2013年以来，除过年前一周（2月1日8日）外，银川市新建商品住宅及二手住宅房交易面积、交易套数逐周呈增长态势。截至2月8日，新建商品住宅交易面积31.46万平方米、3493套，平均价格5006.25元/平方米；与上年同期相比，交易面积、套数和交易价格分别增长了168.68%、198.65%和2.01%；与上月相比，交易面积和套数环比分别增长了1.35%和2.11%，交易价格下降1.14%。二手住宅交易面积9.69万平方米、1136套，平均价格4332

42、.27元/平方米；与上年同期相比，交易面积、套数分别增长了245.98%和285.25%，交易价格下降了1.25%；与上月相比，交易面积、套数和交易价格分别下降了0.65%、0.02%和1.67%。银川市新房存量为283.81万平方米、29124套；与上年同期相比，分别下降了2.69%和3.01%；与上月相比，环比分别下降了1.47%和0.03%。（注：2013-02-22 15:30 来源：银川市政府办公厅） (三)2012年银川市房地产市场状况及2013年房地产市场预测4月11日银川市房地产业协会公布2013年房地产市场预测报告。报告中预计，未来一年我市完成房地产开发投资有望突破330亿元

43、、商品房施工面积突破3500万平方米，商品房价格有上升空间，但涨幅不会太大。预测报告显示，受银川续建规模不断扩大和开发投资不断增长、外地大型房产企业进驻开发投资热情不减、城镇化进程加快、旧城改造、滨河新区建设等因素影响，银川房地产市场投资进一步放量。在新的宏观政策调控下，投资和投机性购房将受到阶段性限制，居民的消费预期将逐步改变，观望情绪有所释放，预计2013年全市商品房销售面积仍保持一定增速，但增速趋缓。随着新的调控政策出台，银川市房价走势仍然会相对保持平稳，房价与一、二线城市相比基数较小，价格上行的空间不会太大。究其原因是：市场流动资金紧缺、融资渠道狭窄，大多数开发企业压力较大，会有更多企

44、业在新开楼盘定价上趋于理性，一些企业为促进销售和回笼资金，会采取多种营销策略。投资客对房地产的投机行为淡化，势必对促进房价回落将起到积极作用。 (四)估价对象所区域内房地产市场状况估价对象位于兴庆区清河北街6号楼1单元601室，该区域内各种商服、金融、行政办公设施齐全，小区内自然环境、人文环境和物业管理较好，交通条件便利度一般。随着城市建设的不断发展，该地段的房地产具有一定的升值潜力。六、估价方法的选用房地产估价的主要估价方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法。根据中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范规定：对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法

45、进行估价；有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法；具有投资开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法；在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。估价对象位于兴庆区清河北街6号楼1单元601室，本次评估根据估价对象的特点和利用现状，采用市场法、收益法对其价值进行评估，具体分析如下：第一，与估价对象处于同一供求范围内的类似房地产交易实例较多，采用市场比较法进行评估时可以找到有效的可比实例，故可采用市场比较法对估价对象价值进行

46、评估；第二，与估价对象处于同一供求范围内的类似房地产出租情况较多，客观租金较易获取，故可采用收益法对估价对象价值进行评估；第三，估价对象规划用途为住宅，现状用途亦为住宅，估价人员现场查看以及对周边环境和房地产市场的调查和预期分析，估价对象目前已为最高最佳使用，故不宜采用假设开发法进行评估；第四，成本法以成本累加为途径，未充分考虑供求关系等市场因素对房地产价值的影响，采用成本法测算得出的估价结果远远低于其正常市场价值，故不宜采用成本法进行评估。通过以上分析，在本次评估过程中，我们考虑采用市场比较法和收益法两种估价方法对其价值进行评估，并通过对上述两种方法得出的估价结果进行分析比较，综合得出估价对

47、象未设定法定优先受偿权利下的正常市场价值，然后减去估价师知悉的法定优先受偿款，最终得出估价对象的抵押价值。1、市场比较法：是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此估算对象的客观合理价格或价值的方法。基本公式：房地产比准价格可比实例房地产价格交易日期修正系数交易情况修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数2、收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，依次估算估价对象的客观合理价格或价值。本次评估假设估价对象未来年净收益保持不变。基本公式：Pa r 11（1 r）n 式中：P为房地产收益价格 a为房地产

48、年净收益 r为房地产报酬率 n为房地产收益期限七 、估价测算过程市场比较法的价值测算过程1、交易实例的选取根据估价对象的使用现状，选取三宗与估价对象在结构、用途相同、所处区域相似的已成交的房地产做可比实例，详细情况如下表。表1 因素条件说明表 比较实例及信息来源比较因素估价对象实例一实例二实例三交易时间2013.12.092013.10.092013.8.092013.7.01交易情况正常正常正常正常交易价格(元/m2)4800500049805148用 途住宅住宅住宅住宅区位因素地理位置兴庆区清河北街6号楼1单元601室兴庆区清河北街4号楼3单元402室兴庆区清河北街1号楼6单元101室兴庆

49、区清河北街2号楼2单元502室外部基础设施道路、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等外部基础设施完备道路、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等外部基础设施完备道路、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等外部基础设施完备道路、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等外部基础设施完备公共配套设施距农业银行、宁夏华夏医院、北门旅游汽车站、凤城医院、田家炳高级中学、物美大卖场金凤店等较近，完善距农业银行、宁夏华夏医院、北门旅游汽车站、凤城医院、田家炳高级中学、物美大卖场金凤店等较近，完善距农业银行、宁夏华夏医院、北门旅游汽车站、凤城医院、田家炳高级中学、物美大卖场金凤店等较近，完善距农业银行

50、、宁夏华夏医院、北门旅游汽车站、凤城医院、田家炳高级中学、物美大卖场金凤店等较近，完善交通条件附近有49、301、105、37路公交车经过，交通条件便利附近有49、301、105、37路公交车经过，交通条件便利附近有49、301、105、37路公交车经过，交通条件便利附近有49、301、105、37路公交车经过，交通条件便利居住环境状况绿化面积较大，自然环境及人文环境较好绿化面积较大，自然环境及人文环境较好有绿化，自然环境较好，人文环境较好有绿化，自然环境及人文环境较好物业管理状况有保安及门卫，物业管理较好有保安及门卫，物业管理较好有保安及门卫，物业管理较好有保安及门卫，物业管理较好总层数及所

51、在层数总七层所在6层总七层所在4层总六层所在1层总六层所在5层朝向南北南北南北南北实物因素建筑面积（m2）97.5610097101.01建筑结构框架框架框架框架成新度九成（建于2010年）九成（建于2010年）九成（建于2010年）九成（建于2010年）利用状况户型设计理，利用较好户型设计和利用状况较好户型设计和利用状况较好户型设计和利用状况较好装饰装修情况精装修简单装修未装修精装修权益状况土地使用权合法性权属合法、无抵押、典当等他项权利权属合法、无抵押、典当等他项权利权属合法、无抵押、典当等他项权利权属合法、无抵押、典当等他项权利房屋所有权合法性权属合法、无抵押、典当等他项权利权属合法、无

52、抵押、典当等他项权利权属合法、无抵押、典当等他项权利权属合法、无抵押、典当等他项权利2、因素条件的比较说明表2 因素条件比较表 比较实例比较因素实例一实例二实例三交易时间2013.10.092013.8.092013.7.01交易情况正常正常正常交易价格(元/m2)500049805148用 途住宅住宅住宅区位因素地理位置与估价对象相同与估价对象相同与估价对象相同外部基础设施与估价对象相同与估价对象相同与估价对象相同公共配套设施与估价对象相同与估价对象相同与估价对象相同交通条件与估价对象相同与估价对象相同与估价对象相同居住环境状况与估价对象相同与估价对象相同与估价对象相同物业管理状况与估价对象相同与估价对象相同与估价对象相同总层数及所在层数优于估价对象劣于估价对象优于估价对象朝向与估价对象相同与估价对象相同与估价对象相同实物因素建筑面积（m2）比估价对象接近与估价对象接近与估价对象接近建筑结构与估价对象相同与估价对象相同与估价对象相同成新度与估价对象相同与估价对象相同与估价对象相同利用状况与估价对象相同与估价对象相同与估价对象相同装饰装修情况劣于估价对象劣于估价对象与估价对象相同权益状况土地使用权合法性与估价对象相同与估价对象相