住房抵押贷款.ppt

1、第三章 住房抵押贷款,了解房地产贷款； 了解个人住房贷款及其风险管理； 了解住房抵押贷款合同； 演练房地产抵押贷款的操作流程； 理解住房抵押贷款的还款方式,学习内容,一、房地产贷款介绍 二、个人住房贷款的分类 三、房地产抵押贷款的操作流程 四、个人住房贷款的风险管理 （依据：商业银行房地产贷款风险管理指引） 五、住房抵押贷款合同的构成要素 六、住房抵押贷款的还款方式,一、房地产贷款简介,（一）房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。 土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地

2、储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。 房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。 个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。 商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。,二、个人住房贷款的分类,（一）按照贷款的资金来源划分，个人住房贷款可以划分为： 自营性个人住房贷款、 公积金个人住房委托贷款 个人住房组合贷款。 自营性个人住房贷款，是指商业银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型房屋的自然人发放的贷款。,2. 公积金个人住房委托贷款，是指商业银行受地方

3、住房基金管理部门委托，利用委托人提供的资金发放的个人住房贷款，贷款风险由委托人承担。 3.个人住房组合贷款，是指对按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、大修各类型住房时，商业银行同时为其发放公积金个人住房委托贷款和自营性个人住房贷款而形成的特定贷款组合。鉴于个人住房组合贷款是由公积金个人住房委托贷款和自营性个人住房贷款两个独立的贷款品种组成，抵押物相同，但贷款人、资金来源、利率不同，需要分别签订借款合同。,（二）按住房交易形态划分,1. 个人（首次交易）住房贷款，是指商业银行用信贷资金向在中国大陆境内住房一级市场购买各类型住房（含商业用房）的自然人发放的贷款，俗称“一手房”个人住房贷款或称

4、新建房个人住房贷款。 2. 个人再交易住房贷款，是指商业银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇住房二级市场购买住房（含商业用房）的自然人发放的贷款，俗称“二手房”个人住房贷款。,3. 个人住房转让贷款，是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房（含商业用房）时，商业银行用信贷资金向购买该住房的自然人发放的个人住房贷款。所交易住房称为转让住房，出售转让住房的贷款客户称为住房转让人，向银行申请个人住房贷款用于购买转让住房的自然人称为借款人，住房转让人尚未结清的个人住房贷款称为原借款。个人住房转让贷款俗称“转按贷款”。,（三）按贷款的用途划分,1. 个人住房贷款，是指商业银行用信贷资金向在中

5、国大陆境内城镇购买各类型住房（不含商业用房）的自然人发放的贷款。 2. 个人商业用房贷款，是指商业银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买各类型商业用房的自然人发放的贷款。所称商业用房是指借款人购置的用于盈利的经营性房屋。 3. 个人自建房贷款，是指商业银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇自行建造各类型房屋的自然人发放的贷款。,4. 集资建房个人住房贷款，是指商业银行用信贷资金向参加单位集资建房的职工发放的住房贷款。 5. 个人组合贷款，是个人在申请购买住房贷款时，同时申请其他品种的个人贷款。目前主要有住房与购车组合贷款、住房与装修组合贷款等。个人组合贷款中不同贷款品种参照相应的贷款办法，按照不同

6、的期限、金额、利率等规定执行。,三、房地产抵押贷款流程,（一）抵押贷款的参与人 借款人抵押贷款的借款人在住房贷款中就是购房人，也是抵押人。 贷款人放款人就是向借款人贷款的银行或其他金融机构，也是抵押权人。 房地产开发商房地产开发商就是向购房者销售房屋的机构，是房地产买卖中的市场供给者。 房地产保险公司房地产保险公司是为购房者提供人寿和财产保险的机构，其服务也是对贷款人的一种重要保障。,2.抵押贷款参与人之间的关系 借款人、放款人、房地产开发商的关系借款人、放款人与房地产开发商的关系是在购房过程中建立起来的，相互之间的关系是资金、权益和实物的交换关系，房地产开发商与借款人和贷款人的关系随着房屋实

7、际使用权、房屋实物、购房资金的相互转换完成而结束。在这里，放款人是由房地产开发商拉进来的，其与借款人的关系随着借款人清偿完所有债务而结束。 借款人、放款人、保险公司的关系借款人、放款人、保险公司的关系是在整个抵押贷款运行过程中建立，在出现保险标的事故时得到强化，在保险事故的理赔完成或者借款人清偿了所有债务后，他们之间的关系结束。在这里，保险公司是放款人拉进来的，主要是为借款人的生命和抵押物可能遭遇的风险提供保障，以避免或降低贷款人所单独承担的风险，也是金融市场风险转移的重要方式。由于住房抵押贷款的期限一般都比较长，借款人、放款人和保险公司的关系延续的时间也比较长。,抵押贷款各参与人之间的关系,

8、借款人 债务人 抵押人,放款人 债权人 抵押权人,保险公司,房地产开发商,保险费,保险事故赔付,超过债务部分的赔费,房屋的居住权和使用权,房屋的抵押权,30%购房款,70%购房款,30%购房款,70%购房款,房屋产权,抵 押 房 屋 实 物 认 定,产 权 证 书 的 验 证,售房公司资质审定 所有权验证 产权证书 （同实物的核验） 所有权历史变化 共有人、租赁人调查 其他产权调查 土地使用证、 规划许可证、 销售许可证,房 屋 价 值 评 估,确 定 抵 押 价 值,（二）操作流程,填 写 抵 押 房 屋 清 单,签 订 抵 押 贷 款 合 同,办 理 房 屋 抵 押 登 记,合 同 终 止

9、,抵押物建设,抵押物使用,房 屋 产 权 登 记,按约还款归还抵押房屋产权证,违约处置拍卖抵押物清偿,抵押贷款运行过程,借款人 债务人 抵押人 购房者,放款人 债权人 抵押权人 （金融机构）,拍卖公司,贷款,还贷,抵押权,房屋产权,违约,超过债务的资金,债务,委托,委托,（三）注意事项,1. 设定抵押的条件 可设定为抵押物的房地产包括： 依法通过出让、转让方式获得的国有土地使用权； 企业、公司、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、自用住宅等建筑物； 依法获得的房屋期权； 依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物； 依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等地

10、的土地使用权。,2. 不可设定抵押的房地产 权属有争议或不清的房地产； 已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产； 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； 列为文物保护的古建筑，有重要纪念意义的建筑物； 被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产； 未依法登记领取权属证书的房地产； 未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产； 行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产； 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外； 划拨土地使用权。,3.产权多元化或产权不全的房屋设定抵押时应注意以下问题： 共有房屋的抵押共有房屋可以抵押，但需经其他共

11、有人书面同意。 出租房屋的抵押已出租房屋可以抵押，但需尽告知义务，租赁合同继续生效；目前公房不可抵押。 房改房的抵押“房改房”可以抵押，但抵押估价受到较大限制；不同类型的房改房，其评估价差异较大。 新增添附物问题房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。在需要拍卖时添附物可以与抵押物共同拍卖，但添附物拍卖所得抵押权人无权优先受偿。,4. 抵押权的物上请求权 贷款人对自己的抵押权有物上请求权，即当抵押物受到非法侵害时，抵押权人可以以权利人的名义独立请求法律保护。 物上请求权包括： 停止侵害请求权 请求恢复原状或提供额外担保 消除危险请求权 排除妨碍请求权 损害赔偿请求权,5.期房抵押

12、贷款的办理 期房是尚未竣工的预售房屋，其抵押应做二次登记： 一是签订抵押贷款合同时的期楼抵押登记； 二是房屋竣工在通过质量检查和验收后的房屋抵押登记。,四、个人住房贷款的风险管理,1. 商业银行应严格遵照相关个人住房贷款政策规定，不得违反有关贷款年限和贷款与房产价值比率等方面的规定。 2. 商业银行制定的个人住房贷款申请文件应包括借款人基本情况、借款人收支情况、借款人资产表、借款人现住房情况、借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素（其中具体项目内容参见附件1）。 3. 商业银行应确保贷款经办人员向借款人说明其所提供的个人信息（包括借款人所提交的所有文件资料和个人资产负债情况）将经过贷款

13、审核人员的调查确认，并要求借款人据此签署书面声明。 4. 商业银行应将经贷款审核人员确认后的所有相关信息以风险评估报告的形式记录存档。上述相关信息包括个人信息的确认、银行对申请人偿还能力、偿还意愿的风险审核及对抵押品的评估情况（具体内容参见附件2）。,5. 商业银行的贷款经办人员对借款人的借款申请初审同意后，应由贷款审核人员对借款人提交文件资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行复审。 6. 商业银行应通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响；应通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力；应通过了解借款人目前

14、居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目的及拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。 7. 商业银行应对每一笔贷款申请做内部的信息调查，包括了解借款人在本行的贷款记录及存款情况。,8. 商业银行应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方进行调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。 商业银行对自雇人士（即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者）申请个人住房贷款进行审核时，不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力，应通过要求

15、其提供有关资产证明、银行对帐单、财务报表、税单证明和实地调查等方式，了解其经营情况和真实财务状况，全面分析其还款能力。 9. 对以个人身份申请的商业用房贷款，如借款人是自雇人士或公司的股东、董事，商业银行应要求借款人提供公司财务报表，业务资料并进行审核。,10. 商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数不超过80。 11. 商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55以下（含55%）。 房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入 所

16、有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入 上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单一申请的贷款，如商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。,12. 商业银行应通过调查非国内长期居住借款人在国外的工作和收入背景，了解其在华购房的目的，并在对各项信息调查核实的基础上评估借款人的偿还能力和偿还意愿。 13. 商业银行应区别判断抵押物状况。抵押物价值的确定以该房

17、产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。 商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估，可根据各行实际情况选择内部评估，但要由具有房地产估价师执业资格的专业人士出具意见书，或委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘的评估要重点关注。 对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。,14. 商业银行在对贷款申请做出最终审批前，贷款经办人员须至少直接与借款人面谈一次，从而基本了解借款人的基本情况及其贷款用途。对于借款人递交的贷款申请表和贷款合同需有贷款经办人员的见证签署。 商业银行应向房地产管理部门查询拟抵押房屋的权

18、属状况，决定发放抵押贷款的，应在贷款合同签署后及时到房地产管理部门办理房地产抵押登记。 15. 商业银行对未完全按照前述要求发放的贷款，应有专门的处理方法，除将发放原因和理由记录存档外，还应密切关注及监控该笔贷款的还款记录。 16. 商业银行应建立逾期贷款的催收系统和催收程序。应将本行内相关的个人信用资料包括逾期客户名单等实行行内共享。,+抵押房屋的使用管理,在抵押贷款中，抵押物的实际控制权和使用都还是在抵押人方面，抵押权人对抵押物并没有任何的实际控制，但为了保证自己的相关权益，抵押权人对抵押房屋如何使用和管理还是具有一定的请求权的。而抵押人虽然实际占用着抵押房屋，但涉及到对抵押房屋任何改变（

19、包括实体和权益）的事项都不能单方面作出决定，必须与抵押权人取得联系、沟通和一致。,(一)在抵押贷款中，抵押物是由抵押人实际控制、使用和管理的，在这个过程中，他必须遵守以下基本约定：,必须保证所占管房屋的安全性； 必须保证所占管房屋的完整性； 有随时接受抵押权人检查的义务，不得有损害所占管房屋的功能或降低其价值的行为，否则必须承担相应的责任，直至由放款人收回部分或全部贷款，并由抵押人承担违约责任； 需向放款人认可的保险机构投保并支付保险费，抵押权人应为保险事故赔偿的第一受益人，保单正本由抵押权人保管,（二）抵押房屋的出租、转让,在抵押期间，抵押人可以对房屋进行处置，包括预售、预租、出租、变卖、馈

20、赠等，但在必须以办妥如下手续为前提： 预售、预租或出租应征得抵押权人的书面同意，并明确预售、预租、出租的全部收入存入放款人银行账户，明确预售、出租收入归还贷款的比例； 变卖或馈赠应得到抵押权人的书面同意，并明确偿还抵押贷款本息的责任和方式，方可解除或变更抵押协议； 新的所有权人，如受让方、受赠人等要与贷款银行签订新的抵押贷款协议。,五、住房抵押贷款合同的构成要素 p.46-49,抵押物 抵贷率 贷款利率 贷款期限 还款方式 抵押物的占管与处分,当抵押人违约不按时偿还借款时，抵押权人可以依法进行处置，包括折价、拍卖和变卖等，其中拍卖是最常用的公开处置方式，是一个严格的法律过程。 (1) 拍卖是由

21、委托方委托拍卖人进行物业处置的方式，由在拍卖中出价最高者付出相应的购买款后得到标的物的过程。实践中，抵押人、抵押权人、法院都可成为拍卖的委托方，抵押人或抵押权人作为委托人时应协商一致同意委托受托人拍卖该抵押物。拍卖一定要按法定程序公开进行，违反法律规定的拍卖是违法行为，其结果不仅不被承认，可能还会导致严重的法律责任。,(2)重复抵押时价款的分配 同一抵押物依法可以重复抵押，在实现抵押权时，按照登记的顺序来实现。 因此，房地产抵押必须进行抵押登记，否则抵押权人的权利就有可能不受保护。 重复抵押即再抵押，指抵押人将已抵押房屋（抵押期尚未完结）再次向银行申请抵押贷款的行为。一般地，向原抵押贷款银行申

22、请再次抵押称为再抵押，向其他银行申请再次抵押称为二次抵押。 再抵押的运行再抵押的运作其实很简单，其前提是借款人必须首先清偿了原债务，否则承接再抵押的银行就会因自己是第二顺位抵押权人而承担太大的风险，所以，再抵押一般是与原抵押银行作债务重组而已。,(3)房屋拍卖时的优先购买权 法律规定，在房屋被拍卖时，抵押权人应书面通知下列人员以保证他们的优先购买权： A已出租的抵押房屋的承租人； B共有房屋的其他共有人； C与抵押房屋不宜分割或者有共同配套设施的房屋的所有人； D按优惠价购买的公有住房的原产权单位或微利房的原出售单位。,六、住房抵押贷款还款方式,等额本息还款法 等额本金还款法 等额累进还款法

23、等比累进还款法 其他还款方法,1. 等额本息还款法,借款人每期以相等的金额（分期还款额）偿还贷款，其中每期归还的金额包括每期应还利息、本金，按还款间隔逐期归还，在贷款截止日期前全部还清本息。 设贷款总额为Y，贷款期数为n，贷款利率为i，已还至第k期，则：,2.等额本金还款法,借款人每期须偿还等额本金，同时付清本期应付的贷款利息，而每期归还的本金等于贷款总额除以贷款期数。 设贷款总额为Y，贷款期数为n，贷款利率为i，已还至第k期，则：,3.等额累进还款法,（1）等额递增还款法 首先对借款期限按一定基础（累进时间t期，单位为月）划分若干时间段，借款人首先在第一时间段（w期）内每期按分期还款额（A）以相等金额归还贷款本息，在第二个时间段（t期）内，较第一时间段的分期还款额（A）累加一定额（G），即每期以新分期还款额（A+G）归还贷款本息，在第三个时间段（t期）内，较第二时间段的分期还款额（A+G）累加一定额（G），即每期以新分期还款额（A+2G）归还贷款本息，依此累推，以后每隔一段时间t期，新分期还款额都较前一时间段的分期还款额按一定额（G）累进，直至贷款本息偿清。,（2）等额递减还款法,首先对借款期限按一定基